（2017）浙03民终1142号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-06-27
案件名称
李小红、浙江中驰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李小红,浙江中驰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终1142号上诉人（原审原告）：李小红，女，1978年2月5日出生，畲族，住苍南县。委托代理人：李祖踏，上海大邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：浙江中驰房地产开发有限公司，组织机构代码77190393-7，住所地乐清市柳市镇柳青路（中信银行温州乐清支行内）。法定代表人：张徐益，该公司董事长。委托代理人：南仕，浙江泽大（乐清）律师事务所律师。上诉人李小红因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2016）浙0327民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李小红上诉请求：撤销原判，改判浙江中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰公司）向李小红赔偿损失100000元。事实和理由：一、一审李小红提供的《工程质量检测报告》检测报告是针对的整幢5号楼及4号楼501、502室，检测时采用的是抽检的方式，而检测报告的结论是针对检测对象的整体，故该报告可以证明涉案房屋存在质量问题，李小红已完成举证责任。一审虽根据检测报告认定5号楼及4号楼501、502作为检测整体的钢筋混凝土保护层厚度不符合规范要求，却又错误地认定检测报告载明的涉案房屋混凝土保护层厚度检测数据满足规范要求。同理，涉案房屋的建筑工程柱、梁的混凝土抗压强度也是不合格的。另外，对于存在质量问题的商品房，购房者有权选择要求房开公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失，一审认定涉案房屋只能有中驰公司进行修复，属适用法律错误。因房屋质量问题导致的赔偿数额，李小红在一审中已要求法院酌定。二、涉案房屋实际层高2.9米，不符合购房合同3.0米层高之明确约定，中驰房开违约，应承担赔偿责任。一审认定将3.0米写成是2.9米是笔误不能不成立。首先，中驰公司工作人员的证言没有证明力；其次，规划、设计施工等的数据与实际数据一致不能得出中驰公司工作人员意思表示错误的结论。本案诉讼之前，中驰公司从未就层高问题进行过说明，也可说明其存在欺诈的故意。涉案合同是打印的，非手写，不存在笔误的可能性。另外，中驰公司作为专业的房开公司，在合同签字前应进行审核，不可能经审核仍未发现该处笔误。且层高的信息是在合同的第三条，涉及到具体房屋的面积、层数等等，关系重大事项，不应该出现笔误。即便存在笔误，也应由中驰公司承担责任。再次，一审认定层高2.9米符合李小红的心理预期，显属错误。李小红作为普通购房者不可能知晓施工图载明的层高为3.0米。最后，一审认定层高2.9米并未影响居住使用及房屋价值，亦属错误。中驰房开辩称：一、涉案房屋确实存在部分梁底保护层结构松散的问题，中驰公司早在2015年6月27日按规定提供了《维修方案》，并在涉案小区以公告的形式通知业主前来登记维修，并不存在怠于维修的情况。李小红认为中驰公司怠于修复而直接起诉赔偿没有合同和法律依据。二、关于层高的问题。合同载明层高3.0米确系中驰公司工作人员笔误，并非中驰公司的真实意思表示。从《商品房买卖合同》本身的约定来看，涉案商品房的层高也应以规划设计层高2.9米为准。三、关于层高赔偿问题。李小红要求赔偿层高损失没有任何合同约定和法律依据。综上，请求维持一审判决，驳回上诉。李小红向原审法院起诉，请求：中驰公司赔偿应良长、肖秋桂损失100000元。一审法院认定事实：2012年4月6日，李小红作为买受人与中驰公司作为出卖人签订一份商品房买卖合同。合同第一条约定：出卖人以拍卖方式取得坐落于苍南县××、体育场路××、××、编号为苍南县新区5－2－1地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“御景园”（暂定名）商品房。该商品房建设工程规划许可证号为3303272010010021，施工许可证号为330327201101280101、330327201012310201。第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为苍房售许字（2011）第011号。第三条约定：买受人购买的商品房为“御景园”第5幢401室商品房，该商品房设计用途为住宅，属框架结构，层高3米，建筑面积85.41平方米。第五条约定：按建筑面积计算购房款，每平方米10449.99元，总金额为892534元。第九条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的检测单位进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为主张方垫付，责任方承担。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。第十八条约定：商品房实行保修制度。有关该商品房主要的保修范围，保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六。买爱人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》应当包含本合同附件六约定的主要内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。约定住宅保修责任，应当符合《温州市实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十九的规定。合同同时对购房款支付、付款及交房违约责任等事项进行了约定。合同附件六：保修责任主要条款：按国家省、市地方相关房屋保修规定保修。涉案商品房规划、设计层高为2.9米，中驰公司按2.9米层高进行施工，而后提供的涉案住宒使用说明书载明的层高也为2.9米。中驰公司提供宣传册和预售方案没有载明层高为3米。涉案房屋所属“御景园”商住楼A区工程于2011年5月21日开工建设，2014年11月20日通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位联合验收，同年12月23日从苍南县住房和城乡规划建设局处取得建设工程竣工验收备案证明。李小红按约向中驰公司支付全部购房款。