（2017）鄂01民终808号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-06-08
案件名称
武汉市德域房地产代理有限责任公司、吴莉莉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉市德域房地产代理有限责任公司,吴莉莉,李关全
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终808号上诉人（原审被告）：武汉市德域房地产代理有限责任公司，住所地黄陂区盘龙城经济开发区F.天下商业栋7﹟栋1-3层6号。法定代表人：徐昕，该公司经理。被上诉人（原审原告）：吴莉莉，女，1984年9月2日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：谌康，湖北浩颂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李关全，男，1981年3月4日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：谌康，湖北浩颂律师事务所律师。上诉人武汉市德域房地产代理有限责任公司（以下简称德域公司）因与被上诉人吴莉莉、李关全房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初4650号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。德域公司的上诉请求：一、撤销一审判决并改判驳回吴莉莉、李关全的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由吴莉莉、李关全负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、事实错误。一审判决认定双方系买卖合同关系属于定性错误。德域公司并非涉案房屋的产权人，只是中介机构，以提供房屋买卖信息收取居间费用。二、一审判决确定双方属于买卖合同关系，适用法律错误。三、一审判决确定德域公司承担36万元的违约责任，显失公平，与法律相悖。吴莉莉、李关全辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回德域公司的上诉，维持一审判决。吴莉莉、李关全向一审法院提出诉讼，请求判令：1、德域公司支付吴莉莉、李关全违约金658089元；2、德域公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月24日，德域公司（甲方）与吴莉莉（乙方）签订《认购协议》一份。该协议约定：乙方在甲方处认购F.天下亚景园37号1-2层房屋一套，双方约定该房成交价360万元；乙方将贷款、过户、中介费及其他所有费用以整体打包价为28万元交于甲方；签订本合同三日内甲方协助乙方办理该房银行按揭贷款手续，贷款审批时间预计为2016年9月16日之前，收到贷款审批通过通知后，乙方于五日内将首付款90万元（包括定金）及后期打包费用264000元交付甲方用于办理相关手续，余下打包费用16000元于乙方拿到不动产证当日给付甲方；乙方于今日交付10万元作为购房定金，甲方收到定金后不得再将该房出售给他人，在交易的时间内确保乙方可以办理贷款、过户手续，否则甲方按违约处理，按成交价360万元的百分之十赔付给乙方，同时退还所交的首付款90万元及打包费用264000元；乙方确保所提供的贷款资料真实可靠，如因银行征信不良或乙方不想购房不配合办理贷款手续导致贷款审批不通过，则乙方承担相应违约责任，如因贷款政策及不可抗力因素导致贷款审批不通达，则甲乙双方无责任解约，甲方退还乙方所交纳的定金；双方约定该房过户时间在2016年9月30日之前。吴莉莉、李关全在乙方项下签名并捺印。签订协议当日，吴莉莉依约向德域公司支付购房定金10万元。2016年9月19日，涉案房屋的所有权人段建武将该房屋卖与案外人张小玲并办理过户手续，其交易信息显示，成交申报价为300万元，核定计税价格4258089元。2016年9月28日，德域公司将收取的定金10万元退还给吴莉莉、李关全。之后双方为此引发诉讼。一审法院认为：双方签订的认购协议是双方当事人的真实意思表示，符合买卖合同的法律特征，协议内容不违反法律规定，协议合法有效。吴莉莉依据协议约定交纳了购房定金，德域公司理应根据协议约定在2016年9月30日前履行将案涉房屋过户至吴莉莉、李关全名下的义务。德域公司在收取吴莉莉缴纳的定金后未依约履行协议义务，构成违约，应按协议约定支付违约金。因双方在认购协议中约定了如一方违约，另一方应按房屋成交价360万元的百分之十承担违约金。吴莉莉、李关全主张德域公司按案外人段建武与张小玲交易房屋时房屋管理行政机关认定的核定计税价格与双方签订的认购协议中约定的房屋成交价格之差承担违约金，没有事实和法律依据，不予支持。德域公司辩称认购协议并非买卖协议，认购协议无效及德域公司在协议履行中不存在违约行为，协议在退还定金时已实际终止的意见，没有事实和法律依据，不予采纳。综上所述，吴莉莉、李关全主张德域公司支付违约金的诉讼请求之合理部分，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、武汉市德域房地产代理有限责任公司支付吴莉莉、李关全违约金36万元；二、驳回吴莉莉、李关全的其他诉讼请求。上述给付款项于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10380元，减半收取5190元，由吴莉莉、李关全负担1840元，由武汉市德域房地产代理有限责任公司负担3350元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，德域公司作为专业的房屋代理中介机构，应明白自身的定位，其在未得到业主授权的前提下与吴莉莉、李关全签订涉案房屋的认购协议，双方签订的认购协议是双方当事人的真实意思表示，符合房屋买卖合同的法律特征。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未处得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，吴莉莉、李关全请求德域公司支付违约金中的合理部分，本院予以支持。在2016年房价不断上涨的情况下，吴莉莉、李关全因未能购买到涉案房屋所受到的经济损失是显而易见的，合同约定的违约金不足以完全弥补吴莉莉、李关全所受到的实际损失，吴莉莉、李关全未提出上诉，视为服判。一审根据双方签订的《认购协议》中约定的违约金数额判决德域公司向吴莉莉、李关全支付违约金正确。德域公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，德域公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5190元，由武汉市德域房地产代理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张立新审判员 王 阳审判员 陈继红二〇一七年四月七日书记员 余文婷 关注公众号“”