（2017）皖0304民初第126号

裁判日期: 2017-04-07

公开日期: 2017-05-18

案件名称

安徽水利和顺酒店管理有限公司与王阿勇、陈祥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

蚌埠市禹会区人民法院

所属地区

蚌埠市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

安徽水利和顺酒店管理有限公司,王阿勇,陈祥,戴昌海

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条，第二十九条；《中华人民共和国担保法》：第十九条，第二十一条第一款

全文

安徽省蚌埠市禹会区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0304民初第126号原告：安徽水利和顺酒店管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市高新区东海大道5138号，统一社会信用代码913403007330291180（1-1）。法定代表人：车鸣，该公司董事长。委托代理人：朱新星，委托人单位职工。委托代理人：李丹，委托人单位职工。被告：王阿勇，男，1972年2月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。被告：陈祥，男，1971年12月16日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。被告：戴昌海，男，1988年11月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。原告安徽水利和顺酒店管理有限公司（以下简称“和顺酒店”）诉被告王阿勇、陈祥、戴昌海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理后，依法由审判员王江适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和顺酒店的委托代理人朱新星及李丹、被告王阿勇、陈祥、戴昌海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和顺酒店诉称：原告原系安徽水利锦江大酒店有限公司，2016年10月9日经合法程序变更企业名称为安徽水利和顺酒店管理有限公司。2014年11月28日，和顺酒店与王阿勇签订了《商业用房租赁合同》，合同约定和顺酒店将位于蚌埠市东海大道5183号锦江大酒店娱乐中心一二层部分商业用房（以下简称“租赁房屋”）出租给王阿勇使用。租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日止。合同对租金、水电费及中央空调使用等费用的结算方式和标准作了相关约定。2014年12月3日王阿勇向和顺酒店缴纳200000元履约保证金，合同约定未缴纳租金的，用该保证金抵充租金。合同签订后，和顺酒店将房屋交付给王阿勇使用。2016年10月27日，和顺酒店与王阿勇、陈祥、戴昌海共同签订了《还款协议》，约定陈祥作为新加入债务人、戴昌海作为连带担保人共同对王阿勇对和顺酒店的债务承担清偿责任，支付期限延至2016年11月27日止。在房屋租赁期间，王阿勇、陈祥、戴昌海未按照《商用房屋租赁合同》及《还款协议》的约定向和顺酒店支付房屋租金、水电费及空调使用费，截至2016年12月31日，三被告拖欠原告房屋租赁费560000元、水电费61396.50元、空调使用费179500元。为维护和顺酒店的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、解除和顺酒店与王阿勇签订的《商业用房租赁合同》；2、王阿勇立即腾退涉案房屋，逾期不腾退，则房屋内所有设备、设施均归和顺酒店所有，和顺酒店可以任意处置；3、王阿勇、陈祥、戴昌海立即向和顺酒店支付房屋租赁费560000元及逾期给付租赁费的违约金520000元（见《违约金计算表》，违约金暂计算至2016年12月31日。