（2017）粤01民终1209号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2018-07-13
案件名称
余涛与广州市深业房地产有限公司房屋买卖合同纠纷2017民终1209二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市深业房地产有限公司,余涛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终1209号上诉人（原审被告）：广州市深业房地产有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：庞鸣钟，董事长。委托代理人：罗兆旋，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。委托代理人：陈康康，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余涛，身份证住址湖北省黄石市西塞山区。委托代理人：彭金平，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：许永盛，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市深业房地产有限公司（以下简称深业公司）因与被上诉人余涛房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初9509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人深业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回余涛全部诉讼请求。2、本案一审、二审全部诉讼费用均由余涛承担。事实与理由：一、一审法院违反法定程序。一审法院迳行对余涛未主张的法律关系作出裁判，代替业主行使起诉权利，违反了不告不理的民事诉讼基本原则，剥夺了深业公司的抗辩权利，构成程序违法，依法应予撤销。一审中，业主认为深业公司实际交付的房屋与合同约定不符(包括装饰柱诉争情形)，构成违约，从而主张违约损害赔偿责任。双方在庭审中的争议焦点一直为“深业公司是否构成违约”。然而，在一审判决中，一审法院在装饰柱问题上未认定深业公司构成违约，却又认为深业公司对装饰柱未尽到告知说明义务，判决深业公司对装饰柱承担损害赔偿责任。一审法院判决深业公司对装饰柱承担的赔偿责任，其性质显然不是违约赔偿责任，一审法院以违约损害之外的理由判决深业公司承担赔偿责任，显然超越了业主的诉求，代替业主行使起诉权利，违反了不告不理的民事诉讼基本原则，剥夺了深业公司的抗辩权利，构成程序违法，依法应予撤销。二、一审判决关于装饰柱的认定事实不清。1、深业公司在沙盘模型以及宣传片中，已经对装饰柱进行了必要的提示。2、样板房不视为要约，一审判决关于“原告通过展示的样板房无法了解涉案房屋存在装饰柱的真实情况”的认定有误。3、合同附件一《房地产平面层图》不能单独作为房屋的交付标准。一审判决关于“买卖合同附图才是作为买受人能直接了解的信息，而该附图对此并无明显标示”的认定有误。4、装饰柱不影响房屋的采光，涉案房屋完全符合国家设计规范的采光要求。5、业主根本不存在任何损失，一审判决关于“原告关于赔付装饰柱的损失金额为原告已付房价款3％的意见合理”的认定有误。三、一审判决适用法律错误。一审法院错误适用《合同法》第60条，认为深业公司未对购房人尽到合理的提示义务，从而依据《合同法》第107条、《民法通则》第106条判令深业公司承担违约责任、赔偿业主的损失。一审法院应适用《最高人民法院关于适用的解释》第90条而未适用。四、一审判决与最高院指导性案例相悖。在本案审理过程中，深业公司递交了三份最高院公告案例作为证据，然而，一审法院未参考指导性案例，也未按规定在裁判理由中回应未参考指导性案例的理由，依法应予纠正。被上诉人余涛二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，且系列案件已经经过中院多次判决维持原判，深业公司上诉系故意拖延时间，浪费司法资源。不同意深业公司的上诉理由，请求维持原判。余涛向一审法院起诉请求：1、深业公司赔偿我因其交付的房屋与约定购买房屋严重不符，导致房屋整体使用功能和价值受到影响的经济损失38484.96元（按涉案房屋已付价款3%计）；2、诉讼费由深业公司承担。一审法院认定的事实：2013年3月30日，余涛（买方，乙方）与深业公司（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方约定：由乙方购买甲方白云区彩滨北路编号为2的地块投资建设的金翠湾自编15号住宅楼第自编9座1梯幢24层2404房，房屋地址：白云区湾悦四街3号（自编9座1梯）2404房。该商品房的用途为住宅，层高为3米。户型结构为3房2厅1厨2卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台2个。该商品房合同约定建筑面积共94.14平方米，其中，套内建筑面积77.39平方米，共有分摊面积约16.75平方米。已支付房价款：以按揭贷款购房的，该款项不限于乙方自行支付的首期价款，还包括以贷款方式向甲方支付的款项。