（2016）粤0605民初19383号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-08-15
案件名称
曾红英与佛山市南海海浩包装材料有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾红英,佛山市南海海浩包装材料有限公司,广东华鼎建筑工程有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初19383号原告（反诉被告）：曾红英，女，1958年1月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人:褚嘉文，广东金桥百信律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市南海海浩包装材料有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐西环路3号，统一社会信用代码：914406051937815197。委托诉讼代理人：陈广兵，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪平，广东诺为律师事务所律师。第三人：广东华鼎建筑工程有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇盐步大道49号，统一社会信用代码91440605736188931L。法定代表人：苏细杰。委托诉讼代理人：王雪平，广东诺为律师事务所律师。原告曾红英与被告佛山市南海海浩包装材料有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理，并于2017年1月18日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人褚嘉文，被告委托诉讼代理人陈广兵、王雪平到庭参加诉讼。后因本案处理结果与广东华鼎建筑工程有限公司有法律上利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼，并于2017年3月22日第二次公开开庭审理本案，原告委托诉讼代理人褚嘉文，被告及第三人共同委托诉讼代理人王雪平到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解但未能达成协议。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的广东省商品房买卖合同；2.被告向原告返还购房款201550元、首期装修款32450元、维修基金3915.5元、律师费500元，并向原告支付238415.5以元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年7月30日起至实际被告支付之日止的利息；3.被告赔偿原告经济损失148210元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月30日，原告与被告签订《广东商品房买卖合同》，约定被告向原告出售位于佛山市南海区大沥镇黄岐西环路3号海浩商务大厦商务楼A1203房，总价款为391550元。原告通过刷卡方式于2015年7月25日向被告支付了40000元，2015年7月30日支付了197515.5元，并于签订合同时支付了律师费500元，共238415.5元，其中包含首期购房款201550元、首期装修款32450元、维修基金3915.5元、律师费500元。按照合同约定，剩余购房款190000元通过银行按揭贷款方式支付，被告声称可以帮原告向中国银行南海黄岐支行申请按揭贷款，原告按照被告的要求于2015年8月向被告提交了办理银行按揭贷款所需的资料，之后被告一直叫原告等待按揭结果。2016年3月，原告向被告现场销售人员了解按揭情况，销售人员要求原告耐心等待。2016年6月30日，原告要求按照双方约定收楼，被告才告知原告其银行按揭贷款未通过，无法办理贷款，原告已经构成违约。原告即向中国银行南海黄岐支行了解情况，该银行称早于2015年11月就将关于原告未能通过贷款申请的事宜明确告知被告，并将申请材料退还给了被告。原告认为，尽管双方合同并未对涉讼房屋的按揭贷款的申请进行书面的约定，但被告以自身的行为表明由被告协助原告向银行申请办理按揭贷款，该行为属于合同的补充权利义务，属于合同的构成部分。原告已经按照约定履行了义务，被告没有及时将按揭贷款进程及结果告知原告的行为已经构成违约，且该违约行为导致购房合同目的无法实现，导致原告无法获得房屋的所有权，给原告造成严重的经济损失。因此，原告有权要求解除合同，被告退还已支付的款项共238415.5元，按现在房价与合同约定房价差额赔偿经济损失。被告针对原告起诉辩称，一、原告无法以银行贷款的方式支付剩余房款，并明确拒绝以其他方式支付剩余房款，构成违约。原、被告签订的《海浩商务大厦认购须知》、《海浩商务大厦认购书》、《广东省商品房买卖合同》均明确约定，由原告自己负责办理银行按揭贷款，被告及被告工作人员均未作出任何保证为原告办理按揭贷款的承诺。认购须知中也明确约定相关人员的口头答复、承诺不能作为今后发生纠纷的处理依据。原告提供的证据《委托服务协议》显示，原告自行委托案外人广东南天明律师事务所代为办理银行按揭贷款手续，原告却在诉状中称是被告代为办理银行按揭贷款手续，明显相互矛盾，不可采信。被告不仅没有向原告承诺过为原告申请银行按揭贷款，更没有收取过原告的任何关于办理银行按揭贷款的材料。根据《广东省商品房买卖合同》的约定，原告应当在2015年9月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。