（2017）粤52民终54号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-07-04
案件名称
揭阳市揭东区锡场镇军埔经济联合社、叶潮福租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省揭阳市中级人民法院
所属地区
广东省揭阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
揭阳市揭东区锡场镇军埔经济联合社,叶潮福
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤52民终54号上诉人（原审被告）：揭阳市揭东区锡场镇军埔经济联合社，住所地：广东省揭阳市揭东区锡场镇军埔村。负责人：黄建忠。委托诉讼代理人：黄伟青，揭阳市揭东区公职律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶潮福，男，1969年4月6日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区。委托诉讼代理人：邱瑞波，广东圣桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丹丹，广东圣桥律师事务所律师。上诉人揭阳市揭东区锡场镇军埔经济联合社（以下简称军埔经联社）因与被上诉人叶潮福租赁合同纠纷一案，不服广东省揭阳市揭东区人民法院（2015）���东法民一初字第186号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。军埔经联社上诉请求：一、依法撤销揭阳市揭东区人民法院(2015)揭东法民一初字第186号民事判决第二项，判令军埔经联社无需付给叶潮福损失105689元（人民币，下同）；二、由叶潮福承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。具体表现在：1.本案的基本情况是：军埔经联社与叶潮福于2011年8月25日签订合同书，约定军埔经联社将军埔学校一座租给叶潮福开办私立学校，合同第五条、第十条规定：乙方须持有上级教育部门核发的办学证书方能办学，乙方须按照上级教育部门的指示精神，依法办学。合同签订后，叶潮福于2011年9月份就开始招生办学，但叶潮福没有向教育部门办理申报手续，无证办学，��2012年2月11日被揭东县教育局责令停止办学并被依法查处。叶潮福的英才学校也于2012年6月全面停办，校址一直荒废，在2013年上半年的时候揭阳市领导到军埔视察工作，发现校址荒废，指示校址由揭阳职业技术学院（以下简称揭阳学院）办电商培训。2.2012年6月叶潮福关闭学校后，军埔经联社从没有与叶潮福进行过移交手续，学校从没有交到军埔经联社手上。至于2013年6月份市领导指示揭阳学院办电商培训，这完全是上级领导意图，答辩人也从来没有与揭阳学院订立租赁合同，也从没有收过其一分钱。一审判决认定军埔经联社将学校收回交揭阳学院完全是无中生有的。3.关于民办学校筹设期的问题，叶潮福作为专业的民办学校开设者，其在揭东开发区也办有一座英才学校，应当知道办理学校须向教育主管部门批准，经过筹设期、开办这些程序，合同第五条、第十条也规定：乙方须持有上级教育部门核发的办学证书方能办学，乙方须按照上级教育部门的指示精神，依法办学。叶潮福在2011年9月就正式招生办学，应当认定其已经经过了筹设期，进入正式办学阶段。况且法律规定筹设期的最长期限不能超过三年，并不是说所有的学校筹设期都必须三年，本案叶潮福在2012年2月因无证办学被教育部门勒令停止办学至今已经有5年，其也没有向有关部门申报筹设，更没有证据证明其向教育主管部门申请办学，退一万步来说，从2011年8月到2013年6月，该学校完全在叶潮福的控制之下，但在此期间，军埔经联社有向教育部门申报吗？由此可见其根本就没有申报办证、依法办学的愿意。假如叶潮福在三年内能依法取得办学许可证，军埔经联社还是欢迎叶潮福来办学的。在此情况下，一审判决却故意混淆试办期及筹设期的概念，试办期是过了筹设期之���，正式办学的开始，法律也没有规定试办期可以无证办学，不然叶潮福也不会被教育部门责令停止非法办学，一审判决却将试办期等同于筹设期，为叶潮福无证办学这一根本性问题进行开脱。