（2017）粤2072民初543号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-09-04
案件名称
中山市维港湾物业管理有限公司与麦仲金、麦某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市维港湾物业管理有限公司,麦仲金,麦某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初543号原告：中山市维港湾物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：萧向阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：余春燕，女，汉族，1981年3月25日出生，住广西省玉林市玉州区，该司员工。被告：麦仲金，男，汉族，1946年10月29日出生，住广东省中山市。被告：麦某，男，汉族，2002年4月23日出生，住广东省中山市。法定代理人：何某，女，汉族，1978年9月23日出生，住广东省中山市，系被告麦某的母亲。两被告共同委托诉讼代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。原告中山市维港湾物业管理有限公司（以下简称维港湾公司）与被告麦仲金、麦某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告维港湾公司的委托诉讼代理人余春燕，被告麦仲金、被告麦某的法定代理人何某、被告麦仲金、麦某的共同委托诉讼代理人官丽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。维港湾公司向本院提出诉讼请求：被告麦仲金、麦某向原告维港湾公司支付自2016年1月至同年12月的物业管理费4284元及违约金593.76元（按应付未付款的每日千分之一计收至2016年12月31日）。事实和理由：麦仲金、麦某作为维港湾xxxxx（实测建筑面积163.71平方米）的业主，与维港湾公司于2011年10月7日签订了物业管理前期服务协议，协议约定由维港湾公司向麦仲金、麦某所在维港湾小区提供物业管理服务，履行期限自物业交付使用之日起至业主委员会与其选定新的物业管理企业签订的物业管理服务协议生效之日止，麦仲金、麦某需在每季首月5日前按住宅面积向维港湾公司支付对应的物业管理费（按2元/月/平方米收取），逾期交费的按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。维港湾公司按约定为麦仲金、麦某所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但麦仲金、麦某却拒不履行缴费义务，截至2016年12月，仍拖欠物业服务费4284元。维港湾公司曾多次催缴，均未果。麦仲金、麦某辩称，1.2014年11月，麦仲金、麦某将房屋装修好入住不久就发现房屋的外墙渗水入房间里，经多次交涉，维港湾公司一直不来维修，2015年12月19日，麦仲金、麦某以书面的形式通过顺丰快递通知维港湾公司维修，并且告知维港湾公司如果逾期维修，逾期一天就拒付一个月物业管理费。根据维港湾公司与麦仲金、麦某签订的维港湾前期服务协议第一条第1点，第3条，约定物业管理费是用于维护公用设施，协议也约定维港湾公司有修缮公共设施的义务，现漏水时间已长达一年维港湾公司亦没有进行维修。麦仲金、麦某在一年内发了十多次书面快递给维港湾公司，已经履行了告知义务。维港湾公司没有履行义务，一直没有解决漏水问题。由于房屋长期漏水，导致房间漏电，使麦仲金、麦某的人身安全受到威胁，导致麦仲金、麦某无法正常使用房屋，根据合同法第67条规定，维港湾公司没有履行应尽的义务，麦仲金、麦某有权拒绝履行相应的义务；2.麦仲金、麦某房屋所在小区没有成立业主委员会。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.麦仲金、麦某系中山市小榄镇维港湾xx幢xxx房的业主，该房建筑建筑面积为163.71平方米。2011年10月7日，麦仲金、麦某在收楼确认函上签名确认收楼。同日，维港湾公司与麦仲金、麦某签订维港湾前期物业管理服务协议，约定由维港湾公司对包括麦仲金、麦某的商品房在内的维景湾小区提供物业服务，收费标准为住宅按每月每平方米2元收取，于每季首月5日前缴交，不按约定标准和时间交纳物业服务费的，维港湾公司有权要求麦仲金、麦某限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。协议签订后，维港湾公司按约定对维港湾小区进行物业管理，但麦仲金、麦某从2016年1月开始拖欠物业服务费，尚欠维港湾公司2016年1月至同年12月的物业服务费3929.04元（2元/月/平方米×163.71平方米×12个月=3929.04元）。2.2014年11月麦仲金、麦某的房屋装修入住后发现房屋的主人房窗台外墙渗水，向维港湾公司交涉，维港湾公司接到麦仲金、麦某的反映后，亦将其反映的情况转达给开发商，开发商亦曾对麦仲金、麦某反映的问题进行维修，但仍未彻底解决，至本案辩论阶段结束，麦仲金、麦某的房屋外墙渗水问题仍然存在。本院认为：维港湾公司与麦仲金、麦某签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，内容除违约金标准过高外，没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应恪守。本案争议的焦点为麦仲金、麦某房屋外墙渗水得不到解决的责任是否归于维港湾公司。从双方交涉的信件和电话信息来看，可以确认麦仲金、麦某反映的渗水问题系基于房屋墙体建设时产生的质量问题，不属于维港湾公司与麦仲金、麦某协议约定的公共区域由维港湾公司负责维修的范畴，责任应由开发商承担，维港湾公司作为物业管理方，仅承担居中协调的义务，维港湾公司已经及时通知了开发商，转达了麦仲金、麦某的投诉，已经履行了服务责任，麦仲金、麦某认为房屋外墙渗水问题没有得到有效解决，属于维港湾公司责任的主张，理据不充分，本院不予采纳。维港湾公司主张麦仲金、麦某支付物业服务费3929.04元，理据充分，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。至于违约金，由于违约金具有惩罚性，应以维港湾公司全面履行物业管理义务为前提，就麦仲金、麦某反映的外墙渗水问题，维港湾公司虽然履行了告知开发商等协调义务，但并无就此向麦仲金、麦某明确释明责任在于开发商，不在于物业管理方，以致麦仲金、麦某误认为维港湾公司与开发商为一体，纠缠于维港湾公司，加重了双方的矛盾，具有服务瑕疵，维港湾公司要求麦仲金、麦某支付违约金，理据不充分，本院不予支持。综上所述，维港湾公司要求麦仲金、麦某支付本院核定的物业服务费3929.04元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告麦仲金、麦某于本判决发生法律效力之日立即向原告中山市维港湾物业管理有限公司支付从2016年1月至2016年12月的物业管理费3929.04元；二、驳回原告中山市维港湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告麦仲金、麦某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杜万枝二〇一七年四月七日书记员 李健芬书记员 陈胜兰 搜索“”