（2017）川10民终173号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-05-08
案件名称
宾守清与ＸＸ、付佑蕖房屋租赁合同纠纷案二审判决书
法院
四川省内江市中级人民法院
所属地区
四川省内江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宾守清,ＸＸ,付佑蕖
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川10民终173号上诉人（原审被告）：宾守清，女，1965年1月23日出生，汉族，住四川省内江市东兴区东兴街道红庙村。委托诉讼代理人：江育耘，四川泰维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1966年10月18日出生，汉族，住四川省成都市锦江区牛沙路。被上诉人（原审原告）：付佑蕖，女，1966年12月12日出生，汉族，住四川省成都市锦江区牛沙路。委托诉讼代理人：ＸＸ(系被上诉人付佑蕖的丈夫)，男，1966年10月18日出生，汉族，住四川省成都市锦江区牛沙路。上诉人宾守清因与被上诉人ＸＸ、付佑蕖房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院(2015)内中民初字第2882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宾守清及其委托诉讼代理人江育耘，被上诉人付佑蕖的委托诉讼代理人被上诉人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宾守清上诉请求：1、撤销原判；2、查明案件事实作出公正判决，支持上诉人的诉讼请求；3、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：案外人冯西南是涉案房屋的实际所有人，上诉人与被上诉人无法也无权就涉案房屋发生租赁关系。一审提交的（2015）川民提字第219号等证据足以认定案外人吴操菱于2005年12月在被上诉人ＸＸ处购得涉案房屋，双方约定在付清房款前每月支付租金。而案外人冯西南于2004年1月，又向吴操菱购买了涉案房屋并支付价款实现交付。该房屋属于吴操菱购买且已占有，其对该房屋的处分合法有效，冯西南系该房屋实际所有人，被上诉人在受买卖合同约束期间内且未占有的情况下，其对该房屋无法处分也无权处分；上诉人与被上诉人之间无对涉案房屋租赁的合意。一审提交的派出所立案证明等证据证实ＸＸ多次对上诉人进行骚扰，上诉人被迫与其签订《房屋出租协议》，该房屋租赁并非上诉人真实意思表示。被上诉人ＸＸ、付佑蕖辩称，涉案房屋产权所有人登记为被上诉人，被上诉人享有合法产权，系合法取得。被上诉人与宾守清双方同意签订的出租协议，其声称胁迫没有依据。ＸＸ、付佑蕖一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、判令被告向原告支付2011年5月1日起至2015年9月欠付租金10,600元，2015年10月起至将房屋交还给原告止的租金按每月200元计算，并向原告支付违约金200元；3、判令被告及时将租赁房屋交还给原告；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告ＸＸ、付佑蕖系夫妻关系。2003年5月付佑蕖通过购中国信达资产管理公司成都办事处的房产获得内江市市中区民族路304号1幢11号建筑面积660.69平方米房屋的产权。2010年10月30日，原、被告签订《房屋出租协议》。约定：原告将自己位于内江市市中区民族路304号1幢11号第三楼，面积40平方米的房屋租赁给被告使用；租赁期限自2010年11月1日起至2011年10月30日止；月租金为200元，缴纳方式为半年支付一次；双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方按本房屋一月租金赔偿对方作为违约赔偿金。协议签订后，被告支付了半年租金，2011年5月起未向原告缴纳过租金。上述事实，原告提交了《房屋出租协议》予以证实。被告对《房屋出租协议》的质证意见为该协议是受原告ＸＸ胁迫签字，并提交了接警回执和《接处警登记表》予以佐证，原告对接警回执和《接处警登记表》的质证意见为不能达到被告的证明目的。