4.一审判决颠倒了事情的前因后果。双方合同第五条、第十条明确规定：乙方须持有上级教育部门核发的办学证书方能办学，乙方须按照上级教育部门的指示精神，依法办学。2012年2月叶潮福被教育部门勒令停止非法办学，2012年6月学校全面停止办学，那么中断办学的原因完全是因为叶潮福无证办学造成的，至此叶潮福的行为已经触发了合同第七条的规定：“如果中途因乙方原因中断办学，乙方投入学校的固定资产不得拆除，全部无偿归甲方所有。”在此情况下，不要说2013年6月学校不是军埔经联社交给揭阳学院的，就算是，军埔经联社也无须承担责任！但一审判决对此时间上的顺序、合同第七条约定、前因后果及叶潮福违约的法律后果视而不见，无限的放大2013年6月揭阳学院进入学校的行为，并将其归罪于军埔经联社，作出了不公正的判决！二、一审判决适用法律不当。叶潮福对学校的装修及扩建未经答辩人同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”对此，在军埔经联社已经提出抗辩的情况下，一审判决却予以回避，只字不提为何不适用上述法律规定。三、从本案的具体情况看，从2011年8月25日之后学校就已经由叶潮福实际控制，之后从没有移交还军埔经联社，那么在2013年6月的时候，揭阳学院开始进入学校，叶潮��就知道或者应当知道其权利受到侵害，2015年8月叶潮福才开始起诉，明显超过了诉讼时效。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，军埔经联社认为应当适用合同第七条约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定，但一审法院对此却有意回避，军埔经联社请求二审法院依法依法查明本案事实，予以改判，请求如前。叶潮福答辩如下：一、上诉之事实及理由，严重违背事实，依法无据。理由如下：1.叶潮福虽然未办妥办学许可证，但依照合同第五条，双方约定的试办期是三年，至租赁物被强制收回之时还远远没有到期，有机会继续申请办学许可，叶潮福没有构成违约。叶潮福具备办学经验，在军埔经联社村内开办私立学校，承诺并履行双方协议，让军埔籍适龄儿童在该私立学校免费就读，解决军埔经联社村民入学，是有利于军埔经联社村内村民利益的行为。在合同签订之时，军埔经联社对叶潮福尚不具备办学资质的情况，是清楚明知的，并认可叶潮福取得办学资质需要一个过程，故在协商一致的基础上，双方约定试办期三年，叶潮福只需在该期限内取得办学许可证即可。虽然叶潮福被教育行政部门责令停止办学，但事件发生时尚未达到双方约定的三年试办期，叶潮福并没有违约，叶潮福完全可以继续筹备。2.军埔经联社在约定的试办期限内将办学场地强行收回，侵犯叶潮福重新申请办学许可的权利，对办学中断负有全部过错责任，至于军埔经联社主张根据合同第七条将叶潮福投入的固定资产占为己有，更是荒唐不经。叶潮福虽被责令停止办学，但在合同约定的三年试办期内重新申请并取得办学许可是完全可行的。军埔经联社未经叶潮福��意，擅自将办学场地交由揭阳学院使用，导致叶潮福继续筹建已无可能，对此具有全部过错责任。3.中断办学不是叶潮福单方原因造成，军埔经联社无权根据合同第七条侵占叶潮福的合法资产。关于双方约定第七条的的理解，只有在全部过错都是叶潮福一方的情况下，该条款才有可能考虑适用，而本案中，全部过错责任是军埔经联社，故此不存在适用本条款约定将叶潮福巨额投入收归军埔经联社所有的可能。4.依法成立的合同受法律保护，军埔经联社单方强行收回租赁物，交由揭阳学院办电商培训使用，构成严重违约，应负赔偿责任。合同中并没有约定军埔经联社可以单方解除合同的条件，叶潮福也没有收到关于解除合同的通知，故合同仍在履行期内。军埔经联社将叶潮福使用的场地交由揭阳学院办电商培训使用，违约并损害了叶潮福的合法权益。军埔经联社辩称��行为是上级领导指示，但却不能提供上级指示的任何依据，军埔经联社构成严重违约在事实及法律层面上毫无争议。二、一审判决军埔经联社承担赔偿责任是正确的，但数额明显偏低且仅判其承担一半责任更是不公，对叶潮福不公平。军埔经联社声称叶潮福对学校的装修及扩建未经其同意，违背事实且严重违背常理。合同标的场地是破旧小学，投资办学理所当然需要对办学场地进行修建和扩建，装建及扩建有明显的必要性，不进行装修扩建能满足办学的需要吗？