（2016）沪0112民初34319号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-06-20
案件名称
原告金玉库与被告郑战伟、被告上海堡汇实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金玉库,郑战伟,上海堡汇实业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初34319号原告：金玉库。委托诉讼代理人：张曦，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄一，上海市新闵律师事务所律师。被告：郑战伟。被告：上海堡汇实业发展有限公司。原告金玉库与被告郑战伟、被告上海堡汇实业发展有限公司（以下简称堡汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案后，依法适用简易程序，并于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告金玉库的委托诉讼代理人黄一，被告郑战伟到庭参加诉讼，被告堡汇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告金玉库向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告郑战伟的转让合同；2、判令被告郑战伟返还原告转让费人民币（以下币种相同）55,000元；3、判令两被告返还原告剩余履约保证金、租金40,749.99元。诉讼中，原告明确其支付给被告郑战伟的款项112,000元全部为转让费，故原告要求被告郑战伟返还的转让费金额为112,000元。事实与理由：2016年4月28日，被告郑战伟向被告堡汇公司承租位于上海市闵行区×镇×路×号建筑面积为35平方米的商铺用于美容美发经营，并签订了一份租赁合同。2016年8月6日，被告郑战伟将该商铺转让给了原告。当日，原告即将履约保证金、租金、物业管理费以及转让费等共计112,000元交付给被告郑战伟，并由被告郑战伟出具相应收据。此后，原告发现，该商铺属于无证建筑，尚未取得房屋所有权证，导致原告无法办理相关经营执照，经多次交涉无果后，原告于2016年11月30日向两被告发函，要求解除合同并返还上述款项，同时要求两被告前往交接该商铺。原告认为，原告受让该商铺系用于美容美发经营目的，现因该商铺无合法权证，导致原告目前无法办理相关证照，不能合法经营，受让该商铺的合同目的无法实现。依据相关法律规定，应当解除双方的转让合同。鉴于此，原告为维护自己的合法权益，特向本院提起诉讼。被告郑战伟辩称，原告与被告郑战伟之间的租赁合同，被告堡汇公司并未参与，故本案应该由被告郑战伟的户籍所在地河南省太康县法院管辖。另原告自身也有过错，原告清楚这家店本身是没有营业执照的。被告郑战伟只是答应配合原告办理营业执照，但是能否办理出营业执照被告郑战伟不能保证。被告郑战伟当时是将美容店的装修、设备一并转让给原告。原告的美容店一直营业的，现在将店转租于下家作为棋牌室，当时的转让价是打包一起处理的，产品的损耗、装修、设备折旧都应该在诉请中扣除，所以不同意原告的诉请。被告堡汇公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年4月28日由被告郑战伟作为承租方（乙方），被告堡汇公司作为出租方（甲方）签订《租赁合同》一份，合同约定：一、由甲方向乙方提供位于上海市闵行区×镇×路×号商铺，该商铺的建筑面积为35平方米；二、乙方应遵守国家工商、税务等有关政策，凭照合法经营。乙方应在合同签订后依法办理相关证照，未按时办理的视作违约，乙方对其经营风险和经营中债权、债务负责，与甲方无涉；三、合同租赁期限二年，自2016年4月29日起至2018年4月28日止。其中本合同签订并办理进场手续后至2016年4月29日为装修期；四、乙方转租该商铺需提前一个月跟甲方协商，得到甲方书面确认后方可操作；五、在本合同签订时乙方应向甲方支付履约保证金10,000元，作为乙方履行本合同所有条款之部分保证，履约保证经将由甲方持有，甲方有权在履约保证金内扣除乙方未支付任何款项，履约保证金被抵扣之后，甲方将有权要求乙方及时补足履约保证金，乙方必须在10天内补足否则视为违约，甲方有权提前终止本合同即提前收回该商铺，并将没收履约保证金，如履约保证金尚不能弥补甲方之损失，甲方可另行向乙方追偿；甲方应在租赁期满或双方同意解除本合同的，提前30天甲乙双方协商沟通，合同租赁期满后3个工作日内，甲方将该履约保证金（扣除任何乙方应付而未付款项后）无息退还予乙方；六、租金：双方议定从2016年4月29日起至2018年4月28日止，年租金为65,000元，之后每年递增5%；物业管理费：每季度合计为1,050元；七、商铺返还：乙方撤铺时（合同到期、中途变更或因乙方违约甲方单方面终止合同的），原铺的装修不得拆除，所有权属甲方，乙方无权就此要求甲方给予任何补偿或赔偿。如有损坏，乙方应负赔偿责任；乙方应在合同终止日起三天内经过甲方验收认可，将该商铺完整无损地交还于甲方，逾期甲方有权自行进行腾空或甲方认为适当之方法处理该商铺，如乙方物品有损毁或遗失，甲方概不负责。