（2017）川01民终1066号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-06-16
案件名称
四川中商汇云科技有限公司与田巧玲、罗进、刘伟东、张小林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川中商汇云科技有限公司,田巧玲,罗进,刘伟东,张小林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终1066号上诉人（原审被告）：四川中商汇云科技有限公司。住所地：成都高新区天府大道北段****号*栋*单元*****************************号。法定代表人：冉龙淑。委托诉讼代理人：马明荣，四川弘旺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田巧玲，女，汉族，1975年9月22日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告）：罗进，男，汉族，1964年2月9日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告）：刘伟东，女，汉族，1969年2月10日出生，住成都市成华区。被上诉人（原审原告）：张小林，男，汉族，1965年5月22日出生，住成都市成华区。上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：曹静，北京市天元（成都）律师事务所律师。上诉人四川中商汇云科技有限公司（以下简称中商汇云公司）因与被上诉人田巧玲、罗进、刘伟东、张小林房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区（2016）川0191民初11726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中商汇云公司上诉请求：撤销一审判决，驳回田巧玲、罗进、刘伟东、张小林的诉讼请求。事实和理由：1.《房产租赁合同》未生效、生效。出租人一方未在租赁合同上签字，案涉合同未成立、生效；中商汇云公司未接受田巧玲、罗进、刘伟东、张小林交付的案涉房屋，双方签署《物业交割单》系交付房屋的充要条件。2.田巧玲、罗进、刘伟东、张小林违反了法定附随义务和先履行义务，即未出示权属证书、委托书、未按约定交房、未交付房屋结构图、未交付与物业相关的手续、证件。3.违约金应以实际损失计算。田巧玲、罗进、刘伟东、张小林于2016年8月9日将案涉房屋另租他人，违约金仅应计算为2016年7月19日至2016年8月9日的租金。4.一审判决解除合同不符合法律规定。合同解除的前置性程序是发出解除通知，一审法院无权不经前述程序直接判决解除合同。田巧玲、罗进、刘伟东、张小林辩称，因中商汇云公司内部管理的原因，双方签订了两份内容一致的租赁合同，并在签订第二份租赁合同当日（2016年7月19日）将案涉房屋钥匙交付中商汇云公司，中商汇云公司也未提出异议，并着手进行装修。中商汇云公司退还钥匙系其单方原因导致，其违约行为给田巧玲、罗进、刘伟东、张小林造成损失。田巧玲、罗进、刘伟东、张小林为避免损失扩大，委托中介公司将案涉房屋另行出租，并于2016年11月另行出租他人。一审认定事实清楚，法律适用正确，请求依法维持原判。田巧玲、罗进、刘伟东、张小林向一审法院起诉请求：1.解除田巧玲、罗进、刘伟东、张小林与中商汇云公司于2016年7月19日签订的《房屋租赁合同》；2.中商汇云公司支付田巧玲、罗进、刘伟东、张小林违约金85680元。一审法院认定事实：2012年7月，田巧玲、罗进向开发商购买了位于成都高新区天府大道北段1700号×栋×单元16层1619号房屋。刘伟东、张小林购买了同楼栋1××21号房屋。案涉房屋物业服务费收费标准每月为14元/平方米。2016年7月16日，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林作为出租方（甲方）与中商汇云公司承租方（乙方）签订《房产租赁合同》，约定中商汇云公司承租田巧玲、罗进、刘伟东、张小林所有的位于成都高新区天府大道北段1700号×栋×单元16层1619、1××21号房屋。四人均在甲方签章处签字捺印，中商汇云公司在乙方签章处加盖公章，乙方代理人处由邓茹文签字捺印，预留电话为13××19××738。2016年7月19日，双方再次签订《房产租赁合同》，合同内容除第十四条补充条款外，其余内容与上述2016年7月16日签订的《房产租赁合同》基本一致。主要约定：1.中商汇云公司承租田巧玲、罗进、刘伟东、张小林所有的位于成都高新区天府大道北段1700号×栋×单元16层1619、1××21号房屋（建筑面积594.99平方米）。房屋用途为办公。租赁期为五年一个月，自2016年7月15日至2021年8月14日止。2.租金28560元/月，按季度支付，租金前三年不变，第四年开始逐年递增5%。