被告于2015年11月开始就一直催促原告以按揭贷款方式或其他方式支付剩余房款，于2016年2月还向原告发送了催告函，要求原告立即支付剩余房款，原告述称与事实不符。原告未能按照合同约定按时办理银行按揭贷款，且明确拒绝以其他方式支付剩余房款，原告才是违约方，无权解除合同。二、原告逾期支付房款已经超过90日，根据合同约定，被告有权解除合同。三、原告支付装修款、律师费的对象不是被告，被告并未收到该两笔款项，故不负返还义务。原告违约，装修款、律师费、利息等均应当由原告承担，与被告无关。被告向本院提出反诉请求：1.解除原告与被告签订的广东省商品房买卖合同及海浩商务大厦认购书；2.原告向被告支付违约金78310元；3.被告没收原告定金40000元；4.本案诉讼费用由原告承担。原告针对被告反诉辩称，1.认购须知内容可知属于告知书，按揭只是告知原告向银行了解信贷要求，原告通过现场销售代表孔繁健向中国银行黄岐支行工作人员杜英杰了解按揭贷款要求，原告向上述两人告知自身情况，两人均承诺可以帮助原告办理银行按揭贷款，原告出于对被告工作人员信任签订认购书及预售合同，否则原告不会在清楚自身没有履行能力的情况下签订预售合同。2.认购书属于预约合同，只是为签订本约合同订立的，本约合同即广东省商品房买卖合同签订后，认购书即履行完毕，合同双方权利义务应当以本约合同为准，被告不得以认购书的条款向原告主张权利。本约合同并未明确约定由原告自行向银行申请办理按揭，从本案事实看被告收取原告按揭申请材料，中国银行黄岐支行将按揭材料退回被告，根据交易习惯本案涉及商品房预售，办理贷款按揭时需要开发商提供担保，且按揭银行由开发商指定，开发商比购房者相比处于优势地位，因此证明是被告以其行为表明申请按揭义务由其承担。认购书约定定金随着双方签订的本约合同转化为首期房款，因此被告主张根据认购书认定按揭贷款义务应由原告承担并没收定金没有法律及事实依据。3.被告主张以两次快递邮寄的方式邮寄催告函给原告，但原告从未收到该邮件，从被告提交证据看，一份没有显示投递状态，另一份则未妥投，不能证明邮件已经送达原告或原告住所等，因此被告并未履行通知义务。第一份催告函发出日期为2016年2月，而银行将有关原告按揭材料退回被告时间为2015年10月，相差三个多月才告知原告明显不合常理。4.原告不存在违约行为，不应支付违约金。即使法院认定原告存在违约行为，根据双方签订买卖合同第七条约定，按应付款20%支付违约金，剩余应付款为19万元，即违约金为38000元。综上，被告反诉请求无事实及法律依据。经审查，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。原告提交的证据9（中国银行按揭资料签收表）为复印件，无法显示签名当事人的身份，本院不予采信。被告提交的催告函（2016年2月20日）及顺丰快递（证据3-5），本院进行综合认定。被告提交的催告函（2016年11月9日）及EMS快递（证据6-8）没有送达原告，本院对其关联性不予确认。其余证据本院对其真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月25日，原告曾签署《海浩商务大厦认购须知》，载明：若选择银行按揭付款方式购房，原告需先向按揭银行确认信贷状况是否满足贷款要求，银行机构的联系方式请向销售代表索取。若购房者的按揭申请未能通过银行审批或银行批准金额低于申请金额的，须按出售方发出正式书面通知后7日内补足差额部分或改变付款方式，否则视为违约，被告有权按购房者逾期付款处理。本须知旨在协助原告了解购房的相关步骤和过程，并不构成正式的权利与义务的承诺与约束，如出现其内容与相关法律法规及实际协议等不一致的情况，以后者为准。2015年7月26日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《海浩商务大厦认购书》，约定原告向被告认购海浩商务大厦A座12层03房，交楼标准为毛坯，物业一口价391550元，硬装112450元，合计504000元。签订本认购书时，原告向被告支付定金40000元作为原告履行本协议的保证，原告所付定金在双方签订《广东省商品房买卖合同》时自动转为房款。首期房款201550元（含定金）须于2015年8月1日前支付，同时签订《广东省商品房买卖合同》及提交办理按揭贷款190000元的全部相关资料，并签订相关贷款协议和签订其他相关文件。装修贷款80000元；装修首期32450元于首期房款一同支付，合计首期款234000元。原告须携带本认购书、定金收据原件以及《认购须知》所规定的资料如约付款，签订《广东省商品房买卖合同》、合同补充协议及其他相关文件，同时办理银行按揭贷款事宜。否则，被告有权单方解除本认购书，并将该物业另行出售而无须知会原告，所收定金不予退还。若原告选择银行按揭付款，办理银行按揭贷款手续时应交齐银行按揭所需资料。申请银行按揭的年限、金额等最终以银行审批为准。被告要求相关工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的限制，最终以签署《广东省商品房买卖合同》及补充协议约定为准，相关工作人员的口头答复、承诺不能作为今后发生纠纷的处理依据。2015年7月30日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定原告向被告购买佛山市南海区大沥镇黄岐西环路3号海浩商务大厦商务楼A1203房，总金额为391550元。首期款201550元自本预售合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款190000元应于2015年9月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。原告如未按本合同时间付款，逾期超过90日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的20%向被告支付违约金。