（2017）鲁1491民初51号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-11-24
案件名称
王娟与德州星凯房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
德州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王娟,德州星凯房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条；《中华人民共和国民法通则》：第四条
全文
德州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1491民初51号原告：王娟,女,汉族,1980年8月15日出生,住德州市德城区。委托诉讼代理人：韦丙海，山东涵诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕永华，山东涵诺律师事务所律师。被告：德州星凯房地产开发有限公司，住所地：山东省德州市东风东路泰和名仕馨港10号楼1单元15层1501、1502室。法定代表人：贺延军，执行董事。委托诉讼代理人：董桂荣，山东鑫大公律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：杨儒，山东鑫大公律师事务所律师（实习律师）。原告王娟与被告德州星凯房地产开发有限公司(以下简称星凯公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王娟向本院提出诉讼请求，1、请求人民法院依法判令被告立即无条件向原告交付房屋。2、请求人民法院依法判决被告因延期交房违约，支付原告违约金35124.26元。3、涉及该案的有关费用均由被告承担。事实与理由：2013年11月15日，原、被告双方签订《德州市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的坐落于东风东路626号红星国际广场一期1号楼2单元20层2002号商品房，共计购房款568425元。双方约定被告应于2015年4月30日前将验收合格的房屋交付原告，并在合同第九条约定逾期交房的违约责任，时至今日，被告仍未按约向原告交付，违反了双方合同约定，理应承担违约责任。现诉至贵院，望依法裁决。被告辩称，请求法院驳回原告关于违约金的诉讼请求。答辩人请求法院适用情势变更原则，免除答辩人的违约责任。一、答辩人同意向被答辩人交付房屋，但是对于合同中约定的违约金请求适用情势变更原则免除违约责任。2015年4月30日，经德城区人民检察院批准，山东长河豪门投资置业有限公司（以下简称豪门公司）实际控制人朱昌和因涉嫌非法吸收公众存款被公安机关逮捕，包括星凯公司在内的豪门公司多家子公司被依法查封，星凯国际广场项目也被迫停工，答辩人公司陷入停顿状态。2015年8月份，德州市委、德州市政府组织会议对星凯国际广场项目重组盘活有关问题进行专题研究。鉴于星凯国际广场项目存在负债较高、亏损严重、法律纠纷复杂等特点，为最大限度保护各方利益，确定对星凯国际广场项目进行全面重组盘活。同时，会议确定由市住建局管理的国有企业德州市房屋建设综合开发集团总公司（以下简称房开公司）出资注册成立德州华创置业有限责任公司（以下简称华创公司）对星凯国际广场项目重组盘活。华创公司参照《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》市政府要求华创公司对项目实行切块盘活、梯次推进，首先盘活地产一期住宅工程，优先保证广大购房户的切实利益。本案中，作为答辩人及被答辩人在签订合同后，均没有料想到答辩人因豪门公司朱昌和的逮捕导致整个项目停工，并且依靠自身能力不能复工。答辩人的复工全依赖于德州市委、市政府的支持，依赖于各债权主体在全面认识答辩人的资金困境上的对答辩人的责任的免除，更依赖于华创公司作为国企的高度责任感、使命感，以及盘活过程中人力、物力、财力的巨大投入。由于上述的客观情况发生重大变化，继续按照原合同约定的交房时间、违约金履行，不符合答辩人现在的实际情况。答辩人认为，原商品房买卖合同中约定的违约责任条款，已经不符合当时合同订立的情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。