合同标的场地在军埔经联社管理的范围内，办学场地的一切活动均在军埔经联社的掌控下，若没有军埔经联社的同意及支持，叶潮福断然不会随意投入高额资金，加之如此大规模的修建及扩建，没有军埔经联社的许可支持是难以成事的，军埔经联社的陈述与常理相违背。军埔经联社强行��办学场地收回交由他方使用，明显违约，赔偿叶潮福的损失这是天经地义的事情。经鉴定，筹办学校所投入的固定资产，总计211378元，数额明显偏低，一审法院判令双方承担同等责任，责任分配明显偏袒军埔经联社，但叶潮福愿息诉宁人，接受法院判决，并不代表一审处理公正。三、关于诉讼时效的问题，军埔经联社主张揭阳学院进入学校之日视为叶潮福权利遭受侵害诉讼时效的起算点，没有法律根据。首先，根据法律规定，诉讼时效从权利被侵害之日起算，军埔经联社侵害叶潮福的合同权利是一个持续的过程，办学场地交由揭阳学院办电商培训，至今还在进行中，侵权没有结束，诉讼时效没有开始起算。其次，本案是合同纠纷，合同期十年未满且未经依法解除，叶潮福在合同期内进行起诉，诉讼时效明显未起算，军埔经联社纠缠本案诉讼时效问题实属���理抗辩。此外，围绕索赔事宜，叶潮福多次向被告及政府部门反映要求解决未果，这是不争事实，从军埔经联社强行收回租赁物至起诉时间虽然近二年，但是，凭什么理由可以认为叶潮福对军埔经联社的粗暴侵害行为，能无条件忍受呢？叶潮福向军埔经联社多次交涉，虽然未果难道就可以抹杀吗？事实上，经过交涉方知，本案的纠纷实际出于叶潮福与军埔经联社之间的内部矛盾。综上所述，军埔经联社单方违约强行收回租赁物，本应承担全部赔偿责任，一审法院判令军埔经联社承担一半责任，虽不合理，但叶潮福愿息诉宁人，军埔经联社提起上诉没有事实和法律根据，其无原则的上诉请求应予驳回，请法庭维持原判。2015年7月28日，叶潮福向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2011年8月25日签订的《合同书》。2.判决军埔经联社向叶潮福赔偿经济损失350000元。3.由军埔经联社承担本案全部诉讼费用。2016年5月12日，原告将诉讼请求第2项变更为：判决军埔经联社向叶潮福赔偿经济损失211378元。一审法院认定事实：2011年8月25日，叶潮福与军埔经联社签订了《合同书》一份，双方在合同书中约定：1.甲方提供军埔岑南中路东军埔学校一座，出让给乙方办学一至六年级，不收租金时间为十年。（贰零壹壹年捌月叁拾日至贰零贰壹年捌月叁拾日）2.甲方须提供水、电到学校内供乙方办学用，水、电费由乙方负责。3.甲方（军埔籍）学龄儿童享有自愿上午开学至下午4点免费到乙方开办的军埔小学就读到小学一至六年级的权利。4.甲方必须提供壹名治安人员协助乙方在校负责协助工作，工资由乙方负责。5.乙方须持有上级教育部门核发的办学证书方能办学（试办三年）。6.乙方须负责甲方（军埔籍学生）在本辖区内小学升��中及中途转学的一切手续。7.如果中途因乙方原因中断办学，乙方所投入在学校的固定资产不得拆除，无偿全部归甲方所有。8.乙方在办校期间，学生及老师如出现交通、治安、生活等安全问题由乙方负责。9.乙方在2014年前完成开办一至六年级的教程。10.乙方必须按照上级教育部门的指示精神，依法办学。11.合约期满时，若乙方需要，双方重新协商后，可予优先续约。12.本合约如有变动或不尽事宜，由甲、乙双方协商解决，补充条款具有同等法律效力。13.本合约一式二份，甲、乙双方各执一份。自签订之日起生效。叶潮福在上述《合同书》中的乙方签名并按指印确认，军埔经联社在上述《合同书》中的甲方盖章确认，并由军埔经联社当时的负责人许随武签名确认。上述合同签订后，叶潮福遂投入资金对军埔学校进行建设和装修。2011年8月，叶潮福开始招收学生，并将原来的军埔学校改名为军埔英才学校，正式开始试办军埔英才学校的相关工作。2012年2月11日，原揭东县教育局向叶潮福送达一份《揭东县教育行政执法责令停止办学通知书》，向锡场镇人民政府送达一份《关于依法查处“军埔英才学校”非法办学的函》，认定军埔英才学校未经有关部门审批，属无证办学机构，责令停止招生、停止办学。叶潮福于2012年6月停止招生，军埔英才学校停止办学。2013年6月，军埔经联社将该学校收回后交给揭阳学院使用，由揭阳学院开办电商培训。叶潮福于2015年8月3日向一审法院提起诉讼。