（2016）湘0304民初602号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-06-05
案件名称
原告张建、黄连芝、张卓、刘传祖与被告建鑫地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
湘潭市岳塘区人民法院
所属地区
湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张建,黄连芝,张卓,刘传祖,建鑫地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《建设工程质量管理条例》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》：第五条第一款
全文
湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0304民初602号原告张建，男，1974年10月1日出生，汉族。原告黄连芝，女，1973年3月7日出生，汉族。原告张卓，女，1969年3月2日出生，汉族。原告刘传祖，男，1967年1月25日出生，汉族。四原告委托代理人刘懿欧，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。被告建鑫地产开发有限公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区河东大道88号。法定代表人施朱平，董事长。委托代理人赵金梅，女，1986年4月18日出生，汉族，湖南省湘潭县人，系被告公司员工。原告张建、黄连芝、张卓、刘传祖与被告建鑫地产开发有限公司（以下简称建鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，原告张建、黄连芝、张卓、刘传祖于2016年4月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员郭落担任审判长，审判员胡聪玲、人民陪审员谢文参加的合议庭于2016年6月22日、2017年3月31日两次公开开庭进行了审理，代理书记员刘娜担任法庭记录。原告张建、黄连芝、张卓、刘传祖的委托代理人刘懿欧及被告建鑫公司的委托代理人赵金梅均到庭参加诉讼。本案在审理过程中，本院根据原告的申请，于2016年8月8日作出（2016）湘0304民初602号民事裁定，裁定冻结被告建鑫公司的银行存款490000元或查封（扣押）其同等价值的财产。本案现已审理终结。原告张建、黄连芝、张卓、刘传祖诉称：2011年1月28日，原告与被告建鑫公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：********************），约定由原告购买被告开发的位于湘潭市岳塘区河东大道南侧建鑫城·国际社区*号楼*单元-******号门面，建筑面积为46.15平方米。合同对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。合同签订后，原告于合同签订当日将首付款168637元支付到被告指定账户，由被告向原告出具了收款收据，余款168000元以银行按揭的方式进行支付。之后，原告以该房屋作为抵押与交通银行股份有限公司湘潭分行签订《个人房屋抵押借款合同》，总计贷款168000元。双方在合同第十条中约定，该商品房应于2011年12月30日前验收合格并交付使用，但由于被告所售房屋久久未能通过验收合格，导致房屋一直未能交付使用，原告也未能取得房屋权属证书。原告多次向被告主张要求解除合同，返还已付购房款，但被告一直搪塞。原告认为，双方在合同中约定的违约金过低，请人民法院依法予以调整。原告为维护自身合法权益，特依法起诉至人民法院，请求人民法院判令：1、解除双方于2011年1月28日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款336637元并赔偿利息损失107711元（首付款利息从原告支付购房款次日计算至执行完毕之日止，现暂时计算截止到2016年3月29日；贷款利息从签订借款合同之日计算至实际还清之日止，现暂计算截止到2016年3月29日）；3、被告返还原告预交的专项维修资金、贷款保险、契税等共计23356元；4、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告继续履行双方于2011年1月28日签订的《商品房买卖合同》，立即交付房屋，协助原告办理房屋权属登记手续，并按照合同的约定履行为标的房屋水电单独立户的义务；2、判令被告支付原告因逾期交房的违约金107711元（以购房款336637元为基数，按年利率6%从2012年6月30日起计算至房屋登记手续办理完毕之日止，暂计算至2016年3月29日）；3、被告赔偿原告因门面价值无法实现的经济损失（按购房款的40%计算）；4、本案诉讼费由被告承担。