（2016）粤1391民初2494号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2018-09-17
案件名称
彭某某与广东帕斯翰游艇酒店投资有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭某某,广东帕斯翰游艇酒店投资有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初2494号原告（反诉被告）：彭某某，男，汉族，1971年出生，住址：广东省深圳市宝安区。委托代理人：万某某，系其妻子。被告（反诉原告）：广东帕斯翰游艇酒店投资有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道主山东城南路39号美居中心A2栋5层A2。法定代表人：陈某某。原告彭某某诉被告广东帕斯翰游艇酒店投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院2016年10月27日立案受理后，2017年1月4日，被告提起反诉，本院审查并受理后，将本诉和反诉合并进行审理，2017年2月23日依法由审判员罗亚鵃担任审判长，与审判员薛银标、曾日华组成合议庭，原告彭某某及委托代理人万某某，被告法定代表人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年5月28日原告与被告签订《物业租赁合同》，原告将位于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区霞涌镇霞光路一号泡泡海小区x栋xxxx房租给被告。但是，被告从2016年9月28日口头提出解约，2016年10月3日交回租赁房屋钥匙。被告在有目的地利用完原告房屋的三个月免租期（同时也是旅游旺季）后，即将进入旅游淡季时单方面解约，已经形成诈骗。造成房屋现在无法在淡季出租，造成无法挽回的经济损失，为维护原告权益请求法院判令：一、判决被告赔偿应支付单方解约违约金10000元；二、判决被告补缴所欠电费、水费、燃气费、电信网络费，合计545.3元，并配合办理过户手续；三、判决被告诈骗；四、判决被告承担本案诉讼费用。后原告增加诉讼请求：要求被告支付2个月的租金，每个月3304元。原告向法庭提交证据：证据一，原告身份证复印件，证明原告的主体资格；证据二，租赁合同，证明原、被告之间的合同关系；证据三，营业执照，证明被告的主体资格；证据四，单方解约信息，证明被告单方面解约；证据五，开户许可证，证明被告具备开立基本存款账户的资格。被告辩称：一、原告与我方之间的租赁合同已经解除，并且符合合同约定，我方不存在违约解除合同的情形；二、涉案《租赁合同》已于2016年9月29日依约解除，我方向原告交付了房屋钥匙，基于该租赁物的主合同权利义务已经消灭；三、合同是保障双方的，原告在认为我方的经营收益大于原告的租金收益时，原告可以为了增加自己的利益，随时举报标的物不合格，影响我方正常经营，从而收回租赁物；四、业主各方面不配合我方，不支持我方工作;五、合同有约定有3个月的免租期，当时是万某某搬入作为临时办公室，我方是同意的，所以不存在租金的问题。被告向法庭提交证据：证据一，派出所检查记录表，证明租赁合同无法履行；证据二，微信短信，证明业主各方面不配合我方的工作；证据三，x栋隔断施工登记表，证明：一、其完工日期，装修公司表示完工需要到国庆之后；二、涉案房存在多方面问题，但业主方不按照约定给我方扣款，按合同约定装修期超过1个月我方可以解除合同，但我方当时没有追究。反诉原告诉称：反诉人与被反诉人于2016年6月28日签订《租赁合同》，被反诉人将位于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区霞涌镇霞光路一号泡泡海小区x栋xxxx房租赁给反诉人。根据双方签订的《租赁合同》附件的约定，由被反诉人向反诉人交付家私、电气、布草等置办费用由反诉人统一对租赁房屋进行布置。又约定，被反诉人分批向反诉人交付置办费用，其中被反诉人应在家私或电器进场时支付标准置办费用总价的40%，于家私电器安装验收合格后5天内支付剩余的30%。