（2017）苏02民终443号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2018-07-12
案件名称
金文华与谢培华、江阴市徐霞客镇北渚村村民委员会确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢培华,谢正涛,金文华,江阴市徐霞客镇北渚村村民委员会
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终443号上诉人（原审被告）:谢培华,男,1941年8月25日出生，汉族，住上海市。上诉人（原审第三人）:谢正涛，1968年9月2日出生，汉族，户籍地贵州省贵阳市小河区，现住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：廖启东（受谢培华和谢正涛共同委托），江苏知本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:金文华，女，1970年8月2日出生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：金同根（系金文华父亲），男，1945年5月22日出生，汉族，住江苏省江阴市。被上诉人（原审被告）:江阴市徐霞客镇北渚村村民委员会,住所地江苏省江阴市徐霞客镇北渚村。法定代表人：曾雷军，系该村村委主任。委托诉讼代理人：倪万春，系该村村委副主任。委托诉讼代理人：奚近仁，系该村村民。上诉人谢培华、谢正涛因与被上诉人金文华、江阴市徐霞客镇北渚村村民委员会（以下简称村委会）确认合同无效纠纷一案，不服江阴市人民法院（2016）苏0281民初10748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谢培华、谢正涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、金文华无诉讼主体资格。原告应该是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，金文华不是房地产买卖契约中的出卖人和买受人，金文华向法院提供的证据也不能证明其与本案有直接的利害关系。金文华提供的证人证言是虚假的。二、本案已超过法律规定的诉讼时效。房产证办好后一直由金文华保存，金文华应当知道涉案房屋的产权上的名字。三、法院认定2002年9月12日村委会和谢培华签订的房地产买卖契约无效是错误的。村委会与谢培华签订的房地产契约只是申领房产证的需要，按照相关要求才补充出具的。法院不应以后法的规定来认定房屋买卖无效。四、一审法院漏判金文华的诉讼请求。一审法院未对金文华要求谢培华所持涉案房产权证变更为夫妻共同财产进行判决。五、一审法院未全面查清本案的事实，草率判决。一审法院未查清涉案房屋并不是凭房地产买卖契约就达成的。村委会和谢正涛签订的个人建房交款定位协议书，以及缴纳的一系列建造成本和费用，都是和本案有关的法律事实。房屋返还后造成的损失怎么补偿，一审法院都没涉及，该判决损害了其合法权益，增加了当事人的诉累。金文华辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：上诉理由第一条、第二条不能成立的，早在2016年4月16日，其不服一审裁定，上诉至无锡中级人民法院，人民法院作出的终审裁定中已经明确：金文华的诉讼时效未超过。现有证据足以证明其与诉争房屋在法律上有直接的利害关系，因此，其具有诉讼主体的资格，法院应予审理。上诉人无根无据，妄加指责其所提供的证人证言存在虚假。综上，上诉人的上诉请求应予驳回。村委会辩称：一审法院对本案认定的事实清楚，法律关系定性正确，适用证据恰当，责任确定合理，审判合法，一审法院作出的判决得当，请求二审法院依法予以驳回。事实和理由：只有农村的本村村民方可在农村盖房，而谢培华无村民资格。谢培华与村委会签订的合同属于无效合同。谢正涛也不是本村村民，其至今只承认该房屋是金文华的，谢培华对房屋的占用属于不当得利。金文华向一审法院起诉请求：1.