（2016）苏0811民初4178号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-12-04
案件名称
淮安市工人文化宫与淮安利佳房地产开发有限公司、淮安市专用汽车制造有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮安市工人文化宫,淮安利佳房地产开发有限公司,淮安市专用汽车制造有限公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十九条，第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
淮安市清浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0811民初4178号原告：淮安市工人文化宫，住所地淮安市清江浦区河南东路**号。法定代表人：吕德光，该文化宫主任。委托诉讼代理人：宋崇迪、许胤熠，江苏道文律师事务所律师。被告：淮安利佳房地产开发有限公司，住所地淮安市淮海南路123号。法定代表人：曹卫娟，该公司董事长。被告：淮安市专用汽车制造有限公司，住所地淮安市清江浦区和平东路10号。法定代表人：胡波，该公司董事长。原告淮安市工人文化宫（以下简称工人文化宫）与被告淮安利佳房地产开发有限公司（以下简称利佳公司）、淮安市专用汽车制造有限公司（以下简称汽车公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，因被告下落不明，本院以公告方式送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票及举证期限通知书等诉讼文书，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工人文化宫委托代理人宋崇迪到庭参加了诉讼，被告利佳公司、汽车公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工人文化宫向本院提出诉讼请求：两被告赔偿原告损失1156.01万元及利息（以1156.01万元为本金，从起诉之日起按同期同类银行贷款利率计算至实际支付之日止）。事实和理由：2006年12月21日，淮安市总工会代表原告与被告利佳公司签订《合作开发协议》等协议，约定双方在原属于原告的国有土地上开发房地产项目等，其中原告分得1万余平方米房屋等。2012年3月24日被告利佳公司向淮安市总工会出具《承诺书》，承诺不会用于出售或抵押属于原告的房产。后原告等多次催促被告利佳公司移交地下停车位及办理产权过户，被告利佳公司也承诺尽快办理，但一直拖延不办。原告于2013年8月19日向淮安市清浦区人民法院提起诉讼，该院于同年11月28日作出（2013）浦商初字第1304号民事判决书，判决：一、被告利佳公司于本判决生效后3日内为原告办理位于淮安市清浦区河南东路28号文化宫·运河明珠-文化宫一层紧邻正门厅西侧建筑面积500平方米、三至四层建筑面积10786.72平方米、五层东侧建筑面积213.28平方米房屋所有权证及上述房屋土地使用权证；二、位于淮安市清浦区河南东路28号文化宫·运河明珠-文化宫地下（负）一层东侧112个停车位使用权归原告所有等等。判决生效后，原告申请强制执行，但被告利佳公司拒绝配合明确房号，致使该案无法执行。后原告又提起诉讼，淮安市清浦区人民法院于2015年12月5日作出（2015）浦民初字第01872号民事判决书，判决位于淮安市清浦区河南东路28号文化宫·运河明珠-文化宫一层B116、B117、B118、B119、B120、B122、B123、B128号房屋及五层A509、A510、A511、A512号房屋所有权归原告所有（以上12套房屋以下均称案涉房屋）。在案件执行过程中，原告得知被告利佳公司在原告不知情的情况下将案涉房屋抵押给了北方国际信托股份有限公司（以下简称北方信托公司），并在2012年7月办理了抵押登记。2013年12月31日，天津市高级人民法院作出（2013）津高民二初字第0026号民事判决书，判决被告利佳公司承担抵押担保责任。后天津市高级人民法院委托江苏省高级人民法院对包括案涉房屋等房产进行了执行、拍卖。案涉房屋在司法拍卖中评估市场价值为1156.01万元。另外，原告与两被告签订了《租赁协议》，原告将文化宫三、四楼及案涉房屋租赁给被告利佳公司经营管理，被告汽车公司为被告利佳公司提供担保。《租赁协议》明确约定被告利佳公司不得销售、抵押原告房屋。后因被告未能按约支付房租，原告通过诉讼方式解除了租赁协议。原告认为，被告利佳公司无权抵押原告的房屋，其行为违反了协议的约定，致原告对案涉房屋的所有权无法实现，应赔偿原告的损失，被告汽车公司对被告利佳公司承担担保责任，对此应承担连带赔偿责任。