被反诉人房屋的家私家电置办费用总价为人民币25384.6元，剩余款项人民币11884.6元。事实上，被反诉人在支付了第一笔家私家电置办费用后，就未再向反诉人支付过任何的家私家电置办费。自2016年7月份开始，反诉人就多次向被反诉人催收后续的家私家电置办费用，反诉人仅口头答应会支付却一直都未依约支付。反诉人认为，被反诉人未依照合同约定支付后续的家私家电置办费用，其明显构成违约。在反诉人依约置办租赁房屋内的家私、电器、布草的情况下，被反诉人有义务向反诉人支付剩余的全部家私家电置办费用。综上所述，在反诉人已依约履行自身合同义务的情况下，被反诉人却拒不履行合同义务，明显构成违约，应当承担违约责任，依约向反诉人支付违约金。被反诉人亦应当向反诉人支付全部应付而未付的家私家电购置费用。被反诉人亦无权因需要而霸占反诉人的物品，当全部归还。请求法院支持反诉人的反诉请求并驳回被反诉人本诉中的诉讼请求。为此，特提起反诉，请依法判决：一、判令反诉被告向反诉原告支付家私电器置办费用剩余款项人民币11884.6元；二、判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币10000元；三、判令反诉被告归还反诉原告的办公家具、办公电器与用品；四、反诉费用由反诉被告承担。反诉原告提交的证据为微信记录，证明反诉被告彭某某按合同约定从第二笔款起就没有支付，所以我们在微信聊天中谈到这方面的问题。反诉被告辩称：一、陈某某从一开始就没按合同的要求对房子做客房标准的软装工作，而是长期把房子当作办公地使用，陈某某从开始就违约了，所以，连第一期软装费都去向不明，后面还追着要第二期软装费就纯属耍无赖了。二、合同中有承诺的游艇根本没有，从开始营运到停业这半年期间都没有游艇存在，这不仅是违约，而且有诈骗嫌疑。三、陈某某在经营证件不全的情况下对外运营，并大量收楼，收取30多户业主近百万的软装费后购进劣质家私从中牟利，给业主带来巨大损失，并在三个月免租期间用业主的房子经营谋利，如果按32间房子入住率10%到20%、平均每户500元一天计算，90天时间将可获得非法盈利144000元到288000元，三个月免租期一过，到了要交租金时再找借口跑路，有诈骗嫌疑。四、第一笔软装费去向不明朗，没有给业主彭某某提供真实的购物清单，没有签收和验收流程，企图把劣质家私电器强推给业主彭某某买单，这是黑社会强买强卖行为。反诉被告未向法庭提交证据。经审理查明：2016年5月28日原告与被告签订《物业租赁合同》，原告将位于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区霞涌镇霞光路一号泡泡海小区x栋xxxx房租给被告合同约定：一、租赁物业，甲方(原告)名下位广东省××市××经济技术开发区××镇××路××泡泡海小区××房房，权属证书编号（或经惠州市商品房预售网上登记备案的《商品房买卖合同》编号）为大亚湾（2015）1xxxxx0，权属证书所登记的所有权人为彭某某，建筑面积为98.81平方米的物业租给乙方(被告)。二、租赁用途，乙方租赁该物之用途为作为度假式酒店／客房出租经营。三、租赁期限，租赁期限为6年，自装修期满后起算，计满6年。四、租金、支付方式及时间，1、租金：每年租金为房屋买受价（购房合同成交价）的3%（自装修期满后起算第一年至第四年），4%（自装修期满后起算第五年至第六年），房屋买受价为人民币1321676元；2、支付方式：乙方每年租金分6次支付，在装修期过后首月初支付后两个月租金，之后每两个月支付一次，前四年每次支付金额为人民币6608元，后两年每次支付金额为人民币8812元。五、租赁物业交付：1、甲方应当于2016年6月3日后3天内将符合本合同约定条件的租赁物业交付予乙方使用，租赁物业的交付以甲方向乙方交付租赁物业的房屋所有钥匙为准；2、若非因甲乙双方之原因而致使租赁物业无法按时交付的，则甲乙双方应积极配合，确保租赁物业顺利交付，交付时间亦相应顺延；3、若甲方按时向乙方交付租赁物业，则乙方同意自本合同签订之日起的三个月为装修期；若因甲方之原因致使租赁物业没能顺利交付的，则该装修期从租赁物业实际交付之日起起算，仍为3个月，并且乙方有权按照本合同之约定追究甲方逾期交付租赁物业的违约责任。