对于原告提交的《房屋出租协议》符合证据三性，该院予以采信。被告提交的接警回执及申请法院调取的《接处警登记表》不能达到被告证明受胁迫签订《房屋出租协议》的目的，与本案无关联性，该院不予采信。被告提交《购房合同》、收条、拍卖成交确认书等证据，证实诉争房屋是冯西南在吴操菱处购买，冯西南是实际所有权人，原告对上述证据的质证意见为不能达到被告的证明目的，且有内江市中级法院的判决书确定房屋产权属原告所有。被告提交的上述证据不能达到被告的证明目的，与本案无关联性，该院不予采信。一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋出租协议》，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。…”之规定，被告宾守清在租赁原告房屋期间，未按约支付租金，应承担相应的法律责任，原告主张被告支付2011年5月起至2015年9月欠付租金10,600元及2015年10月起至房屋返还之日止的租金按月收取200元的诉讼请求，合法有据，该院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”之规定，原、被告在《房屋出租协议》中约定如违约则违约方按本房屋一月租金赔偿对方作为违约赔偿金，故原告主张被告支付违约金200元的诉讼请求，该院予以支持；原告对被告租赁期限届满后继续使用租赁房屋的行为认可是租赁关系的继续，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，原告未向法庭提交已经向被告尽到催告义务，要求被告在合理期限内搬离的相关证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告主张解除原、被告之间的房屋租赁关系、要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，该院不予支持。被告辩称提出被告不是本案适格被告，被告是帮冯西南守屋的，其与原告签订的《房屋出租协议》是受对方胁迫签字的辩称理由，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条（三）项、一百一十四条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告宾守清在本判决生效后二十日内支付欠缴原告ＸＸ、付佑蕖自2011年5月起至2015年9月的房屋租金，共计10,600元（2015年10月起至房屋返还之日止的租金按每月200元收取）；并向原告支付违约金200元。二、驳回原告ＸＸ、付佑蕖的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由被告宾守清负担。二审期间双方当事人均未提交新的证据。二审补充查明：2008年7月10日四川省内江市市中区人民法院作出的（2008）内中民初字第13019号民事判决书认定，该案原告ＸＸ、付佑蕖与被告吴操菱就涉案房屋达成口头买卖协议虽然有效，但因吴操菱未按约支付全部购房款，ＸＸ、付佑蕖诉至该院，要求判决解除双方房屋买卖协议，ＸＸ、付佑蕖退还吴操菱已经支付的60000元的诉讼请求合法有据，遂判决支持了ＸＸ、付佑蕖的诉讼请求；判决生效后，吴操菱不服，向检察机关申请抗诉，内江市人民检察院于2011年11月8日向本院提起抗诉后，本院指令四川省内江市市中区人民法院再审，该院于2012年9月14日作出（2012）内中民抗字第3号民事判决书，判决维持（2008）内中民初字第13019号民事判决；吴操菱不服，上诉至本院，本院于2013年11月28日作出（2012）内民再终字第3号民事判决书，判决撤销内江市市中区人民法院（2008）内中民初字第13019号民事判决及（2012）内中民抗字第3号民事判决，驳回ＸＸ、付佑蕖的诉讼请求。ＸＸ、付佑蕖不服，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2014年9月22日作出（2014）川民申字第1341号民事裁定，提审该案，并于2015年7月16日作出（2015）川民提字第219号民事判决书，判决撤销本院（2012）内民再终字第3号民事判决，维持内江市市中区人民法院（2008）内中民初字第13019号民事判决及（2012）内中民抗字第3号民事判决。