若继续履行原合同中约定的违约责任条款，则无疑使广大的购房户、施工方、广告商、材料供应商等所有债权人重新起诉，而答辩人将无法承受如此大的资金压力下，重新陷入停顿状态，从而使得被答辩人的利益无法获得根本保障。因此，请求贵院适用情势变更原则，免除答辩人的违约责任，保证各方债权人的均衡利益，也保证答辩人能够全面履行交房的义务。二、答辩人请求法院适用公平原则，处理答辩人与被答辩人之间的纠纷。星凯国际广场项目重组盘活涉及施工方、多家银行、材料方、投资方、广告商、购房户等多方债权主体，债务负担沉重。为确保重组盘活顺利推进和获得成功，各方债权人利益均能获得有效保护，市政府要求各方债权人共同做出让步和部分利益牺牲。其中，金融债权人降低利息至基准利率并追加新增贷款；施工单位放弃停工损失等索赔，进场复工并撤诉；购房户放弃索赔延期交房违约金等。按照以上工作要求，房开公司及华创公司累计投入建设资金2亿元，各金融机构债权人相继落实新增贷款2.53亿元，中建三局集团有限公司总承包施工单位撤诉、复工，共同促成了一期住宅于2015年9月24日复工。工程复工同时，在政府工作组领导和帮助下，华创公司与累计730名购房户签订免除延期交房违约责任补充协议，重新约定交房日期并顺利交付房屋。华创公司作为接盘人成立全新的星凯公司，在接盘后不但没有获利，反而投入2亿元建设资金以保证施工方中建三局集团有限公司、中国建筑第八工程局有限公司建设复工，并且银行、施工方、材料方、广告商、绝大部分的购房户等已经放弃了违约金、窝工损失等利益，最终现在房屋也已经达到了交房的条件。华创公司出于政府行为、国有企业的责任感来拯救购房户，但是却要承担购房户的违约责任，也违反了合同法的公平原则。综上，请求法院适用情势变更原则免除答辩人的违约责任，并且适用公平原则保证答辩人的企业能够完成第一期、第二期的所有交房任务，保证所有各方债权人的整体权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据、补充协议；被告提交的德州市公安局德城分局立案决定书1份及查封决定书1份、《德州市人民政府专题会议纪要（德政专纪[2015]17号）》1份、《德州星凯国际广场项目金融债权风险化解框架协议》共5份、民事起诉状1份、山东省高级人民法院（2015）鲁民初字第18号民事裁定书1份、山东省高级人民法院（2015）鲁民初字第30号民事裁定书1份、被告星凯公司与华创公司、中建三局集团有限公司补充协议1份、被告星凯公司和德州星凯家居有限公司与华创公司及中国建筑第八建筑局有限公司补充协议1份、被告与商品房购房户签订《补充协议》3份、房开公司、华创公司、星凯公司的工商登记信息；以及本院调取的德州市公安局德城分局立案决定书、拘留证、逮捕证，以及豪门公司及被告星凯公司工商登记股东及股东变更信息情况等证据。双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的星凯公示的盘活工作小组致星凯国际广场业主的一封信及住宅工程质量分户验收合格证，均系复印件，被告不认可也不予质证。本院对上述证据因系复印件不具有证明效力，不予认定。2、被告提交的华创公司提供的已签订延期交房补充协议客户明细表及补充协议两份，均能证实自2015年11月2日至2017年3月8日共730户购房户签订了补充协议。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，约定原告购买被告开发的坐落于东风东路626号红星国际广场一期1号楼2单元20层2002号商品房，共计购房款568425元。合同第八条约定被告应当在2015年4月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，合同第九条约定“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.1的违约金。”至今被告尚未交付房屋，已构成违约。2015年3月13日豪门公司实际控制人朱昌和涉嫌非法吸收公众存款被德州市公安局德城分局立案侦查，2015年4月2日被依法刑事拘留，同年4月30日，被执行逮捕。被告系豪门公司的控股子公司，其开发的红星国际广场一期住宅未售地上建筑物和红星美凯龙国际广场未售建筑物及豪门公司多家子公司于2015年4月2日被德州市公安局德城分局依法查封。星凯国际广场项目全部停工，被告星凯公司陷入停顿状态。2015年8月7日，德州市人民政府召集各有关部门召开星凯国际广场项目重组盘活问题专题会议，并形成德政专纪〔2015〕17号专题会议纪要。