（2017）琼01民终44号

裁判日期: 2017-04-07

公开日期: 2017-11-16

案件名称

周文川与张尚波、符香沈合同纠纷二审民事判决书

法院

海南省海口市中级人民法院

所属地区

海南省海口市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周文川,张尚波,符香沈

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民终44号上诉人（原审被告）：周文川，男，1973年4月4日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：汪东，海南天皓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张尚波，男，1987年11月18日出生，汉族，现住海口市。被上诉人（原审原告）：符香沈，女，1963年6月2日出生，汉族，现住海口市。共同委托诉讼代理人：吴昌平，海南鹏达律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：韩非，海南鹏达律师事务所律师。上诉人周文川因与被上诉人张尚波、符香沈合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2016）琼0107民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。案经调解无效，现已审理终结。周文川上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回张尚波、符香沈的诉讼请求；3.判令张尚波、符香沈承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、《合作开发协议书》第二条第4项合法有效。1.该条约定不涉及国有土地转让。该条约定涉及的拆迁及补偿（赔偿）本质是国有土地上房屋征收与补偿，没有涉及土地征收的问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》及海口市人民政府、琼山区人民政府的有关文件均明确了这一问题。该条”遇政府征用拆迁赔偿，双方按各自名义所得的建筑面积、土地面积份额获得赔偿”中的”赔偿”实际上就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的国有土地上房屋征收的补偿款，其中对占用土地面积的评估及定价是对被拆迁房屋评估和定价的一部分，不涉及国有土地出让和转让的问题，一审定性错误，其根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等国有土地使用权法律和司法解释来处理该条约定明显属于事实认定不清、适用法律不当。2.按有关方案给予被拆迁住户补偿是政府依法承诺的事实，周文川和张尚波、符香沈按其居住面积获得的补偿款都是其合法财产，而有关该财产的协议及处分同样合法有效。至于如何评估定价以及是否按双方当事人的约定确定最终补偿方案那是政府与被拆迁户之间的意思自治范围，法院不宜干预。3.一审判决认定《合作开发协议书》中关于相应土地赔偿款等内容的土地分割约定，是转让国有划拨土地使用权的一种特殊形式，混淆了国有土地上房屋征收补偿与国有土地使用权转让的法律关系和事实，一审判决认定该约定无效是错误的。4.法院应当最大程度地支持当事人诚信履约，营造社会交易诚信、公平、稳定、顺畅、高效的氛围，这也是合同及合同法存在的积极意义。而认定合同无效将破坏这种氛围，应十分慎重。本案的合作开发协议只是民间善意互惠的约定，是对自身民事权益及未来民事权益的处分，法院不宜狭隘地、片面地解读有关条文，随意认定协议无效，强行干扰民间合法交易。二、《合作开发协议书》中并没有转让土地的内容，协议主要是有关资金、施工和房屋部分分配的约定，第三条”项目完工后，土地分配按甲乙双方各占建筑面积比例分配，土地用地31.25%归甲方所有，土地用地68.75%归乙方所有”中的”所有”不是指国有土地所有权的所有，结合合同目的，是指在使用房屋过程中可能涉及相应土地使用时的一个概括的名义上的约定，更像是房屋使用中相邻关系的约定，而不是土地权属法律分割的约定，所以协议中并没有法律意义上分割土地权属的具体内容，一审认定错误。三、退一步说，一审在认定土地分配和相应赔偿款约定无效、相应利益归张尚波、符香沈的情况下，认定原房屋部分分配约定有效不妥。因为原协议中房屋部分与土地部分是作为一个对价整体来协商的，缺少其中一部分显然就不是协议当事人的真实意思表示了，应同时认定无效。换一个角度，此时张尚波、符香沈获得相应房屋利益没有任何对价，明显属于不当得利。一审法院处理明显不当。综上，一审判决认定有关土地分割的内容（及相应土地赔偿款的内容）无效是错误的，请求二审法院予以纠正。张尚波、符香沈辩称，一、合作建房的土地性质。该合作土地位于海口市××区号，与琼山市××村，张尚波、符香沈是该村的村民，祖祖辈辈在此建房居住和参加生产生活，后由于海口市建设需要，琼山市并入海口市,米铺村自然规划为海口市范围，但土地性质未发生变化。故海口市琼山区国兴街道办事处米铺社区米铺居民小组、米铺社区居民委员会、国兴街道办事处等三级部门出具土地权属来源证明，证明该土地于1953年以来便属于张尚波、符香沈家的”宅基地”,海口市国土资源局也出具证明该土地为张尚波、符香沈的”宅基地”。