确认2002年9月12日村委会与谢培华签订的房地产买卖契约为无效契约；2.诉讼费由金文华、村委会和谢培华各半承担。一审法院认定事实：谢正涛、金文华于1997年9月9日办理结婚登记手续，1998年6月11日生儿子谢崟冰。关于谢正涛、金文华的相识、恋爱过程，金文华称，两人在1995年春经人介绍相识相恋，1995年11月以夫妻名义在无锡租房并开设干洗店，并在当地刘潭派出所登记共同生活一起经营，1996年4月金文华流产。谢正涛称，1995年春，谢正涛与金文华只是认识，没有恋爱，1995年11月谢正涛在无锡租房开设干洗店，金文华曾去帮忙，但两人没有住在一起，也没有同居，1996年金文华也没有流产。1996年9月29日，江阴市人民政府以澄土管[1996]81号文件批复北渚委会：“你村关于建设农贸集市，要求使用土地的报告悉。经审核批准，同意你村使用本村7、8、9组水稻田4.3亩。经济补偿、耕地占用税等按有关文件规定办理。土地批准后，加速建设。项目建成后，即报市土管局验收，核发土地使用证。用地指标在镇总用地指标中核减。”1996年10月19日，北渚委会（甲方）、谢正道（谢正涛，乙方）签订个人建房交款定位协议书，载明：“为适应发展的需要，方便群众购物，形成中心村格局，经村委会研究决定，并报镇政府及上级有关部门同意，移地新建北渚农贸市场，经双方相互协商，签订协议如下：一、农贸集市采用由村统一办理征用地手续，统一规划，统一式样及高度，统一安排基础，社员按图自建的方法，（图纸由村委会提供）违反以上统一原则，一切责任由谢正涛自负。二、农贸集市建房采用抽筹定位的方法，谢正涛定位A区4号。三、谢正涛交付土地及配套设施费12000元，基础设施费2500元，统一信用保证金2000元。六、房产权证及建房许可证由谢正涛自己出资办理，村委会协助。”该定位协议书上甲方落款处由村委会盖章并有梅三鸣签字。关于该定位协议书，金文华称，系由谈琴娣和金同根一起去办理，谢正涛没有去；谢正涛、谢培华称，系谈琴娣自己去办理，谢正涛没有去。在一张1996年10月20日的统一收款收据上，载明收到谢正道（谢正涛）土地及配套设施费12000元、基础设施费2500元，合计14500元。在一张1996年12月20日的新农贸市场建房会议记录上，载明“参加人员：……谢正涛（2人）……。村委：曾鹰、梅三鸣主持会议。”关于会议记录载明的“2人”具体指向，金文华称，系金文华和谢正涛；谢正涛称，系谢正涛和谈琴娣。1997年10月20日，北渚委会制作北渚农贸市场土建代付结算汇总表一份，载明谢正道（谢正涛）建房1间、面积127.44平方米。（房地产买卖契约情况）在一份日期为2002年9月12日、甲方（卖方）为北渚委会、乙方（买房）为谢培华的房地产买卖契约上，载明：“北渚委会将坐落于马镇北渚××街4号一间三层楼房（建筑面积131.55平方米）出售给谢培华，成交价格52620元，由谢培华在2002年9月12日前一次付清。本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。”该契约乙方签章落款处原写的名字为谢正涛，后涂改为谢培华。该契约所附的附件一即房地产基本情况表格中，载明产权所有人为北渚委会，使用性质为住宅，乙方签章落款处原写的名字为谢正涛，后涂改为谢培华。关于买卖契约上载明的52620元，金文华、谢正涛、谢培华均未向村委会缴纳。村委会称，写明购房款52620元是根据房管所的要求走了形式。在一份日期为2002年9月15日的江阴市房屋所有权转移登记申请书上，载明：“房屋坐落于北渚村××××号，转移性质为买卖，原产权人单位名称为北渚委会，经济性质为集体，现产权人为谢培华，申请人盖章处原写申请人为谢正涛，后涂改为谢培华。”关于上述房地产买卖契约、房地产基本情况表、江阴市房屋所有权转移登记申请书的形成过程，金文华称，买卖契约是谢正涛、谢培华、北渚委会串通制作的，登记房产证名字时是谢正涛和谢玉才一起去的，先登记为谢正涛，后来谢正涛当场自己改为谢培华，直到2015年，谢玉才才将此事告知金文华。谢正涛、谢培华称，对于形成过程不清楚，不是谢正涛、谢培华去办理的，上述材料上谢正涛、谢培华的签字均不是两人所签，当时谢正涛只是向村里提交了谢培华的身份证，到村里说明了要求房产证的名字写为谢培华，而没有签订任何材料，谢正涛、谢培华对于上述材料是认可的。