原告张建、黄连芝、张卓、刘传祖为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原、被告的身份信息资料、工商登记资料，拟证明原、被告主体适格；2、《商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证明原告购买了被告开发的位于湘潭市岳塘区河东大道南侧建鑫城国际社区*号楼*单元-******号门面一套，合同第十条中约定，该商品房应于2011年12月30日前验收合格并交付使用；3、个人房屋抵押贷款合同、交通银行湘潭分行客户交易清单、收款收据，拟证明原告依约将所有购房款已支付至被告指定账户的事实，余款以按揭方式进行了支付，原告履行了付款的义务；4、湘潭市物业专项维修资金缴纳凭证、契税完税证，拟证明原告预交了专项维修资金以及缴纳了契税的事实；5、维权报告，拟证明因被告延期交房，原告等部分购房业主集体维权的事实；6、湘潭市房地产产权监督管理处文件，关于建鑫广场二期产权登记问题的答复，拟证明被告的房屋没有通过验收的事实，已经构成了根本违约。被告建鑫公司辩称：1、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思的表示，合法、有效，双方均应按约定履行权利及承担义务。2、原、被告约定的房屋已按合同及法律规定验收合格，达到房屋交付标准，被告已多次通知原告办理收房手续，被告没有违约，不应当支付延期交房的违约金。3、原告提起的要求被告支付逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效，应依法予以驳回。4、本案所涉房屋符合合同约定的交付条件，且被告延期交房是基于合同约定可顺延交房的情形，被告多次通知原告收房，原告拒绝收房，所以一直未办理产权证。5、原告未提供证据证明所购门面存在价值无法实现的经济损失，即使存在损失，也与被告无关，被告已按合同约定履行相关义务，本案所涉房屋的水电已单独立户。被告建鑫公司为证实其辩解意见，向本院提交如下证据：《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，拟证明根据该合同及补充协议的约定，商品房竣工验收合格为单体验收合格，合格标准为建设单位组织勘查、设计、施工、监理四家单位出具合格意见，《合同补充协议》第十一条约定，交房通知可以口头送达，因买受人原因导致无法取得联系的，通知视为送达；8、湘潭市2010年1月-2012年7月的部分气象资料、湖南省电力公司湘潭电业局部分停电及有序用电通知、相关部门有关在高考期间控制噪音排放的通知及公告、停水记录，拟证明被告在合同履行过程中，在工程建设期间，因出现了合同约定的不可抗力因素，导致的无法正常施工期间合计约为234天，被告在不可抗力因素消除后进行了积极的进度加赶，房屋的交付期限应进行合理的顺延；9、建设工程竣工验收资料、消防备案检查结果告知书、电话通知记录单、*号栋业主正常收房的交房交接单，拟证明被告房屋的交付期限在进行合理顺延后，并已于2012年5月25日通过竣工验收，7月11日通过了消防备案，达到了合同约定的房屋交付条件，并及时电话通知了原告及其他业主前来办理交付条件，并及时电话通知了原告及其他业主前来办理交房手续。其他业主及时办理了收房手续，但原告并未前来收房。以上证据经原、被告双方举证、质证，被告对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，因合同约定了可以顺延交付房屋的情形，并且交房时间顺延后被告及时通知了原告收房，故不存在逾期交房，合同约定的解除条件并不成就，不能证明被告违约；对证据3、4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为被告在交房期限合理顺延后，及时通知了原告收房，被告并不存在违约；对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性以及证明目的有异议，认为被告在出现可以顺延交付房屋的情形后，及时赶工，且被告开发的房屋达到了合同约定的单体竣工验收标准，符合合同约定的交房条件，被告没有违约。原告对被告建鑫公司提交的证据7的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同系格式条款，竣工验收应当符合国家标准，单体验收的约定违反了国家强制性规定，该条款没有法律效力；对证据8中的湘潭市2010年1月—2012年7月部分气象资料的真实性有异议，复印件上盖公章应有经手人签字；对证据8中的湖南省电力公司湘潭电业局部分停电及有序用电通知、相关部门有关在高考期间控制噪音排放的通知及公告、停水记录不予质证，认为均系复印件，不予质证；对证据9中的建设工程竣工验收资料的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的，竣工验收应该符合国家强制性规定，单体验收违反了国家强制性规定；对消防备案检查结果告知书有异议，认为该证据系复印件，无法核实其真实性，且该告知书只是一个查询单，应该有一系列消防验收的资料，故无法达到被告的证明目的；对电话通知记录单，是被告单方出具的，故对三性均有异议，原告也未接到被告任何通知；对10号栋其他业主正常收房的交房交接单不予认可，认为与本案无关。本院对原、被告均无异议的证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，可以作为认定案件事实的依据。证据2与证据7同为《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原、被告均对其真实性无异议，且该两份合同能够证明原、被告之间的买卖合同关系成立及约定的权利义务内容，故本院对其予以认可。证据3、4，因被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认可，该两份证据能够证明原告履行了合同约定的交款义务，故本院对其关联性予以认可。