（2017）粤17民终170号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-07-18
案件名称
阳江市乐居物业服务有限公司、阳江市永升实业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省阳江市中级人民法院
所属地区
广东省阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阳江市乐居物业服务有限公司,阳江市永升实业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤17民终170号上诉人（原审原告）：阳江市乐居物业服务有限公司，住所地：广东省阳江市江城区创业路49号三楼。法定代表人：周广银，该公司经理。委托诉讼代理人：陈达照，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳江市永升实业有限公司，住所地：广东省阳江市江城区石湾北路东A1-3。法定代表人：张雄斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄志豪，广东粤宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮永华，广东粤宏律师事务所律师。上诉人阳江市乐居物业服务有限公司（以下称乐居物业公司）因与被上诉人阳江市永升实业有限公司（以下称永升实业公司）物业服务合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院(2016)粤1702民初1696号民事判决。本院于2017年1月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。乐居物业公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持乐居物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决对于合同约定“但为了便于管理”进行了扩大化的解释，且解释没有任何的事实根据。在进驻涉案小区初期，乐居物业公司为实现管理所支付的费用较大，永升实业公司作为建设单位为了前期物管启动顺利而预支部分物业服务费给乐居物业公司，是阳江物业管理行业“便于管理”的普遍做法。二、原审判决错误地分割了建设单位与业主两个主体在法律上的关系。永升实业公司作为建设单位对于未出售部分物业享有所有权，永升实业公司具有业主的法律主体身份。《物业服务合同》第三章第六条第1点约定了涉案物业管理区域中的物业服务费缴费标准，该标准适用于全体业主。永升实业公司作为未出售部分物业的业主，当然有义务按缴费标准向乐居物业公司缴纳物业服务费用。三、乐居物业公司所主张的物业服务费符合民事行为等价有偿与城市信用原则，涉案的18万元物业服务费用是永升实业公司预先支付的部分物业管理费，该款具有预付性质且非全部物业服务费性质。乐居物业公司作为物业服务企业，对涉案小区物业提供管理服务，依法有权按照物业服务费缴纳标准向业主收取物业服务费。乐居物业公司的主张符合民事行为等价有偿、诚实信用原则，且与所谓的商业风险无任何关系。永升实业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，判决是正确的。本案从一、二审主要争议的焦点是本案合同是否说明18万元是属于一次性支付的问题，在一审判决书中对该问题的论述是非常详细的，从我方与乐居物业公司合同约定的条款说明了相关情况，乐居物业公司作为永升实业公司的临时物管公司，只一次性收取18万元，不再收取另外的费用，一审查明的事实是正确的。乐居物业公司向一审法院起诉请求：永升实业公司支付2013年11月-2016年3月金河湾小区物业服务费用人民币788373.27元及违约金人民币23651.20元给乐居物业公司一审法院认定事实：2013年9月5日，乐居物业公司与永升实业公司签订了《金河湾住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由乐居物业公司（乙方）向永升实业公司（甲方）开发的坐落于阳江市江城区石湾北路金河湾住宅小区提供物业管理服务，合同期限自2013年9月20日起至2016年9月19日止。合同中第三章第六条对于服务费用约定如下：本物业管理区域物业服务收费和支出采取包干制方式。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（不计入建筑面积的甲方自留物业不交纳物业服务费），具体标准如下：住宅：1.2元/月平方米；商铺：1.2元/月.平方米；写字楼：1.8元/月.平方米；2、按《物业管理条例》第四十二条的规定，已竣工但未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。但为了便于管理，双方约定：在本合同签订之日起三个月内甲方支付壹拾捌万元〔180000.00元〕给乙方（一个月内支付捌万元（80000.00元），三个月内如达到约定的服务质量标准，再付余下壹拾万元(100000.00元），作为支付乙方的物业管理服务费（物业服务资金）。乙方在该小区提供物业服务期间的经营管理自负盈亏，由此产生的一切债权债务均与甲方无关。3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金）的，从其约定，业主负连其交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方。4、业主应于签订的物业买卖合同约定收楼之曰起交纳物业服务费用。物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月终了后五天内履行交纳义务。