（2017）川0182民初523号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2018-07-12
案件名称
成都博鑫物业管理有限公司与徐小敬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
彭州市人民法院
所属地区
彭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都博鑫物业管理有限公司,刘应虎
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0182民初523号原告：成都博鑫物业管理有限公司，住四川省成都市金牛区。法定代表人：彭浩，总经理。委托诉讼代理人：张汇佳，男，公司员工。委托诉讼代理人：袁浩，男，公司员工。被告：刘应虎，男，1974年5月6日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。原告成都博鑫物业管理有限公司（以下简称：成都博鑫物业公司）与被告徐小敬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都博鑫物业公司的委托诉讼代理人张汇佳、袁浩，被告刘应虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2013年12月1日至2017年1月31日期间的物业服务费4297元，并按每日万分之五的利率标准，支付自2013年12月1日至2017年1月31日的滞纳金1340元。事实和理由：被告作为彭州市金彭中路355号“锦绣尚城”小区1幢1单元15楼1号房屋的业主，与原告签订了《锦绣尚城物业服务协议》，约定原告按被告所拥有的物业建筑面积每月每平方米0.9元计收物业服务费，物业服务费按季度收取，被告于每季度末15日前交纳下季度的物业服务费。若被告未按协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费，将按拖欠费用的每日千分之五支付滞纳金，凡逾期超过30日视为根本性违约，除支付滞纳金外，还应按��款总额的30%支付违约金。被告自2013年12月1日起开始拖欠物业服务费。截至2017年1月31日，被告共欠交物业服务费4297元。被告辩称，被告作为“锦绣尚城”小区业主未交纳物业服务费属实。被告于购房时购买了车库，并于2010年12月支付了10000元定金，但至今开发商未将车库交付给被告，也未将定金退还给被告。购房时，开发商承诺将阳台面积赠送一半，但在收取购房款时，仍然收取了该赠送面积的房款，开发商与原告曾协商免除两年物业管理费，被告并未同意。因开发商的法定代表人与原告的法定代表人系同一人，被告认为因开发商给被告造成了损失，被告有理由拒绝交纳物业管理费。被告对欠付的物业管理费按每平方米0.9元的标准，自2013年12月1日计算至2017年1月31日无异议，对计算的房屋面积持异议，房屋面积应按预测面积121.31平方米计算。因开发商���期交房产生的违约金1798元，已抵扣物业管理费。对滞纳金有异议，被告系在有争议的情况下才拒绝交纳物业管理费，因此不应当支付滞纳金。如果法院认定被告应当承担滞纳金，被告认为原告主张的滞纳金过高，请求法院调整。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，有原告举出的双方身份信息、《物业服务协议》、《商品房买卖合同》及补充协议、竣工验收报告、《成都商报》刊登的接房通知书、收据、物业费催缴通知单在卷为凭，本院予以确认。对双方争议的房屋面积。原告举出了商品房买卖合同摘要、房屋预测报告、房屋实测报告，证明房屋的实际面积为125.5平方米。被告举出了商品房买卖合同摘要一份，证明房屋的面积为121.31平方米。被告对原告出示的证据真实性无异议，对关联性持异议，认为房屋的实测面积出���时间具有滞后性，且原告并没有将测绘结果告知过被告。原告对被告出示的证据真实性无异议，对证明力持异议，认为该份合同摘要系登记的预测面积，不是实测面积。本院审查认为，原告出示的证据客观真实，来源合法，互相映证，能够证明房屋的预测面积为121.31平方米，实测面积为125.5平方米的事实，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。被告出示的证据只能证明被告与开放商在签约时房屋的预测面积，不能证明房屋的实际面积，本院对证明力不予确认。综合采信的证据，本院确认房屋的面积为125.5平方米。对双方争议的1798元是否已抵扣物业管理费，被告举出了逾期交房违约赔偿确认单。原告对该证据真实性无异议，对证明力持异议，认为不能证明物业管理费已抵扣，原告现在并不同意抵扣物业管理费。本院审查认为，该���期交房违约赔偿确认单没有原告的盖章确认，不能证明原、被告达成抵扣物业管理费的合意，故对被告举出的该证据，本院不予采信，对被告主张的该事实，本院不予确认。本院认为，原、被告签订的《“锦绣尚城”物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，未损害他人和社会公共利益，应属合法有效。原告为被告提供了物业服务，被告应按合同约定的内容向原告支付物业服务费。被告自2013年12月1日起，便未再向原告交纳物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，对原告要求被告交纳自2013年12月1日至2017年1月31日期间产生的物业服务费的请求，本院予以支持。被告辩称因开发商的违约行为对被告造成了损失，故被告有权拒绝向原告支付物业服务费的意见不能成立，本院不予采纳。关于应交物业服务费的金额。被告的房屋面积为125.5平方米，按合同约定的每月每平方米0.9元计算，被告每月应交纳物业服务费112.95元，2013年12月1日至2017年1月31日应交的物业服务费共计4292元（112.95元×38个月）。原告主张的该项请求的过高部分，本院不予支持。关于被告辩称开发商逾期交房产生的违约金，已在物业服务费中抵扣的意见。因逾期交房违约金与原告无关，庭审中，原告也明确表示不同意抵扣，故对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。关于原告主张的滞纳金1340元。因被告未按合同约定履行支付物业服务费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任。双方虽在合同中约定了违约金，但该约定的违约金明显过高，原告也未举出证据证明其实际损失的大小。庭审中，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院调整。结合双方履行合同的情况、被告的逾期情况及过错程度、原告的预期利益等综合因素衡量，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌定被告应承担的违约金为450元。原告主张的过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、刘应虎于本判决生效之日起五日内支付成都博鑫物业管理有限公司2013年12月1日至2017年1月31日期间的物业服务费4292元，并支付滞纳金450元；���、驳回成都博鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由刘应虎负担（此款成都博鑫物业管理有限公司已垫交，刘应虎在支付物业服务费时一并给付成都博鑫物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 姜波二〇一七年四月七日书记员 张英 更多数据：