证据5，因被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认可，该证据能够证明原告曾向相关部门反映情况，故本院对该证据的关联性予以认可。证据6，因被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认可，该证据能够证明本案所涉房屋未进行质量竣工验收，故本院对该证据的关联性予以认可。证据8中的气象资料系湘潭市气象局出具，加盖了相应的公章，本院对其予以认可；证据8中的停电及有序用电通知系网页截图，未经相关部门盖章确认，无法确认其真实性，本院对其不予认可；证据8中的相关部门有关在高考期间控制噪音排放的通知及公告，与本案不具有关联性，本院对其不予认可；证据8中的停水记录，系被告单方制作，无法确定其真实性，本院对其不予认可；证据9中的建设工程竣工验收资料不能证明该房屋已经达到法定竣工验收的标准，故本院对其不予认可；消防备案检查结果告知书，因被告未提供原件，无法确定其真实性，本院对其不予认可；电话通知记录单，不能证明被告曾电话通知原告收房，本院对其不予认可；10号栋业主的交房交接单，与本案没有关联，本院对其不予认可。根据以上认定的证据及当事人在法庭上的陈述，本院确认以下案件事实：2011年1月28日，原告张建、黄连芝、张卓、刘传祖与被告建鑫公司签订了一份合同编号为********************的《商品房买卖合同》，该合同约定由原告购买被告开发的位于湘潭市岳塘区河东大道南侧建鑫城·国际社区*号楼*单元-******号门面，建筑面积为46.15平方米；原告于2011年1月28日前将首付款168637元存入被告指定监管账户，按揭金额168000元于2011年3月28日前办理银行按揭，将按揭款存入被告指定监管账户；被告应在2011年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，如果被告逾期交房超过90天，则原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应在商品房竣工验收之日起90日内、房屋交付给原告之前申请房屋所有权初始登记；被告应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。同日，原告张建、黄连芝、张卓、刘传祖与被告建鑫公司又签订了一份《合同补充协议》，该协议第三条约定《商品房买卖合同》约定的交房条件是指预售商品房竣工即“单体验收”合格；该协议第四条约定遭遇不可抗力，被告的交房期限可以合理顺延，并明确列举了因不可抗力可顺延交房的情形，即遇到昼夜降雨量超过50mm或者12小时降雨量达到38.5mm或因六级及六级以上大风等异常不利天气造成无法正常施工。原、被告对因不可抗力所导致交付期限的合理顺延时间应从2011年1月28日开始计算至2011年12月30日止。根据湘潭市气象局出具的“2010年1月-2012年7月部分气象资料”载明，从2011年1月28日开始昼夜降雨量超过50mm的日期为3天，12小时降雨量达到38.5mm的日期为2天，六级及六级以上大风的天数为51天，合计56天。原、被告约定的商品房交付期限为2011年12月30日，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第二款及《合同补充协议》第四条的约定，据实予以延期的天数为56天，被告应在2012年2月25日之前将房屋交付给原告。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告于2011年1月28日将******号门面的购房首付款168637元存入被告指定的监管账户，按揭款168000元于2011年9月9日通过交通银行湘潭分行审批并发放贷款。2012年5月25日，被告组织施工、设计、监理、建设等单位对建鑫国际社区*号楼进行了竣工验收，并出具了建设工程质量评估报告及建设工程竣工验收资料等。因被告一直未将房屋交付给原告，原告为维护自己的合法权益，遂向本院提起诉讼，提出如诉称所述之请求。另查明，因被告未交纳报建费，建鑫国际社区5、7、10、11号楼没有进行质量竣工验收，办理房屋权属证书还缺少住建部门应出具的《施工许可证》和《建设工程竣工验收备案表》。本院认为，原告张建、黄连芝、张卓、刘传祖与被告建鑫公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方真实的意思表示，合法有效，该合同和协议对双方有约束力，双方应按约定履行各自义务。原告张建、黄连芝、张卓、刘传祖依约向被告建鑫公司交付了购房款，2011年12月30日，被告建鑫公司没有向原告张建、黄连芝、张卓、刘传祖交付房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，排除56天异常不利天气的影响，被告应于2012年2月25日之前交付房屋，但被告一直未向原告交付房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，被告逾期交房超过90天，则原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。该合同还约定，被告应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案。