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16492.30元，总金额为1276339元。乙方付款方式为按揭贷款。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2014年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、按附件七补充协议第七条第三款的规定执行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为该商品房实际交付乙方，此后产生的一切费用、风险及法律责任由乙方承担（包括但不限于缴交物业管理费等费用）。第十五条房屋交付时的有关资料：双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（2）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（3）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（4）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（5）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（6）《房地产（住宅）质量保证书》。（7）《房地产（住宅）使用说明书》。（8）《临时管理规约》或《管理规约》……。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条风险责任转移：乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十九条规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，因甲方擅自改变规划、设计造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权按照下述第3种方式处理：3、按附件七补充协议第七条第1款的规定执行。合同附件一：房地产平面层图一张。合同附件三：甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）。1、甲方针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所作的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方所购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方所有人权利义务以本合同及补充协议的约定为准。2、甲方展示的样品房、样品房装饰、及样品房的家居、电器等仅作为装饰和室内布局向导，不作为交房标准或合同样品。3、甲方在上述广告宣传资料中已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合约内容，双方不受其约束。合同附件六：装饰、设备标准：金翠湾园景住宅装修标准：一、公共部分：门禁系统；外墙；电梯；首层大堂；电梯间；楼梯间；门窗：铝合金窗，防火门；信报箱。二、室内部分：4、阳台：外墙砖、铝合金栏杆或混凝土实栏板，预留一个地漏……合同附件七：本合同补充协议：第七条关于房屋交付的补充或修改：1、双方对合同第二十三条第3点约定如下：乙方不能以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准为由拒绝收楼，如确实存在问题的，甲方应按《住宅质量保证书》的规定承担维修义务，若甲方拒绝维修或在收楼之日起三个月内仍维修不到约定标准的，应赔偿未修复部分装饰、设备的差价。2、房屋交付（对第十三条的补充或修改）：（1）交付的通知：在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定支付房价款外，甲方应以合同记载的联络方式通知乙方办理房屋交付手续；乙方未接到书面通知的不视为甲方不履行通知义务，乙方不得以此为由主张甲方逾期交楼……乙方不按《入伙通知书》中的期限办理入伙手续的，拒绝验收或者拖延验收时间的，《入伙通知书》中的入伙期限届满之日，视为房屋验收合格之日和甲方将房屋移交乙方之日。3、延期交房的违约责任（对第十四条的补充或修改）：（1）无论逾期交房是否超过180日，如合同继续履行的，甲方支付违约金的标准为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%。4、交房条件（对第十二条、第十五条的补充或修改）：甲方应在合同约定的交付日之前，将符合下列条件的商品房交付乙方：（1）该商品房项目工程竣工验收合格；（2）该商品房项目消防验收合格或消防部门出具准许投入使用的消防验收意见；（3）满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。第九条规划、设计变更（对第十九条的补充或修改）：4、因规划设计要求不排除在该商品房周边或项目用地范围内建有公共配套建筑和安装公用基础设施设备（包括但不限于物业用房、保安室、通信机房和天线、垃圾处理房、配电房和供电管线、给排水管、供燃气管道、消防箱、沙井盖等），或因规划设计要求不排除乙方购买的该商品房内设有梁某、沉箱、消防设施、给排水管、供燃气管道及其他管线设施等，上述情形均不能视为对规划、设计的变更，乙方同意不以此为由拒绝收楼或退房或索赔。