（2017）鲁06民终579号

裁判日期: 2017-04-07

公开日期: 2017-06-26

案件名称

宋翠萍、烟台银丰投资开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宋翠萍,烟台银丰投资开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2017）鲁06民终579号上诉人（��审原告）：宋翠萍，女，1981年5月2日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：烟台银丰投资开发有限公司，住所地烟台市芝罘区南大街99号。法定代表人：李建明，董事长。委托诉讼代理人：于广清，山东嘉翔律师事务所律师。上诉人宋翠萍因与被上诉人烟台银丰投资开发有限公司（以下简称银丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宋翠萍上诉请求：改判支持上诉人的诉讼请求，被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院对事实认定不准。最高人民法院（2013）民申字第88号民事裁定、山东省高级人民法院（2014）鲁民辖终字522号民事裁定都写有本案被上诉人要求施工方支付延期交付工程的损失，由此证明本案被上诉人认为延期交房是施工方造成的。判决结果证明，本案被上诉人拖欠工程款导致施工方工程延期。由此可见，造成逾期交付的是本案被上诉人。一审法院根据被上诉人提交的证据认定涉案房屋存在配套设施施工时间迟延的事实，是十分错误的。虽然双方签订合同的第八条对房屋交付及交付期限有补充约定，但是，该补充约定首先是被上诉人单方面拟制的格式合同。合同法第三十九条和第四十条对格式条款、内容及效力方面，做出了明确的限制和规定。被上诉人作为一个房地产开发企业，对房地产开发建设工程中的有关设计、监理、施工、验收、变更等市场因素存在某些不确定性，应该有合理预见。并且，被上诉人在与上诉人签订该补充协议时，显然对上述因素已经做出了��面预见，被上诉人是在已经对上述不确定因素作出预见的情况下，与上诉人签订商品房预售合同，并在合同中对交付房屋的时间，作出了明确约定。因此上述补充协议中的有关免责条款，明显属于合同法中规定的“提供格式合同条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，应当属于无效条款。另外，被上诉人提交的证据仅能证明有关证据发生的时间，并不能证明其延迟交付房屋是因市政配套设施施工原因导致。被上诉人提供多项工程申请上的日期早已超出合同规定的交房期限，上诉人在庭审时不认可被上诉人提出的证据。在合同规定的交房期限内，被上诉人没有书面或电话通知上诉人延迟交房的原因，表明没有发生不可抗力。同一时期，包括上诉人在内的许多业主，都在同一时间向一审法院提起了延期交房的违约金请求，都��供了内容几乎相同的预售合同和内容完全相同的补充协议。这足以证明被上诉人与包括上诉人在内的同工程的其他业主，签订的都是被上诉人一方提供的格式合同。上诉人提供的2016年4月申佳房产作为中介与陈雅楠签订的出租合同，证明涉案房屋租金为每月1800元。被上诉人认可合同真实性。上诉人购买的是不带装修的住宅楼，交房后才能装修，装修完成后才能出租。被上诉人逾期交房10个月，导致上诉人不能在逾期交房期间出租房屋。二、一审法院对合同约定的延迟交房违约金的认定也十分错误。上诉人认为，合同中关于逾期交房违约金的比例约定，明显低于上诉人的损失。最明显的损失就是上诉人损失了可以以该房对外出租能够获得的房租。涉案房屋经中介估值每月租金1700-1800元（实际每月租金1800元），按保守估值1700元计算，每天租金约56.67元，除以总房款265858元，得出每日损失约为总房款的万分之二点一。《合同法》第一百一十四条对违约金调整有明确规定。合同约定的违约金严重低于上诉人的实际损失，请求法院予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也明确规定当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。上诉人在一审时按照租金的损失标准主张权利合理。虽然补充协议中，有关所谓对逾期交房违约金的补充约定，但该约定属格式条款，属于合同法第三十九条和第四十条规定的无效情形。总之，请求二审法院正确认定有关事实，正确适用法律，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人银丰公司辩称，原判认定事实清楚，原判关于延期交房违约金的判定，符合当事人意思自治、诚实信用的民事��律原则，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宋翠萍向一审法院起诉请求：1.银丰公司赔偿逾期交房违约金16972元（按总房款265858元的日万分之二点一自2014年6月30日计算至2015年4月30日）。一审法院认定事实：2013年8月27日，银丰公司、宋翠萍在签订的《商品房买卖合同》中约定：银丰公司以出让方式取得的位于烟台市芝罘区毓璜顶西路以东、沃尔玛购物广场西侧，南大街南、编号为烟国用（2007）第100860号的地块的土地使用权，规划用途为综合用地，银丰公司在该地块上建设商品房，暂定名为阳光国际公寓。