（2016）赣01民终2450号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-06-28
案件名称
江浩淼、江西众森实业集团有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省南昌市中级人民法院
所属地区
江西省南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江浩淼,江西众森实业集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣01民终2450号上诉人（原审原告）江浩淼，男，汉族，1992年8月26日出生，住址：江西省上饶市婺源县。委托代理人：江智健，系江浩淼之父。被上诉人（原审被告）江西众森实业集团有限公司，住所:江西省南昌市新建县长堎镇黄家湖东路1666号，统一社会信用代码913601006126611682。法定代表人：朱衷平，职务：总经理。委托代理人：吴红英，该公司职员。上诉人江浩淼因与被上诉人江西众森实业集团有限公司（以下简称众森公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省新建区人民法院（2015）新民三初字第272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人江浩淼及其委托代理人江智健、被上诉人众森公司的委托代理人吴红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江浩淼的上诉请求为：请求撤销一审判决，改判众森公司退回其所交的购房款57.2582万元、支付违约金5万元、处理本案费用2092.5元以及57.2582万元到付清之日止的银行同期贷款利息；2.判决众森公司承担一、二审诉讼费。其事实与理由如下：一审判决认定《新建县商品房买卖合同》是众森公司对江浩淼发出的购买商品房要约不属实，江浩淼添加了附件九系新的要约，且该合同没有双方共同签章，不应认定生效。《成交确认书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且显失公平、买卖双方权利与义务不对等，《成交确认书》和合同标的不相同，江浩淼仅支付了房价的三分之一，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，没有形成“出卖人已经按照约定收受购房款”的事实。江浩淼已履行《成交确认书》约定的全部义务，众森公司不让买房者改动合同文本而拒签合同，致使交易失败，众森公司违反了《成交确认书》的约定义务。众森公司在一审中声称其认可合同也不能改变其拒签合同之行为，众森公司单方面拟定认购协议不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该协议不能被认定为商品房买卖合同，且众森公司没有实际履行行为，《成交确认书》约定的房屋总价为161.2582万元，《商品房买卖合同》约定的房屋总价为160.0117万元，因众森公司原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，众森公司应双倍返还5万元定金。众森公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。双方签订的《成立确认书》系双方真实意思表示，符合法律规定的意思自治原则，成立并生效。《成立确认书》对当事人基本信息、房屋基本状况、面积、价款、支付方式及时间等主要事项，且得到全面切实履行，答辩人无需返还购房款、支付违约金及其他任何费用。江浩淼已在《新建县商品房买卖合同》上签字并摁手印，答辩人自始至终均予以认可，答辩人之所以未签字盖章，是因为江浩淼擅自添加合同内容，且将合同抢走。一审法院认定事实为：2015年9月20日，江浩淼与众森公司签订《“众森·红谷一品”成交确认书》，约定：众森公司将众森国际花园二期43栋1单元402室洋房出售给江浩淼；面积119.88平方米，单价：13455元/㎡，总价款1612582元；定金50000元。《“众森·红谷一品”成交确认书》签订后，2015年9月20日，江浩淼向众森公司给付50000元定金，向江西众森房地产营销有限公司缴纳10000元认筹款；2015年9月23日、10月22日，江浩淼与众森公司置业顾问签订众森·红谷一品签约确认单，江浩淼向众森公司给付首付款500117元，2015年9月23日，江西众森物业服务有限公司收取原告物业费12465元；各项费用共计572582元。2015年10月22日，江浩淼、众森公司双方拟签订《新建县商品房买卖合同》，江浩淼在合同中添加附件九：“43号幢洋房出售交定金之初被告知临湖（河）第一幢、沙盘上也如此，如果建造后63号幢超过43号幢洋房东二单元即本人购买房，有权要求退房。”双方为此发生纠纷，合同未签订成功。2015年10月30日，江浩淼向南昌市新建区市场和质量监督管理局城东分局投诉，2015年11月5日，该局向江浩淼作出终止消费者权益争议调解告知书，终止调解。2016年3月30日，南昌市新建区市场和质量监督管理局对众森公司作出行政处罚。一审法院认为：江浩淼与众森公司签订的《“众森·红谷一品”成交确认书》是双方自愿签订，系其真实意思的表示，且内容不违反法律规定，合法有效，双方应按约定履行。该《成交确认书》签订后，江浩淼按约定履行交付部分首付款等义务，但江浩淼与众森公司在签订《新建县商品房买卖合同》时，因江浩淼添加附件九，致使合同未订立。根据法律规定：商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议可以认定为江浩淼、众森公司之间商品房买卖合同。再有，江浩淼在《新建县商品房买卖合同》上签字，应认定其对众森公司发出的购买商品房的要约作出承诺了，承诺生效时合同成立。虽然众森公司在该合同上未签字盖章，并不影响合同的成立，依法成立的合同，自成立时生效，江浩淼、众森公司应按约履行义务。根据《合同法》规定，合同的解除，必须符合法定的解除事由，江浩淼认为众森公司违约，要求解除合同退回购房款，无事实和法律依据，其诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回江浩淼的诉讼请求。案件受理费9526元，由江浩淼承担。江浩淼向一审法院提起的诉请为：1.判令众森公司返还全部款项572582元；2、判令众森公司赔偿江浩淼利息损失（按同期贷款利率计算）和处理本纠纷发生的费用2092.5元；3.本案诉讼费用由众森公司承担。关于江浩淼请求众森公司支付5万元违约金的上诉请求，本院二审庭审中已向其释明超过一审诉请部分，二审不予审理，江浩淼表示其在一审庭审中及代理词中已明确提出该项诉请，通过查阅一审庭审笔录，并未反映江浩淼提出支付违约金的诉请，故对该项上诉请求，本院不予审理。二审期间，上诉人提交了一份新证据《南昌市新建区市场和质量监督管理局行政处理告知记录》，证明涉案的合同文本是格式合同，是违法合同。众森公司质证认为，对真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关，这是行政处罚，上诉人可以在一年内向法庭申请撤销或变更成效确认书，但上诉人放弃了这个权利。经庭审举证、质证，本院对上诉人提交的《南昌市新建区市场和质量监督管理局行政处理告知记录》的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，认定商品房认购协议是预约还是本约需符合两个条件，一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已经按照约定收受购房款的；上诉人主张其与众森公司签订的《成交确认书》既不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且其仅支付三分之一的房款，故不能认定为本约。本院认为，本案双方当事人不仅仅对购买房屋达成初步意向，《成交确认书》对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交房时间等具体的交易条件已有明确约定，购房款既包括全款，也包括部分购房款，江浩淼已支付50多万购房款，一审认定符合“出卖人已收取购房款”的条件并无不当。江浩淼与众森公司已达成房屋买卖的合意，并依约部分履行义务，至于双方在签订《新建县商品房买卖合同》过程中所产生的纠纷以及江浩淼所主张的《成交确认书》与《新建县商品房买卖合同》所载房屋总价有所不同等则是双方在具体履行房屋买卖关系中所发生的，并不影响房屋买卖关系的成立并生效。江浩淼主张众森公司承担违约责任的理由在于众森公司没有在法定时间签署合同导致交易失败，但合同原件均在江浩淼手中，众森公司在一、二审庭审期间均表示愿意按照成交确认书和商品房买卖合同履行，故江浩淼主张众森公司承担违约责任，本院不予支持。综上，上诉人江浩淼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9526元由上诉人江浩淼承担。本判决为终审判决。审 判 长 汪西菲代理审判员 曹 渊代理审判员 邓 映二〇一七年四月七日书 记 员 滕漪兰 微信公众号“”