二、《合作开发协议书》是否有效问题。不管该土地是集体所有的宅基地，还是国有性质划拨的宅基地，该《合作开发协议书》均为无效。我国现行土地管理法规定，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建房屋，不能出租、出卖或变相买卖，无论双方所签订的合作协议形式如何，只要实质上存在非本村村民分割购置本村村民宅基地行为，都是无效的。如果是国有划拨土地宅基地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权和转让暂行条例》第四十四条”划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”《最高人民法院关于审理涉及土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条”土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的应当认定合同有效”。而本案中既未办理批准手续也没有办理报建手续，明显违反法律强制性规定。另外，周文川合作建房的目的并非是自用居住，而是出租经营营利，因其并非本村村民，而是住在龙华区龙桥镇玉荣村10队，有自己的住宅和土地。三、关于补偿款之问题。周文川上诉称”该条约定不涉及国有土地转让，该条约定涉及的拆迁及补偿（赔偿），本质是国有土地上房屋征收与补偿，没有土地征收的问题”，如此说来，那么本案涉及的土地补偿问题也与周文川无关，因为政府的拆迁补偿分为二块，一是土地补偿，二是房屋评估补偿。既然周文川认为不涉及国有土地转让，那么土地使用者还是张尚波、符香沈，周文川无权就土地补偿提出异议。四、根据法律规定，《合作开发协议书》当然无效。根据无效合同的处理方法，应相互返还，就周文川建房投入多少，按实际投入返还给周文川（该房屋的建设楼当时市场价每平方米不超过1300元，总计投入建设资金不超过170万元），房屋及土地补偿款归张尚波、符香沈所有。由张尚波、符香沈与政府协商拆迁补偿问题，而本案事实上也是由政府与张尚波、符香沈签订拆迁协议。综上所述，请求二审法院依法判令《合作开发协议书》无效，拆迁房屋评估补偿款归周文川所有外，土地及其他补偿归张尚波、符香沈所有。张尚波、符香沈向一审法院起诉请求：1.确认张尚波及其父亲张贤林（已病故）与周文川于2013年6月17日签订的《合作开发协议书》无效；2.判令张尚波、符香沈取得政府拆迁该合作房屋的补偿款851840元；3.周文川承担本案诉讼费用。一审诉讼中，因张尚波、符香沈的诉讼请求与起诉依据的事实理由中的主张不一致，经一审法院询问，张尚波、符香沈将其第一项诉讼请求变更为确认张尚波及其父亲张贤林（已病故）与周文川于2013年6月17日签订的《合作开发协议书》部分无效，部分有效，即确认张尚波及其父亲张贤林（已病故）与周文川于2013年6月17日签订的《合作开发协议书》关于宅基地分割内容部分无效，其余部分有效。一审法院认定事实：2013年6月17日，张尚波和父亲张贤林（2015年1月22日去世）作为甲方与周文川作为乙方签订了一份《合作开发协议书》，约定双方合作开发”米铺村个人宅基住房”项目，项目用地面积240m2，规划总建筑面积1600m2；甲方提供该地块，不再提供任何资金，该地块建成建筑面积的500m2归属甲方所有（第一、二、八层的北半层各100m2，第六层200m2）；乙方自筹资金对该地块进行开发及施工管理，该地块建成建筑面积的1100m2归乙方所有（第一、二、八层的南半层各100m2，第三、四、五、七层共800m2）；项目完成后，土地分配按甲、乙双方各占建筑面积比例分配，土地用地31.25%归甲方所有，68.75%归属乙方所有；如遇政府征用拆迁赔偿，双方按其名义所得的建筑面积、土地面积份额获得赔偿。该合同还约定了双方权利义务、房屋装修标准、违约责任等内容。该合同签订后，该地上实际建设面积1316.64m2，其中张尚波、符香沈实际分配到400m2。2015年，张尚波、符香沈所在的米铺社区范围内的地上建筑物、构筑物被海口市琼山区人民政府决定征收，国有土地使用权同时收回。2016年2月2日，琼山区红城湖片区棚户区（城中村）改造项目指挥部根据《土地权属来源证明》与张尚波、符香沈就上述土地分别签订了红城湖片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置补偿协议，张尚波分得100m2土地的评估值补偿及其他附加补偿共计1414290元；符香沈分得150.93m2土地的评估值补偿及其他附加补偿共计2099632元。因张尚波、符香沈与周文川对拆迁补偿分配存在争议，上述房屋拆迁补偿协议没有签订。张尚波、符香沈遂向一审法院提起本案诉讼。因讼争合同当事人张贤林已去世，一审法院向其继承人之一即张尚波的妹妹张嫩询问是否作为共同原告参加诉讼，张嫩表示放弃对讼争合同中父亲享有权益的继承，不参加诉讼。诉讼中，就讼争土地的性质一审法院向海口市国土资源局去函咨询，该局回复称：位于××道号土地，面积为250.93m2，规划用途为城镇用地，土地利用现状为城市用地，土地性质为国有土地，该地经米铺居民小组、米铺社区居民委员会、国兴街道办事处盖章确认于1953年安排给张尚波作为宅基地使用。案经调解未果。