（2017）沪0115民初6050号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-06-20
案件名称
羊城与陈剑房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
羊城,陈剑
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初6050号原告：羊城，男，1988年6月21日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张春光，上海申蕴和律师事务所律师。被告：陈剑，男，1987年9月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：宋玲娣，上海祺道律师事务所律师。原告羊城与被告陈剑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2月23日公开开庭进行了审理。原告羊城及其委托诉讼代理人张春光，被告陈剑及其委托诉讼代理人宋玲娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告羊城向本院提出诉讼请求：1：判令解除原、被告于2016年11月21日就上海市浦东新区曹路镇民耀路XXX弄XXX号XXX室房屋(系争房屋，以下简称民耀路房屋)签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令被告返还原告定金人民币10万元(以下币种同)；3、判令被告向原告支付违约金19,030元(以346万元为基数，按日万分之五自2016年11月28日计算至起诉之日2016年12月9日)；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月21日，原、被告签订《房地产买卖居间合同》，约定被告将其所有的民耀路房屋出售于原告，房屋总价346万元，定金10万元，被告应在签订该买卖居间合同后七天内将民耀路房屋内的户口迁出。但被告非但没有迁出户口，反而要求将其即将出生的孩子的户口迁入民耀路房屋，被告的行为构成违约，双方对此也未能达成一致意见导致合同不能履行。为此，原告提起诉讼，请求判如诉请。被告陈剑辩称，被告同意解除双方之间签订的《房地产买卖居间合同》，但不同意返还定金，因为是原告违约不买，未支付首付款，故依据双方的合同约定，被告可不予返还定金。对于户口迁出时间，双方在微信上做了补充约定，原告同意被告在6月底迁出户口，被告未违约，故不应承担违约责任，另约定的违约金也过高，若要承担违约责任，也应依法予以调整。本院经审理认定事实如下：民耀路房屋(建筑面积70.74平方米)于2012年11月5日取得产权证，权利人登记在被告陈剑名下。2016年11月21日，经上海天正房地产经纪有限公司居间介绍，原、被告签订《房地产买卖居间合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定：甲方(被告陈剑)将民耀路房屋转让于乙方(原告羊城)，总房价款346万元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后20天内，甲方办理完产证后(若需)前往居间方签订正式《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》的日期；乙方于签订本合同之日支付定金2万元，应于签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房款(不含定金)139万元(含尾款2万元，2万元由居间方代为保管)，甲方应将收到的首期房款优先用于偿还银行借款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续；第二期房款207万元乙方通过银行贷款方式支付，乙方应于签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续；甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后7天内对房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交房给乙方，并结清尾款。若甲方交付的房屋装饰及附属设施与约定的不符，则甲方应按原房屋装饰及附属设施估值一倍向乙方支付违约金；甲、乙双方应于2017年1月10日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；合同第8.3条约定：若该房地产内有户口，则甲方应于本合同签订后天内，向该房地产所在地公安机关办理原有户口迁出手续，否则，每逾一日，应按照本合同第2条约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出之日止；合同8.7条约定：本合同中“天”形式，请务必填写具体履行期间，若未填写，则一律视为“七天内履行义务”；合同第9条定金责任约定：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金，在甲方收到乙方支付的定金后，或者甲方已经签字且定金已经由居间方保管的情况下：若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则以支付甲方的定金或者由居间方保管的定金不予返还；第10条违约责任约定：乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方违约金，逾期超过二十日仍未支付的，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期二十日仍未履行交付义务的，则视为甲方违约，乙方有权单方面解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价的百分之二十向守约方支付违约金；合同第15条补充约定：甲、乙双方约定于2016年11月21日支付2万元定金，于2016年11月22日补足定金10万元(含11月21日2万元定金)；甲、乙双方约定2016年12月10日支付136万元首付(第一笔90万元，第二笔46万元)，剩余贷款为210万元。2016年11月21日，原告向被告支付了购房定金2万元(现金支付)，被告于当日出具了收款收据。11月22日，原告以银行转账方式向被告支付了购房定金8万元，被告于11月25日向原告出具了收款收据。