被告利佳公司、汽车公司未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月21日，淮安市总工会（甲方）以原告工人文化宫主管单位名义与被告利佳公司（乙方）签订《合作开发协议》1份，双方就文化宫地块的合作开发事宜达成协议，主要内容为：1、项目名称：淮安市工人文化宫，利佳宛住宅小区；2、项目地址：淮安市东大街60号；3、乙方拟投资开发文化宫地块，甲方协助乙方土地摘牌，乙方上缴政府的土地出让金（含地价）除政府规定不得返还的部分外，按[2006]第37号中共淮安市委常委办公会议纪要精神，甲方负责待政府返还给甲方后全额返还给乙方，负责合作项目的确认和批复，并使规范容积率达4.9以上；负责确认该地块用地性质为文化娱乐、居住用地、商办用地,负责协调政府有关部门，落实规费的减免，使乙方享受政府给予文化宫地块开发的优惠政策；协助乙方办理从成立公司至地块开发、销售等各环节的相应手续。乙方承担文化宫地块的拆迁费用（不含文化宫、子女职业学校公用房屋的拆迁费用）,土地摘牌拆迁完成后，两年内负责在现文化宫地块按市规划局批准的规划方案为甲方建设一个建筑面积不少于4.6万元平方米的文化宫（其中1.15万平方米的产权归甲方，其余产权归乙方）和建一个与文化宫建筑相配套的不少于2900平方米的活动广场并交付甲方使用；乙方摘牌后的10日内支付甲方1000万元的改革成本；文化宫区域内的广场、道路、绿地、地面停车场及地下停车场按甲、乙双方拥有文化宫房屋面积的比例分割产权。甲方1.15万平方米的文化宫用房中500平方米安排在一层（文化宫建筑正门厅周围），其余面积原则上安排在三至四层，产权属甲方的地下停车场安排在负一层。文化宫地块其余部分用于房地产开发，产权归乙方所有；4、其他约定事项：产权归甲方所有的房屋、广场、道路、绿地、停车场，房产证、土地证的办理费用由乙方承担。2007年1月10日，被告利佳公司以总价3380万元竞得原告文化宫地块土地使用权。2011年6月14日，被告利佳公司将其已建成的工人文化宫商业用房交付给原告时，又与原告签订《租赁协议》1份，协议主要内容为：甲方（原告）将自己合法拥有产权的商业用房（商铺）租赁给乙方（被告利佳公司）经营管理，商铺位于淮安市河南东路28号工人文化宫内，建筑面积9368平方米，其中一楼500平方米、三至四楼8635平方米（不包括四楼东侧已由原告作为办公用房使用的约2000平方米）、五楼233平方米，租赁期限从2011年8月1日至2021年7月31日止，租金分段计算（具体略），租赁期间商铺产权属于甲方，乙方不得有销售、抵押商铺的行为。被告汽车公司作为乙方担保单位在《租赁协议》上签字、盖章。2012年3月9日，淮安市住房和城乡建设局向被告下发《关于文化宫·运河明珠-文化宫交付使用备案的通知》，载明：文化宫·运河明珠-文化宫已取得规划、工程质量等各单项竣工验收合格文件，现予以交付使用备案。2013年3月15日，淮安市总工会与被告利佳公司就工人文化宫商业用房租金等有关事宜召开协调会，并于同年3月26日形成会议纪要，主要内容为：1、利佳公司承诺拖欠文化宫商铺的租金和装修补偿款共计346.7万元将分期偿还，2013年3月份偿还40万元，2013年4月份偿还106.7万元，2013年5月份偿还100万元，2013年6月份偿还100万元；2、利佳公司力争在3个月内确保在4个月之内（2013年7月15日之前）明确文化宫产权位置和地下停车场车位，办理好文化宫相关产权手续并交付给文化宫。在该会议纪要形成前（即2012年3月24日），被告利佳公司还向淮安市总工会出具承诺书1份，内容为：位于文化宫·运河明珠-文化宫楼三楼、四楼面积10786.72平方米、一楼面积500平方米、五楼面积213.28平方米共计11500平方米产权属工人文化宫的房屋，我司承诺不会用于出售或抵押，若违反承诺，我司愿意承担由此产生的一切后果。因被告利佳公司未能按其承诺向原告支付租金及办理产权登记手续，原告遂于2013年8月19日分别以租赁合同纠纷、合作开发房地产合同纠纷诉至本院，要求被告利佳公司支付租金、装修补偿款及办理房产证及土地使用权证。2013年10月28日，原、被告就租赁合同纠纷一案在本院主持下达成调解协议，协议约定：被告利佳公司欠原告房屋租金等费用合计397.7万元（截止2013年10月31日，包括装修补偿款80万元），于2013年11月1日前一次性付清，被告汽车公司对上述款项承担连带责任。后被告按调解协议履行了付款义务，原告遂撤回要求被告支付装修补偿款80万元及逾期利息的诉讼请求。同年11月28日，本院作出(2013)浦商初字第1304号民事判决：一、被告利佳公司于本判决生效后3日内为原告工人文化宫办理位于淮安市清浦区河南东路28号文化宫·运河明珠-文化宫一层紧邻正门厅西侧建筑面积500平方米、三至四层建筑面积10786.72平方米、五层东侧建筑面积213.28平方米房屋所有权证及上述房屋土地使用权证。二、位于淮安市清浦区河南东路28号文化宫·运河明珠-文化宫地下（负）一层东侧112个停车位使用权归原告工人文化宫所有。双方对该判决均未提起上诉。该判决生效后，被告利佳公司没有自动履行判决确定的内容，原告遂申请强制执行，因被告利佳公司未能提供具体房号，原告又于2015年5月26日诉至本院，要求确认位于淮安市清浦区河南东路28号文化宫·运河明珠-文化宫一层紧邻正门厅西侧建筑面积500平方米属于原告的房屋为B116、117、118、119、120、122、123、128号房屋，五层东侧建筑面积213.28平方米属于原告的房屋为A509、510、511、512号房屋。