之后的违约金计算至王阿勇、陈祥、戴昌海实际偿清租赁费之日止）；4、王阿勇、陈祥、戴昌海立即向和顺酒店支付水电费61396.50元；5、王阿勇、陈祥、戴昌海立即向和顺酒店支付空调费179500元；6、王阿勇、陈祥、戴昌海承担本案全部诉讼费用。被告王阿勇辩称：同意支付房屋租赁费、水电费和空调费，认为房屋内有大量的装修和不动产，解除房屋租赁合同会给其造成很大的损失。和顺酒店主张的违约金过高，希望予以减免。被告陈祥辩称：同意支付房屋租赁费、水电费和空调费，认为房屋内有大量的装修和不动产，解除房屋租赁合同会给其造成很大的损失。和顺酒店主张的违约金过高，希望予以减免。本案诉讼费和王阿勇一人承担一半。被告戴昌海辩称：同意支付房屋租赁费、水电费和空调费，认为房屋内有大量的装修和不动产，解除房屋租赁合同会给其造成很大的损失。和顺酒店主张的违约金过高，希望予以减免。本案诉讼费由王阿勇和戴昌海一人承担一半。经审理查明：2014年11月28日，和顺酒店与王阿勇签订《商业用房租赁合同》一份：“…第四条、乙方正式租赁房屋的期限为60个月，即自2015年1月1日至2019年12月31日止…乙方继续承租租赁房屋，须提前60日向甲方书面提出续租申请，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同，乙方无意续租，须于租赁期满十五日内迁离租赁房屋，并将租赁房屋返还甲方，甲方不同意续租，则本合同到期后自动解除；第五条、租赁房屋的租金按60万元/年（月租金为：5万元/月）计算。乙方按照先付款后租用的原则，每季度预付一次租赁房屋的租金，每季度租金于该季度尚未开始的15天以前付清。乙方保证每一笔付款以银行转账支票的形式存入甲方指定的账户，绝不拖欠。甲方确认收到租金后，应向乙方开具发票；第六条、乙方向甲方支付20万元的房屋承租履约保证金，由乙方在合同签订之前或当日打入甲方指定的账户，甲方收到房屋承租履约保证金，应向乙方开具收据，租赁期满，甲方在乙方完成租赁房屋退租返还事项的七个工作日内，无息返还乙方的房屋承租履约保证金；第七条、乙方在经营或装修过程中产生的水（冷水、热水）、电、汽、中央空调等费用须由乙方在租金之外另行支付，由安徽水利锦江大酒店按月代为收取，其中，水、电、汽按表计量，自来水费及电费的收费标准按地方行业主管部门的规定执行，热水费收取标准按23元/吨执行，蒸汽费收费标准按210元/立方米执行，中央空调使用费按面积计量，收费标准为每月8.5元/m2,甲方每年向乙方收取9个月的中央空调使用费。另外,租赁房屋发生的须交付当地行政主管部门规定的卫生、城市综合管治等费用,一并由安徽水利锦江大酒店代收代付,安徽水利锦江大酒店向乙方收取以上相关费用时,须向乙方出具相关的缴费凭据,并向乙方开具收据。当地行政主管部门规定的经营娱乐行业须交付的相关费用,由乙方自行交付,与甲方无关。…第十五条、乙方发生严重违约行为或下列情形一，甲方有权单方解除本合同，收回租赁房屋，扣除乙方房屋承租履约保证金，且不负责乙方的任何损失。由此造成甲方损失的，乙方须向甲方赔偿…5、逾期一个月未缴纳房屋租金及本合同约定的水（冷水、热水）、电、汽、中央空调等其他费用…甲方：安徽水利锦江大酒店有限公司乙方：王阿勇…”2014年12月3日王阿勇通过交通银行两次向和顺酒店转账各100000元共200000元，作为履约保证金。记账回执为NA39918669、NA39918671。2015年1月1日，和顺酒店与王阿勇签署《租赁房屋移交书》，完成了租赁房屋的交付。2016年第一季度起，王阿勇开始拖欠租金等费用，经和顺酒店多次催要无果，于2016年10月27日和顺酒店与王阿勇、陈祥、戴昌海签订《还款协议》，约定：“…截止2016年12月31日乙方共拖欠甲方房屋租金560000元、水电费59803.08元、空调费179500元共计人民币799303.08元。为保证乙方按期支付上述款项，丙方自愿为乙方拖欠甲方的债务提供担保…乙方应于2016年11月27日前向甲方清偿全部欠款799303.08元，如乙方未能按期清偿，甲方有权解除合同收回房屋且当天停电停水，并要求乙方承担支付欠款本金、利息、违约金、赔偿金等全部费用…甲方安徽水利和顺酒店管理有限公司乙方陈祥王阿勇丙方戴昌海…”后因王阿勇、陈祥逾期不履行付款义务、戴昌海不履行担保义务，和顺酒店于2016年11月30日向王阿勇发出《解除合同通知书》，王阿勇于当日签收。后和顺酒店催要欠款无果遂于2017年1月10日向本院提起诉讼。