纪要主要内容：“鉴于星凯项目存在负债较高、亏损严重、法律纠纷复杂等特点，为最大限度保护各方利益，确定对星凯国际广场项目进行全面重组盘活。（一）由市住建局管理的国有企业房开公司出资注册成立华创公司，接收星凯房地产和星凯家居的全部股权，对星凯国际广场项目重组盘活。（二）华创公司对项目实行切块盘活、梯次推进。1、首先盘活地产一期工程，8月底之前复工建设。（三）华创公司参照《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格2002〔2503〕号）精神计取管理费（2%）和利润（3%）。项目建设中接受有关金融机构的监督，项目完成后，由审计部门进行审计，剩余收益（资金或实物）全部上交市政府。（四）由德州市调处豪门集团相关问题领导小组防范金融风险工作组负责，协调各金融机构债权人对项目重组盘活提供资金支持。1、与各金融机构债权人签订多边协议，将项目重组前的存量融资（不论是否到期）统一调整为人民银行公布的最新期限基准利率，待项目新追加投资按规定清偿后再逐步偿还。2、协调各金融机构债权人为项目追加4亿元资金支持，由德州德达城市建设投资运营有限公司提供担保。华创公司新投入2亿元建设资金，与金融机构债权人新投入贷款的利率和支付方式同等对待。3、各相关金融机构和华创公司对项目资金使用实行联合监管，确保资金安全和有效合理使用。本地金融机构要对项目按揭贷款提供全方位支持，增加项目现金回流，保障项目建设按期推进。（六）鉴于星凯项目负债较重、法律纠纷复杂，为确保成功盘活、正常运转，市政府决定在政策措施上给予该项目保障。3、市政府协调有关部门对已抵押的土地进行解押，对已查封的未售房源进行解封，对因短拆借款抵押的房源进行解押，以便于销售和后续的房产证办理。4、由市政府协调有关部门，对项目应缴纳的城市基础设施配套费、行政事业性收费、政府基金及土地转让相关规费，给予最大程度的优惠、减免或缓交，对欠缴的土地出让金予以缓交。”2015年9月1日，华创公司与中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司、德州银行股份有限公司、恒丰银行股份有限公司德州分行、工商银行德州分行、中航信托股份有限公司等五家金融机构达成《德州星凯国际广场项目金融债权风险化解框架协议》。根据星凯国际广场资产审计和评估，华创公司承接被告星凯公司存量债务：中航信托股份有限公司4.8亿元；中国华融资产管理公司山东省分公司1.45亿元；工商银行德州分行2.49亿元；恒丰银行股份有限公司德州分行1.5亿元；德州银行股份有限公司1亿元。为保证项目顺利推进需要追加6亿元人民币，用于项目的重新启动。其中华创公司投资2亿元人民币，剩余4亿元由各金融债权机构根据原存量债权占比增加投入。银团贷款的担保方式为德州德达城市建设投资运营有限公司担保。追加投资的利率执行人民银行公布的最新期限基准利率，金融机构将原存量债务统一调整为人民银行公布的最新期限基准利率，降低重组公司利息和费率等负担。市政府对项目各类规费予以减免，对无法减免的，则予以缓交。项目工程施工方中建三局集团有限公司及中国建筑第八工程局有限公司，因被告星凯公司及德州星凯家居有限公司拖欠工程款，分别向山东省高级人民法院提起诉讼后，又分别与被告星凯公司、德州星凯家居有限公司及华创公司达成谅解协议，并放弃停工造成的各种损失，庭外和解后分别撤诉。自2015年11月2日至2017年3月8日，被告星凯公司及华创公司与730户购房户达成《补充协议》，根据协议，730户购房户放弃与被告签订的原《商品房买卖合同》、《补充协议》及附属车、储使用权转让合同约定的各种违约金，被告在协议签订后一周内将商品房按照原《商品房买卖合同》的约定将房交购房户使用。另查明2016年1月被告华创公司将接近1.7亿人民币工程预付款打入中建三局集团有限公司，另查，朱昌和系豪门公司法定代表人及控股股东，2017年1月19日前，豪门公司系被告星凯公司大股东。德州市住建局管理的全民所有制企业房开公司会同德州市第二建筑工程公司，于2015年9月7日出资2亿元注册成立华创公司，接收星凯公司和德州星凯家居有限公司的全部股权，对星凯国际广场项目重组盘活，华创公司于2017年1月19日成为被告公司唯一股东并在工商局对股东进行变更等记。另查原、被告《商品房买卖合同》所约定的房屋已建成并符合交房标准，被告也同意交付房屋。本院认为，原告2013年11月15日与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，原告已履行了购房缴款义务，被告未能按照合同约定在2015年4月30日前将验收合格的房屋交付原告，已构成违约。