一审法院认为，张尚波、符香沈所使用的位于海口市××区号的土地，其性质属于国有土地，根据其土地取得方式，该地应属于国有划拨土地。张尚波及其父亲张贤林（已病故）与周文川签订的《合作开发协议书》中关于分配土地、相应土地赔偿款等内容的土地分割约定，是转让国有划拨土地使用权的一种特殊形式，并未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，违反了国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条关于划拨土地使用权不得转让的规定，该部分约定应认定无效。该《合作开发协议书》的其他内容，不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定有效。因所建设房屋并未经确定拆迁补偿数额，故张尚波、符香沈关于享有该合作房屋拆迁补偿款851840元的请求，并无事实根据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、张尚波及其父亲张贤林（已病故）与周文川20**年6月17日签订的《合作开发协议书》关于土地分割的内容无效，其余内容有效；二、驳回张尚波和符香沈的其他诉讼请求。案件受理费6159.20元（张尚波、符香沈已预交），由张尚波和符香沈负担。二审中，上诉人周文川没有提交新证据，被上诉人张尚波、符香沈向本院提交新证据：1.评估机构海南中兴华土地房地产估价有限公司出具的海口市××区）改造项目评估分户明细表（房估字[2015]第11131－C13－地上房屋及附属物），估价时点为2015年12月2日，2.海口市琼山区棚户区（城中村）改造指挥部出具的海口市××区）改造项目征收货币化安置补偿明细表（编号米铺C13，户主张尚波、符香沈）；欲证明涉案地上房屋及附属物评估值小计2950133元，土地评估金额1203711元，加上其他附加（搬家补助费28966元、按时签约奖励1203711元、提前签约奖励1083340元、水电电话电视迁移补助费1560元、选择货币奖励1316640元）小计3634217元，共计7788062元。经质证，周文川对真实性没有异议，对关联性有异议，认为评估价值仅为指导价，最终应以签订的补偿协议为准，本院确认两份证据的真实性。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，二审中当事人的争议焦点为涉案的《合作开发协议书》的效力问题。张尚波、符香沈所使用的位于海口市××区号的土地，海口市国土资源局给一审法院回函称：该宗地没有土地确权记录，经查询土地利用总体规划，该宗地土地规划用途为城镇用地，土地利用现状为城市用地，土地性质为国有土地，该地经米铺居民小组、米铺社区居民委员会、国兴街道办事处盖章确认于1953年安排给张尚波作为宅基地使用。因此，张尚波、符香沈所使用的涉案土地来源于原米铺村集体所有的宅基地，随着海口市的城市发展变化，涉案土地所在区域现在的规划用途为城镇用地，土地性质为国有土地，而涉案土地未进行过土地确权登记，所以对涉案土地性质的认定应考虑到其源于村集体所有的宅基地且未进行过土地确权登记的实际情况，因此，一审法院虽考虑到了涉案土地的取得方式，但将涉案土地定性为国有划拨土地仍有不当。但不论涉案土地系国有划拨土地还是村集体所有的宅基地，张尚波及其父亲张贤林与周文川签订的《合作开发协议书》中约定以涉案土地作为出资条件不另出资合作建房、土地分配面积按照双方房屋建筑面积分配比例分配、相应土地赔偿款等内容，是变相地转让国有划拨土地使用权或宅基地，违反了我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于划拨土地使用权未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续不得转让的规定，以及我国《土地管理法》第四十三条第一款关于个人进行建设需要使用土地的必须依法申请使用国有土地的规定。由于涉案土地上的建筑物、构筑物已被人民政府征收，土地使用权同时收回，涉案土地也不可能再办理土地使用权出让手续。因此，本案的《合作开发协议书》因违反法律禁止性规定而归于无效。当事人在《合作开发协议书》中对于土地和房屋的约定为不可分割的一个整体，故对于该协议的效力不宜分割认定，一审法院判令该协议关于土地分割的内容无效，其余内容有效不当，本院予以纠正。该协议被确认无效后，周文川可另行主张赔偿建设房屋造成的损失。张尚波、符香沈对于一审判决驳回其诉讼请求的第二项未提起上诉，周文川仅针对一审判决认定《合作开发协议书》的效力问题不服提起上诉，故对于一审该项判决予以维持。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海口市琼山区人民法院（2016）琼0107民初895号民事判决第二项；二、撤销海口市琼山区人民法院（2016）琼0107民初895号民事判决第一项；三、确认张尚波及其父亲张贤林（已病故）与周文川20**年6月17日签订的《合作开发协议书》无效；四、驳回周文川的上诉请求。一审案件受理费6159.20元，由张尚波、符香沈负担；二审案件受理费12318.4元，由周文川负担。本判决为终审判决。hgkekr6nnfn87jk5j9审判长　谭晓梅审判员　王曼莉审判员　陈杰林法官助理　汪　伟书记员　周　娟速录员　郑珊珊微信公众号“”