签订房地产买卖契约后，由北渚村委会将契约交给房管所以便办理房产证。截至目前，谢正涛、谢培华均不是北渚社员。涉案房屋现在出租给案外人使用。谢培华平时不在江阴居住。金文华与谢正涛结婚后，婚初夫妻感情尚可，后因双方在处理家庭事务尤其是家庭财产问题方面存在分歧而产生矛盾。金文华曾于2012年4月17日向法院递交起诉材料要求离婚，所提交的财产清单上申报了共同财产“房子一间三层”等，后于同年8月13日撤回起诉。2013年2月1日，谢正涛曾具状起诉要求离婚，法院于同年3月判决不准离婚，该案中双方均未提及涉案房屋。该离婚诉讼中，江阴市徐霞客镇北渚人民调解委员会出具了证明一份，称：“2012年4月，双方因家庭纠纷闹至本委，要求调解，经先后4次调解未果，女方称其婚后建造了一间三层楼房，坐落在徐霞××镇马镇××街，男方予以否定。”2015年2月2日，谢正涛再次具状起诉来院要求离婚，法院于同年5月判决不准离婚。谢正涛不服一审判决提出上诉，后撤回上诉。2014年12月8日，金文华以江阴市人民政府为被告、以谢正涛和谢培华为第三人向法院提起房屋登记行政诉讼【案号为（2014）澄行初字第0093号】，认为房屋登记行为违法，要求撤销本案争议房屋的所有权证，市政府辩称登记行为符合当时的规定。后该案金文华于2015年3月3日撤回起诉。建房过程中，梅三鸣时任北渚村委会主任。金文华提供一份2014年7月30日梅三鸣出具的“关于金文华、谢正涛建房的情况说明”，载明：“1996年，村委征用北渚曾家村土地（集体土地证）筹建北渚新村，考虑到各方面因素，增加人气，规划了菜场和私人住宅房，形成门面房。规定北渚民房可报名建造。金文华和谢正涛当时已确立关系，谈婚论嫁，但谢正涛户口在贵阳，金文华家有兄弟二人，均已成家，有房四间，已无法在娘家居住，后经谈琴娣（谢正涛亲戚）、金同根（金文华父亲）共同出面到村商谈，村委考虑到金文华户口在北渚，同意照顾安排三层楼房地基一间。建房时均由金文华、谢正涛共同出面。办理房产证时，由各户填写申请表格后，由青阳房管所办理，村委收费。只负责联系和提供方便。特此说明。”曾宝玉曾任北渚村支书。金文华提供一份2015年1月16日曾宝玉出具的情况说明，载明：“曾宝玉作为当时的经办知情人、一个党员干部，也有责任向有关部门如实反映。1996年秋，当时的北渚为根据发展需要，决定筹建新的北渚农贸集市……贴出公告召开会议，规定只能是本村村民方可自愿报名出资自建。村委只负责收取每户参加村民的土地配套设施费等费用，由村委统一办理交付，房屋建筑费用概由参建村民自理，绝不是村集体所造。北渚××街4号房，当初因本村村民金文华当年已26岁，确定的恋爱对象是贵州市户籍的谢正涛，为照顾金文华与谢正涛日后成婚安家立户，村委才同意安排了屋基，从申请缴纳土地费等出资自建完成，均是他俩自行负责。谢培华是谢正涛的父亲，也是户籍在贵州省的工人，他是没有资格可以享受在集体土地上建房或卖房的，这是国家法律规定的。”金文华提供一份2014年8月1日谢玉才、黄淑琴出具的情况说明一份，载明：“谢正涛是谢玉才四叔的孙子，现年47岁，60年代随父母内迁从上海到贵州贵阳定居工作生活。95年春谢正涛来家乡时，表示他不愿意在贵阳工作生活，并且当时已从厂里辞职，无固定工作。在此情况下，谢玉才母亲谈琴娣征求谢正涛意见，是否愿意在老家找工作及物色一个对象，以成家立业。在谢正涛赞成同意后，谢玉才母亲及谢玉才妻子就开始商量和物色，后向谢正涛介绍了同村金同根的女儿金文华，在同意了金文华家提出的三个要求以后，就建立了恋爱关系。直到96年底，谢正涛和金文华二人相处还好，在无锡市民丰里共同经营干洗店并在一起生活。当时正值谢玉才村村委公告，说本村村民可以申请在新建的北渚农贸市场里建房，既可以开店又可以居住。在谢玉才母亲及金文华和其父金同根共同向村委要求安排照顾一间地基的情况下，开始筹建房屋。但谢正涛那时尚无实力，在其父母又无钱支持的情况下，谢玉才母亲为促成与金文华的婚姻，就出钱买了36块楼板和砖头运到地基处供谢正涛造房用。至于地基及设施费供12000元，据谢玉才嫂子曹亚琴说也是谢玉才母亲承付的。