（2017）晋01民终381号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-09-01
案件名称
马丽与尚德生、刘佳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省太原市中级人民法院
所属地区
山西省太原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马丽,尚德生,刘佳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋01民终381号上诉人（原审原告）：马丽，女，1961年2月15日出生，汉族，山西省警察学校教师，住太原市。委托诉讼代理人：杨晔蓉，北京隆安（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晋泽，男，1961年11月15日出生，汉族，山西省警察学院基建处处长，住太原市。被上诉人（原审被告）：尚德生，男，1950年1月5日出生，汉族，原山西省晋祠干部疗养院工作人员，住太原市。委托代理人：刘碧雪（系尚德生之妻），女，1968年11月8日出生，汉族，山西省晋祠干部疗养院退休人员，住太原市。被上诉人（原审被告）：刘佳，女，1982年11月3日出生，汉族，自由职业。委托诉讼代理人：张春莲（系刘佳之母），女，1958年2月24日出生，汉族，太原煤化气化公司退休职工。上诉人马丽因与被上诉人尚德生、刘佳房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2016）晋0110民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马丽及其委托诉讼代理人杨晔蓉、李金泽、被上诉人尚德生的委托诉讼代理人刘碧雪，被上诉人刘佳的委托诉讼代理人张春莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马丽的上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院认定被上诉人尚德生与韩敏之间签订的《旧房屋买卖合同》合法有效，韩敏系该房屋的所有人这一事实错误，该房屋系张春莲借韩敏名义所购买，张春莲系该房屋最初的权利人。2、2007年7月21日，二被上诉人签订的《旧房屋买卖协议书》系张春莲将自己的权利转让给被上诉人刘佳。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院认定被上诉人刘佳与被上诉人尚德生签订的《旧房屋买卖合同》为效力待定合同，系适用法律错误。2、上诉人与被上诉人签订的《旧房屋买卖合同》效力待定系适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求依法撤销一审判决，并依法改判：被上诉人配合上诉人进行房屋过户，或者将房屋恢复原状，令尚德生、张春莲、刘佳将诉争房屋收回，并按市场定价向上诉人返还房款。被上诉人尚德生辩称，一、认可答辩夫妻与韩敏签订的《旧房屋买卖合同》是合法有效的合同。二、二被上诉人尚德生、刘佳之间签订的《旧房屋买卖合同》为欺诈合同，请求依法确认此协议为无效合同。三、上诉人与二被上诉人之间签订的《旧房屋买卖合同》，请求确认其为无效合同。被上诉人刘佳辩称，一、我借韩敏的名义买的尚德生夫妇的房子，并在公证处进行了公证。虽然当时房屋没有大红本，但是买卖是真实的。二、房屋买了十年，尚德生收了我五年的暖气费，收了马丽五年的暖气费，说明尚德生认可房屋买卖的行为。三、我把房屋卖给了马丽，现在房屋有了大红本，尚德生应该给马丽办理过户手续。上诉人向一审法院起诉请求：1、请求依法判令二被告立即协助原告办理位于太原市晋源区晋祠镇西门外15号晋祠干疗院宿舍8号楼4单元4层西户房屋的过户手续；2、本案的诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：1、根据2005年10月18日《旧房屋买卖合同》、收款收条以及山西省第二公证处（2005）晋证二民字第2399号公证书可以确认,2005年10月18日尚德生与韩敏签订一份《旧房屋买卖合同》，合同约定尚德生将其所有的坐落于晋祠干疗宿舍8号楼1单元108号房屋卖给韩敏，该房屋房地证号为：南发字第971017号，售价为71000元，并经山西省第二公证处公证该合同，韩敏、尚德生及其妻子刘碧雪在该合同书上签字按印。