一审法院在审理本案过程中，经叶潮福申请，本院于2015年8月17日委托普宁市兴业资产评估事务所对叶潮福扩建和改建部分的房屋及其它建筑物的投入价值进行评估，该评估事务所于2016年4月28日出具普资评执字[2016]第4号《资产评估报告书》，评估结果为：通过清查及评定估算，本次评估对象于评估基准日的评估值为211378元。本次评估的评估费3000元已由叶潮福支付。另查明：军埔经联社揭阳市揭东区锡场镇军埔经济联合社的原名称是揭阳市揭东区锡场镇大寮村军埔经济联合社及揭东县锡场镇大寮村军埔经济联合社，负责人是黄建忠。一审法院认为：本案的性质是合同纠纷。双方当事人争议的焦点是：一、叶潮福要求提前解除与军埔经联社签订的《合同书》是否符合法律的规定。二、叶潮福要求军埔经联社赔偿叶潮福经济损失211378元是否合理合法。一、关于叶潮福要求提前解除与军埔经联社签订的《合同书》是否符合法律规定的问题。叶潮福与军埔经联社签订的《合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，依法受法律保护。叶潮福、军埔经联社签订合同之后，军埔经联社将军埔学校移交给叶潮福办学，叶潮福也投入资金对军埔学校进行改建、装修，并招收学生试办学校，双方已经开始履行合同。根据上述《合同书》约定，叶潮福享有对军埔学校十年不收租金的使用权，并有权使用军埔学校试办学三年；军埔经联社学龄儿童享有自愿上午开学至下午4点免费到叶潮福开办的军埔小学就读到小学一至六年级的权利。叶潮福、军埔经联社在合同履行过程中，军埔经联社于2013年6月将军埔学校收回，交给揭阳学院使用，违反了叶潮福、军埔经联社双方签订的《合同书》中的相关约定，属违约行为，依法应承担相应的违约责任。由于军埔经联社已将军埔学校收回交给揭阳学院使用，叶潮福和军埔经联社签订的合同已无法履行，叶潮福请求解除叶潮福与军埔经联社于2011年8月25日签订的合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应予支持。二、关于叶潮福要求军埔经联社赔偿经济损失211378元是否合理合法的问题。叶潮福在使用军埔学校进行办学的过程中，根据办学需要对军埔学校进行改建和装修，投入了一定的建设资金，合同无法履行给叶潮福造成了一定的损失，该损失应根据叶潮福、军埔经联社各自应负的责任进行分担。根据一审法院查明的事实，军埔经联社于2013年6月将军埔学校收回交给揭阳学院使用，其违约行为是导致合同无法履行的一方面原因，军埔经联社应承担合同无法履行的相应责任。叶潮福诉称在试办学过程中，有向相关部门进行申报，但叶潮福没有提供相应的证据来证明叶潮福已取得审批机关发给的筹设批准书，导致试办的学校于2012年2月11日被原揭东县教育局责令停止办学，所以叶潮福对其无法继续办学所造成的损失也应承担一定的��任。综合考虑叶潮福、军埔经联社各自的行为与导致叶潮福无法继续办学之间的因果关系，一审法院认为应由叶潮福和军埔经联社承担同等责任。根据普宁市兴业资产评估事务所对叶潮福扩建和改建部分的房屋及其它建筑物的投入价值进行评估，评估结果为本次评估对象于评估基准日的评估值为211378元。一审法院确定由军埔经联社承担其中的50%为105689元，叶潮福承担其中的50%为105689元。叶潮福请求军埔经联社赔偿经济损失211378元，一审法院支持其中的105689元，叶潮福请求军埔经联社赔偿的数额超过上述应支付的经济损失部分应予驳回。叶潮福在诉讼过程中支付的评估费3000元，该费用属于诉讼费用，应由叶潮福、军埔经联社按胜、败诉比例进行负担。军埔经联社辩称叶潮福无证办学，中断办学的原因完全是由于叶潮福造成的，根据《合同书》中第七条的约定���叶潮福投入学校的固定资产不得拆除，全部无偿归军埔经联社所有。一审法院认为，《中华人民共和国民办教育促进法》第十三条规定筹设期不得超过三年，叶潮福和军埔经联社在签订的《合同书》中也约定试办学三年，军埔经联社在叶潮福的试办期未满便将军埔学校收回，故军埔经联社辩称的理由不成立，一审法院不予采信。军埔经联社辩称叶潮福的起诉超过诉讼时效，一审法院认为，本案是合同纠纷，《合同书》中第一条约定不收租金的时间为十年，在合同期满之前叶潮福便起诉要求解除合同，并没有超过法律规定的诉讼时效，故军埔经联社的辩称理由不成立，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十七条和《中华人民共和国民办教育促进法》第十三条的规定，判决如下：一、叶潮福与军埔经联社于2011年8月25日签订的《合同书》自本判决生效之日起予以解除。