后来造好了毛坯房共三层，谢正涛无钱装潢，连下层前后大门拖了大半年也均未装好。98年春，谢玉才听说金文华已有身孕，并且领了结婚证。由于房子未装修，故无法举办婚礼。在此紧急情况下，谢玉才再给谢正涛买齐了安装大门的材料，开始装修。陈述情况事实无虚。”金文华提供一份2015年2月16日22户居民联名签字的证明书一份，载明：“我们都是北渚北渚××街农贸市场里的居住户，是在1996年由北渚委统一征地、统一规划、统一安排屋基，由我们27户居民自己出资按要求自己建造的。土地征用费、水电管道等设施费用都由27户居民各自承付，绝不是村委集体所建造的。特此证明，联名签字为证。曾宝玉签字下面另载明：四号房由金文华、谢正涛共同建造。”金文华提供一份北渚30人签字的“江阴市霞客镇北渚××街4号地基来源”说明复印件一份，载明：“1995年正月，在谢正涛的隔房伯婆谈琴娣，叔婶黄淑琴的介绍下金文华与谢正涛互相认识，并在金文华父母提出的三个要求的前提下，建立了恋爱关系。三个要求是：1、谢正涛必须在本地找到稳定的工作。2、买好或者造好婚用住房。3、婚后必须将户口迁到结婚所在地。在谢正涛家同意了这些要求后，谢正涛离开贵阳，在无锡民丰里租房开了一间干洗店。当时生意确实很忙，收入也很好。95年11月，谢正涛数次要求金文华关掉理发店，要求金文华与其共同经营干洗店,多赚点钱尽快购房结婚。当时金文华考虑到这样既可增加收入，又可互相照顾生活，为争取早日买房结婚就同意了谢正涛的要求，并顺理成章同居在一起。1996年春，谢正涛要在马镇镇上买房而征求其父母意见，想能得到父母支持买房结婚，可是其父母表态无钱支持，买房结婚只能靠自己赚到钱之后再办。后来谢正涛准备在北诸老街上买两间旧平房，金文华没有同意。事也凑巧，96年下半年，北渚委发出通告，应发展需要，由村统一征用土地，统一规划和统一时间内动工建造完成，个人建房新建农贸市场，且规定只有本村村民才有资格申批地基。金文华父亲便建议谢正涛建房。谢正涛非常愿意，但谢正涛是外籍人员户口不在本村，是不可以享受集体土地使用权的。在此情况下，金文华父亲特地与谈琴娣同去村委向村领导协商，由于金文华是本村人，考虑结婚后开理发店所需，特申请安排一间三层楼层基，为方便结婚后户口迁入，金文华与谢正涛同去村委开会，办理了层基缴费手续。以上是北渚××街4号地基的来源，有村领导的书面依据提供作证。”金文华提供一份北渚20多人签字的建房陈述及10多人签字建房明细复印件一份，载明主要内容为“1996年10月间，谢正涛办理了手续缴纳了费用，但尚无实力……故有亲戚朋友出资、出力、出物帮助建房”。金文华提供一份2014年7月28日北渚调解员奚近仁、汤文虎签字的“江阴市徐霞客镇北渚人民调解委员会关于谢正涛、金文华离婚纠纷案的一些情况之调查汇总”复印件一份，载明：“近两年来，谢正涛、金文华两人因男方不肯承担家庭责任而引发纠纷，经谢正涛的亲属多次调解无果，后来经调委会调处。调委会先后指定调解员汤文彪、奚近仁调解，先后调解了三次，后又要求谢正涛的工作单位江阴市三江机械厂老板、老板娘一起配合调解，但基于谢正涛不肯接受应尽的家庭义务而终，在此基础上，双方均向江阴市人民法院起诉，但因关于夫妻共同财产一事而无法处理，法院最终判决不准离婚。焦点问题是该房屋是夫妻共同财产，还是谢培华的房产？首先是谢正涛、谢培华的户籍均在贵州贵阳，根据我国法律规定的农村的住宅不得向城市居民出售等规定，为此，双方一直争论不休，无法协调。北渚老街建于清初，已有近700年历史，古代没有农贸市场，均在沿街和广场上设摊，所以一直十分拥挤，一九九六年，无锡市公安局要在北渚开办警官培训中心，当时村委考虑到这是一个商机，有利于市场发展，搞活经济、所以在村两会上一致通过，并报镇、市批准，筹建了新的北渚农贸市场，属村级管理。当时村委发出告示，约法三章：一、必须要有本村村民（常住户口的）；二、村委统一设计、规划，各户按抓筹方式获取的方位、自筹资金建造；三、必须在一九九七年十月一日前统一验收。谢正涛、谢培华是绝对没有资格在北渚农贸市场建房、造房的。