（2016）粤0306民初20242号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-07-14
案件名称
郑鹏蔡玉军与马罗礼周慧慧房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑鹏,蔡玉军,马罗礼,周慧慧,罗继红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条
全文
文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤0306民初20242号原告郑鹏，男，汉族，1984年5月10日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，原告蔡玉军，女，汉族，1982年6月2日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告马罗礼，男，汉族，1989年11月29日出生，身份证住址深圳市福田区，委托代理人吴劲松，广东智理律师事务所律师。委托代理人沈子杰，广东智理律师事务所实习律师。被告周慧慧，女，汉族，1990年5月23日出生，身份证住址深圳市福田区，第三人罗继红，女，汉族，1961年4月25日出生，身份证住址深圳市福田区，委托代理人郭奕璇，广东知明律师事务所律师。委托代理人詹伟楷，广东知明律师事务所实习律师。原告郑鹏、蔡玉军与被告马罗礼、周慧慧及第三人罗继红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法简易程序，公开开庭进行了审理，原告郑鹏、蔡玉军，被告马罗礼的委托代理人吴劲松、第三人罗继红的委托代理人郭奕璇、詹伟楷到庭参加诉讼。被告周慧慧经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，两被告(买方)与两原告(卖方)之间于2015年7月4日签订的《房屋买卖协议书》(证据1)，原定两原告将位于深圳市龙华新区新区大道1001号鹏华香域花园5栋1406号的一套军产房(证据2)转让给两被告，并于2015年7月7日将涉案房屋交付两被告占有、收益。第三人(被告马罗礼的母亲)支付了房款。买卖协议生效后，因同一套房屋同样性质的买卖合同纠纷，被贵院（2015)深宝法民三初字第1444号民事判决书(证据3)判定买卖合同无效，原告始得知，涉案的军产房买卖行为无效。且第三人作为原告诉本案原被告一案（案号(2016)粤0306民初14582号）(证据4)，第三人也认为合同无效。原告认为：首先，根据贵院已生效判决，涉案房屋性质属军产房，土地权属属于军队，系划拨取得，将军产房作为商品房出售违反了国家法律、行政法规的强制性规定。因此，两被告与两原告之间于2015年7月4日签订的《房屋买卖协议书》依法应被认定为无效；其次，根据无效合同互相返还的法律规定，两被告应返还涉案房屋及相关资料，并协助两原告在香域花园管理处及水、电、燃气公司等有关机构办理相关过户手续，两原告同意在法庭的协调及明确收款人的情况下，返还购房款；再次，鉴于两被告已经对涉案房屋取得收益，应参照租赁协议(证据5)支付占有使用费，直至返还涉案房屋之日止。两原告为良善守法公民，尊重法律及贵院司法裁决，为避免涉案房屋引起无穷诉争，增加诉累，特向贵院起诉，请求贵院依照法律并循同一性质司法判例，支持原告的诉讼请求。请求判令：1、两被告与两原告于2015年7月4日签订的《房屋买卖协议书》无效，房屋价值为人民币1,420,000元；2、两被告立即返还涉案房屋及相关资料，协助两原告在香域花园管理处及水、电、燃气公司等有关机构办理相关过户手续，支付涉案房屋占有使用费人民币51,800元(2015年7月7日至2016年1月24日，每月3,000元；2016年1月25日至今，每月4,000元，直至返还涉案房屋之日止)；3、两被告承担本案全部诉讼费用。被告马罗礼答辩称，双方签订的买卖协议是合法有效的，是双方真实意思表示，并且已经履行完毕，已经做了过户处理，按照诚实信用原则应该驳回原告的起诉。被告周慧慧未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人罗继红答辩称，我方认为原告与被告签订的房屋买卖协议书是合法有效的，不存在无效的情形。1.房屋买卖协议书是双方真实意思表示，并已实际履行完毕，按照合同法第52条，合同无效指以下情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益；2.恶意串通损害国家集体或者第三人利益的；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。有关军产房的规定主要是由中央军委或者总后勤部颁布的，而中央军委制订的是军事法规和军事规章，依据《立法法》规定，军事法规、军事规章是在武装力量内部实施，军事法规、军事规章不属于法律、行政法规。因此违反军队内部的管理规定或者相应的文件，也不属于合同法规定的违反法律、行政法规强制性规定。原告主张我方诉原、被告案号为（2016）粤0306民初14582号中认为原、被告签订的房屋买卖协议书无效，当时我方是基于合同法第52条第二项的规定，认为原、被告涉嫌串通损害我方的利益而主张，现在我方与原告的纠纷已经解决，我方已经撤诉，原告主张的合同无效跟我方主张的合同无效在法律事实和法律依据上是不一样的。原、被告之间签订的房屋买卖协议书也没有损害国家集体或者第三人的利益，因此不存在合同无效的情形。原告诉讼请求第二项要求被告支付房屋占有使用费是没有法律依据的，被告作为房屋的权利人当然有权对涉案房屋占有使用收益。综上，我方认为原、被告之间签订的房屋买卖协议书是合法有效的，并且已经实际履行终结，广州军区深圳房地产管理分局也为被告权属做了登记，确认了被告对涉案房屋的权利，目前涉案房屋已经转让到案外人名下，原告现在是眼红房价上涨，想获取非法利益，恶意提起诉讼，请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2015年7月4日，两原告作为甲方，与作为乙方的两被告签订了《房屋买卖协议书》，约定，甲方同意将位于深圳市宝安区龙华新区大道1001号鹏华香域花园5栋1406号房转卖给乙方。该房产面积86.62平方米，成交价为人民币1,420,000元。双方经协商定于2015年7月4日，乙方向甲方支付人民币5万元作为购房定金，余款于2015年7月6日前一次性支付给甲方，甲乙双方一起赴相关部门办理涉案房产更名过户手续。庭审中，原、被告确认原告已经收取第三人支付的购房款合计142万元，两原告已经将涉案房产交付两被告。上述事实，有房屋买卖协议书、收据等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。本院认为，《中国人民解放军房地产管理条例》第三十六条规定，军队房地产使用管理单位必须依据有关规定，到房地产所在地县级以上地方人民政府办理房地产登记手续，领取土地使用权、房屋所有权证书。本案涉案房屋为军产房，原告、被告均未提供涉案房产到房地产所在地县级以上地方人民政府办理房地产登记手续的证据，涉案房屋的合法性尚处于不确定状态，当事人对于涉案房屋是否享有合法权利亦处于不确定状态。本案应当先由行政机关对涉案建筑物的合法性进行审查，行政部门对建筑物合法性进行处理后，当事人可就涉案纠纷再向人民法院提起民事诉讼。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告郑鹏、蔡玉军的起诉。原告预交的受理费18,046元，予以退还。如不服本裁定，当事人可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 何冰清二〇一七年四月七日书记员 董 宏书记员 梁 诚附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。