《房地产买卖居间合同》约定在签订居间合同后20天内(即12月10日)签订正式的买卖合同，由于12月10日是双休日，所有原、被告双方约定签约的最后一日为2016年12月9日。2016年12月7日，被告向原告发送微信，内容为：“这些问题都不大，反正协议上怎么约定的就怎么来。主要是我这边有个问题，你可能也知道，就是我们自己要买的那套房子受政策影响比较麻烦。所以我这边有两个想法，1、爱法的房子在款清交房后，我们希望能继续住，到3月底。估计款清差不多在1月底。也就是我们要多租两个月，租金可以商量。2、户口我已经跟我朋友说好签到她们家，但是因为我家小孩子出生办理各种材料什么的，所以我希望这边能给我宽限到6月底，6月底之前我迁走，可以按6月底这个时间签违约协议”。对此原告回复：“租房子这一块问题不大，租金面谈吧，2、户口这一块，可以宽限到6月底，但是尾款就是按照迁户口的时间节点支付”。2016年12月8日，原告向被告发送短信，内容为：“陈先生，我是羊城，我还是希望明天继续谈，交易可以继续下去”。2016年12月9日，原告向被告发送短信，内容为：“陈先生，我们刚刚早上见面后，我是不是可以理解：这套房子的交易是可以继续下去的，但是多了一个新条件，就是你明年孩子出生以后，需要上户口，然后户口还会继续落在我们需要交易的这套房子里。这个事实，当初我们谈买卖这套房子的时候，你没有及时、准确告知我”、“请你明确回复我一下，如果不回复，就视作你认可我的这个理解和说法。谢谢。羊城”。被告回复：“所有事实以协议为准。我们保证户口在6月底之前迁出，并且逾期也愿意支付日万分之五违约金。明天我发一份正式的书面催款告知书，具体违约条款和责任见房地产买卖居间合同XXXXXXX”。原告回复：“请你明确‘户口在6月底之前迁出’是指你自己的以及你尚未出生孩子的两个户口对么？”。被告回复：“在居间合同规定的12月10号之前，也就是今天，都可以按照居间合同XXXXXXX所列全部条款，签署正式的房地产买卖合同。过期我会按照居间协议XXXXXXX所列发书面催款告知书”。原告回复：“可以按照居间合同XXXXXXX执行下去，请仔细阅读8.3以及8.7条款”。被告回复：“哎，微信上的口头协议也是协议的一种，非要搞得这么复杂”。原告回复：“陈先生，你好。相信你这边已经知道了我的态度，问题讲到底，就是需要你这边进一步明确户口迁出的时间。根据我们之前2016年11月21日签订的《房地产买卖居间合同》(合同编号：XXXXXXX)，其中第8.3条以及第8.7条规定，你应当在我们签订合同之后的七天内办理户口迁出手续，不然每逾期一日需要支付违约金，金额为房屋总价的万分之五，直至原有户口迁出之日止。那么，正如你自己所说的，‘所有事实以协议为准’，你应当于2016年11月29日将你的户口迁出。严格按照《房地产买卖居间合同》(合同编号：XXXXXXX)进行履行的话，你已经构成了违约，违约金已经从2016年11月30日起开始计算。你反复强调的‘保证户口在(明年)6月底之前迁出’，迄今为止，只是你单方的提议，并没有与我达成一致的意思表示，我也从未认同过你的这种说法。事已至此，我本人也表示非常遗憾，因为你的原因，在出售房屋的时候没有准确告知我关于户口迁移的具体时间，因此，我推定是严格按照《房地产买卖居间合同》(合同编号：XXXXXXX)进行的。但是，这周三(12月7日)，你突然发微信告诉我，你家孩子需要办理出生各种材料什么的。考虑到《上海市常住户口管理规定》中的相关规定，我有理由相信，你会将你明年未出生孩子的户口落于出售房屋内。所以，我希望你能严肃考虑目前的现状，等到把户口这个问题讲清楚了，我才会考虑继续履行我的合同项下的义务。我希望你能给我一个满意的说法，我在此也明确保留相关法律法规所赋予我的任何及所有权利和利益，并将坚定不移地维护我的权益”。2016年12月10日，被告以快递方式向原告发送《公函》一份，通知原告于2016年12月10日起的20日内支付逾期未付的首期房款以及违约金，否则被告将会按照合同约定终止合同。原告于12月11日签收了该《公函》。2016年12月11日，被告向原告发送短信，内容为：“户口问题已经咨询过顾路派出所，龚路派出所户籍科，都表示可凭材料挂靠朋友家，昨天也已经和中介说过这个事情并希望他们把这个问题和你讲清楚，相信中介已经和你讲过。另外，催款通知书已经通过顺丰快递邮寄给你，单号XXXXXXXXXXXX，并显示您已签收”。原、被告最终因户口及尾款金额问题未能协商一致，致未能签订正式的《上海市房地产买卖合同》。以上事实，有上海市房地产权证、房地产买卖居间合同、收款收据、民生银行记账凭证、微信、短信、录音、公函、快递追踪查询以及原、被告在庭审中的陈述等在案予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。根据该合同的约定，原、被告双方应于签订该合同后20天内签订正式的买卖合同，但由于被告要求将其未出生的小孩的户口迁入系争房屋直至2017年6月底前与房屋中的原有户口一并迁出，原告表示不予同意除非增加尾款以保障自己的权益，而被告对增加尾款又不予同意，致双方最终未能签订正式的买卖合同。对此，本院认为，根据双方签订的《房地产买卖居间合同》的约定，被告应于签订该合同后七日内即2016年11月28日前将系争房屋内的原有户口迁出，现被告非但不能按约将原有户口迁出，而且还要将未出生的孩子的户口迁入，显然已构成违约，现原、被告最终未能就户口迁出的时间达成新的共识，致双方买卖不成，责任在被告方。现原、被告双方均一致同意解除该合同，本院予以准许。现原告要求被告返还其已支付的10万元定金，要求合理，本院依法支持。原告要求按总房价款的日万分之五主张逾期迁出户口的违约金至原告起诉之日，符合合同约定，本院亦予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2016年11月21日就上海市浦东新区曹路镇民耀路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间合同》；二、被告陈剑于本判决生效之日起十日内返还原告羊城定金人民币10万元；三、被告陈剑于本判决生效之日起十日内支付原告羊城违约金人民币19,030元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,680元，减半收取计1,340元，由被告陈剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨爱萍二〇一七年四月七日书记员 刘苏雯附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”