但谢正涛正好和金文华在热恋中，由于谢正涛在农村无房，故当时由谢正涛的亲戚和金文华及其父亲金同根来村委申请，以金文华的名义属于照顾性的婚房，村委才同意金文华建房的，交土地及配套设施费，基础设施费等均由金文华、谢正涛一起来交，但票据上写的是谢正涛，每次召开建房户协调会、座谈会均是金文华、谢正涛两人一起出席，因此该房应属他俩共同共有。问题出在办理房产证的问题，房产证办理依法只能是金文华，因为金文华属本村村民，但后来怎样会是谢培华，这是他们内部事务，在调解过程无法论定，但依照法律规定，这房产证无效，理由是这房产证属违法出具。综上情况是调委会通过当事人的陈述和外围调解，具体怎样处理，通过什么途径，调委会不持态度。”金文华提供一份北渚12小组村民签名的2016年8月15日联名证明书，载明的主要内容为：“谢正涛购买建房材料不齐，又缺乏经济实力，金文华父亲拆掉了一间半住房并将所有旧房材料由沈建良负责运到工地使用”。金文华提供一份建房时运输工人沈建良于2016年8月15日出具的证明书，主要内容为：“所有建房材料都是沈建良负责运到工地的，包括用砖13000元，……由于材料不齐，金文华父亲金同根拆掉老房子一间半，将所有建筑材料搬到工地使用。”金文华提供一份建房时水泥工冯龙兴于2016年8月18日出具的证明，主要内容为：“冯龙兴负责涉案房屋的建造，工资共2000元，2000元是金文华父亲金同根所付，由于材料不齐，涉案房屋面上的材料大部分盖瓦是拆的金同根老家的老瓦片，部分房梁、椽子、瓦砖也是拆过去的。”金文华提供一份建房时木工曾祖兴于2016年8月19日出具的证明，主要内容为：“1996年春到1998年春北渚××街金文华的房子都是曾祖兴负责完成，工资是金文华父亲金同根所付，建房时所有混凝土的木模丁架所用材料都是金文华娘家拆来的木料。”金文华提供一份建房时装修工人石文虎于2016年8月15日出具的证明，主要内容为：“涉案房屋后期的装修工程由石文虎负责，报酬4000元左右都是金同根支付。”金文华提供一份张怡于2016年8月19日出具的证明，主要内容为：“争议房屋上下3层铝合金门窗是张怡负责制作安装的，总造价为4800元左右，是金文华父亲金同根所付。”金文华提供一份金洪星于2016年8月19日出具的证明，主要内容为：“金文华在1998年装修时没钱，向其借款2000元，后由金同根归还。”金文华提供一份陈琴芬于2016年8月20日出具的证明，主要内容为：“1995年下半年金文华、谢正涛两人在无锡开设干洗店，开店后一直是两人同时经营，1996年春，金文华流产。1997两人在北渚××街造房子，向陈琴芬借款2000元，后来金同根向其归还了2000元。”谢培华、谢正涛称：本案争议的房屋，由谢培华出资，谢正涛负责修建的，款项是谢正涛支付给工人的，金同根没有向工人支付款项，所有建房款，装修款都是谢正涛一个人支付的，向金洪星、陈琴芬的借款也都是谢正涛归还的。村委会对金文华提供的证词内容的真实性均予以认可。涉案房屋于2002年10月份左右登记在谢培华名下，产权证上载明房屋坐落于马镇××××号，产别为私有，面积为131.55平方米，所有权证号为房权证澄字第mz00104**号。领取房产证时，需要缴纳手续费，在一份日期为2002年10月23日、盖有江阴市房地产市场发票专用章的发票联上，载明客户名称为谢培华，服务项目为手续费，金额为475元，结算方式为现金。金文华称，房产证不是金文华领取的，而是谢正涛或谢培华在2002年10月份左右领取的，但当时金文华不知道此事，也不知道房产证上登记的是谁的名字，2013年金文华与谢正涛离婚诉讼，要求分割房屋，谢正涛说房屋是谢培华的，此时金文华才知道房产证有可能写的是谢培华的名字，金文华就让儿子去找到了房产证，后从2013年才持有房产证一直到现在；关于手续费发票联，当时夹在房产证中，手续费475元不是金文华缴纳的，而是谢正涛或谢培华缴纳的。谢正涛、谢培华称，2002年房产证办理下来后，是金文华去村里领取的，并一直持有；关于手续费发票联，从来没有见过，也从来没有交过该笔款项。村委会称，在所有房子造好后大概1年左右，由房管所统一到村里发放房产证，当时各户村民直接向房管所领取，领取时可能在房管所进行了领取登记，但村里没有相关领取登记材料。