合同签订后，刘佳之母张春莲于当日交付给尚德生购房款71000元，并占有使用该房屋。2、根据2007年7月21日《旧房屋买卖协议书》可以确认，2007年7月21日刘佳与尚德生再次围绕上述房屋签订一份《旧房屋买卖协议书》，刘佳作为买方，尚德生作为卖方，见证人为杨月芳,合同约定尚德生将房屋房地证南发字第971017号的房屋出售给刘佳。同时可以确认，2010年2月24日马丽作为买方，刘佳作为卖方，又将上述房屋以125000元的价格出售给马丽，尚德生在2007年7月21日的《旧房屋买卖协议书》上签字确认，并写明”同意转让”，现该房屋由马丽出租。一审法院认为：当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规。本案双方当事人争议的焦点为：一、尚德生与韩敏之间签订的《旧房屋买卖合同》是否合法有效；二、刘佳与尚德生签订的《旧房屋买卖协议书》是否合法有效；三、马丽与尚德生、刘佳房屋买卖行为是否合法有效。一、关于尚德生与韩敏之间签订的《旧房屋买卖合同》是否合法有效的问题。尚德生与韩敏之间签订的《旧房屋买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，且办理了公证手续，为有效合同，应当受到法律的保护，合同双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，依法办理相关的房屋登记变更手续。虽然刘佳称韩敏系代其购买房屋，但未能提交相应的证据予以证明，故不足以证明刘佳为合同的相对人，也不能证明刘佳享有相应的合同权利。关于刘佳辩称其母亲给付尚德生购房款，刘佳应当成为合同相对人的辩解意见，本院认为，给付购房款并不必然成为合同的相对人，也不能必然成为房屋的所有权人，若韩敏系刘佳购买房屋的受托人，应当提供相应的证据予以证明，故本院对刘佳的辩解意见不予采信。二、关于刘佳与尚德生签订的《旧房屋买卖协议书》是否合法有效的问题。尚德生已同韩敏签订了买卖房屋的协议，且该协议合法有效，故尚德生应当按照2005年10月18日《旧房屋买卖合同》履行其应尽的法律义务。尚德生无权再次就同一标的物进行处分，尚德生再次进行处分房屋的行为损害了韩敏的合法利益。因韩敏未能出庭，且各方当事人均无法提供韩敏的详细信息，本院无法查明韩敏是否同意刘佳再次与尚德生签订房屋买卖协议以及该房屋是否为刘佳实际购买。故刘佳与尚德生签订的《旧房屋买卖协议书》为效力待定合同。对尚德生辩称的其与刘佳所签订的《旧房屋买卖协议书》为无效合同的意见本院不予以支持。三、关于马丽与尚德生、刘佳房屋买卖行为是否合法有效的问题。基于对上述合同的认定，刘佳在未得到韩敏追认的情形下无权处分南发字第971017号所载明的房屋，故马丽与尚德生、刘佳之间的房屋买卖行为亦为效力待定行为。马丽在庭审中虽提交了韩敏的证言，但根据我国法律规定证人作证需出庭接受质询，其证言方发生法律效力，故而无法认定刘佳为实际购房人，也无法认定刘佳有权处分南发字第971017号所登记的房屋，故马丽与尚德生、刘佳房屋买卖行为为效力待定的法律行为。综上所述，尚德生在2005年10月18日处分其位于晋祠干疗宿舍8号楼1单元108号的房屋后，应当按照合同约定履行其义务。刘佳在未取得韩敏授权时无权再进行买卖，马丽与尚德生、刘佳的房屋买卖行为为效力待定行为，故对原告马丽的诉讼请求本院不予支持。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人尚德生与案外人韩敏于2015年10月18日签订的旧房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且办理了公证，为有效合同；被上诉人刘佳与被上诉人尚德生签订的旧房屋买卖协议书及被上诉人刘佳又将房屋出售给上诉人马丽的行为，均未得到案外人韩敏的确认，不能认定刘佳有权处分涉案房屋。我国民事诉讼法规定，证人应当出庭作证；马丽虽然提交了韩敏的证言，但韩敏未到庭陈述，无法认定证言是其本人的真实意思表示，故马丽应承担举证不利的后果。综上所述，上诉人马丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人马丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙爱英代理审判员 王丰毅代理审判员 段雪丽二〇一七年四月七日书 记 员 李文晶 关注公众号“”