装修期不计入租赁期限，乙方无需向甲方支付租金。七、违约责任，若因甲方之原因致使本合同最终无法继续履行的，则甲方应向乙方支付违约金人民币10000元并赔偿乙方之损失。反之，若因乙方之原因致使本合同最终无法继续履行的，乙方亦应向甲方支付违约金人民币10000元并赔偿甲方之损失。合同签订后，原告按照合同的约定将涉案房屋交付给被告使用，让被告对外经营管理。另双方在合同附件二约定：一、甲方交纳家私、电器、布草等置办费用由乙方统一置办，租赁期满，家私、电器、布草等住宿用品及摆设按现状无偿送归甲方。二、置办费用按总价人民币45000元的标准配置，按附件三清单项目可酌情增减，如删减项目后，配置费用少于人民币45000元，则乙方应在结算后2天内归还甲方多收取的款项，如高于人民币45000元标准（即“标准置办费用”）的，则超出此标准1800元以上的部分，由乙方支付。三、甲方分期向乙方支付标准置办费用，合同签订之日支付标准置办费用总价的30%，家私或电器进场时支付标准置办费用总价的40%，家私电器安装验收合格支付标准置办费用总价30%。乙方需在验收合格5天内，结算好配置费用，少于人民币45000元的，差额退还甲方；高于人民币45000元的，甲方应补足差额，差额部分甲方最高承担人民币1800元，多出人民币1800元的部分由乙方承担。四、以上所涉费用，双方需在约定时间2天内支付。若未按时支付的，违约方需承担主合同的违约责任。上述合同签订后，原告交纳家私、电器、布草等置办费用13500元，被告于2016年9月29日提出解约。以上事实，有原、被告提交的租赁合同，单方解约信息，派出所检查记录表以及原、被告的庭审陈述等证据在卷为据，予以认定。本院认为：原、被告签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。一、关于本诉问题。（一）被告应否支付两个月租金6608元、单方解约违约金10000元的问题。被告以拿不到行业许可证随时都可能被人举报，所以不敢违反派出所、国家的相关政策来继续经营下去为由来解除合同，不符合合同约定，其经营房屋租赁必须取得行业许可证才可营业。为此，被告单方面解约，已构成违约，应按约定承担10000元的违约金。两个月租金6608元，因三个月免租期从2016年5月28日至2016年8月27日。为此,被告在9月29日解约，其只用了32天，每天的租金为110.1元（6608÷2÷30），被告应付的租金为3523.2元（32*110.1）。（二）被告是否构成诈骗是另一法律关系，本案不予处理。（三）关于补缴所欠水费、电费、燃气费、电话网络费，合计545.3元，并配合办理过户手续问题。按约定被告应付给原告545.3元，但办理过户手续不是本案处理范畴，原告可自行解决，被告予以协助。二、关于反诉问题。按附件二约定，反诉被告应交纳家私、电器、布草等置办费用45000元由反诉原告统一置办，按附件三清单项目可酌情增减，反诉被告在交纳13500元后，认为反诉原告未提供清单,未进行确认，为此不愿交纳尾款。因附件二未约定置办费用何时交纳，而反诉原告在2016年9月29日提出解约，因此反诉被告不构成违约。反诉原告上述请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广东帕斯翰游艇酒店投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告彭某某支付违约金10000元、租金3523.2元及所欠水费、电费、燃气费、电话网络费545.3元；二、驳回原告彭某某其他的诉讼请求；三、驳回反诉原告广东帕斯翰游艇酒店投资有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元由原告负担20元，被告负担44元；反诉受理费57元由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。（此页无正文）审判长 罗亚鸼审判员 曾日华审判员 薛银标二〇一七年四月七日书记员 丘志伟