另查明，（2015）川民提字第219号民事判决书认定，ＸＸ、付佑蕖二人系夫妻关系，2003年5月22日，付佑蕖取得诉争房屋所有权证。2003年12月ＸＸ、付佑蕖与吴操菱达成诉争房屋口头买卖协议后，因吴操菱未按约支付房款，双方于2005年1月另行达成口头协议，由吴操菱租赁二人的诉争房屋，2007年ＸＸ、付佑蕖与吴操菱终止房屋租赁关系，吴操菱将房屋退还ＸＸ、付佑蕖。又查明，冯西南诉ＸＸ、付佑蕖、吴操菱所有权确认纠纷一案，本院于2016年9月21日已经作出（2016）川10民终511号民事判决，同样确认诉房屋为付佑蕖所有，吴操菱以中山房地产公司名义将其出售给冯西南的行为属于无权处分，判决驳回了冯西南要求判令诉争房屋归其所有等诉讼请求。再查明，ＸＸ、付佑蕖向一审法院提交本案诉状的时间为2015年9月29日，一审法院立案受理的时间为2015年10月9日。二审查明的案件事实与一审查明的一致，依法予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：一、现上诉人房屋使用权是否来源于被上诉人，即被上诉人是否有权出租诉争房屋；二、双方《房屋出租协议》上诉人是否受胁迫所签，该协议是否双方真实意思表示；根据一、二审查明的事实，付佑蕖2003年即已经合法取得诉争房屋所有权证，ＸＸ与其是夫妻关系，二人依法对该诉争房屋享有所有权，有权行使包括出租在内的，占有、使用、收益、处分等所有权能。2010年10月30日ＸＸ、付佑蕖与宾守清签订《房屋出租协议》时，（2008）内中民初字第13019号民事判决已经生效（无证据证明该案双方曾经提出上诉，而内江市人民检察院对该判决提起抗诉是在其后的2011年11月8日），该生效判决已经对ＸＸ、付佑蕖与吴操菱之间的房屋买卖协议予以了解除。吴操菱不能根据该房屋买卖协议取得诉争房屋所有权，其出售诉争房屋予冯西南的行为即应构成无权处分，且该无权处分行为也已经本院生效（2016）川10民终511号民事判决予以认定。冯西南不能依据吴操菱的无权处分行为取得诉争房屋所有权，故宾守清主张其使用权来源于冯西南缺乏事实和法律依据，也没有其他合法依据足以否定ＸＸ、付佑蕖二人行使诉争房屋的所有权能。因此，本案双方《房屋出租协议》签订时，ＸＸ、付佑蕖系诉争房屋的合法所有权人这一事实确定无疑，并无争议，其当然有权与宾守清签订该《房屋出租协议》出租诉争房屋。不论宾守清之前取得房屋使用权的途径如何，自其与ＸＸ、付佑蕖达成新的《房屋出租协议》始，其使用权来源，应是通过该协议向ＸＸ、付佑蕖租赁取得。其后，虽针对ＸＸ、付佑蕖与吴操菱之间的房屋买卖合同纠纷，双方经历再审一审、二审及四川省高级人民法院提审，判决结果也有反复，但在2015年9月29日ＸＸ、付佑蕖提起本案诉讼前的2015年7月16日，四川省高级人民法院作出生效（2015）川民提字第219号民事判决，维持了（2008）内中民初字第13019号民事判决，再次确认ＸＸ、付佑蕖与吴操菱就诉争房屋买卖协议的早已解除。本院（2016）川10民终511号民事判决亦以此为据驳回了冯西南要求确认其享有对诉争房屋的所有权的请求。ＸＸ、付佑蕖作为诉争房屋的合法所有权人权益应当予以维护，其现主张因行使前述合法所有权形成的出租人权益同样合法有据；宾守清声称《房屋出租协议》系受胁迫所签，但并未提供充分证据予以证实，其该上诉理由不能成立，且依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”、第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，受胁迫所签订的协议应为可变更或撤销协议,而非无效协议，且应在法定的一年期间行使撤销权，否则撤销权消灭。宾守清未提供证据证明其在该法定的撤销权除斥期间行使了撤销权，也没有证据证明该《房屋出租协议》有违反法律法规的禁止性规定，应当认定该《房屋出租协议》合法有效，其上诉理由同样不能成立。综上所述，上诉人宾守清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人宾守清负担。本判决为终审判决。审判长 周利芬审判员 李 锋审判员 王 侯二〇一七年四月七日书记员 熊建兰