法院调查取证情况：1、法院向江阴市青阳房管所进行了调查，该所称：“（1）本案涉案房产根据市政府1996年9月29日澄土管[1996]81号使用土地批复文件及其他相关部门的文件，相应的土地系批给北渚委的，属于集体土地，根据当时的相关规定，房产必须初始登记在村委名下，然后村委可下一步处理。（2）村委可将登记在其名下的房产进行处理，只要不违反法律规定，可以通过买卖等方式出卖，都是村委与买受人的真实意思表示，村委向房管所提交了买卖契约、所有权转移登记申请书，房管所根据村委提交的材料办理产权转移手续。（3）关于本案房产证的发放过程，因年代久远，无从考证。”2、法院向江阴市不动产登记中心进行调查，调取了涉案房屋产监二科收件清单，交件人签名处载明“谢培华”，领证人签名处为空白。金文华、谢培华、谢正涛均称，交件人签名处的“谢培华”三字均不是他们所写。3、法院对谢崟冰进行了谈话，谢崟冰称：“金文华是其母亲，谢正涛是其父亲。2013年之前，金文华、谢正涛、谢崟冰一起住在涉案房屋中。2013年左右，金文华在涉案房屋1楼开理发店，有一天谢正涛把店砸掉，并将金文华赶出去。后来金文华就让谢崟冰到涉案房屋中去找房产证，当时金文华没有告诉谢崟冰房产证在哪里，只知道在涉案房屋中。后来谢崟冰在衣柜里找到了房产证，并交给了金文华。谢崟冰不知道金文华知不知道房产证的事情，以前没有看见过金文华翻看房产证。”谢培华、谢正涛称：2013年之前一家三口住在涉案房屋，当时房产证没有人保管，一家三口都知道房产证放在二楼梳妆台的抽屉里，不是谢崟冰拿走房产证，而是金文华第一次起诉离婚的时候大概2012年4月的时候就已经把房产证拿走了。法院向江阴市国土资源局、江阴市不动产登记局发函询问澄土管[1996]81号文件批复的土地登记、房权证澄字第mz00104**号房屋能否变更登记等情况。江阴市国土资源局、江阴市不动产登记局于2016年12月15日向法院回函明确：“一、澄土管[1996]81号文件批准地块的土地权利人未申请土地登记，我局也未颁发该地块的土地使用证；房权证澄字第mz00104**号房屋所有权人与批准地块的土地权利人不一致，目前无法办理土地登记。二、因澄土管[1996]81号文件批准地块的土地权利人未申请办理土地登记，房权证澄字第mz00104**号房屋在转移到谢培华名下时，也未能办理相应的土地使用权变更登记。房权证澄字第mz00104**号房屋的所有权登记可以根据生效的法律文书予以撤销，恢复登记至北渚村民委员会名下。根据《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十四条“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费”的规定，通过出让方式取得的国有土地使用权后，房权证澄字第mz00104**号房屋可以转移登记至其他人名下。”法院向各方当事人释明，如果法院认定房地产买卖契约无效，是否就无效后的后果一并处理并明确处理范围。金文华称，如果无效，房产应当由谢培华直接返还给金文华和谢正涛。北渚委称，如果无效，房产应当返还给村委会。谢培华、谢正涛称，如果无效，房产应当由谢培华直接过户返还给谢正涛。上述事实，有房地产买卖契约复印件、结婚证、澄土管（1996）81号文件复印件附规划图、（2014）澄行初字第0093号案卷中的行政诉讼起诉书、受理案件通知书、开庭笔录、行政裁定书以及江阴市人民政府在该案中提供的行政答辩状、江阴市房屋所有权转移登记申请书、江阴市房屋勘丈表、平面图、关于减免契税的申请、（2015）澄徐民初字第00065号民事判决书、（2012）澄青民初字第0322号案件起诉状、受理案件通知书、使用特快专递申请书、财产清单、民事裁定书、（2013）澄青民初字第0112号案件起诉状、受理案件通知书、江阴市徐霞客镇北渚人民调解委员会调解不成证明表、婚后共同财产清单、庭审笔录、民事判决书、金文华提供的各种证明、产监二科收件清单、谈话笔录、江阴市国土资源局、江阴市不动产登记局的回函及当事人的陈述在卷予以佐证。一审法院认为：本案的争议焦点为：1.涉案房屋是否应当先登记在北渚委会名下；2.涉案房屋是北渚委会批准给谁建造的；3.本案房地产买卖契约是否存在无效的情形；4.如果房地产买卖契约无效，如何返还。