5、物业服务费用主要用于以下支出：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11）其它依法合理的开支。6、乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。合同签订后，永升实业公司已按约定向乐居物业公司支付了18万元物业服务费。乐居物业公司认为永升实业公司还拖欠其物业服务费，遂于2016年4月1日向永升实业公司发出《物业服务费催缴函》，并于同月27日向原审法院提起诉讼，请求如诉称。庭审时，乐居物业公司主张其预先收取的18万元物业服务费作为启动物业管理资金，是由乐居物业公司根据售楼、出租物业的情况在服务期限内相应结算，超出部分，永升实业公司仍需支付。永升实业公司则认为乐居物业公司与永升实业公司签订了物业服务合同中的第六条第2款，双方明确知道按物业管理条例的规定，未出售的物业由建设单位缴纳物业管理费，但双方协商一致，明确以但书的形式约定未售出的物业由永升实业公司一次性支付18万元给乐居物业公司；同时对于合同中”便于管理”的理解，因为售楼出租物业的时间和数量均是不确定的，那么相对应物业管理公司取得的收益也是不确定的，所以约定未售出的物业由永升实业公司一次性支付18万元给乐居物业公司，乐居物业公司在整个服务期间是自负盈亏的，与永升实业公司无关；另从生意的角度看，如果未出售的物业，物业公司仍按已出售的物业收取物业管理费的话，则物业公司就不存在商业风险，其也是不符合行业习惯，因此永升实业公司不存在拖欠物业管理费情况。另，永升实业公司还认为是因为乐居物业公司提供服务不符合约定，其向乐居物业公司提出解除《金河湾住宅小区前期物业服务合同》后，乐居物业公司才于2016年4月1日向永升实业公司发出《物业服务费催缴函》。另查明，乐居物业公司、永升实业公司在签订《金河湾住宅小区前期物业服务合同》时，金河湾住宅小区仅出售了部分物业。2016年6月2日，永升实业公司另案起诉乐居物业公司【案号：（2016）粤1702民初2124号】，请求判令解除乐居物业公司与永升实业公司于2013年9月5日签订的《金河湾住宅小区前期物业服务合同》。一审法院认为：乐居物业公司、永升实业公司所签订的《金河湾住宅小区前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人应按照合同约定来切实履行合同义务。本案双方争议的焦点是永升实业公司向乐居物业公司支付了18万元物业服务费后，是否仍需向乐居物业公司缴纳物业服务费；实际上，双方争议的焦点是对合同第三章第六条的理解问题。乐居物业公司认为永升实业公司已交付的18万元是启动资金，实际交纳物业费仍要按其所有未出售物业的面积交纳；永升实业公司则认为未出售的物业采取包干的形式，一次过支付18万元。针对该焦点，作以下分析，一、《金河湾住宅小区前期物业服务合同》中涉及永升实业公司应如何缴纳物业服务费的条款仅为第三章第六条第2点的约定，内容为：“按《物业管理条例》第四十二条的规定，已竣工但未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。但为了便于管理，双方约定：在本合同签订之日起三个月内甲方支付壹拾捌万元（180000.00元）给乙方〔一个月内支付捌万元（80000.00元），三个月内如达到约定的服务质量标准，再付余下壹拾万元(100000.00元）〕，作为支付乙方的物业管理服务费（物业服务资金）。乙方在该小区提供物业服务期间的经营管理自负盈亏，由此产生的一切债权债务均与甲方无关。”从合同约定看，该条款的第一句明确已竣工但未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位（即永升实业公司）交纳，即确定缴纳物业服务费的主体；而该条款的第二句则是需要解决如何缴纳以及缴纳多少物业服务费的问题，因为楼盘物业的出售及交付情况是不断变化的，如果每次缴纳物业服务费都需双方核对，将非常麻烦，于是双方为了便于管理约定永升实业公司要在三个月内支付18万元给乐居物业公司作为物业管理服务费。本案关键是是永升实业公司否仅需支付该18万元物业服务费给乐居物业公司。假如按乐居物业公司主张，永升实业公司了支付18万元物业服务费后，仍需根据售楼、出租物业的情况在服务期限内相应结算，超出部分，永升实业公司还需支付，那么合同约定“但为了便于管理”则无意义；同时，合同约定的18万元物业服务费并没有明确为部分物业服务费用，如果此为部分费用，可合同又没有约定永升实业公司应在什么时候、如何缴纳超出部分物业服务费用，是不合理的。二、《金河湾住宅小区前期物业服务合同》中第三章第六条第1点约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（不计入建筑面积的甲方自留物业不交纳物业服务费），具体标准如下：住宅：1.2元/月.平方米；商铺：1.2元/月.平方米；写字楼：1.8元/月.平方米。”上述条款明确了购买了金河湾住宅小区物业的业主缴纳物业服务费的标准，而永升实业公司在《金河湾住宅小区前期物业服务合同》作为甲方，在合同中属于建设单位，与合同中条款中出现的业主不是同一主体，故永升实业公司显然不适用上述标准缴纳物业服务费。如果永升实业公司支付18万元后，还需缴纳物业服务费，但合同没有约定缴纳标准，亦是不合理的。三、乐居物业公司承接金河湾住宅小区前期物业服务是一种商业行为，经营管理期间要自负盈亏。从常理分析，业主已经使用的物业相对尚未出售的物业，其管理付出肯定更多一些；金河湾住宅小区刚开始仅有少部分业主入住，到最终全部业主入住，其后来的管理付出肯定比刚开始时更多。按乐居物业公司的主张，如果作为建设单位的永升实业公司需要按照业主的标准为出售或者未交给买受人的物业缴纳物业服务费，那么乐居物业公司的物业服务费收入在任何时候都是按所有的物业全额收取的，其收入是有保障的，其商业风险就显著降低；另在刚开始由于使用物业的业主或使用人少，其管理付出相对较少，乐居物业公司的收益却是最高；在小区物业全部使用时，其管理付出相对较多，乐居物业公司的收益却是最少，这亦是不符合常理的。