（2016）川1322民初2975号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-06-13
案件名称
王亚明、张美淑与龙文、何国英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
营山县人民法院
所属地区
营山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王亚明,张美淑,龙文,何国英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省营山县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1322民初2975号原告：王亚明，男，1966年7月14日出生，汉族，初中文化，四川省营山县人，住营山县高码乡。原告：张美淑，女，1968年9月7日出生，汉族，小学文化，四川省营山县人，住营山县朗池镇模范街。系原告王亚明之妻。二原告的委托诉讼代理人（特别授权）：王清俊，男，1951年5月11日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县高码乡。委托诉讼代理人：冉斌，四川营欣律师事务所律师。被告：龙文，男，1965年8月22日出生，汉族，初中文化，四川省营山县人，住营山县三元乡。被告：何国英，女，1972年10月1日出生，汉族，初中文化，四川省营山县人，住营山县三元乡。委托诉讼代理人：龙开俊，四川营欣律师事务所律师。原告王亚明、张美淑诉被告龙文、何国英房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年1月27日立案后,在2015年3月16日作出（2015）营民初字第745号民事判决书，原告对此判决不服，上诉至南充市中级人民法院（以下简称南充中院），南充中院于2015年11月16日作出（2015）南中法民终字第883号民事裁定书，裁定撤销了本院的（2015）营民初字第745号民事判决书；发回本院重审。本院依法另行组成合议庭按照一审普通程序审理，并于2016年6月17日作出（2016）川1322民初280号民事判决书，二被告对此判决不服，依法提起上诉。2016年9月30日，南充中院作出（2016）川13民终2057号民事裁定书，认为原审判决程序不合法，裁定撤销本院（2016）川1322民初280号民事判决；发回本院重审。本院再次依法另行组成合议庭，按照一审普通程序，分别于2016年12月19日、2017年3月27日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人王清俊、冉斌，二被告的委托诉讼代理人龙开俊到庭参加了诉讼,原告张美淑仅参加了第一次庭审。本案现已审理终结,并经本院审判委员会讨论决定。原告王亚明、张美淑提起诉讼请求：1.解除原、被告于2012年12月11日签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还原告购房款215800元，并按中国人民银行同期贷款基准利率支付资金利息（自2013年1月26日起开始计算）；3.被告向原告支付违约金69240元，并赔偿原告损失共计10000元（包括购房中介费、因诉讼支付的交通费、安装天然气费）；4.本案所涉诉讼费用由被告承担。事实和理由，2012年12月11日，原告通过中介介绍，向被告购买位于营山县城南镇景阳路三室二厅一卫一厨的住房一套（以下简称案涉房屋），双方签订《房屋买卖合同》约定：房屋总价款为230800元。同时，双方对付款方式及违约责任进行了约定，并且约定由二被告负责在2013年2月底安装天然气，合同注明：“甲方现因房产证办不到，定不到哪一天能拿到，等拿到房产证后通知乙方”。签订合同后，二被告将房屋交付给二原告居住使用，二原告也按合同约定，前后三次向被告支付购房款共计215800元。但是二被告迟迟不肯为原告办理房屋权属证书，也未按照合同约定安装天然气。二原告为维护其合法权益，遂向人民法院提起诉讼。被告龙文、何国英共同辩称，二被告在收到二原告的购房款后，已经将案涉房屋交付给了二原告居住使用，并且将土地使用权证一并交付给了原告，双方已经按照签订的《房屋买卖合同》履行了各自的义务。原、被告签订的《房屋买卖合同》明确约定：“房产证在办，定不到哪一天能拿到，等拿到后再通知乙方”，并且被告在签订合同时，就向原告告知其出卖的房屋无法办理房屋产权证书。因此，原告现在称被告没有为其办理产权证书，存在合同违约的理由是不成立的。案涉房屋虽然不能办理房屋产权证书，但根据《物权法》的规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护，请求驳回原告所有诉讼请求。经审理查明，2012年12月11日，作为乙方的原告王亚明、张美淑与作为甲方的被告龙文、何国英签订《房屋买卖合同》约定:“1.甲方自愿将产权属于自己的位于景阳路三室二厅一厨一卫的房屋及室内水、电、气等出售给乙方，累计人民币230800元；2.付款方式：乙方在2012年12月11日付给甲方定金（购房款）5万元；2012年12月30日前，付清房款180000元的当天交房给乙方；3.违约责任，任何一方违反协议规定，则按房屋出售总价款的30%承担违约金。…5.补充说明：现因室内天然气没通，甲方在2013年2月底包把天然气安通；甲方现因房产证在办、定不到那一天能拿到，等拿到房产证后通知乙方；六、甲乙双方各向中介所交介绍成功费2300元。