（2017）辽0102民初1513号

裁判日期: 2017-04-07

公开日期: 2017-09-05

案件名称

沈阳市和平区商业网点房产管理所、沈阳市和平区实业发展总公司与褚秀云房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市和平区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈阳市和平区商业网点房产管理所,沈阳市和平区实业发展总公司,褚秀云

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条，第一百零六条第一款，第一百三十六条，第一百三十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

沈阳市和平区人民法院民事判决书(2017)辽0102民初1513号原告：沈阳市和平区商业网点房产管理所，住所地沈阳市和平区南五经街24号，组织机构代码E5676136-1。法定代表人：刘建新，系该所所长。委托诉讼代理人：孟祥梅，系辽宁金正律师事务所律师。原告：沈阳市和平区实业发展总公司，住所地沈阳市和平区十四纬路16丙，组织机构代码41062732-4。法定代表人：苏磊，系该公司经理。委托诉讼代理人：孟祥梅，系该辽宁金正律师事务所律师。被告：褚秀云，女，1958年4月18日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王新阳，系辽宁辉弘律师事务所律师。原告沈阳市和平区商业网点房产管理所（以下简称商业网点所）、沈阳市和平区实业发展总公司（以下简称实业总公司）与被告褚秀云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2016年8月17日作出（2016）辽0102民初4482号民事裁定，驳回原告商业网点所、实业总公司的起诉。原告商业网点所、实业总公司不服该裁定，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院于2016年10月12日作出（2016）辽01民终10725号民事裁定，撤销原审裁定，指令本院审理。本院受理后，依法另行组成由审判员严冬云担任审判长并主审，人民陪审员朱铁、荆立群参加评议的合议庭，于2017年2月17日、2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告商业网点所、实业总公司共同委托诉讼代理人孟祥梅、被告褚秀云及其委托诉讼代理人王新阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商业网点所、实业总公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告按政府指导价支付从2008年11月1日至2015年8月25日占用房屋期间使用费，共计685200元；2、诉讼费等相关费用由被告承担（本次诉讼，原告增加诉讼请求，要求被告返还自2015年8月26日至2016年3月30日期间的房屋租金5万元）。事实与理由：2000年10月10日，原告实业总公司与被告签订《租房协议书》，约定被告租用位于沈阳市和平区河北二街22号楼，并约定租金为26250元/年，租期自2000年10月1日起至2005年10月1日止。租赁期满后被告一直占有该房屋，直至2015年8月25日才将该房屋交还给沈阳市和平区国有资产管理办公室。被告在占用该房屋期间交纳租金至2008年11月1日，之后便一直未交纳房屋占有使用费用。诉讼期间，原告商业网点所在对该房屋进行管理期间，发现部分承租户已将自2015年8月26日至2016年3月30日期间的租金交给被告，总金额达5万元。因此，现二原告要求被告按政府指导价支付从2008年11月1日至2015年8月25日占用房屋期间的使用费，同时要求被告返还2015年8月26日至2016年3月30日期间收取的租金5万元，以上费用共计735200元。并承担案件受理费等相关费用。被告褚秀云辩称，第一，答辩人认为原告主张2008年11月1日至2015年8月25日的租金，其部分诉请已过诉讼时效。根据民法通则的规定，关于租金的诉讼时效期间是一年，而本案经过原一审、二审，二原告也承认在立案前从未向答辩人主张过租金。