2015年7月30日，原告（甲方）与广东南天明律师事务所（乙方）签订《委托服务协议》，约定乙方为甲方提供以下法律服务：1、整理、制作《广东省商品房买卖合同》，协助甲方与开发商签订电子及书面形式的《广东省商品房买卖合同》及相关资料；2、代甲方向南海区房地产交易所申请合同备案登记，并代甲方将购房合同转交按揭银行办理抵押登记手续。3、在合同备案完成或银行完成预抵押预告登记并向乙方移交合同资料后，乙方及时通知甲方领取《广东省商品房买卖合同》及其他相关合同资料。甲方在签署本协议时向乙方支付服务费500元。甲方向乙方缴纳服务费时，乙方不再另行出具收据，本协议书具有收据之作用，在乙方通知甲方领取已备案的《广东省商品房买卖合同》时，凭此协议领取服务费发票。委托服务期限为自本协议签署之日起至收到办证通知之日起六个月内。2015年7月25日，原告向被告支付40000元；2015年7月30日，原告向被告支付197915.5元。2015年7月30日，被告开具收据确认收到涉讼房屋首期款201550元；第三人开具收据确认收到涉讼房屋首期装修款32450元。庭审中，原、被告及第三人均同意若法院判令需退还该笔首期装修款，由被告予以退还。2015年7月30日，原告向被告支付涉讼房屋维修基金3915.5元，后被告将该款以原告名义交至资金专用账户。本院认为，关于认购书的解除问题。认购书为预约合同，指向本约的签订，现本约即涉讼合同已经签订，认购书已经履行完毕，不存在解除的问题，被告反诉请求解除认购书没有事实和法律依据，本院不予支持。关于涉讼合同解除的问题。原告主张被告有义务为其办理按揭贷款，现无法办理构成违约致合同目的无法实现，涉讼合同应予以解除。对此，本院认为，其一，双方未书面约定被告为原告办理按揭手续，而原告亦未举证证明被告曾口头承诺为其办理按揭，且认购书已经载明相关工作人员的口头答复、承诺不能作为纠纷的处理依据；其二，即便被告曾协助原告提交材料予银行，亦不能据此推定双方已就被告负责为原告办理按揭、无法办理按揭的后果或责任达成一致意思表示及其具体内容。综上，本院认为原告举证尚不足以证明被告承诺为其办理银行按揭并构成违约，原告主张依据不足，本院不予采纳。涉讼合同约定原告以银行按揭的方式支付房屋余款，但未约定未能成功办理按揭情形如何处理，虽被告主张认购须知曾载明原告此时应改变付款方式，否则构成违约，但该认购须知同时明确表示该须知并不构成正式的权利与义务的承诺与约束，故该规定并不能构成双方合意，被告据此主张原告违约理据不足，本院不予采纳，对原告关于赔偿经济损失的诉请不予支持。对于被告提交的催告函及寄送凭证，即使真实，亦只是被告单方意思表示，不能当然约束原告，故本院对被告提交的证据3-5的证明效力不予确认。实际上，原、被告未约定在原告不能成功办理银行按揭贷款时涉讼房屋买卖交易如何处理，双方又未能就变更剩余房款的支付方式达成一致，合同履行陷入僵局，双方亦通过本案同时主张解除合同，故本院认为涉讼合同应予以解除，但该解除为原、被告双方原因所致，被告反诉请求没收定金及支付违约金均以原告违约致合同解除为前提而理据不足，本院不予支持。同理，原告诉求被告赔偿经济损失亦理据不足，本院不予支持。此外，所谓的定金40000元为认购书约定，实际为订约定金，根据认购书约定，在双方签订涉讼合同后已经转化为原告所付的购房款，而涉讼合同未约定定金的事项，故实际上也不存在没收定金的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉讼合同经本案判令解除，被告应将已收的购房款201550元退还原告。关于首期装修款，原告、被告及第三人均同意由被告承担退还义务，该合意不违反法律规定，本院予以准许，故被告应将首期装修款32450元退还予原告。关于住宅专项维修资金，被告收取款项后已经以原告名义存入涉讼房屋指定账户，被告仅负协助办理退款手续的义务，原告要求被告直接退款理据不足，但被告应协助原告办理住宅专项维修资金3915.5元的退款手续。关于律师费，原告未举证证明该款由被告收取，且该款为原告基于与案外人之间独立的委托代理关系支付予案外人的价款，现原告主张被告退还没有事实及法律依据，本院不予支持。原、被告对于合同未能继续履行、何者违约发生争议，涉讼合同经本案才最终判定因双方原因解除，被告退款义务至本案才最终确定，原告主张被告支付已付款的利息理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告曾红英与被告佛山市南海海浩包装材料有限公司于2015年7月30日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、被告佛山市南海海浩包装材料有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还房款201550元予原告曾红英；三、被告佛山市南海海浩包装材料有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还装修款32450元予原告曾红英；四、被告佛山市南海海浩包装材料有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告曾红英办理住宅专项维修资金3915.5元的退款手续；五、驳回原告曾红英的其他诉讼请求；六、驳回被告佛山市南海海浩包装材料有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3666.23元（原告已预交），由原告负担1231.86元，被告负担2434.37元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉受理费1333.1元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 伟二〇一七年四月七日书记员 邓莹莹 来源：