本合同签订同时，中商汇云公司应支付首次租金85680元及房屋租赁保证金28560元，之后的租金中商汇云公司应每次提前15天支付；3.租赁期及免租装修期间使用该房屋所发生的费用包括但不限于水、电、空调、通讯、设备、物业管理费用由中商汇云公司承担；4.田巧玲、罗进、刘伟东、张小林应于2016年7月16日前将房屋按约定条件交付给中商汇云公司，双方签署附件二《物业交割单》上并签字盖章，双方应结清各自应承担的费用；5.田巧玲、罗进、刘伟东、张小林未按约定时间交付该房屋达7日的，或交付房屋不符合合同约定严重影响使用的，或不承担约定的维修义务致使无法正常使用房屋的，或交付房屋危及安全的，中商汇云公司有权单方解除合同。中商汇云公司不支付或者不按照约定时间支付租金达7日或欠缴费用达到28560元的，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林有权单方解除合同，中商汇云公司应按租金的3倍支付违约金；6.特别提示包含：承租方请在充分了解出租房屋基本情况的前提下签署本合同，否则因此产生的任何责任与居间方无关；7.本合同经甲、乙、丙三方签字或盖章即生效；8.补充条款：经甲乙双方协商，合同签字时间为2016年7月19日，本合同协商截止日期为2021年8月18日。房屋现有电费1400元，本合同截止日被告预存1400元电费。该份合同甲方签章处有田巧玲、罗进签字捺印，甲方代理人处有案外人林凡签字捺印；中商汇云公司在乙方签章处加盖公章，乙方代理人处杨某某签字捺印（审注：字迹不清）；丙方经办人处有案外人吴涵梅签字，吴涵梅系成都麦地不动产经纪有限责任公司员工。同日，吴涵梅将案涉房屋钥匙交付给中商汇云公司工作人员邓茹文。2016年8月1日，邓茹文通过微信和电话分别告知吴涵梅和田巧玲因中商汇云公司“股东有些变化”不租赁房屋了。次日，邓茹文将案涉房屋钥匙退还吴涵梅。中商汇云公司未支付过房屋租金、租赁保证金或其他费用。一审另查明，2016年7月10日，刘伟东、张小林向案外人林凡出具《个人委托书》，委托林凡作为代理人办理案涉1621号房屋代收押金及租金办理相关事宜，委托期限2016年7月10日至2016年10月10日。该委托书上有张小林本人签字，刘伟东的签字系田巧玲代签。一审再查明，中商汇云公司于2016年10月12日收到一审法院向其送达的起诉状副本。一审法院认为，双方对签订两次《房产租赁合同》的事实以及合同约定的内容不持异议，本案的争议焦点在于2016年7月19日签订的《房产租赁合同》是否成立和生效，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林是否按约向中商汇云公司交付了案涉房屋以及中商汇云公司是否应该承担合同约定的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此，前述两项争议焦点具有关联性，即若认定田巧玲、罗进、刘伟东、张小林已履行向中商汇云公司交付租赁房屋的主要义务，则即使《房产租赁合同》中原告刘伟东的签字或授权存在瑕疵，亦不影响合同的成立。一审法院评议如下：一、关于田巧玲、罗进、刘伟东、张小林是否按约向中商汇云公司交付了案涉房屋。本案中，双方系通过中介机构租赁房屋，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林为证明已履行交付房屋的义务，提供了中介人员吴涵梅的证人证言与微信聊天记录证明其已于2016年7月19日向中商汇云公司工作人员邓茹文交付案涉房屋钥匙即完成了房屋交付。中商汇云公司对此主张其没有收到过案涉房屋钥匙，交付钥匙不等于交付房屋，双方未按约定签署《物业交割单》即没有完成交付，邓茹文即使收到了钥匙亦是其个人行为。对此，一审法院认为：首先，吴涵梅是否向邓茹文交付了案涉房屋钥匙的问题。本案第一次庭审过程中，邓茹文作为旁听人员旁听庭审。在田巧玲、罗进、刘伟东、张小林出示微信聊天记录并主张该记录系邓茹文与吴涵梅的微信聊天内容时，经一审法院传唤邓茹文到审判台核实微信账号身份及内容，邓茹文认可系其微信，聊天内容系其与吴涵梅的通话内容，但主张聊天内容并非指向案涉房屋。观之微信聊天内容，该记录从2016年7月19日至2016年8月2日，清楚、完整、连贯地记录了邓茹文与吴涵梅的通话内容，与证人证言所述的情况及时间节点完全吻合，与吴涵梅与田巧玲同时间段的微信聊天内容亦能相互印证，故一审法院对证人证言与微信聊天记录予以采信，对吴涵梅于2016年7月19日向邓茹文交付了案涉房屋钥匙的事实予以认定。其次，邓茹文接收房屋钥匙的行为是否系其个人行为的问题。中商汇云公司认可邓茹文系其公司员工，吴涵梅的证人证言与微信聊天记录证明邓茹文具体经办中商汇云公司关于案涉房屋的租赁事宜，且双方于2016年7月16日签订的《房产租赁合同》中，邓茹文更是作为中商汇云公司代理人在合同上签字，故田巧玲、罗进、刘伟东、张小林与中介向邓茹文交付房屋钥匙时，有理由相信其是代表中商汇云公司进行接收。对中商汇云公司主张邓茹文接收钥匙的行为系个人行为与公司无关的意见不予采纳。最后，双方未按约定签署《物业交割单》对交付行为的认定问题。