（2017）粤01民终1211号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2018-07-12
案件名称
黄洪连与郑先萍、广州市深业房地产有限公司房屋买卖合同纠纷2017民终1211二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市深业房地产有限公司,黄洪连,郑先萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终1211号上诉人（原审被告）：广州市深业房地产有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：庞鸣钟，董事长。委托代理人：罗兆旋，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。委托代理人：陈康康，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄洪连，身份证住址广东省廉江市。被上诉人（原审原告）：郑先萍，身份证住址河南省光山县。两被上诉人共同委托代理人：彭金平，北京大成（广州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：许永盛，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市深业房地产有限公司（以下简称深业公司）因与被上诉人黄洪连、郑先萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初9511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人深业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回黄洪连、郑先萍全部诉讼请求。2、本案一审、二审全部诉讼费用均由黄洪连、郑先萍承担。事实和理由：一、一审判决关于入户花园认定事实不清。1、涉案房屋本来就属于不带入户花园的户型，深业公司已尽到合理告知及说明义务，一审法院关于“未有证据显示被告就此对原告尽到告知及说明的义务”的认定有误。2、深业公司交付的房屋符合约定的户型和房屋面积，合同附件一《房地产平面层图》并不能单独作为房屋的具体交付标准。3、业主根本不存在任何损失，一审判决关于“被告赔付原告关于入户花园的损失金额应以原告已付房价款的1.6％”的认定有误。综上，涉案房屋属于不带入户花园的户型，深业公司在房屋销售时也已尽到合理的提示义务，深业公司交付的房屋符合约定的户型和房屋面积，业主不存在任何损失，一审法院认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。一审法院应适用《最高人民法院关于适用的解释》第90条而未适用。由于业主未举证证明其损失，应承担举证不能的后果，一审法院应依法驳回其诉讼请求。然而，一审法院却主观认定业主存在损失并酌定赔偿数额，属于违法滥用自用裁量权，依法应予纠正。三、一审判决与最高院指导性案例相悖。在本案审理过程中，深业公司递交了三份最高院公告案例作为证据，然而，一审法院未参考指导性案例，也未按规定在裁判理由中回应未参考指导性案例的理由，依法应予纠正。被上诉人黄洪连、郑先萍二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，且系列案件已经经过中院多次判决维持原判，深业公司上诉系故意拖延时间，浪费司法资源。不同意深业公司的上诉请求，请求维持原判。黄洪连、郑先萍向一审法院起诉请求：1、深业公司赔偿我因其交付的房屋与约定购买房屋严重不符，导致房屋整体使用功能和价值受到影响的经济损失19357.71元（按涉案房屋已付价款1.6%计）；2、诉讼费由深业公司承担。一审法院认定的事实：2013年3月27日，黄洪连、郑先萍（买方，乙方）与深业公司（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方约定：由乙方购买甲方金翠湾自编15号住宅楼第自编9座1梯幢4层405房，房屋地址：白云区湾悦四街3号（自编9座1梯）405房。该商品房的用途为住宅，层高为3米。户型结构为3房2厅1厨2卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台1个。该商品房合同约定建筑面积共91.48平方米，其中，套内建筑面积75.2平方米，共有分摊面积约16.28平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16128.07元，总金额为1212831元。乙方付款方式为按揭贷款。第十二条、交房条件：商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条、房屋交付：甲方应当在2014年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……。第十四条、延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、按附件七补充协议第七条第三款的规定执行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为该商品房实际交付乙方，此后产生的一切费用、风险及法律责任由乙方承担（包括但不限于缴交物业管理费等费用）。