综上所述，乐居物业公司请求永升实业公司支付金河湾小区物业服务费用及违约金，理据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百二十五条之规定，判决如下：驳回乐居物业公司的诉讼请求。本案受理费11920元，由乐居物业公司负担。乐居物业公司在二审提供《金河湾前期物业服务费明细表（收费计算期间：2013年9月20日-2013年12月31日）》，证明乐居物业公司按照合同约定的收费标准，在进驻后三个月期间内应向永升实业公司收取物业服务费共计144987.2元。永升实业公司认为：1、该份证据在二审提供的不属于民诉法规定的新证据；2、该份证据不能对抗合同第六条的理解。3、该份合同具体的收费方式是乐居物业公司单方作出的，不具有效力，不能作为本案的证据使用。本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是永升实业公司支付18万元物业管理费用是合同期限内永升实业公司未出售物业的全部管理费用，还是永升实业公司预支的部分物业管理费用、超出部分仍按实际发生的费用进行结算，也即是对乐居物业公司与永升实业公司签订的《物业服务合同》第三章第六条如何理解的问题。以下分析双方当事人的争议问题：一、根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定：“当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。分析本案合同条款和所使用的语句，《物业服务合同》中第三章第六条第1点约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（不计入建筑面积的甲方自留物业不交纳物业服务费），具体标准如下：住宅：1.2元/月.平方米；商铺：1.2元/月.平方米；写字楼：1.8元/月.平方米。”，这一条是规定“业主”的物业服务费用缴纳标准；《物业服务合同》第三章第六条第2点约定，已竣工但未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。但为了便于管理，在本合同签订之日起三个月内甲方支付18万元给乙方（一个月内支付8万元），三个月内如达到约定的服务质量标准，再付余下10万元，作为支付乙方的物业管理服务费。这一条约定已竣工但未出售或者未交给物业买受人的物业，由甲方（或称建设单位）交纳物业服务费。综观整个《物业服务合同》，永升实业公司在《物业服务合同》称谓是甲方或建设单位，《物业服务合同》中的“业主”并不包括永升实业公司，这从《物业服务合同》下列一些条款亦可以印证，如第六条第4点约定“业主应于签订的物业买卖合同约定收楼之日起交纳物业服务费用”、第十四条“乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应积极给予必要配合。”第二十七条“甲方、业主或物业使用人违反本合同相关条款的约定”等等。因此，尽管永升实业公司作为未出售物业的所有人，在法律上可称为未出售物业的业主，但从合同条款和所使用的语句来看，永升实业公司并不是《物业服务合同》中所称“业主”，《物业服务合同》中关于“业主”的权利义务不能约束永升实业公司，乐居物业公司认为永升实业公司就是《物业服务合同》第三章第六条第1点中“业主”，应按该条约定的物业管理交费标准交纳物业服务费用理据不足，本院不予支持。二、对于已竣工但未出售或者未交给物业买受人的物业，《物业服务合同》第三章第六条第2点规定物业管理费用由甲方（在合同中也称建设单位）交纳。双方约定，为了便于管理，永升实业公司在本合同签订之日起三个月内支付18万元，作为永升实业公司的物业管理服务费用。从这一条合同约定看，永升实业公司在合同中承担的物业管理费用支付义务就是在三个月内支付18万元给乐居物业公司，并无约定永升实业公司除支付18万元，还应另行按《物业服务合同》第三章第六条第1点交纳物业管理费，这与《物业服务合同》第六条“本物业管理区域物业服务收费和支出采取包干制方式”约定也是相符的。假如按乐居物业公司对《物业服务合同》第三章第六条的理解，18万元只是预支物业管理费用，永升实业公司还要根据楼盘物业出售、交付情况交纳物业费，由于楼盘物业的出售、交付情况是不断变化的，如果每次缴纳物业服务费都需核对楼盘物业的出售、交付情况，显然与双方合同“便于管理”的约定不相符，实际上双方在签订合同后至起诉前长达二年半时间，一直没有对楼盘物业的出售、交付情况进行核对，乐居物业公司也没有要求永升实业公司交纳物业管理费用，也证实双方签订合同时并无根据楼盘物业的出售、交付情况交纳物业管理费的意思表示。三、如果按乐居物业公司的主张，永升实业公司前三个月应交物业管理费达14万多，那么永升实业公司拖欠物业管理费长达2年多时间，作为以物业管理费作为主要收入来源维持物业公司正常运转的乐居物业公司，直到履行《物业服务合同》时间已超过合同总期限5/6的2006年4月1日才向永升实业公司要求缴交物业管理费，显然是不合常理的。另外，乐居物业公司主张建设单位预支费用给物业服务公司是物业服务行业常见的做法，符合行业交易习惯，没有提供证据证实，本院不予采信。综上所述，本院认定永升实业公司支付的18万元物业管理费用是《物业服务合同》期限内未出售物业的全部管理费用，乐居物业公司主张已支付18万元物业管理费是预支部分物业管理费用、超出部分永升实业公司仍按实际发生的费用进行结算的主张不符合合同的约定，本院不予采纳。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11920元，由阳江市乐居物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 司徒达国审判员 莫 怡 华二〇一七年四月七日书记员 曾 秋 霞 来源：百度“”