（2017）沪01民终2435号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-05-02
案件名称
朱泳亚诉金嘉荣房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金嘉荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2435号诉人（原审被告）：朱泳亚，男，1976年12月11日生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：金嘉荣，男，1986年9月29日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。委托诉讼代理人:张颖佩，上海宇钧律师事务所律师。上诉人朱泳亚因与被上诉人金嘉荣房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初30879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人朱泳亚上诉请求：��销一审判决，改判其支付人民币100,000元（以下币种相同）违约金。事实和理由：解约协议签订的背景是在中介的误导下，当时的方案是不合理的，合同解除的过错并不完全在上诉人一方，上诉人愿意承担100,000元赔偿，超出部分是不合理的。被上诉人金嘉荣辩称，解约协议是双方真实意思表示，上诉人没有按期支付赔偿金，理应按照约定的后续方案进行赔偿。2016年10月，金嘉荣向一审法院起诉请求：朱泳亚向金嘉荣支付违约金490,000元。一审法院认定事实：上海市徐汇区XX村XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）权利人为朱泳亚。2016年7月20日，金嘉荣（乙方）、朱泳亚（甲方）、A公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定金嘉荣向朱泳亚购买系争房屋，约定：总房价款（含车位价格）：人民币2,450,000元（实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定）；意向转定及补定：乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金100,000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，朱泳亚（甲方）与金嘉荣（乙方）签订《房屋买卖合同》，甲乙双方通过A公司居间介绍，由乙方受让甲方自有系争房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产权证号：沪房（地）徐字（2004）第XXXXXX号；该房地产转让价款为2,450,000元；签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意本合同签署后十天内前往居间方签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。除另外有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期；付款方式：首期房价款：乙方应于签订示范文��合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）人民币1,230,000元，该款项应优先用于清偿尚欠抵押权人之欠款（若有）；第二期房价款，乙方通过银行贷款的方式支付第二期房价款人民币1,210,000元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关手续，贷款的房款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后五个工作日内将其交付贷款银行。贷款不足（若有）：乙方应于本合同第七条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户前将相应部分房价款支付甲方；交房及尾款：甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后三日内向甲方支付尾款；交易过户：甲、乙双方应于2016年9月25日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续；违约责任：乙方未按合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方面解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移），应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均需书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。2016年9月13日，朱泳亚（甲方）与金嘉荣（乙方）签订《解约协议》，甲、乙双方于2016年7月20日在A公司居间介绍下，就系争房屋签订了《房地产买卖居��协议》及《房屋买卖合同》，且甲方已经收取乙方支付的定金及100,000元。现因甲方原因导致解约，经双方协商，达成如下协议：一、甲、乙双方同意自本协议签订之日起解除居间协议及《房屋买卖合同》。二、甲方应当于本解约协议签订后10日内，返还乙方已支付的定金100,000元。并于本协议签署后20日内，支付赔偿乙方违约金200,000元。……四、待上述事项履行完毕后，双方就该房地产的本次交易再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。如未按本协议执行，守约方将追究违约方的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》中违约条款应承担的责任。一审法院认为：根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。金嘉荣���朱泳亚均在《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《解约协议》签字确认，系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制规定，合法有效。朱泳亚所辩称的金嘉荣与中介公司串通迫使朱泳亚签订了《解约协议》，因朱泳亚没有提供相应的证据予以证明，一审法院难以采信。系争房屋存在抵押并不影响双方签订买卖合同的效力，故对朱泳亚辩称的买卖合同无效的法律意见，一审法院不予采纳。朱泳亚没有按照解约协议约定的期限支付解约违约金200,000元，金嘉荣有权按照房屋买卖合同约定的合同总价的20%主张违约金，故金嘉荣诉请具有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于朱泳亚应支付的违约金金额，一审法院认为，虽然房屋买卖合同中相关条款的有明确约定，但朱泳亚提出违约金过高，要求调整，根据合同法的规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而金嘉荣未向一审法院提供证据证明其损失，因此朱泳亚辩称金嘉荣主张的违约金过分高于所造成损失的意见，一审法院予以采纳。一审法院以金嘉荣实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、朱泳亚的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定朱泳亚支付违约金的数额。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二〇一七年一月二十二日作出判决：朱泳亚于判决生效之日起十日内向金嘉荣支付违约金245,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计4,900元，保全费3,520元，共计8,420元，由金嘉荣、朱泳亚各半负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案《解约协议》系上诉人与被上诉人就合同解除后果处理所达成的合意，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。上诉人违反协议约定，未按期支付200,000元违约金，根据协议约定，上诉人应当根据房屋买卖合同中的违约条款承担违约责任。本案中，被上诉人主张上诉人根据房屋买卖合同的约定按照房价的20%支付违约金，具有合同依据，一审法院已经适当调低了违约金金额；上诉人称一审认定的违约金金额过高，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共��国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,200元，由上诉人朱泳亚负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛海波审 判 员 李 兴代理审判员 何 建二〇一七年四月七日书 记 员 曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自