二原告于2016年3月30日向法院起诉，其主张租金的期间应为2016年3月30日前一年的;第二，2015年8月25日，经过诉争房屋所属的派出所徐所长（受主管区长的指派）的调解，答辩人与二原告就诉争房屋的解决问题达成两清的一致意见，即答辩人投入的装修、维修、改善、添附等约19万元，不再向二原告主张，二原告也不向答辩人主张房屋的占用费用。作为派出所、主管区长，其行为代表的是政府的公信力，而政府的基本要求是不能失信于民。既然双方已达成了一致意见，答辩人认为原告的诉请没有事实依据;第三，本案合同主体并非两个原告，答辩人认为由商业网点所、实业总公司共同作为原告，主体不适格，二者需要向法庭提交其法律关联，即合并或者撤并;第四，二原告按照诉争的全部房屋来主张房屋占用费用，没有事实依据。答辩人从2008年11月1日起向原告交纳房租，而二原告拒收，其理由是原告搬家，管理人员不到位等原因。也因为二原告没有收取房屋租金的这一情节，答辩人并没有对全部的房屋占有、管理和使用。二原告主张自2008年10月1日起至2015年8月25日近7年时间的全部房屋占用费，应该证据证明答辩人在近7年时间内占用全部房屋。答辩人不否认占用了房屋，但仅占用部分房屋，而非全部。答辩人所占有的部分房屋中，有部分的低保人员、孤寡老人（如马琳、邵桂兰等）均在此居住，这是经和平区万合社区、和平湾社区等多个社区的指派，答辩人也未收取任何费用。故诉争房屋实际的占有人应该是马琳、邵桂兰等，而非答辩人;第五，涉案租赁合同届满后，如果经法庭认定之后的租赁行为有效的话，应比较合同约定的价格确定租金，而并不是按照政府指导价。因为在原租赁合同到期后，在答辩人仍继续占有使用房屋的情况下，二原告并未提出异议，双方的租赁合同转为不定期租赁合同，故应按照原来约定的价格即26250元/年主张租金;第六，2015年8月25日，即区长、派出所所长等主持房屋两清的时间段，答辩人由于处于精神病发作期间，而未向二原告及相关的政府代表人物索要相关两清的凭证，也望法院查清事实。综上，答辩人认为二原告不仅失信于民，且事实及证据不足，其主张的部分租金亦超过了法定的诉讼时效期间，请求法院依法判决。经审理查明，2000年10月10日，原告实业总公司（甲方）与被告褚秀云（乙方）签订《租房协议书》，约定：一、甲方将和平河北二街二十二号楼二、三层二十八间房出租给乙方使用，租期为五年，即2000年10月1日至2005年10月1日止，年租金26250元，付租方法为一年；……三、以后租金需在所交租金到期前一个月续交，到期不交，甲方有权终止协议；……。该合同落款处，原告实业总公司在甲方处加盖商品房合同专用章，被告褚秀云亦签字予以确认。前述租赁合同期满后，双方未续签租赁合同，被告褚秀云继续占有使用诉争房屋，并按租赁协议约定的年租金26250元缴纳房屋租金至2008年10月30日。此后，诉争房屋仍由被告褚秀云占有使用，但被告褚秀云再未缴纳房屋租金。2015年6月23日，沈阳市和平区国有资产管理办公室（沈和国资委纪要[2015]1号文件）讨论关于审议对未能办理注销国有企业进行规范化管理等有关事项，就涉案房产，做出“原则同意对被占用的河北二街22号房产进行彻底清理，房产收回后由国资办进行管理”的决定。2015年8月25日，被告褚秀云向沈阳市和平区国有资产管理办公室出具承诺书，内容：“本人褚秀云，身份证号，租赁的位于河北二街22号房屋，面积1511平方米（已到期），系国有资产。本人承诺于2015年8月25日将该房屋交还沈阳市和平区国有资产管理办公室。”被告褚秀云于当日将前述房屋腾出，返还给沈阳市和平区国有资产管理办公室。现原告商业网点所、实业总公司就被告褚秀云占有、使用诉争房屋期间所拖欠的租金提起诉讼。另，沈阳市和平区国有资产管理办公室出具情况说明，载明‘沈阳市和平区商业网点房产管理所是依照沈和编发【1992】40号文件设立的单位，是我单位下设的事业单位，负责我单位接收管理的商业网点产权管理，负责签订租赁合同、变更、解除已签订的租赁合同及腾退房屋，收取及追索租金等工作’。上述事实，有《租房协议书》、收款收据、承诺书、情况说明、沈和国资委纪要[2015]1号文件等证据，以及原、被告的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：1、原告商业网点所、实业总公司是否具有诉讼主体资格？2、原告商业网点所、实业总公司主张的租金是否已超过法定的诉讼时效期间？