《房产租赁合同》对交付的约定为：“甲方应于2016年7月16日前将房屋按约定条件交付给乙方，甲乙双方签署附件二《物业交割单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应承担的费用”。可见，合同中虽约定签署《物业交割单》，但并未将签署《物业交割单》作为交付的充要条件，是否交付应根据实际情况认定，而并非以是否签署《物业交割单》作为唯一标准。双方虽约定田巧玲、罗进、刘伟东、张小林应将房屋按“约定条件”交付给中商汇云公司，但合同中并未明确“约定条件”为何，中商汇云公司亦未举证证明田巧玲、罗进、刘伟东、张小林交付的房屋存在其他违反合同或法律规定的情形，案涉房屋为腾空的办公用房，双方在合同中已约定物业、水电费用等的承担问题，亦不存在门禁等其他影响使用的附属设施，根据一般生活经验，交付房屋钥匙的行为应视为完成了房屋的交付，故一审法院认定田巧玲、罗进、刘伟东、张小林已于2016年7月19日通过中介完成了向中商汇云公司交付案涉房屋的义务。二、关于2016年7月19日签订的《房产租赁合同》是否成立和生效。中商汇云公司主张《房产租赁合同》仅有罗进、田巧玲的签字，没有刘伟东、张小林的签字，且林凡的签字从形式上看仅作为罗进、田巧玲的代理人，故《房产租赁合同》未成立和生效。一方面，如前所述，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林已履行向中商汇云公司交付房屋的主要义务，即使如中商汇云公司所称合同中缺少刘伟东、张小林的签字，该合同也因田巧玲、罗进、刘伟东、张小林已履行主要义务，中商汇云公司接受而成立。另一方面，双方于2016年7月16日签订的《房产租赁合同》与诉争的2016年7月19日签订的合同内容基本一致，7月16日的合同中包括刘伟东在内的四人均签字捺印，双方已形成租赁案涉房屋的合意，中商汇云公司因变更代理人与田巧玲、罗进、刘伟东、张小林再次签订租赁合同时亦未对代理人林凡的身份提出异议。而刘伟东、张小林于2016年7月10日向林凡出具《个人委托书》，林凡在代理人处的签字应视为代理刘伟东、张小林的行为。至于该委托书上刘伟东的签字系田巧玲代签，但并不违背刘伟东的真实意思表示，刘伟东授意中介人员将房屋钥匙交付中商汇云公司的行为事实上亦形成了对田巧玲、林凡代理行为的追认，故《房产租赁合同》有效，对双方当事人均具有拘束力。三、关于中商汇云公司是否应该承担合同约定的违约责任。中商汇云公司主张田巧玲、罗进、刘伟东、张小林未向其提供房屋权属证明属于违反附随义务和先履行义务，存在先违约行为，其不存在违约。对此，其一，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林已向中商汇云公司履行交付房屋的主要义务，中商汇云公司接受，于此情形，即使田巧玲、罗进、刘伟东、张小林未向中商汇云公司提供房屋权属证明，亦不构成影响其合同目的实现的附随义务，中商汇云公司无权以此拒付租金；其二，双方系通过中介公司租赁房屋，根据行业惯例，中介方对房屋权属履行一定审查义务。吴涵梅出庭作证回答关于“案涉两套房屋有没有把相关的权属证明给中商汇云公司看过”的询问时，明确回答“看过”，“购房合同看过原件，给了复印件，还有产权人的身份证复印件”，对此证言一审法院予以采信；其三、《房产租赁合同》特别提示条款“承租方请在充分了解出租房屋的基本情况的前提下签署本合同······”，中商汇云公司租赁五百余平的房屋理应在签订租赁合同之时审慎审查。而事实上，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林作为案涉房屋的买受人享有房屋的使用、收益权利，本案不存在无权处分的情形。综上，一审法院对中商汇云公司该项抗辩意见未予采纳。《房产租赁合同》约定中商汇云公司应于合同签订同时支付首次租金85680元及房屋租赁保证金28560元。中商汇云公司不支付或者不按照约定时间支付租金达7日的或欠缴各项费用达28560元的，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林有权单方解除合同，并且中商汇云公司应按租金的3倍支付违约金。现中商汇云公司未按约支付租金构成违约，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林依据《房产租赁合同》享有单方解除权并有权要求中商汇云公司支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。田巧玲、罗进、刘伟东、张小林于提起诉讼前未向中商汇云公司发出过解除合同的通知，中商汇云公司亦陈述未收到过关于解除合同的通知，故一审法院以田巧玲、罗进、刘伟东、张小林提起诉讼，中商汇云公司收到起诉状副本之日视为通知到达之日，确认诉争《房产租赁合同》于该日解除。对于田巧玲、罗进、刘伟东、张小林主张支付3个月租金作为违约金的诉讼请求，中商汇云公司虽主张仅以2016年7月19日到8月2日的实际损失酌定违约金，但未提供证据证明约定的违约金过分高于造成的损失。