签订合同的当天，原告向中介人员支付中介费2200元。之后，二原告向被告分期给付了购房款共计215800元（其中2012年12月11日支付50800元、2012年12月22日支付140000元、2013年1月26日支付25000元），二被告在2012年12月20日将案涉房屋及室内家具、电器（布沙发4座、沙发垫子8张、玻璃茶几1张、餐桌1张、餐椅6张、床3架、床垫1张、美的空调1台、高组合柜2套、梳妆台1张、热水器1台、抽油烟机1台、天然气双灶1台、窗帘3套、胶凳子4个、25寸老式彩电1台）一并交付给了原告居住使用，并且将登记在龙文名下的案涉房屋的土地使用权证书（划拨土地）交付给了原告。2012年12月22日，原、被告约定由原告安装天然气，费用5000元在被告未收取的购房款中扣减。2014年3月，原告为案涉房屋安装了天然气，其陈述因房屋的建筑不合法，因此开支费用7206.50元，但票据金额为3750元。同时查明，案涉房屋系被告从胡杨处购买，被告不能提供房屋的规划审批手续。本院到营山县国土局调查到：案涉房屋所占用土地的使用权起初是登记在胡扬名下的（土地性质为划拨土地，分摊面积13.5平方米，建筑面积为121.2平方米,位于第九层），后因龙文购买了案涉房屋，营山县人民政府于2008年2月将该土地使用权变更登记在了龙文名下。本院到营山县房地产管理局调查到：案涉房屋下一层房屋的产权人是吴成君，其产权证书载明此幢楼共八层，吴成君的房屋位于六、七层（实地勘查是七、八层）；案涉房屋产权从未登记在胡杨或龙文名下过。经到营山县住房和城乡规划建设局调查，其说明无案涉地块胡杨相关建房资料。另查明，原告王亚明、张美淑与被告龙文、何国英当庭明确《房屋买卖合同》所涉及的房屋实际是第九楼。中国人民银行2012年公布的三至五年期贷款基准利率为6.4%。经走访房屋租赁中介，案涉房屋年租金在7000-9000元之间，一般8000元。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》虽为当事人的真实意思，但因被告至今对案涉房屋没有取得物权（没有进行房屋产权登记）,导致被告在出卖案涉房屋四年之久，均不能协助将房屋产权登记在原告名下。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告要求解除与被告所签订《房屋买卖合同》的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告返还购房款的理由成立，本院予以支持。当然，原告应当将案涉房屋及被告原交付给原告的家具、家电和土地使用权证一并返还给被告。原、被告对办理房产证的期限没有明确约定，同时对不能办理房产证，被告将如何承担违约金的问题，亦未作具体约定。因此，本院对原告要求被告按房屋总价款的30%承担违约金的请求不予支持。但是，原告向被告支付了购房款，其必然导致被告存在一定的资金损失。故原告要求被告按照中国人民银行同期贷款基准利率支付资金损失的理由成立，本院予以支持。同理，原告要求被告承担其因购买案涉房屋的中介费损失的请求亦成立，本院予以支持。原告使用被告交付的案涉房屋及家具、家电等，相当获取了一定租金收益。根据营山县城房屋租赁市场行情，本院酌情认定案涉房屋年租金为8000元。因此，原告应将居住案涉房屋期间的租金支付给被告。原告要求被告承担因诉讼支付的交通费的请求，既无事实证据，又无法律依据，本院不予支持。原、被告所签订的《房屋买卖合同》约定安装天然气的义务在被告，因被告没有安装，原告才垫支安装，因此该费用应由被告支付给原告。原告虽然陈述安装天然气开支有7206.50元，但票据金额只有3750元，而被告认可是5000元，因此本院确认原告为安装天然气垫支费用为5000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告王亚明、张美淑与被告龙文、何国英于2012年12月11日签订的《房屋买卖合同》；二、被告龙文、何国英在本判决发生法律效力之日起30日内，向原告王亚明、张美淑退还购房款215800元，并按年利率6.4%支付资金利息（自2013年1月26日起，计算至本判决生效之日止）；三、原告王亚明、张美淑在本判决发生法律效力之日起30日内，将位于景阳路叶家桥街住房及室内家具、家电（布沙发4座、沙发垫子8张、玻璃茶几1张、餐桌1张、餐椅6张、床3架、床垫1张、美的空调1台、高组合柜2套、梳妆台1张、热水器1台、抽油烟机1台、天然气双灶1台、窗帘3套、胶凳子4个、25寸老式彩电1台）和该住房的土地使用权证一并返还给被告龙文、何国英；四、被告龙文、何国英在本判决发生法律效力之日起30日内，向原告王亚明、张美淑支付安装天然气垫支的费用5000元；五、被告龙文、何国英在本判决发生法律效力之日起30日内，向原告王亚明、张美淑赔偿中介费损失2200元；六、驳回原告王亚明、张美淑其他诉讼请求。七、原告王亚明、张美淑在本判决发生法律效力之日起30日内，向被告龙文、何国英支付2012年12月20日至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按年租金8000元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2862.50元，由被告龙文、何国英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长 罗钰蓉代理审判员 姚 虎人民陪审员 杜廷银二〇一七年四月七日书 记 员 冯 雯 来源：百度“”