（2017）吉08民终281号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-05-23
案件名称
乔国艳与高焕成房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省白城市中级人民法院
所属地区
吉林省白城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乔国艳,高焕成
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉08民终281号上诉人（原审被告）：乔国艳，女，汉族，1963年4月19日生，无职业，现住吉林省白城市。委托诉讼代理人：夏东海，白城市洮北区新立法律服务所工作者。被上诉人（原审原告）：高焕成，男，汉族，1956年12月12日生，退休职工，现住吉林省镇赉县。上诉人乔国艳因与被上诉人高焕成房屋租赁合同纠纷一案，不服白城市洮北区人民法院（2016）吉0802民初3242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人乔国艳委托诉讼代理人夏东海，被上诉人高焕成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人乔国艳上诉请求，撤销白城市洮北区人民法院（2016）吉0802民初3242号民事判决。事实和理由：白城市洮北区人民法院（2016）吉0802民初3242号是在未依法律事实的情况下作出的，乔国艳在本案中没有违约行为，本案不应解除依法订立的合同。本案系租赁合同纠纷，当时乔国艳租赁房屋目的是实现租赁经营之用，但实际情况是因其他原因，导致乔国艳在此租赁房屋的经营受到极大影响。本案如解除合同也是高焕成在租赁之事存在有过错，应承担相应责任。被上诉人高焕成辩称，我认为一审判决正确。高焕成一审起诉称，2014年11月18日，乔国艳与高焕成签订了一份房屋租赁合同。合同约定，乔国艳承租高焕成白城市和平街9#裙房9-3号门市房，面积210.48平方米，承租期限为三年，即从2014年11月17日起至2017年11月17日止，第一年租金每年40000元，第二年租金50000元，第三年按市场价格收取。方式全部为上打租提前2月交付全部租金。可是高焕成依法将房屋租赁给乔国艳后，乔国艳第二年只向高焕成支付30000元房屋租金，剩余20000元租金至今未向高焕成支付（已起诉至白城市洮北区法院，做另案处理）。第三年租金按市场价格65000元（因此房屋临街房租金在70000元-80000元）收取，而乔国艳却未按合同约定2个月之前给付房租，并以极其恶劣的态度不谈房屋租金价格，欲无端霸占高焕成房屋。高焕成多次从镇赉坐车或开车到白城多次找到乔国艳协调追讨催缴欠款和房租租金价格以及解除合同，乔国艳都以各种理由予以推脱并不予支付拖欠房租费以及拒绝商谈第三年房屋租金，并且态度粗暴，无端霸占高焕成房屋。乔国艳合同违约在先，并且多次不遵守信誉，高焕成请求法院予以解除与乔国艳签订的房屋租赁合同及判令乔国艳2016年11月17日前腾房，将房屋交还高焕成。一审法院审理查明，2014年11月18日，高焕成、乔国艳签订了一份房屋租赁合同。合同约定，乔国艳承租高焕成白城市和平街9#裙房9-3号门市房，面积210.48平方米，承租期限为三年，即从2014年11月17日起至2017年11月17日止，第一年租金每年40000元，第二年租金50000元，第三年按市场价格收取。方式全部为上打租，提前2月交付全部租金。可是高焕成依法将房屋租赁给乔国艳后，乔国艳第二年只向高焕成支付30000元房屋租金，剩余20000元租金至今未向高焕成支付（已起诉至白城市洮北区人民法院，另案处理）。第三年租金按市场价格65000元（因此房屋临街房租金在70000.00元-80000）收取，而乔国艳却未按合同约定2个月之前给付房租，现高焕成诉至法院要求解除与乔国艳的房屋租赁合同，经询问乔国艳同意解除与高焕成签订的房屋租赁合同。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。现高焕成、乔国艳均同意解除房屋租赁合同应予准许。至于乔国艳要求高焕成给付房屋装修损失70000元，从高焕成、乔国艳签订的合同看，乔国艳未按合同约定于2016年11月17日前向高焕成缴纳下一年度的房屋租金，乔国艳违约在先，且对高焕成、乔国艳解除合同后，装修问题双方无约定，乔国艳要求高焕成赔偿装修款70000元于法无据，故乔国艳的主张不予支持。另2016年11月17日后至乔国艳腾出该房屋的租金高焕成可另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条之规定，一审法院判决如下：一、解除高焕成、乔国艳签订的房屋租赁合同；二、乔国艳于本判决生效后立即腾出该租赁房屋。案件受理费50元，由乔国艳承担。根据双方上诉理由及答辩意见归纳本案的争议焦点：本案租赁合同解除中高焕成是否存在违约行为，应否对剩余租赁期内装修损失承担过错责任？二审中，乔国艳向法庭提交下列证据：白洮文中字268号停业通知书和2015年照片一组。证明因为高焕成存在过错，因为高焕成导致歌厅停业，租赁房屋都装修完了歌厅开不上。高焕成质证认为，和我一点关系没有，我出租的是房屋。对上述证据认证如下，从停业通知书的内容看，停业原因是乔国艳经营的歌厅无《娱乐经营许可证》从事娱乐经营活动。照片的内容亦是停业查封的内容。上述证据与高焕成出租房屋之间不具有关联性，无法证明高焕成存在过错及违约行为，对该组证据本院不予确认。本院二审审理查明事实与原审查明事实一致，对于原审查明事实予以确认。本院认为，高焕成主张解除合同的请求应当予以支持。从高焕成的诉讼请求及一审查明事实看，乔国艳拖欠第二年部分租金20000元未给付，经高焕成起诉，白城市洮北区人民法院（2016）吉0802民初2785号判决确认乔国艳给付第二年度部分租金。现第三年度租金乔国艳仍然未予支付，经催要仍未按合同约定给付租金。高焕成与乔国艳双方签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应确认合法有效，双方均应按照合同约定履行合同中约定的义务，高焕成按照合同的约定，将房屋交付给了乔国艳，乔国艳应当按照合同的约定按期交纳租赁费用。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。经二审询问，乔国艳对欠付租金事实无异议，主张因无资金不能给付。乔国艳无正当理由未按照合同约定给付租金系违约行为，经催要后，在合理期限内仍未履行，致使高焕成不能实现合同的目的，已构成根本违约，高焕成要求解除合同应予支持。对于合同解除后剩余租赁期内的装修残值损失。二审中，乔国艳未提供证据证明高焕成在合同履行中存在违约行为。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，租赁合同双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。原审关于乔国艳要求高焕成赔偿装修损失不予支持正确。合同解除后，因实际腾迁日期未定，租金数额不确定，就高焕成一审主张给付租金请求，原审判决房屋租金高焕成另行主张权利并无不当。综上，上诉人乔国艳上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元，由乔国艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔庆江代理审判员 姚 磊代理审判员 曹宝明二〇一七年四月七日书 记 员 李立群 关注微信公众号“”