（2017）豫09民终134号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2018-09-21
案件名称
沙全钢、南乐县三友置业有限公司确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
河南省濮阳市中级人民法院
所属地区
河南省濮阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沙全钢,南乐县三友置业有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫09民终134号上诉人（原审被告）：沙全钢，男，1958年5月11日生，汉族，住濮阳市华龙区。被上诉人（原审原告）:南乐县三友置业有限公司，住所地：南乐县县城南环路东段北侧，组织机构代码：05228408-4。法定代表人:司建欣，系该公司总经理。委托代理人：邢建枢，该公司员工。上诉人沙全钢因与被上诉人南乐县三友置业有限公司（以下简称三友置业公司）确认合同无效纠纷一案，不服河南省南乐县人民法院（2015）南民初字第1677号民事判决向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人沙全钢、被上诉人三友置业公司委托代理人邢建枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人沙全钢的上诉请求：一、撤销一审法院判决，改判被上诉人三友置业公司与上诉人沙全钢签订的25份《商品房买卖合同》合法有效；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由，一审法院在判决书中认定事实不清，适用法律错误，有失法律公正。1、一审法院认定的房屋价格有误，实际签订的商业房屋价格是每平方米2000元并非一审认定的1500元，被上诉人卖给其他人的商业价格也是每平方米2000元，原审认定明显低于市场价格没有事实依据。上诉人是团购价，这样的价格不低于市场价格。2、一审认定上诉人与被上诉人签订的25份合同名为房屋买卖实为保证债权实现而以房屋的抵押担保进行借款的行为，该项认定事实严重歪曲了法律的严肃性和公正性。上诉人与被上诉人��在真实的房屋买卖合同关系，上诉人履行了合同付款义务，已支付购房款600万元。如果是借款，每月应支付利息24万元而被上诉人随后再也没有付息。签约是被上诉人主动邀上诉人签约的，在房产局备案登记也是被上诉人亲自备案的，要求撤销备案登记也是被上诉人申请的，现在被上诉人又起诉要求确认合同无效，被上诉人频繁失信，法律对其有没有约束力。被上诉人三友置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。本案所涉24套《商品房买卖合同》实为民间借贷提供房屋抵押担保，应为无效。1、24套《商品房买卖合同》约定的价格明显偏低；2、上诉人沙全钢不在房屋所在地购买24套商品房不合常理；3、购房补充协议的内容能够反映双方真实意思；4、被上诉人三友置业公司已偿还沙全钢本案借款利息约90余万元。三友置业公司一审诉讼请求：请求依法确认原被告之间签订的锦绣华城小区25份《商品房买卖合同》无效，诉讼费由被告承担。一审经审理查明：三友置业公司成立于2012年8月21日，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发销售，2012年8月21日至2014年12月22日期间张书山担任原告法定代表人。原告于2014年4月2日、2014年5月2日向被告借款，但原告未与被告沙全钢签订借款合同，而是与被告分别签署《商品房买卖合同》25份，其中商业房屋十套，为公司开发的锦绣华城小区项目中1号楼一商、二商、三商、四商、五商、六商、七商、八商、九商、十商号房屋，共计2061.6平方米，合同价格为每平方米1000元，总价款为412.32万元；住宅房屋15套，为1号楼1-602号、702号、902号、1002号、1202号,2-602号、802号、901号、902号、1002号、1101号、1102号，3-902号、1002号、1102号房屋，共计1878.12平方米，合同价格为每平方米1000元，总价款为187.68万元。并由原告公司财务处向被告出具0004322.004330、004323、0070941、0061411、0061511、0061508、0061407、0061506、0004321、0061510购房款收据11支，收据中记载的收款方式为“现金”或“转账”，收据金额总计600万元。上述合同签订当日，原、被告签订《购房补充协议》各一份，2014年4月2日的补充协议约定双方均有权在2014年11月30日单方中止合同，合同中止时，原告除全额退还房款外，另向被告支付违约金148.4352万元。2014年5月2日的补充协议约定双方均有权在2015年1月31日单方中止合同，合同中止时，原告除全额退还房款外，另向被告支付违约金675648元。原告同时为被告在南乐县房地产管理所办理了房屋买卖合同登记备案。原告向被告支付部分利息。2014年12月22日原告公司法人代表变更为司建欣。一审法院认为，原、被告之间签订的25份《商品房买卖合同》，将涉案商业房屋以1500元的价格、住宅房屋以1000元的价格卖给被告沙全钢，此买卖价格明显低于市场价。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》和《购房补充协议》中，双方对房屋销售单价、回购期限、违约金以及被告收取原告给付的部分利息的事实，应确认原、被告之间的真实意思表示是借贷而不是商品房买卖，原告从被告沙全钢处借款，双方之间形成了借贷关系。原、被告签订的《商品房买卖合同》和《购房补充协议》，是名为房屋买卖实为保证债权实现而以房屋提供的抵押担保进行借款的行为。2014年4月2日《购房补充协议》约定，若出卖人不能于2014年11月30日退还买受人购房款、违约金及补偿金，出卖人承诺买受人所支付上述100%购房款为全款，不再补交余款；2014年5月2日《购房补充协议》约定，若出���人不能于2015年1月31日退还买受人购房款、违约金及补偿金，出卖人承诺买受人所支付上述100%购房款为全款，不再补交余款。上述约定实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债权履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。原告与被告沙全钢签订的《商品房买卖合同》和《购房补充协议》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，属违反法律强制性规定的情形，符合合同法第五十二条第五项之规定的情形，故原、被告之间为借贷法律关系提供担保而签订的25套商品房买卖合同应为无效。被告沙全钢不认可原告通过王美霞账户向其支付利息，但其向原告支付借款时是委托案外人王美霞，且通过法庭对王美霞调查，王美霞亦未提供证据证明其与原告另有债权债务关系，故对其辩称法院依法不予采信。原告三友置业公司应偿还被告借款，被告沙全钢对原告享有的债权可另行主张权利。依照《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，一审法院判决如下：原告南乐县三友置业有限公司与被告沙全钢签订的25份商品房买卖合同无效。案件受理费100元，由被告沙全钢负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一审法院认定的上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》和《购房补充协议》属实，在已查明的本案事实基础上，一审法院认定双方之间的真实意思表示是借贷而不是商品房买卖，被上诉人从沙全钢处借款，双方之间形成了借贷关系有事实依据，本院予以采信。双方签订的《商品房买卖合同》和《购房补充协议》，是名为房屋买卖实为保证债权实现而以房屋提供的抵押担保进行借款的行为。依照最高人法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，对此案应按民间借贷法律关系审理。按照民间借贷法律关系审理作出判决后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。本案被上诉人与上诉人签订上述合同后，依照合同约定取得了上诉人支付的款项，上诉人作为债权人有权依法向被上诉人主张债权；在被上诉人未向上诉人清偿债务的情况下，被上诉人请求确认上述合同无效，有可能损害上诉人债权的实现，故对被上诉人的原审诉讼请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律错误。依照最高人法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省南乐县人民法院（2015）南民初字第1677号民事判决；二、驳回被上诉人南乐县三友置业有限公司的一审诉讼请求。本案第一、二审诉讼费各为100元，均由上诉人南乐县三友置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈忠生代理审判员 徐春宁代理审判员 刘慧敏二〇一七年四月七日书 记 员 边鹏羽 来源：