第十二条关于基础设施、公共配套建筑的权属及经营权（对第二十七条的补充或修改）：2、对于公共部分的装置、装修、装饰及配套设施、设备，乙方同意不要求甲方拆除、增减或变更。第十四条关于通知的约定（对第二十九条的补充或修改）：1、本合同要求或允许的通知和通讯除特别约定外以挂号邮寄或特快专递的形式送达。接受通知一方通讯地址为外市的，自通知之日起第七日视为送达。通知发出日期以寄出邮戳为准，自送达之日起生效。2、甲乙双方的联络方式以本合同所载明的电话、传真、通讯地址为准。一方联系方式如有变更，应在变更后五日内通知对方。如任何一方未按合同约定的期限通知对方变更后的联系方式的，因此产生的所有相关责任概由过错方承担……。上述合同签订后，余涛向深业公司支付了购房款共计1282832元。另查：广州市白云区金沙洲彩滨北路的江悦湾自编8、9、15栋住宅楼工程（以下简称涉案楼盘工程）经穗规建证【2011】2779号《建设工程规划许可证》审核批准，于2012年4月15日开工建设。2012年12月3日，广州市规划局作出穗规函【2012】6052号《关于要求调整建筑设计复函》，同意自编号8栋、9栋、15栋部分户型的入户花园调整为疏散楼梯间消防前室，其余不变。如因上述调整引起利害关系人的投诉和纠纷的，应由深业公司单位负责协调解决直至恢复原设计。该文与穗规建证【2011】2779号《建设工程规划许可证》及附图、附件共同使用。2014年9月17日，涉案楼盘工程竣工验收。2014年10月10日，广州市规划局出具《建设工程规划验收批前公某》，公示说明载明：深业公司向广州市规划局申请对住宅楼工程3幢（自编8、9、15号）以及商业楼工程1幢（自编S2、S3、S4栋）进行规划验收，……自编8、9、15栋住宅平面内部间隔与报建不一致，该调整有可能涉及公共利益，根据《行政许可法》等规定，现将调整方案向利害关系人进行公某，公某期限：2014年10月10日至2014年10月19日。2014年10月20日，广州市规划局作出穗规验证【2014】498号《建设工程竣工验收合格证》，同日，涉案楼盘竣工验收备案文件齐全，同意备案。2014年10月24日，秦俊豪、秦国坚等业主向广州市规划局白云分局递交关于“深业金翠湾擅自修改规划公某的反馈意见”及《维权申明》。2014年11月6日，广州市规划局白云分局向涉案楼盘部分业主发出《复函》，函复主要内容如下：……关于反映深业公司违反商品房买卖合同约定的问题，属于民事合同纠纷，建议通过民事法律途径予以解决。同日，广州市规划局白云分局向深业公司发出《关于商请妥善处理江悦湾业主信访诉求的函》，建议深业公司充分考虑业主关于取消窗户装饰柱的诉求和合理意见，对该装饰柱进行整改。部分业主收到复函后不服，申请复议广州市规划局于2014年12月10日作出穗规【2014】2952号《行政复议答复》，将主要问题答复如下：……（二）批前公某期间，我局收到了部分购房人（或预购人）的反馈意见，主要是反映自编8、9、15栋第23–26层窗户装饰柱、小区绿化、商业楼增加烟道和后门入户花园调整为前室等意见。我局认为：l、窗户装饰柱问题。自编8、9、15栋住宅楼前经我局穗规建证【201l】2779号《建设工程规划许可证》批准建设，该证附图包括建筑平面、立面，剖面计图，报建立面图反映自编8、9、15栋第23-26层已由该窗户装饰柱设计。该窗户装饰柱的设计符合建筑设计规范，规划管理和报建要求，满足通过规划验收的技术和程序条件……。2016年9月26日，一审法院组织双方到涉案楼盘现场进行勘察：涉案房屋三卧室窗户正中央上均有一根宽约27厘米的装饰柱及窗框，其中主卧窗户一侧转角处也设有一根装饰柱及窗框。另深业公司就涉案房屋装饰柱是否对房屋的采光、景观造成影响，若造成影响，深业公司对消除影响的工程造价问题向一审法院提出鉴定申请。一审法院认为：余涛与深业公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应自觉全面履行。余涛主张深业公司交付的涉案房屋因存在装饰柱及窗框不符合合同约定，根据现有证据显示，增加装饰柱及窗框不属于建设过程中的规划设计变更增加的建设项目。双方签订的买卖合同中的交房条件并未有涉及到装饰柱之内容，余涛据此认为深业公司交付不符合合同约定的房屋理据不足。但经一审法院现场勘查，确实存在如下情况：涉案房屋的三卧室窗户中央装饰柱对房屋的景观及整体功能确有影响。为此，深业公司应当证明其对此已向购房人尽必要的说明及提醒义务。虽然施工、竣工平面图中可显示涉案房屋主卧装饰柱的情况，但深业公司并未向余涛出示过该平面图，买卖合同附图才是作为买受人能直接了解的信息，而该附图对此并无明显标示。另余涛通过展示的样板房亦无法了解涉案房屋存在装饰柱的真实情况。深业公司在售楼前能够为余涛提供了解到涉案房屋存在装饰柱的直观来源则是基于其设置的沙盘模型，余涛作为一般购房者，不具有对沙盘模型的认知能力，但现有证据无法证明深业公司工作人员在向余涛销售涉案房屋时特别向余涛说明了装饰柱的情况，故现有证据尚不足于证明深业公司已尽到必要的说明及提醒之义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此合同当事人所承担的义务不仅来源于合同约定、法律规定，还有基于诚实信用而产生的义务，当事人违反前述合同义务，均应承担相应违约责任。