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于涉案房屋是否应当先登记在北渚委会名下。金文华认为，涉案房屋是金文华和谢正涛出资建设，应当直接登记在金文华、谢正涛名下，而北渚委会将涉案房屋先初始登记在村委会名下，侵害了金文华的财产权。村委会认为，涉案房屋必须先登记在村委会名下。法院认为，涉案房屋所有权应当先登记在村委会名下，理由为：第一，根据江阴市人民政府以澄土管[1996]81号文件批复，系因村里需要建设农贸集市，故市政府批准北渚委会使用相应土地，故相关土地是批准给村里的，相应房屋也系北渚建设需要而批准建设，而非批准给其他个人；第二，青阳房管所也称，相应的土地系批给北渚委的，属于集体土地，根据当时的相关规定，房产必须初始登记在村委名下，然后村委可下一步处理；第三，房地产买卖契约情况也载明，系北渚委会将争议房产出售给谢培华，该契约所附的附件一即房地产基本情况表格中也载明产权所有人为北渚委会；第四，2002年9月15日的江阴市房屋所有权转移登记申请书上也载明，房屋转移性质为买卖，原产权人单位名称为北渚委会，经济性质为集体。综上，涉案房屋是市政府批给村里建造的，应当先登记在村委名下，其后，村委可进行下一步处理。二、涉案房屋是北渚委会批准给谁建造的。金文华认为，只有本村村民才能自愿报名出资自建，涉案房屋系北渚委会为照顾金文华、谢正涛结婚安家立业才准许建造的。北渚委会认为，谢正涛、谢培华系贵阳户口，不是北渚村民，无权在北渚购地造房，当时因金文华与谢正涛已经谈婚论嫁，金文华又无房，故应金文华父亲金同根的请求，在村委会商量后，照顾金文华、谢正涛一间三层的楼房，由两人出资建造。谢培华、谢正涛认为，只要出钱就可以买。法院认为，涉案房屋系为照顾金文华与谢正涛，而批准建造的，理由为：第一，根据江阴市人民政府以澄土管[1996]81号文件批复，涉案房屋所在土地为集体土地，青阳房管所也称系集体土地，根据我国土地管理法的规定，集体土地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）也要求不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，谢培华截至目前仍非北渚村民，故根据规定，谢培华不能在村集体土地上建造房屋。第二，金文华系北渚村民，同时金文华提供的时任北渚村委会主任梅三鸣出具的情况说明、曾任北渚村支书的曾宝玉出具的情况说明、北渚调解员奚近仁和汤文虎签字的调查汇总，均称当时规定只有北渚村民方可报名建房，因金文华和谢正涛当时已确立关系、谈婚论嫁，后经申请，村委会考虑到金文华户口在北渚，同意照顾安排地基一间进行建房；调查汇总还明确，当时“交土地及配套设施费，基础设施费等均由金文华、谢正涛一起来交，但票据上写的是谢正涛，每次召开建房户协调会、座谈会均是金文华、谢正涛两人一起出席。金文华提供的其他证人证词上也对上述内容可以印证。第三，谢培华没有提供证据证明涉案房屋系村里批准给其建造的。三、本案房地产买卖契约是否存在无效的情形。金文华认为房地产买卖契约无效，并分别提出了相应理由。1.金文华提出，北渚委将涉案房屋先初始登记在村委会名下，侵害了金文华的财产权。关于该理由，本判决前文已经分析，不再重述，金文华的理由不成立。2.金文华提出，村委会将涉案房屋卖给谢培华，违反了国家关于禁止农村房屋向城市居民流转的规定。法院认为，依《土地管理法》规定，集体土地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，集体土地上的房屋买卖，其标的物不仅是房屋，还包含了相应的集体土地使用权，故非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反《土地管理法》等法律、行政法规强制性规定，合同应认定无效。因此，本案中北渚村委会将房屋出卖给谢培华的行为无效，本案房地产买卖契约无效。3.金文华提出，谢培华和村委会恶意串通，将谢正涛与金文华的房屋登记在谢培华名下，损害金文华利益，法律依据为合同法五十二条第（二）项。