乙方逾期腾空的按照每日租金的三倍支付商铺占用费。当日，被告郑战伟支付给被告堡汇公司2016年4月1日至6月30日的物业管理费1,058.4元。2016年4月28日被告堡汇公司加盖发票专用章，出具收款收据给被告郑战伟载明：收到441号租金一年合计65,000元，441号押金10,000元。2016年6月22日被告郑战伟支付2016年7月1日至9月30日物业管理费1,050元。2016年8月5日，原告与被告郑战伟签订《订金》一份载明：今收到原告转店订金12,000元整，剩余100,000元一次性结清后方可转店，否则定金无效。2016年8月6日，原告与被告郑战伟签订《收条》一份载明：今收到原告金玉库转让费房租共计112,000元，自今日起店内所产生任何费用与转让人无关。转让人可以协助接店人办理一切资料问题。诉讼中，原告明确其支付给被告郑战伟的款项均为转让费，被告郑战伟在庭审中表示当时与原告洽谈的是整体的打包价格112,000元，包括装修费、设备、产品、以及房租及押金在内，被告郑战伟亦确认已经收到原告所支付的转让款112,000元。嗣后，原告实际经营从2016年8月至11月，没有因为无证经营遭到处罚，原告曾经去办理过营业执照，但是被告知房屋没有产证无法办理营业执照，原告实际于2016年11月搬离了涉案房屋，原告没有直接向被告堡汇公司支付过租金，水电煤是直接支付给被告堡汇公司的。原告于2016年11月30日发函给两被告通知函，通知两被告其将于2016年11月30前将该商铺返还给被告堡汇公司，并及时前来交接该商铺，同时决定解除与被告郑战伟之间的商铺转让关系。以上事实，由原告金玉库提供的证据：1、被告郑战伟与被告堡汇公司签订的《租赁合同》、收款收据一组；2、原告与被告郑战伟签订的《订金协议》、《收条》一组；3、原告发给被告郑战伟、被告堡汇公司的通知函一组。被告郑战伟提供：1、涉案房屋转让时的照片一组；2、微信聊天记录一组。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告郑战伟所签订的《订金协议》及《收条》系双方当事人真实意思表示，《订金协议》及《收条》依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原告与被告郑战伟均应按照上述转让合同的约定全面履行各自的合同义务。现被告郑战伟已经将涉案商铺交付原告使用，原告亦支付了相应的商铺转让费112,000元。关于转让费的协商及支付，双方目前存在一定的争议，被告郑战伟认为该转让费的商定是考虑到其与被告堡汇公司之间的租期尚未届满，且涉案商铺中有固定装修及空调设备、原材料等，故双方商定了该项金额。本院认为，商铺转让费是指在商铺转租合同中，商铺经营人（转租人）将一定期限的商铺经营权转让给承租人，所一次性收取的营业补偿费。但结合本案，原告与被告郑战伟的转租活动关系本属于正常的履行过程期间，但由于涉案房屋的因素导致原告无法办理正常经营所需的营业执照，直接导致原告已经无法开展正常经营活动。而在被告郑战伟与被告堡汇公司之间所签订的租赁合同中亦是明确约定被告郑战伟应遵守国家工商、税务等有关政策，凭照合法经营。然被告郑战伟转让涉案商铺之时，明知其并不具备合法经营的资格，仍进行转让，显然存在过错。嗣后，原告在与被告郑战伟及被告堡汇公司协商无果的情况下，已经在2016年11月30日实际搬离涉案商铺，原告已经不再承租涉案房屋进行经营活动。故本院认为原告提出解除与被告郑战伟之间的转让合同应当予以准许，结合原告实际搬离涉案房屋的时间为2016年11月30日，故本院确定原告与被告郑战伟之间的转让合同于2016年11月30日实际解除。同时本院考虑到原告仅实际承租经营了四个月，相对被告郑战伟与被告堡汇公司之间所签订的租赁合同所约定的租赁期限而言，原告的实际经营期限过短，原告支付转让费承租涉案房屋的经营目的实际未能得以实现，故本院酌情确定被告郑战伟应归还原告转让费的金额以92,000元计。被告堡汇公司虽然系实际收取租金及保证金的出租人，但是被告堡汇公司是与被告郑战伟之间发生租赁合同关系，被告堡汇公司与原告之间并不存在租赁合同关系，故原告无权主张要求被告堡汇公司承担合同责任。被告郑战伟可与被告堡汇公司另行主张相应的租金及保证金的处理。被告堡汇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告金玉库与被告郑战伟之间的转让合同于2016年11月30日予以解除；二、被告郑战伟于本判决生效之日起十日内返还原告金玉库转让款以92,000元计；三、驳回原告金玉库的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计元1,096.88元，由被告郑战伟负担（并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告金玉库）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年四月七日书记员 许婵娟附：相关法律条文一．《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自：