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的司法解释（二）》第二十六条“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”豪门公司系被告星凯公司的控股股东，豪门公司的控股股东及法定代表人朱昌和因涉嫌非法吸收公众存款，被德州市公安局德城分局于2015年3月13日立案侦查，2015年4月2日被刑事拘留，2015年4月30日被执行逮捕。2015年4月2日，德州市公安局德城分局对被告星凯公司开发的红星国际广场一期住房未售地上建筑物，及红星美凯龙国际广场未售建筑物进行查封，造成星凯国际广场等项目被迫停工，被告星凯公司运营处于停顿状态，已丧失继续履行《商品房买卖合同》的能力。被告星凯公司不能继续履行《商品房买卖合同》正是基于“在订立合同时无法预见，非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化”，即被告股东豪门公司的法定代表人朱昌和被逮捕，项目工程被查封。被告星凯公司依靠自身力量已无法继续履行星凯国际广场项目，该项目如果继续长期停顿，原告依据《商品房买卖合同》所购买的房屋将无法交付，更会使项目涉及的各方利益遭受重大损失。2015年8月7日，德州市人民政府召开星凯国际广场项目重组盘活问题专题会议，并作出了德政专纪〔2015〕17号会议纪要，并确定由市住建局管理的国有企业房开公司出资注册成立华创公司，接收星凯房地产和星凯家居的全部股权，对星凯国际广场项目重组盘活。在此基础上，华创公司对项目实行切块盘活，梯次推进，首先盘活地产一期住宅工程，优先保证了广大购房户能够入住所购买房屋的基本需求。正是由于德州市政府的参与并主导华创公司接盘，从而使地产一期住宅完工。这种情形，也是原、被告当初订立《商品房买卖合同》时“无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化”。根据德州市政府的要求，华创公司承接了被告星凯公司巨额债务并参照《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》精神计取管理费和利润，项目完成后，由审计部门进行审计，剩余收益（资金或实物）全部上交市政府。同时金融机构债权人也将债务利率降至中国人民银行基准利率，并追加新增贷款，项目工程的施工单位也主动放弃巨额停工损失并进场复工并撤回在法院的诉讼。项目一期住宅2015年9月24日复工后，现已竣工。被告星凯公司与华创公司累计已与730户购房户签订了因延期交房违约而作出的补充协议，并将房屋按照原《商品房买卖合同》约定的标准交付原告使用，730户购房户也放弃延期交房的违约损失。以上都是项目各相关方对“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”而作出的对应调整和反映。《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”星凯国际广场项目的重组盘活，离不开德州市政府的主导，更是重组方、被告星凯公司、各金融机构债权人、项目施工单位及730户购房户放弃部分利益作出让步的结果，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告延期交房构成违约，本院支持原告违约金的主张，就会对已作出利益让步的其他各方债权人和730户购房户及被告星凯公司显失公平。因此，对原告请求人民法院判决被告因延期交房违约支付违约金35124.26元的主张，本院不予支持。因被告已将原告房屋按照《商品房买卖合同》约定的标准建成并同意交付房屋，故对原告主张被告立即无条件向原告交付房屋的主张应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：一、被告德州星凯房地产开发有限公司于判决生效后七日内依据与原告王娟签订的《德州市商品房买卖合同》及补充协议，将位于东风东路626号红星国际广场一期1号楼2单元20层2002号商品房交付原告王娟。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取367元，由被告德州星凯房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员 王爱民二〇一七年四月七日书记员 刘 洁 更多数据：