本院经审理后于2015年12月5日作出(2015)浦民初字第01872民事判决书，判决上述房屋归原告所有。另查：被告汽车公司于2012年7月18日与北方信托公司签订《信托资金借款合同》1份，北方信托公司向被告汽车公司提供贷款15000万元，胡兴定为上述贷款提供连带责任担保，被告利佳公司以其166套房产（包括本案12套房屋）为上述贷款提供抵押担保。后因被告汽车公司未能履行还款义务，北方信托公司于2013年8月2日向天津市高级人民法院提出诉前财产保全申请，该院于2013年8月5日对被告利佳公司上述166套房予以查封，并于2013年12月31日作出（2013）津高民二初字第0026号民事判决书，判决被告汽车公司给付北方信托公司借款本金15000万元及利息，被告利佳公司承担抵押担保责任。北方信托公司于2014年5月14日向天津市高级人民法院申请强制执行，该院于2014年6月16日委托江苏省高级人民法院代为执行。后江苏省高级人民法院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对上述查封的166套房产进行评估，价值总价为11979.95万元，其中本案12套房屋价值分别为：一层B116（101.04万元）、B117（100.66万元）、B118（100.66万元）、B119（100.66万元）、B120（110.1万元）、B122（214.57万元）、B123（144.85万元）、B128（143.87万元）；五层A509、A510、A511、A512号房屋价值均为34.9万元，以上合计1156.01万元。江苏省高级人民法院经过三次公开拍卖均因无人报名竞买而流拍。2016年5月28日，江苏省高级人民法院裁定上述166套房屋作价7666.56万元抵偿给申请执行人。上述事实，有原告陈述，原告提供的合作开发协议、承诺书、情况说明、租赁协议、本院民事判决书、房屋登记簿、天津市高级人民法院民事判决书、拍卖公告及本院从江苏省高级人民法院调取的卷宗材料等予以证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告利佳公司于2006年12月21日达成《合作开发协议》，由被告利佳公司开发原属原告所有的文化宫地块，并约定新建的文化宫房屋中1.15万平方米的产权归原告所有。被告利佳公司于2011年6月14日将已建成的工人文化宫商业用房（其中一楼500平方米、三至四楼全部、五楼233平方米）交付给原告时，又与原告签订《租赁协议》，承租属原告所有的上述房屋（除原告自用的四楼东侧约2000平方米外），并约定被告利佳公司不得销售、抵押原告房屋，被告汽车公司对此承担担保责任。后原告诉至本院要求被告利佳公司协助办理上述房屋所有权证，本院已判决被告利佳公司为原告办理上述房屋所有权证，并确认一层B116、B117、B118、B119、B120、B122、B123、B128号房屋及五层A509、A510、A511、A512号房屋归原告所有。后因被告汽车公司未能履行天津市高级人民法院的生效判决，致本案讼争房屋被法院通过执行程序裁定给他人，给原告造成损失1156.01万元及利息（以1156.01万元为基数，从起诉之日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际支付之日止），应由被告利佳公司予以赔偿。被告汽车公司作为担保人在《租赁协议》上签字盖章，系该公司自愿为被告利佳公司欠付原告租金及不得销售、抵押原告房屋等提供担保，但对保证方式没有约定，应按照连带责任保证承担保证责任，该公司承担保证责任后，有权向被告利佳公司追偿。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告淮安利佳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告淮安市工人文化宫损失1156.01万元及利息（以1156.01万元为基数，从2016年10月8日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际支付之日止），被告淮安市专用汽车制造有限公司对此承担连带清偿责任。被告淮安市专用汽车制造有限公司承担保证责任后，有权向被告淮安利佳房地产开发有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项汇至本院执行款账户：江苏银行淮安清浦支行，开户名：淮安市清浦区人民法院，账号：80×××32）。案件受理费91161元（原告申请缓交），公告费600元，由被告淮安利佳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本4份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，账号：34×××54，开户行：市农行城中支行）。本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长 潘树林人民陪审员 杨思平人民陪审员 沈斌和二〇一七年四月七日书 记 员 张 淼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”