宋翠萍购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2011第159号；宋翠萍购买银丰公司开发建设的、坐落于阳光国际公寓B座单元第24层2413号房，建筑面积34.15平方米，套内建筑面积25.05平方米；按套内建筑面积计算单价10608.86元/平方米，总金额265858元；银丰公司于2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府规定，将取得建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表、烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证及法律、法规、规章规定需满足的其他事项的商品房交付给宋翠萍；如银丰公司未按约定交付房屋，逾期不超180日的，自本合同约定的最后交付期限第二日始至实际交付之日止，银丰公司按日向宋翠萍支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，宋翠萍有权解除合同并要求银丰公司按累计已付款的0.2%支付违约金，若合同继续履行，则宋翠萍应自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际支付之日止，银丰公司按日向宋翠萍支付已交付房价款万分之0.4的违约金。作为合同附件的《商品房预销售补充协议》第八条对房屋交付及交付期限的补充约定第1款载明：双方确认本合同第八条所述特殊原因及下述情形之一，即构成对逾期交房的免责事由，卖方可据实予以延期，并不承担违约责任，且买方不退房。因市政配套设施（包括水、电、暖气、燃气、消防）批准、安装、验收、变更、开通延误及工程建设有关设计、监理、施工单位违约等延误或政府管理、监督、验收延误导致工程拖期或逾期交房的。遭遇或发生本合同第八条所述特殊原因及本补充协议第八条第1款情况，造成交房延期的，卖方应在交付房屋前30天告知或登报（烟台晚报）告示买方，见报第３日后视为买方认可告（知）示内容。第十九条对合同解除及违约责任的补充约定第5款载明：卖方及买方双方同意：对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买方只能选择其中一项适用不累加。第6款��明：本合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失，该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金高于损失”或者“违约金低于损失”等为由作为抗辩要求调低或者调高违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。宋翠萍依约支付了全部购房款。宋翠萍于2015年5月11日接收涉案房屋。对当事人有争议的证据和事实，一审认定如下：1、宋翠萍提供最高人民法院（2013）民申字第88号民事裁定书、山东省高级人民法院（2014）鲁民辖终字522号民事裁定书、银丰公司诚信档案打印件2张、涉案房屋所在楼座2014年9月19日及2014年9月15日照片3张，天涯论坛网页打印版1份、2014年11月8日银丰公司与威海众品空间装饰有限公司签订的施工合同复印件1份、工程款支付申请表复印件3张，拟证明银丰公司延期交房不是因银丰公司所主张的不可抗力，也不是银丰公司所主张的供热供水及配套建设的原因，而是银丰公司拖欠施工方工程款造成的，且与装饰公司签订合同的日期超过了合同约定的交房日期；银丰公司对上述证据的真实性不予认可，但认可银丰公司逾期交房之事实。宋翠萍提交的（2013）民申字第88号及（2014）鲁民辖终字522号民事裁定书，系生效法律文书，对该两份裁定书的真实性予以确认，但该两份裁定书的内容，仅能确认银丰公司逾期交房之事实，银丰公司对此也予以认可，故对银丰公司逾期交房之事实予以确认。对宋翠萍提交的诚信档案打印件及涉案房��照片，不能证明宋翠萍的主张，不予采信。宋翠萍提交的网页打印件、施工合同及工程款支付申请表，因系打印件及复印件，不符合证据形式，宋翠萍也未能提供上述证据原件，故对该网页打印件、施工合同及工程款支付申请表不予采信。2、宋翠萍提交的2016年4月6日其与陈亚楠签订的房屋租赁合同1份，证明涉案房屋2016年租金为每月1800元，每天的租金是56.67元，除以总房款265858元即万分之2.1，因此合同约定违约金低于实际损失，且银丰公司、宋翠萍之间约定的违约金显失公平，故应以实际损失确定违约金数额。银丰公司对该租赁合同的真实性予以认可，但辩称该证据不能证明银丰公司逾期向宋翠萍交房期间的房屋租金损失，且银丰公司、宋翠萍双方在商品房买卖合同及附件中对逾期交房违约等各方的违约责任均已经做了明确约定且都是双方真实意思表示��故逾期交房违约金应当以双方约定为准。该租赁合同签订时间为晚于银丰公司逾期交房期间，与本案无关联性，故对该证据依法不予采信。