对此，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林陈述其损失主要为租金、物业费、空调费，本案于2016年11月16日第一次庭审时，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林陈述案涉房屋尚未另行出租，自合同签订之日起至庭审日均存在租金损失。本案第二次庭审结束定期宣判后，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林提交代理词陈述案涉房屋已于2016年11月23日另行出租，该日期前的租金、物业费、空调费均作为其损失。田巧玲、罗进、刘伟东、张小林虽未提交另行出租的相应证据，但依据常识常理，中商汇云公司于8月2日将钥匙退还中介，并非田巧玲、罗进、刘伟东、张小林损失就此截断，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林亦存在另行招租期间的空置损失。违约金兼具补偿性与惩罚性，合同约定的违约金清楚明确，双方均应知晓违约后果。田巧玲、罗进、刘伟东、张小林在未收到中商汇云公司支付的任何租金和相关费用的情形下，不再主张中商汇云公司占用房屋期间的租金和相关费用，仅诉请3个月租金作为违约金，既符合合同约定亦较为公平合理，综合考虑田巧玲、罗进、刘伟东、张小林损失、合同履行情况、中商汇云公司过错程度等，一审法院对原告该项诉讼请求予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认田巧玲、罗进、刘伟东、张小林与中商汇云公司于2016年7月19日签订的《房产租赁合同》于2016年10月12日解除；二、中商汇云公司自判决生效之日起十日内向田巧玲、罗进、刘伟东、张小林支付违约金85680元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取971元，由中商汇云公司负担。二审中，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林提交其与案外人签订的《房产租赁合同》，以证明案涉房屋于2016年11月23日另行出租。中商汇云公司对其真实性不予认可。本院对其真实性、合法性、关联性予以认可。二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，本院对一审审理查明事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点有四个，现分别评述如下：一、关于田巧玲、罗进、刘伟东、张小林是否按约向中商中商汇云公司交付了案涉房屋的问题。中商中商汇云公司认为仅交付钥匙不等同于交付了案涉房屋。对此，本院认为，案涉租赁合同虽约定“甲方应予2016年7月16日前将房屋按约定条件交付乙方，双方签署附件二《物业交割单》上签字盖章”，但并未约定签署《物业交割单》系交付房屋的前提条件。且中商汇云公司工作人员邓茹文接收钥匙后并未对案涉房屋提出任何异议，在案涉房屋也不存在使用障碍的情况下，本院认定田巧玲、罗进、刘伟东、张小林向中商汇云公司交付案涉房屋钥匙即完成了交付房屋的义务。一审法院认定正确，本院予以维持。二、关于案涉租赁合同是否成立生效的问题。2016年7月10日，张小林、刘伟东委托林凡作为代理人办理案涉1621号房屋代收押金及租金事项，林凡于2016年7月19日签订《房产租赁合同》的行为应为无权代理，但根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定关于“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，张小林、刘伟东事后向中商汇云公司交付钥匙的行为视为对林凡代理签字行为的追认。其次，2016年7月16日签订的合同有田巧玲、罗进、刘伟东、张小林四人的签字捺印，2016年7月19日签订的合同与前次内容基本一致，林凡签字的行为也不违背张小林、刘伟东的真实意思表示。最后，2016年7月19日签订合同之后，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林向中商中商汇云公司交付了案涉房屋钥匙，如前所述视为已履行了案涉租赁合同的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条关于“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，即使刘伟东、张小林在案涉租赁合同上的签字存在瑕疵，案涉合同也成立并生效。且案涉合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院认定正确，本院予以维持。三、关于田巧玲、罗进、刘伟东、张小林是否违反先履行义务，中商中商汇云公司是否享有先履行抗辩权的问题。中商汇云公司认为田巧玲、罗进、刘伟东、张小林未出示案涉房屋的所有权证明、林凡作为代理人的授权委托书、未按合同约定于2016年7月16日前交付房屋、未交付房屋结构图、未交付与物业相关的手续、证件等，其有权拒绝履行。