本案为房屋租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁关系体现的是占有的转移，一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有使用收益。本案中，原告实业总公司与被告褚秀云签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院应予以确认。诉争房屋系国有资产，因历史遗留问题而未办理相关产权手续，但不影响出租人即原告实业总公司对该房屋行使收益权的行为。另，原告商业网点系沈阳市和平区国有资产管理办公室下设的事业单位，负责沈阳市和平区国有资产管理办公室接收管理的商业网点产权管理，其主张诉争房屋的租金系代表国家对国有资产的使用收益行使权利。故对原告商业网点所、实业总公司的诉讼主体资格，本院予以确认。关于原告商业网点所、实业总公司主张的诉争房屋占有使用费一节。根据《租房协议书》的约定，诉争房屋的租赁期限至2005年10月1日已届满，此后，原告实业总公司作为出租方与承租方被告褚秀云虽未续签书面的租赁合同，但该房屋仍由被告褚秀云承租使用，且被告褚秀云原租赁协议约定的年租金26250元的标准履行了部分租金缴纳义务，即双方已形成不定期的租赁关系，该租赁关系直至2015年8月25日被告褚秀云搬离租赁房屋才解除。被告褚秀云在承租使用期间，缴纳房屋租金至2008年10月30日，此后再未缴纳租金，其行为已侵害了出租方的合法权益，故原告商业网点所、实业总公司有权向其主张2008年10月31日至2015年8月25日期间的房屋租金。对于此期间的租金，原告商业网点所、实业总公司主张按政府指导价计算，无法律依据，本院不予支持。该期间的租金仍应参照原告实业总公司与被告褚秀云在《租房协议书》中约定的房屋租金即26250元/年计算为宜。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为1年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”本案系房屋租赁合同纠纷，且纠纷的起因系被告褚秀云拖欠租金的行为所致，根据前述法律规定，原告商业网点所、实业总公司关于房屋租金的诉讼受1年诉讼时效期间的约束。原告商业网点所、实业总公司于2016年3月30日向本院起诉，诉讼中未有证据证明其在此前曾就租金向被告褚秀云主张过权利，故其主张的2015年3月30日之前的租金已超过法定的诉讼时效期间，本院不予支持。据此，原告商业网点所、实业总公司主张的诉争房屋自2015年3月31日至2015年8月25日期间的租金即（26250元÷365天×148天=）10644元，本院应予支持。另，被告褚秀云于2015年8月26日按其承诺搬离租赁房屋，若原告商业网点所在起诉状中陈述属实，即被告褚秀云确有收取部分租赁户自2015年8月26日至2016年3月30日期间的房屋租金的行为，则该行为应属不当得利，与本案不属同一法律关系，原告商业网点可另案诉讼，本案不予审理。被告褚秀云关于其就诉争房屋的投入与房屋租金两清的抗辩，因证据不足，本院不予采信。被告褚秀云称部分租赁房屋由低保人员、孤寡老人居住，其未收取任何费用，该抗辩与本案无关，本院亦不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百三十六条、第一百三十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告褚秀云于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所、沈阳市和平区实业发展总公司房屋租金10644元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费11152元，由原告沈阳市和平区商业网点房产管理所、沈阳市和平区实业发展总公司负担11086元，被告褚秀云负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审　判　长　　严冬云人民陪审员　　朱　铁人民陪审员　　荆立群二〇一七年四月七日书　记　员　　齐曼彤本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为1年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注公众号“”