第十五条、房屋交付时的有关资料：双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（2）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（3）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（4）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（5）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（6）《房地产（住宅）质量保证书》。（7）《房地产（住宅）使用说明书》。（8）《临时管理规约》或《管理规约》……。第十六条、交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条、风险责任转移：乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日至次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十九条、规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行的，因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。第二十三条、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权按照下述第3种方式处理：3、按附件七补充协议第七条第1款的规定执行。合同附件一：房地产平面层图一张（显示涉案房屋有入户花园一个）。合同附件三：甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）。1、甲方针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所作的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方所购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方所有人权利义务以本合同及补充协议的约定为准。2、甲方展示的样品房、样品房装饰、及样品房的家居、电器等仅作为装饰和室内布局向导，不作为交房标准或合同样品。3、甲方在上述广告宣传资料中已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合约内容，双方不受其约束。合同附件六：装饰、设备标准：金翠湾园景住宅装修标准：一、公共部分：门禁系统、外墙、电梯、首层大堂、标准层电梯间、楼梯间、门窗：铝合金窗，防火门、信报箱。二、室内部分：4、阳台：外墙砖、铝合金栏杆或混凝土实栏板，预留一个地漏……5、入户花园：水泥砂浆地面、墙面刷涂料，预留一个地漏，灯位预留电线管。合同附件七、本合同补充协议：第七条、关于房屋交付的补充或修改：1、双方对合同第二十三条第3点约定如下：乙方不能以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准为由拒绝收楼，如确实存在问题的，甲方应按《住宅质量保证书》的规定承担维修义务，若甲方拒绝维修或在收楼之日起三个月内仍维修不到约定标准的，应赔偿未修复部分装饰、设备的差价。2、房屋交付（对第十三条的补充或修改）：（1）交付的通知：在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定支付房价款外，甲方应以合同记载的联络方式通知乙方办理房屋交付手续；乙方未接到书面通知的不视为甲方不履行通知义务，乙方不得以此为由主张甲方逾期交楼……乙方不按《入伙通知书》中的期限办理入伙手续的，拒绝验收或者拖延验收时间的，《入伙通知书》中的入伙期限届满之日，视为房屋验收合同之日和甲方将房屋移交乙方之日。3、延期交房的违约责任（对第十四条的补充或修改）：（1）无论逾期交房是否超过180日，如合同继续履行的，甲方支付违约金的标准为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%。4、交房条件（对第十二条、第十五条的补充或修改）甲方应在合同约定的交付日之前，将符合下列条件的商品房交付乙方：（1）该商品房项目工程竣工验收合格；（2）该商品房项目消防验收合格或消防部门出具准许投入使用的消防验收意见；（3）满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。第九条、规划、设计变更（对第十九条的补充或修改）：4、因规划设计要求不排除在该商品房周边或项目用地范围内建有公共配套建筑和安装公用基础设施设备（包括但不限于物业用房、保安室、通信机房和天线、垃圾处理房、配电房和供电管线、给排水管、供燃气管道、消防箱、沙井盖等），或因规划设计要求不排除乙方购买的该商品房内设有梁某、沉箱、消防设施、给排水管、供燃气管道及其他管线设施等，上述情形均不能视为对规划、设计的变更，乙方同意不以此为由拒绝收楼或退房或索赔。第十二条、关于基础设施、公共配套建筑的权属及经营权（对第二十七条的补充或修改）：2、对于公共部分的装置、装修、装饰及配套设施、设备，乙方同意不要求甲方拆除、增减或变更。第十四条、关于通知的约定（对第二十九条的补充或修改）：1、本合同要求或允许的通知和通讯除特别约定外以挂号邮寄或特快专递的形式送达。接受通知一方通讯地址为外市的，自通知之日起第七日视为送达。通知发出日期以寄出邮戳为准，自送达之日起生效。2、甲乙双方的联络方式以本合同所载明的电话、传真、通讯地址为准。一方联系方式如有变更，应在变更后五日内通知对方。如任何一方未按合同约定的期限通知对方变更后的联系方式的，因此产生的所有相关责任概由过错方承担……。上述合同签订后，黄洪连、郑先萍向深业公司支付了购房款1209857元。