二、叶潮福在军埔学校改建和扩建部分的房屋及其它建筑物的投入归军埔经联社所有；军埔经联社应于本判决生效之日起10日内付给叶潮福投入军埔学校进行建设和装修的损失105689元。三、驳回叶潮福的其他诉讼请求。如果军埔经联社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4471元，评估费3000元，合计7471元，由军埔经联社负担3735.5元，叶潮福负担3735.5元。一审查明的案件事实，本院经审理认为属实，予以确认。一审法院认为：本案系租租赁合同纠纷，二审诉讼中，双方对一审判决认定叶潮福与军埔经联社签订的《合同书》是双方当事人的真实意思表���，没有违反法律法规的强制性规定，依法受法律保护，应依约履行没有异议，本院予以确认。二审根据双方的诉辩情况，围绕当事人争议的焦点问题进行审理。一、关于一审判决认定军埔经联社将原出租给叶潮福开办学校的场地交由揭阳学院办理电商学校的事实是否正确性的问题。根据本案一、二审查明的事实，叶潮福开办的军埔英才学校被揭东县教育局责令停止办学后，于2012年6月全面停办，校址一直荒废。在2013年上半年的揭阳市领导到军埔视察工作，发现校址荒废，指示校址由揭阳学院办电商培训。之后，揭阳学院与军埔村领导进行沟通，在征得其军埔村领导同意后，对军埔英才学校进行装修，并开办学电商培训学校。揭阳学院的院长也证实在办电商学校期间，一直没有听说办电商学校的场地之前有租赁给他人。故，一审判决认定军埔经联社将原出租给叶潮福开办军埔英才学校的场地交由揭阳学院办理电商学校的事实并无不当，本院予以采信。二、关于军埔经联社主张叶潮福对学校的装修及扩建没有经过其同意的问题。从双方签订《合同书》第7条关于“如果中途因乙方原因中断办学，乙方所投入在学校的固定资产不得拆除，无偿全部归甲方所有”的约定显示，双方在签订合同之初，双方是认可叶潮福在承租上述场地后叶潮福是可以在学校“投入固定资产”的，因此，军埔经联社主张叶潮福对学校的装修及扩建没有经过其同意缺乏事实依据，本院不予采信。三、关于军埔经联社主张叶潮福无权要求赔偿其损失的问题。根据双方于2011年8月25日签订的《合同书》约定，军埔经联社提供给叶潮福的军埔学校一座，出让时间为十年，试办期为三年，因此，在2013年上半年揭阳学院对军埔学校进行装修并进行办学时，军埔学校的使用权仍处于叶潮福的承租期限内。虽然，叶潮福于2012年2月11日被原揭东县教育局被责令停止招生、停止办学，但叶潮福与军埔经联社的合同关系仍然存在，叶潮福对原的承租场地仍然拥有租赁使用权，军埔村在未与叶潮福沟通同意的情况下，同意揭阳学院利用叶潮福承租场地办电商学校存在过错，一审支持叶潮福诉讼请求，判决解除《合同书》，并由军埔经联社赔偿叶潮福扩建和改建部分的房屋及其它建筑物的投入价值211378元的50%为105689元经济损失，合理合法，本院予以维持。四、关于本案叶潮福的起诉，是否超过了诉讼时效的问题。2013年6月，揭阳学院开始进入学校，叶潮福主张其在2015年8月后才知道其租赁场地被揭阳学院用以办电商学校的事实，其于2015年7月28日向一审法院起诉主张权利，并没有超过诉讼时效。军埔经联社在诉讼中未能举证证明叶潮福在2015年8月之前就知道其租赁场地被揭阳学院用以办电商学校的事实，且其辩称从2016年6月全面停止办学开始就知道或者应当知道其权利受到侵害，故已超过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序正确，处理并无不当，本院予以维持，军埔经联社上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2414元，由揭阳市揭东区锡场镇军埔经济联合社负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄志成审 判 员 黄小贺代理审判员 吴海燕二〇一七年四月七日代书 记员 邱勇勇附二审判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”