（2017）闽0121民初233号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-06-30
案件名称
郑文城与林祥山房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
闽侯县人民法院
所属地区
闽侯县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑文城,林祥山
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初233号原告：郑文城，男，1990年7月12日出生，汉族，住福建省福州市闽侯县海西高新区。委托诉讼代理人郑艺文，男，汉族，1988年3月19日出生，住福建省漳浦县，系原告胞兄。被告：林祥山，男，1957年6月13日出生，汉族，住福建省闽侯县。原告郑文城与被告林祥山房屋租赁合同一案，本院于2016年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑文城的委托诉讼代理人郑艺文、被告林祥山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑文城向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房租1400元。2.判令被告返还原告房屋押金4200元；3.判令被告向原告支付违约金6300元；4.判令被告承担本案的诉讼费由。事实与理由：2015年10月13日，原告向被告租赁坐落于福建省福州市闽侯县上街镇博仕后购物家园B区1号楼836房屋，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：房屋面积为74平方米，房租为人民币2100元每月，租赁期间为2015年10月15日到2016年10月14日。合同签订之日，原告向被告支付相当于两个月租金的押金4200元。此外，合同还对各方的权利、义务及违约责任等做了详细的约定。合同签订后，原告入住该房屋并按期缴纳房租，后因原告原因需要搬离此房屋。经电话征询被告的同意，原告通过中介介绍周女士承租讼争房屋。2016年6月25日，周女士与被告签订了新的《房屋租赁合同》，原告与周女士在现场各自向中介缴纳房租30%的中介费（人民币600元）。因原告与被告的合同就此终止，被告应向原告返还房屋押金4200元，及2016年6月26日至7月15日的房租1400元，共计人民币5600元。原告多次催讨被告返还上述款项，但被告仍未向原告返还上述款项，未按合同约定履行应尽的还款义务，严重损害了原告的利益，已构成根本违约，被告除应向原告返还上述款项外，还应向原告承担违约责任，向原告支付违约金6300元（三个月的租金）。林祥山辩称，原告在租赁合同未到期的情况下，单方面终止租赁合同并拒缴房租，显属过错，应承担违约责任。而且原告租赁期间尚欠物业费、水电费、卫生费数百元未结清。根据合同约定，“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同之约定，按年度须向守约方交纳三个月租金作为违约金”。被告在履行合同过程中并无违约行为。原告提前终止租赁合同，按照惯例，其缴付的押金不予退还，况且由于原告的违约，因此造成被告的租金损失大于押金4200元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年10月13日，郑文城向林祥山租赁坐落于福建省福州市闽侯县上街镇博仕后购物家园B区1号楼836房屋，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：1、房屋面积为74平方米，房屋月租金为人民币2100元（日租金70元），租赁期间为2015年10月15日到2016年10月14日。2、郑文城向林祥山支付相当于两个月租金的押金4200元。3、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，按年度须向对方缴纳三个月租金作为违约金。合同签订后，郑文城向林祥山缴纳了房屋押金4200元，每月及时交付房屋租金。2016年6月15日，郑文城交纳2016年6月15日至2016年7月14日的租金2100元。郑文城租住到2016年6月26日。本院认为，郑文城与林祥山双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，为有效合同，双方应切实履行合同。本案郑文城所提供的证据不能证明其要求提前终止合同征得了被告同意，故原告提前解除合同，已构成了违约，应承担违约责任。合同解除后，被告理应退还原告多支付的2016年6月26至2016年7月14日计20天的租金为1400元（日租金70元），同时被告需退还原告的押金4200元。被告需退还原告共计人民币5600元。由于本案系属原告提前解除合同构成违约，故原告要求被告支付违约金，不应予以支持。依据合同约定：任何一方违反合同之约定，按年度须向守约方交纳三个月租金作为违约金，即违约金为6300元。由此，原告需支付被告的违约金，已超过了被告需退还原告的款项，故原告诉请被告退还多支付的租金1400元及押金4200元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回郑文城的诉讼请求。本案案件受理费98元，由郑文城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员 王剑飞二〇一七年四月七日书记员 叶立立附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”