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”的规定，租赁合同中出租人的主要义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人的主要义务是交付租金并按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。根据本案已查明的事实，双方分别于2016年7月16日、7月19日签订内容基本一致的《房产租赁合同》，约定的交房日期均为2016年7月16日，而实际田巧玲、罗进、刘伟东、张小林也于2016年7月19日交付案涉房屋钥匙，履行了其作为出租人的主要义务。中商汇云公司关于田巧玲、罗进、刘伟东、张小林未交付房屋的抗辩不能成立。合同履行抗辩的范围限于对价义务，租赁合同中交付房屋与支付租金具有对价关系，而支付租金与中商汇云公司主张的出示案涉房屋的所有权证明、授权委托书、交付房屋结构图、交付与物业相关的手续、证件等是两种不同性质的义务，二者不具有对等关系。即使田巧玲、罗进、刘伟东、张小林未出示案涉房屋的所有权证明、授权委托书、未交付房屋结构图、未交付与物业相关的手续、证件等，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，中商汇云公司主张的先履行抗辩也不能成立。四、关于案涉《房产租赁合同》解除的问题。案涉合同约定，合同签订同时，中商汇云公司应支付首次租金85680元及房屋租赁保证金28560元。还约定：“乙方（中商汇云公司）不支付或者不按约定时间支付租金达7日或欠缴费用达到28560元的，甲方（田巧玲、罗进、刘伟东、张小林）有权单方解除合同。”现中商中商汇云公司未按约定支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林有权起诉解除案涉租赁合同，其解除案涉租赁合同的请求成立，本院予以支持。但一审法院以中商汇云公司收到起诉状副本之日视为田巧玲、罗进、刘伟东、张小林的解除合同通知到达之日，以此解除合同不当，本院予以纠正。五、关于违约金如何确定的问题。案涉租赁合同约定，中商汇云公司不支付或者不按约定时间支付租金达7日或欠缴费用达到28560元的，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林有权单方解除合同，中商汇云公司应按租金的3倍支付违约金。因此，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林主张违约金85680元。中商汇云公司认为，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林于2016年8月19日将案涉房屋另行租赁他人，其损失仅为2016年7月19日至8月19日的房租损失，违约金应予调整。田巧玲、罗进、刘伟东、张小林认为其于2016年11月23日才另行出租他人，损失应计算至2016年11月23日。对此，本院认为，违约金具有补偿和惩罚双重性质，以赔偿非违约方损失为主要功能。本案中，中商汇云公司未按约支付租金，且已实际行动退还案涉房屋致案涉租赁合同不能履行，给田巧玲、罗进、刘伟东、张小林造成的损失主要为租金损失。中商汇云公司认为田巧玲、罗进、刘伟东、张小林于2016年8月19日另行租赁他人，并无充分证据证明。田巧玲、罗进、刘伟东、张小林在中商汇云公司明确表示不再租赁案涉房屋后，于2016年11月23日另行租赁他人，较为符合日常生活常理，也防止了损失的进一步扩大。本院对此予以认可。因此，田巧玲、罗进、刘伟东、张小林的损失应为2016年7月19日至2016年11月23日的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，案涉租赁合同约定的违约金并不高于造成的损失，因此，中商汇云公司请求调整违约金，本院不予支持。一审判决认定违约金正确，本院予以维持。综上所述，一审判决确认解除案涉租赁合同不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初11726号民事判决第一项“确认田巧玲、罗进、刘伟东、张小林与四川中商汇云科技有限公司于2016年7月19日签订的《房产租赁合同》于2016年10月12日解除”为“解除田巧玲、罗进、刘伟东、张小林与四川中商汇云科技有限公司于2016年7月19日签订的《房产租赁合同》”；二、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初11726号民事判决第二项，即“四川中商汇云科技有限公司自本判决生效之日起十日内向田巧玲、罗进、刘伟东、张小林支付违约金85680元”。二审案件受理费1942元，由上诉人四川中商汇云科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 洁审判员 张卫敏审判员 冯 璐二〇一七年四月七日书记员 刘 奕 关注公众号“”