故原告要求被告继续履行双方于2011年1月28日签订的《商品房买卖合同》，立即交付房屋，并协助原告办理房屋权属登记手续的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告要求被告为标的房屋的水电单独立户，因原告未提供证据证明被告未履行该项义务，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告要求被告支付逾期交房的违约金107711元（以购房款336637元为基数，按年利率6%从2012年6月30日起计算至房屋登记手续办理完毕之日止，暂计算至2016年3月29日）的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定“民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则”中的公平原则，本院酌情确定违约金以336637元购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率从原告主张计算违约金的起始时间即2012年6月30日起计算至房屋交付之日止。原告要求被告赔偿因门面价值无法实现的经济损失（按购房款的40%计算），没有法律依据，且未提供相应证据证实，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告辩称其没有违约，不应当支付延期交房的违约金的辩解意见，与事实不符，本院不予采纳。本案所涉房屋，被告虽然组织施工、设计、监理、建设等单位进行了竣工验收，但根据法律的相关规定，建设工程需要经过相关部门，包括城乡规划行政主管部门、公安消防、环保部门、建设行政主管部门等部门出具认可文件后，方可交付使用。本案所涉房屋，因被告未交纳报建费，没有进行质量竣工验收，故本案所涉房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。故被告辩称原告要求被告支付逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效的辩解意见，理由不成立，本院不予采纳。被告辩称一直未办理产权证是因原告拒绝收房所致的辩解意见，与事实不符，本院亦不予采纳。被告辩称原告未提供证据证明所购门面存在价值无法实现的经济损失的辩解意见，理由成立，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第五条之规定，判决如下：被告建鑫地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将位于岳塘区宝塔街道河东大道88号建鑫城•国际社区*号楼*单元-******号门面交付给原告张建、黄连芝、张卓、刘传祖；被告建鑫地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内协助原告张建、黄连芝、张卓、刘传祖办理上述房屋的权属证书；被告建鑫地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告张建、黄连芝、张卓、刘传祖逾期交房的违约金（以336637元购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率从原告主张计算违约金的起始时间即2012年6月30日起计算至房屋交付之日止）；四、驳回原告张建、黄连芝、张卓、刘传祖的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4935元，财产保全费2970元，合计7905元，由被告建鑫地产开发有限公司负担3500元，原告张建、黄连芝、张卓、刘传祖负担4405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长 郭 落审 判 员 胡聪玲人民陪审员 谢 文二〇一七年四月七日代理书记员 刘 娜附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第五条工程符合下列要求方可进行竣工验收:(一)完成工程设计和合同约定的各项内容。(二)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律。法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。(三)对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资科，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。(四)勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察。设计单位有关负责人审核签字。(五)有完整的技术档案和施工管理资科。(六)有工程使用的主要建筑材科、建筑构配件和设备的进场试验报告。(七)建设单位已按合同约定支付工程款。(八)有施工单位签署的工程质量保修书。(九)城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。(十)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。(十一)建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：