法院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效；恶意串通，是指以损害他人利益为目的而相互串通、相互勾结作出的意思表示和事实行为，既需要合同双方当事人主观上具有恶意，客观上又实施了勾结、串通、实际损害他人利益的行为。本案中，金文华没有提供证据证明谢培华与村委会存在勾结、串通的行为，故法院对金文华主张无效的该理由不予支持。4.金文华提出，村委会应当将房屋出卖给金文华和谢正涛，而不应该出卖给谢培华，同意法院适用无权处分方面的法律规范予以处理。法院认为，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，涉案房屋先登记在北渚村委会名下，且涉案土地也系批复给村委会，故村委会有权对涉案房屋进行处理，因此，村委会处分房屋不属于无权处分。关于争议房屋领取房产证的问题，谢正涛、谢培华称系金文华在2002年去领取的，但没有提供证据，同时谢崟冰也称“后来金文华就让谢崟冰到涉案房屋中去找房产证，当时金文华没有告诉谢崟冰房产证在哪里，只知道在涉案房屋中……以前没有看见过金文华翻看房产证”，故没有证据证明金文华在2002年去领取了房产证并知道房屋登记在谢培华名下。关于谢培华所称的“2012年4月，金文华起诉离婚时，也已经知道房产证上是谢培华的名字，金文华的起诉已超过诉讼时效”的问题，法院认为，虽然金文华在2012年4月知道房产证的情况，但其在离婚诉讼以及之后的行政诉讼时均对该房产主张过权利，故本案起诉没有超过诉讼时效。四、如果房地产买卖契约无效，如何返还。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，房地产买卖契约无效，故谢培华应将争议房产返还给北渚村委会。关于房地产买卖契约上载明的成交价格52620元，金文华、谢正涛、谢培华均未向村委会缴纳，村委会也称写明购房款52620元是根据房管所的要求走了形式，故上述款项村委会并未实际收取，无需返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、2002年9月12日甲方（卖方）村委会与乙方（买房）谢培华签订的房地产买卖契约无效；二、谢培华于判决生效后20日内将坐落于江阴市马镇××××号、面积为131.55平方米的房屋返还给村委会；一审案件受理费1050元（金文华已预交），由金文华负担525元，由谢培华、村委会负担525元，于判决发生法律效力之日起十日内向金文华支付。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：关于诉讼时效和原告诉讼主体资格问题。已发生法律效力的本院（2016）苏02民终247号裁定书，对本案的诉讼时效和金文华与涉争房屋在法律上是否有直接的利害关系，已进行了事实审查和法律判断，认为本案未超过诉讼时效、金文华具有诉讼主体资格。故对谢培华、谢正涛该上诉意见，本院不予支持。关于2002年9月12日村委会和谢培华签订的房地产买卖契约的效力问题。本案中，村委会因农贸集市征用统一规划，先以村民自建的方式，后以房地产买卖的形式，与村民签订房地产买卖契约。该契约买受人签章落款处和房屋所有权转移登记申请书申请人谢正涛，后涂改为谢培华。因谢培华非该村村民，一审依据《土地管理法》相关规定，认为谢培华非本集体经济组织成员无权取得或变相取得涉案房屋，认定房地产买卖契约无效于法有据。关于一审法院是否漏判金文华的诉讼请求问题。一审中，经法院法律释明，金文华撤回了主张涉案房屋为夫妻共同财产的诉请，不存在一审漏判的情形。本院对该上诉意见，不予采纳。关于房屋的返还后建造成本等损失补偿的问题。虽然房地产买卖契约上载明的成交价格52620元，但该契约为办理房产证所需，金文华、谢培华、谢正涛均未交付款项，村委会也未实际收取，并未产生损失问题，故本院对谢培华、谢正涛该上诉意见不予支持。综上所述，谢培华、谢正涛的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由谢培华、谢正涛负担。本判决为终审判决。审判长 刘晓伟审判员 孙 宏审判员 杜伟建二○二○一七年四月七日书记员 杨 志 来源：百度搜索“”