李小红于2014年12月29日接收涉案房屋。浙江瑞邦建设工程检测有限公司于2015年5月29日针对中驰·御景园5#楼及4#楼501、502室的工程质量出具工程质量检测报告。其结论：根据以上勘测、分析结果，根据相关国家标准规范的要求，对中驰·御景园5#楼、4#楼501、502室作出结论如下：（1）钢筋配置、混凝土构件截面尺寸、楼板板厚及钢筋间距、建筑整体倾斜率、建筑层高、混凝土芯样氯离子含量均符合设计及规范要求。（2）混凝土抗压强度共抽检46个构件（含涉案商品房检测构件），2个不合格，分别为5#1301室十三层12/F柱、5#1702室层面（1/3－4）/C梁，合格率为95.7%。（3）中驰.御景园5#楼、4#楼501、502室混凝土保护层厚度偏差较大，5#楼混凝土保护层厚度共检测75个测点，29个测点不合格，合格率为61.3%，不能满足钢筋保护层合格点率为90%的规范要求（但检测报告载明的涉案商品房混凝土保护层厚度检测数据满足规范要求）。（4）中驰.御景园5#楼、4#楼501、502室中5#401室五层13/B-D梁、五层（13-1/13）／1/B梁，5#701室八层11－13/1/A轴梁、5#1301室十四层梁、5#1501室十六层11-13/B梁、12－13/D梁，5#1601室十七层11/A-l/A梁；4#501、502室六层11-13/B梁；5#502室五层1/10/A轴构造柱现浇结构外观质量存在严重缺陷；同时发现涉案商品房部分梁底出现通长疏松现象，该疏松区域成分均为沙子，未发现内部存在相关混凝土骨料，内部钢筋锈鉵严重，疏松区域厚度范围约在20－38mm之间；但对于梁底出现疏松的混凝土构件，现场采用取芯的方法对其梁底受力钢筋以上部位进行取芯，结果显示受力钢筋上方混凝土基本正常。对此该公司建议：对中驰·御景园5#楼、4#楼501、502室中混凝土结构施工质量不能满足设计及规范的构件，应由原施工单位根据设计及规范要求进行相应处理。中驰公司在工程质量检测报告出具后，曾委托浙江建科建筑特种工程有限公司对御景园商品房部分梁底松散作出加固方案。一审法院认为，李小红、中驰公司就涉案商品房所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应全面履行合同义务。根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、涉案商品房存在哪些质量问题，中驰公司是否应就质量问题承担赔偿责任；二、中驰公司应否就层高不符合合同约定赔偿李小红损失。关于争议焦点一。李小红主张涉案商品房混凝土现浇结构外观质量存在严重缺陷，有工程质量检测报告为凭，予以确认。李小红主张涉案商品房建筑工程柱、梁的混凝土抗压强度、混凝土保护层厚度不合格，与工程质量检测报告内容相矛盾，且李小红未举证证明，不予确认。综上，涉案商品房存在混凝土现浇结构外观严重缺陷的质量问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定及涉案商品房买卖合同第十八条的约定，中驰公司作为出卖人对涉案商品房存在的质量问题首先应当承担修复责任；在被告拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的情况下，李小红自行或者委托他人修复所产生的修复费用及修复期间造成的其他损失应当由中驰公司承担。现李小红未举证证明中驰公司拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，也未举证证明其已自行或委托他人修复并产生具体修复费用和修复期间造成了其他损失，同时未举证证明前述存在质量问题的混凝土构件不能修复，故其要求中驰公司赔偿损失，依据不足，不予支持。李小红可待其损失证据确凿后另行起诉。关于争议焦点二。一、根据《住宅设计规范》（2003）第5.5.1条规定，住宅层高宜为2.8米，可见涉案商品房层高2.9米，符合规定；二、涉案商品房自规划、设计、施工，直至建成，其层高均为2.9米，而且没有证据证明中驰公司对外宣传层高为3米，因此中驰公司真实意思表示的层高应为2.9米，结合中驰公司工作人员的陈述，可以认定涉案合同约定层高为3米系该公司工作人员的错误意思表示；三、购买商品房并非日常的小额消费，购房者应当保持谨慎，并及时充分向中驰公司及有关主管部门了解涉案商品房及周边商品房基本情况，结合从中驰公司发布商品房预售信息到签订商品房买卖合同的过程较长及周边商品房层高等事实，有理由相信李小红已充分了解商品房买卖合同相关内容，包括合同载明的施工图（其载明的层高为2.9米），因此层高为2.9米符合原告心理预期；四、层高为2.9米与层高为3米相比，并未实质影响原告对涉案商品房正常使用及利用价值，李小红也未举证证明因层高不符合约定造成的损失。综合本节论述并结合本案事实，李小红要求中驰公司赔偿因实际层高低于合同约定而造成的损失，于法无据，不予支持。综上所述，李小红要求中驰公司赔偿100000元，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回李小红的诉讼请求。案件受理费2300元，由李小红负担。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原判认定为合法、有效，并无不当。一、中驰公司是否应赔偿房屋质量问题造成的损失。对于涉案房屋存在质量问题，中驰公司在一、二审中均明确表示同意由其进行修复，故本案中中驰公司并未拒绝修复或者在合理期限内拖延修复。在此情形下，李小红要求中驰公司赔偿房屋质量问题造成的损失，与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定不符。因此，一审法院对李小红要求中驰公司就房屋质量问题承担赔偿责任的诉讼请求不予支持，并无不当。二、关于中驰房开是否应赔偿房屋层高不符合约定的损失。本院认为，一审结合中驰公司并未将房屋层高3.0米作为销售卖点进行宣传，且房屋设计、规划等资料中均记载层高为2.9米以及中驰房开工作人员一审的陈述，认定涉案《商品房买卖合同》载明房屋层高3.0米系中驰房开的错误意思表示，并无明显不当。同时，双方未在合同中就层高不符合约定的违约责任进行约定，李小红也未就房屋层高减少10厘米给其造成的实际损失进行举证，现其以房屋层高不符合约定为由要求中驰房开承担赔偿责任，依据不足，一审法院对该项诉讼请求不予支持，亦无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人李小红负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘伟达审 判 员 蔡蓓蓓代理审判员 曾 慧二〇一七年四月七日书 记 员 姜岳良 百度搜索“”