本案中，深业公司作为售房者具有对房屋结构认识的专业知识，有义务和能力在与购房者签订合同过程中，披露涉案房屋的不足和瑕疵信息，便于购房者进行选择，但现有证据无法证明深业公司已尽合理的说明、提醒义务。余涛在不知情的情况下购买了存在上述问题的房屋，导致余涛预期的心理舒适感降低、房屋价值贬损和利益失衡的事实，表明深业公司有违诚实信用原则。深业公司应当承担余涛因上述问题所致采光、景观等影响的经济损失。深业公司认为涉案房屋相应诉争范围的采光及通风符合国家设计规范要求，但房屋的使用不仅需要满足国家设计规范的基本要求即可，购房人购买房屋、支付房价款，有权享受房屋在排除妨碍的正常使用状态下获得的采光及通风等一系列舒适享受，深业公司作为开发商，有义务为购房人提供具备完全使用功能的房屋。综合以上分析，鉴于上述三卧室窗户中央装饰柱确对涉案房屋的景观及功能价值造成影响，余涛要求深业公司赔偿一定经济损失的主张成立，从公平合理角度考量，余涛关于赔付损失的金额为已付房价款3%的意见合理，一审法院予以采纳。据此，余涛要求深业公司赔付关于装饰柱的损失金额为1282832元×3%=38484.96元的诉讼请求一审法院予以支持。关于深业公司提出对涉案房屋卧室装饰柱是否造成影响及消除影响的工程造价申请鉴定的问题。如前所述，购房人购买涉案房屋作居住之用，其有权享受房屋在排除妨碍的正常使用状态下获得观感、通风等一系列舒适享受，而不仅需要满足国家设计规范的基本要求，且该影响实际是对购房人造成的心理预期价值的贬损，故消除影响的工程造价亦无法衡量该价值，故一审法院对深业公司的上述申请不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年10月28日作出如下判决：于本判决生效之日起十日内，被告广州市深业房地产有限公司赔偿原告余涛经济损失38484.96元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费762元，由被告广州市深业房地产有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交本院。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。二审中，深业公司称：我方一审向法院提出鉴定申请，但一审法院没有同意。现申请二审进行鉴定。余涛称：不同意深业公司二审提出鉴定的申请。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，综合本案查明的事实及深业公司的上诉意见，本案二审的争议焦点是深业公司对涉案房屋存在的装饰柱情形是否应承担违约责任。具体分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此合同当事人所承担的义务不仅来源于合同约定、法律规定，还有基于诚实信用原则而产生的义务，当事人违反前述合同义务，均应承担相应违约责任。本案中，经一审法院现场勘查深业公司交付涉案房屋卧室的现状，证实涉案房屋的三卧室窗户中央装饰柱及窗框对房屋的景观及整体功能确有影响，导致购房者预期的心理舒服感降低，造成房屋价值和利益失衡的事实是存在的；同时，深业公司作为售房者具有对房屋结构认识的专业知识，有义务和能力在与购房者签订合同过程中，披露涉案房屋的不足和瑕疵信息，便于购房者进行选择，而不应隐瞒房屋存在问题的真实情况，误导购房者。因此，深业公司没有尽到合理的说明、提示义务，违反了诚实信用的合同义务，造成购房者利益失衡，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，深业公司应当就上述违反诚信义务的违约行为，承担赔偿造成余涛所购房屋通风、采光和景观受影响的经济损失的违约责任。余涛在本案中主张深业公司承担违约损害赔偿责任，一审法院经审查认定深业公司确实存在违反说明、提醒义务的违约情形，故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定判令深业公司承担赔偿损失的违约责任，并没有超出当事人的诉讼请求范围。深业公司上诉称一审判决就当事人未主张的法律关系作出裁判、违反法定程序，理由不成立，本院不予采纳。一审法院判决从填补损失的角度酌定的赔偿比例并未造成双方利益的严重失衡，并无不妥。深业公司一审提出对涉案房屋装饰柱遮挡是否造成影响及消除影响的工程造价申请鉴定的问题，由于房屋内卧室的装饰柱遮挡客观上确已造成对采光、通风、景观的影响，导致房屋整体的质素下降，给购房人所造成心理预期的价值贬损是无法用鉴定工程造价的方式予以评定的，同时深业公司也未有确切证据证明一审判决的赔偿金额显失公平。一审未接纳深业公司的鉴定申请，并无不当，本院予以维持。深业公司所称的最高人民法院公报案例显然非最高人民法院公布的指导性案例，其上诉称一审判决与最高人民法院的指导性案例相悖，缺乏事实根据，对该上诉意见本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理上并无不当，本院应予维持。深业公司的上诉意见理据不足，本院应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费762元，由上诉人广州市深业房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 岳为群审判员 黄春成审判员 柳玮玮二〇一七年四月七日书记员 罗 涛 来源：