（2017）苏13民终273号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-04-26
案件名称
韩宜廷与江苏中港房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏中港房地产开发有限公司,韩宜廷
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终273号上诉人（原审被告）：江苏中港房地产开发有限公司。法定代表人：洪健雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁鑫源，江苏苏扬律师事务所律师委托诉讼代理人：吴饶竹，北京大成（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩宜廷。委托诉讼代理人：韩万江，江苏广陆律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱江，江苏广陆律师事务所律师。上诉人江苏中港房地产开发有限公司（以下简称中港公司）因与被上诉人韩宜廷商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初8074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中港公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1.中港公司在一审中提出违约金过分高于损失，请求对韩宜廷主张的违约金给予适当降低，一审法院未予处理，请求二审法院依法纠正。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，中港公司在一审答辩时已经提出韩宜廷主张的违约金高于逾期交房造成的损失，请求给予适当降低，根据举证规则，韩宜廷应当举证证明其因违约所遭受的损失。但一审法院对违约所造成的实际损失、违约金是否过高、是否应当降低等未作出认定。2.一审法院解除双方签订的商品房买卖合同不利于双方当事人的利益，也与合同法基本精神不符。中港公司逾期交房是因为公司内部资金出现问题以及与施工方发生纠纷等问题所导致。中港公司正在积极配合相关部门对工程进行验收，验收合格后即可交付，合同目的也可以实现。韩宜廷辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。韩宜廷向一审法院起诉请求：1.判决解除韩宜廷与中港公司签订的《商品房买卖合同》；2.中港公司返还韩宜廷购房款761583元并支付违约金（以228583元为基数，自2014年1月3日起至2014年5月26日止，以761583元为基数，自2014年5月26日起至付清之日止，均按照日万分之一点五计算）；3.诉讼费由中港公司承担。一审法院认定事实：2013年11月9日，韩宜廷与中港公司签订《商品房买卖合同》一份，合同载明：中港公司为出卖人，韩宜廷为买受人。合同约定:买受人购买的商品房，房号为本合同第一条约定的项目中的第C3#幢1单元7层701号房……商品房总价为761583元……买受人于合同签订之日支付首付款228583元，剩余房款即人民币533000元，由买受人以向银行申请按揭贷款的方式支付，买受人应确保按揭款在合同约定的交房时间前到达出卖人账户……出卖人应当在2015年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准……除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并自买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，韩宜廷分别于2014年1月3日、5月26日向中港公司支付了涉案购房款228583元、533000元。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方据此解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。韩宜廷、中港公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。韩宜廷现依合同约定要求解除涉诉商品房买卖合同，于法有据，故涉案的商品房买卖合同自中港公司收到诉状之日即2016年10月25日已解除。合同解除后，中港公司应依照约定向韩宜廷返还购房款并支付违约金，故对韩宜廷主张中港公司返还购房款及支付违约金的诉讼请求，依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、确认韩宜廷与中港公司签订的《商品房买卖合同》于2016年10月25日予以解除；二、中港公司于判决生效之日起十日内向韩宜廷返还购房款761583元及违约金（以228583元为基数，自2014年1月3日起至2014年5月25日止；以761583元为基数，自2014年5月26日起止实际清偿之日止，均按照日万分之一点五计算）。案件受理费减半收取5871元，由中港公司负担。本院二审期间，中港公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中港公司所举的证据为：建设工程竣工验收备案表复印件一份，旨在证明涉案工程于2017年1月23日具备交付条件，希望韩宜廷继续履行合同。韩宜廷质证认为，虽然该证据是复印件，对该证据的真实性没有异议，但涉案房屋符合解除条件。本院认为，中港公司提供的证据与本案双方诉争的焦点没有关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护，合同双方均应按照约定履行各自义务。该合同第八条约定，中港公司应于2015年12月31日前将房屋交付买受人即韩宜廷，且交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。同时，该合同第九条亦约定，逾期交付房屋超过90日后，买受人有权解除合同。依照上述约定，中港公司应在2015年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给韩宜廷，但至本案一审法院2016年5月5日立案受理时，中港公司仍未取得《工程竣工验收备案表》，即讼争的房屋仍不具备交付条件，故韩宜廷起诉前合同约定的解除条件已成就。直至一审法庭辩论终结之日（2016年9月22日）讼争的房屋仍不具备交付条件，故一审法院在中港公司无证据证明其具有延期交付房屋的合理事由基础上，判决解除双方当事人签订的商品房买卖合同，并无不当。双方当事人签订的合同第九条约定，买受人解除合同的，出卖人应承担的违约金为每日万分之一点五，该标准折合年利率约5.47%，与中国人民银行公布的同期贷款利率基本相当，故不宜认为约定的违约金过高，对中港公司要求调整违约金的请求不予支持。综上所述，中港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11742元，由上诉人江苏中港房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 谢朝辉审 判 员 徐金鸽二〇一七年四月七日法官助理 赵迎娣书 记 员 冯 邻第1页/共6页 微信公众号“”