3、银丰公司提供的2011年8月17日银丰公司与烟台市城市房地产综合开发办公室签订的合同书、2011年8月7日和2013年10月8日烟台市住房和城乡建设局出具的收款收据复印件、2013年9月29日银丰公司与烟台新奥燃气发展有限公司签订的《管道燃气设施配套建设合同》复印件、2013年10月15日烟台新奥燃气发展有限公司向银丰公司出具的安装费发票、2012年6月25日银丰公司与烟台5**供热有限公司以及烟台市供热燃气管理处三方签订的并网协议、2012年8月2日燃气管理处收取供热设施配套费的收款收据、2015年4月17日烟台市供热管理局发放给银丰公司的挖掘占用城市道路许可证、2014年12月26日银丰公司向烟台市自来水公司提出的公函、2015��4月8日银丰公司向烟台市城管局提交的关于红外线配套供水工程的申请报告、2015年11月2日烟台市众志供水公司收取银丰公司工程款的发票、2015年4月14日烟台日报第05版烟台市政府的采购公告、2015年3月5日银丰公司向烟台市城市管理局提交的接水申请，以证明是因配套设施施工原因造成宋翠萍房屋未能按期交付。对上述证据，宋翠萍未提出异议，但称这是因银丰公司未及时沟通协商产生的问题，与宋翠萍无关。银丰公司提供的上述证据，对其真实性，宋翠萍未提出异议，一审法院确认涉案房屋存在配套设施施工时间迟延的事实。一审法院认为，（一）银丰公司、宋翠萍之间签订的商品房买卖合同及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照诚实信用的原则依约履行。合同签订后，宋翠萍已依约支付给银丰公司购房款，但银丰公司延期至2015年5月11日才将涉案房屋交付给宋翠萍之事实清楚，对此银丰公司理应承担逾期交付房屋的违约责任。（二）银丰公司、宋翠萍在合同及补充协议中明确约定，发生合同约定的需要据实延期的事项时，银丰公司应在发生之日起30日内告知宋翠萍。现银丰公司虽称已告知宋翠萍存在延期交房事由，但未提供证据，宋翠萍亦不予认可，故对银丰公司上述抗辩理由，不予采信。（三）关于逾期交房违约金的计算。银丰公司、宋翠萍签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定：银丰公司未按约定交付房屋，自合同约定的最后交付期限次日始至实际交付之日止，按日向宋翠萍支付已交付房价款万分之0.4的违约金。合同补充协议第十九条亦明确约定：《商品房买卖合同》所定违约金均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失；该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式尽量弥补损失；在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金高于损失”或者“违约金低于损失”等为由作为抗辩要求调低或者调高违约金，收取违约金的一方亦无须举证具体损失。虽然宋翠萍主张合同约定的违约金不足以弥补其实际损失，但双方在合同及补充协议中明确约定了双方均不得以“违约金高于损失”或者“违约金低于损失”为由主张调整违约金，根据当事人意思自治的原则，宋翠萍主张按照日万分之2.1的标准调高违约金，于约不符，于法无据，不予支持，仅能支持宋翠萍诉请中不高于合同约定部分的违约金。（四）宋翠萍于2015年5月11日接收涉案房屋的行为，应视为双方以实际行为变更了合同约定的房屋交付条件。综上所述，银丰公司应以总房款265858元为基数，按照日万分之0.4向宋翠萍支付2014年7月1日至2015年4月30日间的逾期交房违约金共计3232.83元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2016年11月30日判决：一、限烟台银丰投资开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付宋翠萍逾期交房违约金3232.83元；二、驳回宋翠萍的其他诉讼请求。如果烟台银丰投资开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和��民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，由宋翠萍负担181元，烟台银丰投资开发有限公司负担43元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是商品房预销售补充协议第十九条关于违约金调整的约定是否有效。首先，该补充协议中开头即载明了特别提示：为确保买方充分理解合同条款，卖方特别提示买方在签署前，详细阅读并充分理解本合同及补充协议，附件及前期物业服务管理合同、若有解释或说明要求，请买方在签约时向卖方提出，卖方将依法给予解释或说明…。根据上述提示能够认定，被上诉人已采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。其次，该补充协议第十九条约定违约金标准不得调整不仅仅是针对上诉人作出的限制，亦限制被上诉人对违约金数计算标准作出调整，该约定兼顾了公平与效率的原则，降低了双方当事人的交易成本及之后可能产生的诉讼成本，且没有违反法律的强制性规定，对双方均具有法律约束力。上诉人认为该约定无效的主张不成立，本院不予采信。上诉人要求按照其诉请的违约金标准计算本案逾期交房违约金的数额，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，宋翠萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费224元，由上诉人宋翠萍负担。本判决为终审判决。审判长　　杨卫东审判员　　陈晓彦审判员　　吴继辉二〇一七年四月七日书记员　　林重霄搜索“”