（2017）陕01民终668号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-08-10
案件名称
李德红与潘登奇、西安居尚房屋中介有限公司行纪合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李德红,潘登奇,西安居尚房屋中介有限公司
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终668号上诉人（原审原告）李德红，男，1961年6月4日出生，汉族，自由职业，住西安市未央区。委托代理人裴腊梅，陕西金镝律师事务所律师。上诉人（原审被告）潘登奇，男，1990年11月29日出生，汉族，自由职业，住西安市未央区。委托代理人张西峰，陕西荆山塬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安居尚房屋中介有限公司。住所地：西安市太元路华远君城*幢*单元*层*****室。法定代表人邢燕，该公司副总经理。委托代理人徐志强，男，汉族，该公司职员。上诉人李德红因与上诉人潘登奇、被上诉人西安居尚房屋中介有限公司（以下简称居尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0102民初第410号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年6月9日，潘登奇将其所有位于西安市未央区玄武路69号西安市锦园新世纪花园社区13幢11的1号的房产为西安皓森精铸有限公司与西安中惠建筑工程有限公司建筑工程施工合同纠纷一案提供反担保，同年6月11日，西安市中级人民法院作出（2014）西中民四初字第00103一3号民事裁定，内容为：查封西安皓森精铸有限公司提供的潘登奇所有的位于西安市未央区玄武路69号西安市锦园新世纪花园社区13幢11001号的房屋。查封期间（2014年6月13日至2016年6月13日），潘登奇对该房产不得转让。同日西安市中级人民法院向潘登奇送达该民事裁定书。遂后潘登奇委托其母通过居尚公司转让出售涉案房屋，并将该房屋的房产证原件交予居尚公司。2014年9月5日，潘登奇向居尚公司员工徐志强出具委托书，委托权限为：代签房地产买卖契约、代为核档、出图、代办过户手续、代收房款、代办无业交割手续、代缴相关费用、代办西安市房屋专项维修资金缴存收据更名或缓交证明手续、代签售房相关文件，该委托书于同日在陕西省汉唐公证处办理公证。2014年11月17日，李德红与潘登奇及居尚公司共同签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：潘登奇将其所有的房屋及一个车库出让于李德红，购房款400万元，同时合同约定，居尚公司促成合同后，由李德红支付中介服务费12万元。同年11月19日，李德红向居尚公司支付服务佣金10万元；同时就违约责任约定潘登奇若违约或由于潘登奇的原因而无法将该房屋卖予原告，应向李德红支付涉案房屋成交价的1004作为违约金。2015年1月4日，李德红与居尚公司办理向房管部门办理涉案房屋资金监管及咨询房屋过户事宜时，潘登奇明知涉案房屋已经法院查封。2015年2月6日，潘登奇委托代理人卫孝嘎前往居尚公司取回涉案房屋房产证办理解封事宜。后因涉案房屋无法履行过户手续酿成本诉。审理中，因涉案房屋的买卖合同行为违反关于司法部门查封房屋的不得进行买卖禁止性规定，法院向李德红释明是否变更诉请请求，李德红请求宣告与潘登奇、居尚公司签订的《房屋买卖（居间）合同》无效，并由潘登奇、居尚公司赔偿其损失10万元及相应的律师代理费、交通费损失。因双方各执己见致调解未果。李德红在原审中诉称，其与潘登奇、居尚公司于2014年11月17日签订购房买卖（居间）合同，约定潘登奇将其名下位于西安市未央区玄武路69号西安市锦园新世纪花园社区13幢110沮号的房产和车库一个出售，购房成交价400万元，其向居尚公司交付定金，后得知该房屋系法院查封房屋，无法履行过户手续，潘登奇的行为构成违约，其多次与潘登奇协商退还定金并承担违约金无果，故诉至法院请求：1、判令解除其与潘登奇、居尚公司签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、居尚公司返还定金10万元；3、潘登奇、居尚公司赔偿违约金40万元；4、本案诉讼费由潘登奇、居尚公司承担。