（2017）皖11民终530号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-04-17
案件名称
金道飞、朱友发房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金道飞,朱友发,金××
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖11民终530号上诉人（原审原告）：金道飞，男，1947年11月16日出生，汉族，退休干部，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：卢道洪，凤阳县板桥镇法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：朱友发，男，1969年4月10日出生，汉族，农民，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：张乃胜，男，1968年6月20日出生，汉族，法律工作者，住安徽省凤阳县。原审第三人：金××，女，1977年10月6日出生，汉族，医生，住安徽省凤阳县。上诉人金道飞因与上诉人朱友发、原审第三人金××房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院(2016)皖1126民初1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金道飞的委托诉讼代理人卢道洪、上诉人朱友发及其委托诉讼代理人张乃胜和原审第三人金××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金道飞上诉请求：1、撤销一审判决，改判朱友发支付房租90000元整，并自2015年8月19日起按照银行同期同类贷款利率按月支付利息至实际清偿日止；2、依法追究朱友发制造虚假证据的法律责任；3、一、二审诉讼费用由朱友发承担。事实和理由：1、一审判决诉讼时效适用错误，一审法院不应依职权主动适用诉讼时效规定，且诉争租赁合同约定的履行期限至2015年8月18日届满，起诉时并未超过法定的诉讼时效期间；2、一审期间，朱友发制造虚假租赁合同书并作为证据使用向法庭举证，经鉴定该份房租租赁合同书上的“金××”签字非本人所写，朱友发的违法行为破坏正常的司法审判秩序。朱友发辩称，1、诉讼时效是其在一审结束前主动提出，而非人民法院依职权适用，且金道飞在诉讼时效期间内并未向其主张过权利，超过诉讼时效的部分债务，其不应承担，相应的利息计算也是正确的；2、朱友发举证的租赁合同是该租赁合同中的承租人提供的，朱友发举证该证据是为了还原客观事实，不存在恶意制造虚假证据的行为。综上，金道飞上诉理由不能成立，请求驳回金道飞上诉请求。金××述称，其同意金道飞的上诉意见。朱友发上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金道飞一审诉讼请求。事实和理由：1、房屋租赁期间，朱友发与金××系同居关系，因此朱友发交付房租90000元给金××时，就没有让对方出具收条，而且金××并未将房屋交付朱友发承租使用，而是另租他人使用并收取租金；2、涉案房屋租赁合同的当事人是朱友发、金××，而非金道飞，故金道飞并非适格诉讼主体。金道飞辩称，1、其作为房屋的所有权人，其委托他人出租房屋并收取租金是有效的民事法律行为，其系适格诉讼主体；2、房屋已在租赁合同签订后交朱友发实际使用，但朱友发至今未支付90000元租金。请求二审法院支持金道飞的上诉请求，驳回朱友发的上诉请求。金××述称，诉争房屋是金道飞委托其对外出租，其将房屋出租并交付给朱友发使用，但朱友发至今未支付90000元房租。其与朱友发并非同居关系。金道飞向一审法院起诉请求：1、判令朱友发偿还房屋租金人民币90000元并自2015年8月9日起按人民银行同期同类贷款利率计算逾期利息；2、本案诉讼费由朱友发承担。一审法院认定事实：金道飞于1995年11月1日在凤阳县××城镇西门外××院内购买一房改房，为2上2下房屋，面积85.87平方米，房屋所有权证为房改证字第0305号。金道飞退休后在外地生活，将该房屋交由侄女金××使用、管理。朱友发为经营帝豪歌舞厅，于2012年8月18日与金××签订房屋出租合同，约定主要内容如下：甲方现有位于××大院庭院住房一套，因帝豪商务会所经营干扰，甲乙双方通过友好协商，将房屋租赁事宜达成协议如下：一、租用期限：甲方同意乙方租用叁年，自2012年8月18日起至2015年8月18日；房屋租金，每年叁万元人民币，合计玖万元整。二、租赁期内的水电费用由甲方支付，乙方不能损害物品、擅自改造，如有损坏因及时维修，否则照价赔偿。三、如帝豪务会所停止经营，或转租、转让，必须将所建房屋及大门通道封闭拆除。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。协议签订后，金××将房屋交付朱友发使用，因支付租金问题，双方协商未果。本案在审理过程中，朱友发提供一份马俊与金××签订的房屋租赁合同，以证实金××于2013年5月1日已将涉案房屋另行出租他人。金××不认可为其签名，并于2016年10月18日申请鉴定，本院遂委托安徽正宇司法鉴定所进行了笔迹鉴定，2016年12月12日，该所作出鉴定意见，“送检的2013年5月1日，甲方（出租方）：金××；乙方（承租方）：马俊签订的房屋租赁合同上甲方（签字）栏‘金××’签名字迹与金××样本字迹，两者不是同一人所写。”为此，金××支付了鉴定费2000元。一审法院认为,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，本案诉争的房屋所有权人为金道飞，金道飞将房屋交于侄女金××管理，使用，尽管金××是以自己名义对外出租，作为房屋所有权人的金道飞，不论是事前授权，还是事后追认金××对外出租行为，均不违背法律规定，其系适格主体。朱友发关于金道飞不是适格诉讼主体的辩称意见不成立，不予采信。本案适用一般诉讼时效，诉讼时效期限为二年。