以上事实，有营业执照、组织机构代码证、《企业名称核准通知书》、《商业用房租赁合同》、交通银行蚌埠分行记账回执、《还款协议》、《解除合同通知书》、当事人陈述及庭审笔录在案为凭，并经庭审举证、质证、本院认证，足以认定。本院认为：和顺酒店与王阿勇签订的《商业用房租赁合同》及与王阿勇、陈祥、戴昌海签订的《还款协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应按合同约定享有权利、承担义务。按照《商业用房租赁合同》、《还款协议》约定，三被告应在2016年11月27日前支付截止至2016年12月31日的房屋租金、水电费和空调使用费。王阿勇、陈祥未按期支付租金，戴昌海未履行担保义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定和合同约定，和顺酒店即具有法定和约定的解除权，故和顺酒店要求解除双方签订《商业用房租赁合同》的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。因和顺酒店在2016年11月30日向王阿勇送达《解除合同通知书》，王阿勇本人于当日签收，且解除条件已具备，故本院确认解除时间为2016年11月30日。陈祥、戴昌海主张自己对合同解除不知情不影响和顺酒店法定解除权的行使。《还款协议》中载明的截至2016年12月31日王阿勇、陈祥共计欠和顺酒店租金560000元、水电费59803.08元及空调使用费179500元的事项及戴昌海对此债务承担担保责任的事项，王阿勇、陈祥、戴昌海均无异议，本院予以确认。王阿勇向和顺酒店缴纳的200000元履约保证金用以冲抵租金，未缴租金为360000元。《还款协议》中约定陈祥承担的、戴昌海担保的水电费款项为59803.08元，三被告对原告61396.5元水电费的主张无异议，超出的1593.42元水电费应由王阿勇个人承担。王阿勇、陈祥逾期支付房屋租金、水电费及空调使用费，戴昌海未尽担保义务，已构成违约，应当按照合同约定向和顺酒店承担违约责任即支付违约金。对和顺酒店要求三被告按每日所欠租金千分之五的标准向其支付自2016年1月1日至2016年12月31日期间违约金的诉请，王阿勇、陈祥、戴昌海均有异议，认为过高，请求予以减免。根据《合同法》第一百一十四条第三款、《合同法司法解释二》第二十九条的规定，迟延履行的违约金属于惩罚性违约金，结合公平原则与诚实信用原则，本院认为应以所欠租金本金数额为基数按中国银行同期贷款利率1.3倍计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十七条、《合同法司法解释二》第二十九条、《担保法》第十九条、第二十一条之规定，判决如下：一、解除原告安徽水利和顺酒店管理有限公司与被告王阿勇签订的《商业用房租赁合同》，被告王阿勇于本判决生效之日起七日内将其承租的面积为3280平方米的，坐落于蚌埠市东海大道5183号锦江大酒店娱乐中心一二层部分商业用房返还给原告安徽水利和顺酒店管理有限公司；二、被告王阿勇、陈祥、戴昌海于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽水利酒店管理有限公司租赁费360000元；三、被告王阿勇、陈祥、戴昌海于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽水利酒店管理有限公司自2016年1月1日至2016年12月31日期间的违约金，以所欠租金为基数以中国银行同期贷款利率的1.3倍计算至三被告实际清偿租赁费用之日止；四、被告王阿勇、陈祥、戴昌海于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽水利酒店管理有限公司水电费59803.08元、空调费179500元；五、被告王阿勇于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽水利酒店管理有限公司水电费1593.42元；案件受理费14888元，减半收取7444元，由被告王阿勇、陈祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员　　王江二〇一七年四月七日书记员　　朱帅 微信公众号“”