潘登奇辩称，第一、其不应当支付违约金，因涉案合同没有其的签名，是在其不知情的情况下签订的；第二、其从未收到李德红的定金，不应由其返还定金；第三、本案李德红主张的违约金不符合法律规定，请求法院依法调整。居尚公司辩称，双方签订的涉案合同约定李德红应向其交12万元，但李德红只交10万元佣金并非定金，该款项性质有收款收据记载，也经李德红同意后收取。涉案房屋产权其已经查明并在合同备注中记载。原审法院认为，李德红与潘登奇及居尚公司共同就位于西安市未央区玄武路69号西安市锦园新世纪花园社区13幢11001号的房屋及车位签订《房屋买卖（居间）合同》，居尚公司作为居间人已促成合同成立，其在该合同的权利义务已经实现，按照合同约定收取李德红报酬，不违反法律规定，李德红要求居尚公司对其承担赔偿责任及返还10万元，不予支持。无效的合同自始无效，因合同无效导致当事人产生的损失，由过错方承担责任。潘登奇在法院查封涉案房屋后且明知查封期间不得转让，恶意转让涉案房屋，李德红与潘登奇就涉案房屋签订的买卖合同行为应为无效，潘登奇应对李德红承担赔偿10万元佣金的损失。关于李德红要求潘登奇、居尚公司承担律师代理费及交通费的请求，因未提供相关证据予以佐证，依法不予支持。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内和第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，该合同直接约束委托人和第三人。潘登奇于2014年9月5日在公证部门向居尚公司员工徐志强出具委托书，故涉案合同的效力及后果应约束潘登奇，潘登奇辩称因涉案合同未有其签名，且是在潘登奇不知情的情况下签订的意见，依法不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十四条、第一百一十四条、第四百零二条、第四百二十条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、李德红与潘登奇及西安居尚房屋中介有限公司于2014年11月17日共同签订《房屋买卖（居间）合同》无效；二、潘登奇于本判决生效之日起十日内赔付李德红10万元；三、驳回李德红其余诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7400元，（李德红均已预交），现由潘登奇承担5400，于上述第二项给付时间一并支付李德红，剩余2000元由李德红自行承担。宣判后，李德红与潘登奇均不服原审判决向本院提起上诉。李德红上诉称，1、原审法院认定事实错误，居尚公司一方面受潘登奇委托代为处理出售房屋相关事宜，是潘登奇的代理人，一方面又作为居间人向其提供房地产信息，撮合交易，收取报酬，形成居间合同关系，原审法院认定居尚公司为“居间人”的角色，是本案错误的根源。2、根据《城市房地产中介服务管理规定》，居尚公司作为专业从事房地产中介的营业机构，有高于一般人的注意义务，应当对合同订立的有关重要事宜进行必要的、审慎的审查核实：如核实房源信息，判断交易过程中的合理性等，向买房人如实报告房屋的有关情况，不隐瞒或提供虚假资料。本案，因居尚公司未尽到注意义务，未发现房主提供的相关材料存在重大瑕疵、缺陷，导致合同无效致客户遭受损失，原审法院认定居尚公司无任何责任明显错误。3、本案双方的交易因合同无效无法实现，合同就应当恢复到订立前的情形，居尚公司应返还财产，无论如何也不应获取居间报酬。4、根据《合同法》及双方《房屋买卖（居间）合同》的约定，卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋售于买方的，应向卖方支付该房屋成交价的10%作为违约金。其在原审中请求的违约金不仅有法律依据更有合同约定。故请求二审法院：1、撤销原审判决依法改判潘登奇与居尚公司共同承担违约责任20万元，居尚公司返还其佣金10万元，2、一、二审诉讼费用由潘登奇与居尚公司承担。潘登奇辩称，其认为李德红关于要求其共同承担违约金的请求不成立，佣金的返还其不做答辩意见。其委托居间人出卖涉案房屋，又委托居尚公司的经理徐志强代表其签订房屋买卖合同违反了法律禁止性规定，房屋买卖的过程中，居间公司与徐志强均未向其告知签订房屋买卖合同的情况，其对于这些事情是完全不知情的。对于合同约定的内容及违约责任其是完全不知情的，其对本案不应该承担责任。