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中双方在租赁合同中对租金如何支付没有明确约定，应当适用合同法的上述规定，即每届满一年须支付一年的租金。金道飞于2016年4月14日起诉，往前推二年，即2014年4月14日以后支付租金请求权受法律保护，以前的租金支付请求权超过了诉讼时效，不受法律保护。本案中，承租人朱友发一方面否认接收了出租房屋，另一方面又称支付了租金90000元，相互矛盾。其关于已支付租金90000元的辩称，证据不足，不予采信。但其关于已支付租金的辩称，说明租赁的房屋其已实际接收，否则不会存在已支付租金的问题，故朱友发没有接收租赁房屋的辩称意见，不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。朱友发签订了房屋租赁合同，就应该按合同的约定支付租金，自2014年4月14日起，至合同第二年期满即2014年8月18日，共4个月零4天，按30000元/年标准计，租金为2500元/月，82.19元/天，4个月零4天租金为10328.76元。合同第三年即自2014年8月18日起往后一年的租金为30000元。上述二部分合计40328.76元，金道飞要求朱友发支付的请求，符合法律规定，予以支持。朱友发不同意支付的辩称意见，无法律及事实依据，不予支持。对于2014年4月14日之前的租金，因超过诉讼时效，金道飞要求朱友发支付的请求，不予支持。本案中，朱友发没有及时履行合同义务，给对方造成的损失，主要是指利息损失，金道飞要求按银行同期同类贷款利率支付利息的请求，符合法律规定，予以支持；只是应自租期届满之次日起计算利息损失，具体为法律保护的租金10328.76元，应自2014年8月18日起计算利息损失，但金道飞主张自2015年8月9日起计算利息，是对自己权利的行使，不违背法律规定，予以准许；30000元租金的利息损失，应自租期届满之次日即2015年8月18日起计算利息。金道飞要求自2015年8月9日起计算的依据不足，不予采纳。因朱友发提供的证据不真实，导致金××申请鉴定，并支出了鉴定费，为此扩大的损失，朱友发负有赔偿的义务，金××要求由朱友发赔偿鉴定费损失2000元的请求，符合法律规定，予以支持。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、朱友发于本判决生效后十日内偿付金道飞房屋租金40328.76元及相应利息损失（其中10328.76元本金的利息自2015年8月9日起，30000元本金的利息自2015年8月18日起，均按银行同期同类贷款利率标准计算，至实际付清日止）；二、朱友发于本判决生效后十日内赔偿金××支出的鉴定费损失2000元；三、驳回金道飞的其他诉讼请求。案件受理费2234.13元，由金道飞负担1232.54元，朱友发负担1001.59元。二审中，朱友发围绕其上诉请求提交了证据，金道飞、金××进行了质证。本院认为，朱友发提供的证据不能证明朱友发实际支付了90000元租金给金××，且该证据与本案诉争事实并无关联性，故本院不予采信。双方当事人所举其他证据与一审相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、金道飞是否有权向朱友发主张权利；2、本案的部分债务是否已经超过诉讼时效；3、本案金道飞主张的租金及相应利息如何确定。关于争议焦点一，本案中，金道飞系涉案房屋的所有权人，其委托侄女金××对外出租房屋，后金××以自己的名义将房屋租给朱友发，金道飞与金××之间形成代理关系。朱友发称其与金××签订租赁合同时，其并不知道金××是受金道飞委托将房屋对外出租的，金××则称当时已经明确告知。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，金道飞在诉讼中明确认可其系委托金××对外出租房屋，金××对此也不持异议。金××以自己的名义与朱友发签订合同，现因金××主张朱友发未按合同履行义务，金××向金道飞披露了朱友发，金道飞因此可以行使受托人即金××的权利，且金道飞系涉案房屋的所有权人，故金道飞系本案的适格诉讼主体，其有权向朱友发主张权利。朱友发的该项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，涉案房屋租赁合同没有约定房屋租金的支付期限，且事后亦未对此进行补充协议予以明确。金道飞认为诉争租赁合同约定的履行期限至2015年8月18日届满，未约定分期履行，故诉讼时效应从合同期限届满之日起计算，其于2016年4月14日提起诉讼，未超出诉讼时效期间。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，因涉案租赁合同未明确约定租金的支付期限，且租赁期限超过一年，故租金应当在每届满一年时支付，因此，一审法院分期计算诉讼时效符合法律规定，金道飞要求从合同期限届满之日起计算诉讼时效，无法律依据，本院不予支持。朱友发于一审庭审中自行提出诉讼时效抗辩，并非一审法院主动适用诉讼时效制度，故金道飞认为一审依职权适用诉讼时效不当的上诉理由，不能成立，本院也不予支持。关于争议焦点三，金××与朱友发签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。朱友发称金××并未向其交付房屋，但另有租赁协议证明朱友发于2014年8月1日将涉案房屋转租给第三人，故对朱友发该项主张，本院不予采纳。朱友发应按照合同约定履行支付租金的义务，虽其主张已将90000元租金一次性支付给金××，但其未能举证证明，金××也不予认可，故朱友发上诉认为其已实际支付租金90000元的上诉理由，证据不足，本院不予支持。综上所述，金道飞、朱友发的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4495.76元，由上诉人金道飞负担2257.88元，上诉人朱友发负担2237.88元。本判决为终审判决。审 判 长 孔德敬审 判 员 付广永代理审判员 张 倩二〇一七年四月七日书 记 员 曹琰玲附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 来源：