另查：广州市白云区金沙洲彩滨北路的江悦湾自编8、9、15栋住宅楼工程（以下简称涉案楼盘工程）经穗规建证【2011】2779号《建设工程规划许可证》审核批准，于2012年4月15日开工建设。2012年12月3日，广州市规划局作出穗规函【2012】6052号《关于要求调整建筑设计复函》，同意自编号8栋、9栋、15栋部分户型的入户花园调整为疏散楼梯间消防前室，其余不变。如因上述调整引起利害关系人的投诉和纠纷的，应由深业公司单位负责协调解决直至恢复原设计。该文与穗规建证【2011】2779号《建设工程规划许可证》及附图、附件共同使用。2014年9月17日，涉案楼盘工程竣工验收。2014年10月10日，广州市规划局出具《建设工程规划验收批前公某》，公示说明载明：深业公司向广州市规划局申请对住宅楼工程3幢（自编8、9、15号）以及商业楼工程1幢（自编S2、S3、S4栋）进行规划验收，……自编8、9、15栋住宅平面内部间隔与报建不一致，该调整有可能涉及公共利益，根据《行政许可法》等规定，现将调整方案向利害关系人进行公某，公某期限：2014年10月10日至2014年10月19日。2014年10月20日，广州市规划局作出穗规验证【2014】498号建设工程竣工验收合格证》，同日，涉案楼盘竣工验收备案文件齐全，同意备案。2016年9月26日，一审法院组织双方到涉案楼盘现场进行勘察：涉案房屋大门前为消防前室。一审法院认为：黄洪连、郑先萍与深业公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。黄洪连、郑先萍已依约向深业公司支付涉案房屋全部房价款，深业公司理应向黄洪连、郑先萍交付符合合同约定的房屋。根据合同附件一，涉案房屋本应有一入户花园，但现上述入户花园已经规划、设计变更为消防前室，深业公司交付的涉案房屋并不符合合同约定，构成违约。虽深业公司抗辩上述规划、设计变更在原、深业公司签订买卖合同前已经规划主管部门审批通过，其已通过样板房、宣传册等方式告知黄洪连、郑先萍涉案房屋无入户花园的情况，但样板房、宣传册均非仅针对黄洪连、郑先萍购买的涉案房屋，且无法体现深业公司的销售人员在销售时对黄洪连、郑先萍进行了明确的说明，故现有证据不足以证明深业公司就此对黄洪连、郑先萍尽到告知及说明的义务。深业公司认为买卖合同正文并未约定涉案房屋有入户花园、且交付的房屋面积亦符合合同约定，黄洪连、郑先萍的权益未受损害。但不可否认合同附件亦是合同的重要组成部分，是购房人确定购买意向，审查房屋结构格局的重要依据之一，现由于深业公司自身原因导致合同约定的房屋与现实交付的房屋存在差异，其责任由深业公司自担。综合以上分析，深业公司交付的房屋与合同约定的房屋存在不符，应由深业公司承担违约责任。合同并未对上述违约行为所造成的损害约定违约金标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，一审法院认为黄洪连、郑先萍关于赔付损失的金额为已付房价款1.6%的意见合理，一审法院予以采纳，故酌情认定深业公司赔付黄洪连、郑先萍关于入户花园的损失金额应以黄洪连、郑先萍已付房价款的1.6%，即1209857元×1.6%=19357.71元。故黄洪连、郑先萍要求深业公司赔偿经济损失19357.71元的诉请一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年10月28日作出如下判决：于本判决生效之日起十日内，被告广州市深业房地产有限公司赔偿原告黄洪连、郑先萍经济损失19357.71元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费284元，由被告广州市深业房地产有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交本院。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，综合本案查明的事实及深业公司的上诉意见，本案二审的争议焦点是深业公司对涉案房屋存在的有关入户花园问题是否应承担违约责任。具体分析如下：双方签订的《广州市商品房买卖合同》第三十二条约定，合同附件与正文具有同等法律效力。据此，合同附件是经双方当事人协商一致确认的，属于合同的组成部分，是双方对合同正文的补充和解释，对双方具有约束力。深业公司虽然在与黄洪连、郑先萍签订商品房买卖合同前，已就涉案房屋的入户花园变更为疏散楼梯间消防前室向有关部门办理了规划设计的变更审批手续，但在《广州市商品房买卖合同》附件一《房屋平面层图》中仍显示涉案房屋有入户花园，现有证据不足以证明深业公司在出售涉案房屋时已履行了告知说明义务，因此，深业公司辩称合同正文没有约定，不存在违约行为的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。深业公司交付给黄洪连、郑先萍的房屋没有入户花园，违反合同约定，依法应承担违约责任，赔偿由此造成的损失。一审法院在涉案入户花园已经规划审批变更为消防前室，不宜恢复及采取补救措施的情况下，酌定赔偿比例并无不当。深业公司所称的最高人民法院公报案例显然非最高人民法院公布的指导性案例，其上诉称一审判决与最高人民法院的指导性案例相悖，缺乏事实根据，对该上诉意见本院不予采纳。综上所述，审查一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理上并无不当，本院应予维持。深业公司的上诉意见理据不足，本院应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284元，由上诉人广州市深业房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 岳为群审判员 黄春成审判员 柳玮玮二〇一七年四月七日书记员 罗 涛 更多数据：搜索“”来源：