故请求法院驳回李德红对潘登奇的上诉请求。居尚公司辩称，1、请求法院维持原审判决，驳回李德红的上诉请求。其公司作为中介方，签订合同时已经对于房源的信息进行核实，但是法院查封属于个人信息，其公司无法核实。2、潘登奇是否赔付违约金其公司不作表述，其公司的居间行为已经完成，收取居间费用合法。潘登奇上诉称，1、原审法院向李德红释明是否变更诉讼请求，李德红请求宣告与其及居尚公司签订的房屋买卖（居间）合同无效，并由其及居尚公司赔偿李德红损失10万元及相应的律师代理费、交通费损失。其作为本案被告之一，对此变更不知情，原审法院也未给予其答辩期进行答辩，故原审法院审理的程序违法。2、根据《合同法》关于合同无效或被撤销后的规定，其在本合同中没有取得一分钱的财产，而原审法院判决由其赔付李德红10万元，显然违反法律规定。故请求法院撤销原审判决第二项，改判其不承担责任。本案一、二审诉讼费由李德红承担李德红辩称，1、潘登奇称其变更诉讼请求潘登奇不知情，与原审庭审笔录中记载的内容不符。2、根据《合同法》的规定，应由潘登奇与居尚公司共同承担赔偿责任。居尚公司陈述称，对于潘登奇的上诉请求其公司不发表意见。二审查明，居尚公司具体为潘登奇与李德红提供居间服务合同的工作人员是徐志强，徐志强同时为潘登奇委托代为办理售房事宜的代理人。徐志强代表居尚公司在拟定涉案的《房屋买卖（居间）合同》时，对合同中备注中约定“1、买房双方同意以上条款，并遵循贵公司各项交易流程，2、卖方承诺遵循流程，此房屋产权无权属争议，也非继承、遗赠所得，也无被法院查封等无法过户情形。……”条款书写时，徐志强称其公司是在询问潘登奇母亲后，潘登奇母亲称涉案房屋并未被法院查封，居尚公司并未对该情况作其他方式的调查。《房屋买卖（居间）合同》第五条第1项约定“基于经纪方已促成本房屋买卖（居间）合同成立以及之前提供的中介服务，买卖双方确认，本合同签订时卖方须支付经纪方的中介服务费人民币（大写）捌万元整；买方须支付经纪方的中介服务费人民币（大写）肆万元整”。其余事实与原审法院查明事实一致。本院认为，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。潘登奇与李德红及居尚公司三方签订《房屋买卖（居间）合同》约定潘登奇将涉案房屋出售给李德红，居尚公司提供居间服务合同，因涉案房屋在签订本案合同时处于被法院裁定查封的状态，原审法院向双方释明涉案合同为无效合同后，双方均表示认可合同无效。涉案合同签订后，居尚公司于2014年11月19日收取了李德红佣金10万元，该佣金数额已明显超过涉案合同约定的数额，原审法院认定居尚公司已促成合同成立，按照合同收取李德红的报酬合法，该认定与涉案合同无效的法律事实相冲突，且与涉案合同关于居间报酬的数额约定不符，原审法院系认定事实错误。涉案合同无效，自始没有法律约束力，根据《合同法》第四百二十七条之规定，居尚公司不得要求支付报酬，且对于涉案合同无效的原因，居尚公司作为专业的房屋中介服务公司，对涉案房屋被法院查封的情况，未尽到合理的审查义务，亦存在过错，故对该10万元佣金，居尚公司应向李德红返还。潘登奇在涉案房屋已被法院查封的情况下出售，对导致涉案合同无效，存在明显的过错，应赔偿李德红的损失，李德红虽无过错，但在实际履行合同过程中李德红只支付了10万元，故对李德红的损失，本院酌定为2万元。综上，原审部分错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2016）陕112民初第410号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市未央区人民法院（2016）陕112民初第410号民事判决第二项为：潘登奇于本判决生效之日起十日内赔付李德红2万元；三、西安居尚房屋中介有限公司于本判决生效之日起十日内返还李德红佣金10万元。一审案件受理费7400元，李德红已预交，由李德红承担2000元，潘登奇承担4000元，西安居尚房屋中介有限公司承担1400元。二审诉讼费，李德红预交4450元，潘登奇预交2300元，共计6750元，由李德红承担3000元，西安居尚房屋中介有限公司承担1450元，潘登奇承担2300元。西安居尚房屋中介有限公司与潘登奇连同判决款项一并支付李德红。本判决为终审判决。审 判 长 王宏审 判 员 董凡代理审判员 张伟二○二○一七年四月七日书 记 员 袁萱 更多数据：