（2016）云0421民初988号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-07-19
案件名称
李家林、王云焕等与云南江川润江文化旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事裁定书
法院
玉溪市江川区人民法院
所属地区
玉溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李家林,王云焕,云南江川润江文化旅游开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百五十四条
全文
云南省玉溪市江川区人民法院民 事 裁 定 书（2016）云0421民初988号原告：李家林，男，1976年9月25日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。原告：王云焕，女，1979年6月30日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。被告：云南江川润江文化旅游开发有限公司，住所地为云南省玉溪市江川区大街街道宁海路中段16号统一社会信用代码91530421557780307Q。法定代表人：詹承卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴诚志，云南天外天律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告李家林、王云焕与被告云南江川润江文化旅游开发有限公司（以下简称润江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月8日公开开庭进行了审理，原告李家林、王云焕、被告委托诉讼代理人吴诚志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李家林、王云焕向本院提出诉讼请求：1.判令被告润江公司向其二人交付位于玉溪市江川区大街街道五岔路口以西北的古滇国城第X号房屋；2.判令被告润江公司向其二人支付自2016年1月30日起至被告实际交房之日止的逾期交房违约金，即按照每天30元计付自2016年1月30日起至2016年3月30日止共计60天的逾期交房违约金1800元，并以其二人已付房款的0.01%乘以逾期天数为标准计付自2016年3月31日起至2016年12月7日止共计252天的逾期交房违约金32195.92元及自2016年12月8日起至被告实际交房之日止的逾期交房违约金；3.判令被告润江公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年10月28日，其二人与被告签订《商品房购销合同》，约定其二人向被告购买古滇国城第X号房屋，被告应于2016年1月30日前将该房屋交付其二人使用，并以媒体公告方式通知其二人办理接房手续；被告逾期不能交房则构成违约，应承担相应的违约责任，即自合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止，逾期60天内按照每天30元向其二人支付违约金，逾期60天后则按照其二人已付房款的0.01%乘以逾期天数向其二人支付违约金。合同签订后，其二人按照约定向被告支付了全额房款1277616元，但被告却未按照合同约定的期限交房。交房期限届满后，其二人多次催促被告交房，但被告均予拒绝，故其二人提起诉讼。被告润江公司辩称，其公司逾期未能将二原告向其公司购买的商品房交付使用，首先是因为其公司账户因公司股东之间发生的公司解散纠纷而被玉溪市江川区人民法院冻结，其公司虽然及时对财产保全提出复议申请、对财产保全执行提出异议申请，但玉溪市江川区人民法院并没有解除对其公司账户的冻结，导致其公司因资金被冻结而无法正常经营和无力支付农民工工资，也导致了“古滇国”工程项目停工，故其公司并没有不将商品房交付二原告使用的恶意，其公司逾期不能交房是不可抗力所致，而不可抗力属于法定免责事由；其次是由于二原告并没有交清配套设施费、住宅专项维修基金、契税、印花税等相关费用，根据其公司与二原告签订的《合同补充协议》第四条规定，在二原告交清上述费用之前，其公司均有权拒绝交房；另外，二原告也存在逾期交纳购房首付款及尾款的违约行为，其公司保留向二原告主张违约金的权利。综上所述，按照合同约定，其公司不存在任何过错，不应承担违约责任，二原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。二原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房购销合同》（附《合同补充协议》、《商品房买卖合同备案登记表》）、《云南省地方税务局通用机打发票发票联》、收据、催告函等证据，被告质证后对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。被告针对答辩意见依法提交了玉溪市江川区人民法院（2016）云0421民初481号民事裁定书复印件、（2016）云0421民初481号之一民事裁定书、（2016）云0421执异3号民事裁定书、（2016）云0421民初481号之二民事裁定书、（2016）云0421民初481号之三民事裁定书、（2016）云0421执保16号之四执行裁定书、（2016）云0421执保16号之五执行裁定书、（2016）云0421执保16号之六执行裁定书及玉溪市中级人民法院（2016）云04执复4号执行裁定书等证据，二原告质证后对证据的关联性提出异议，本院认为，上述证据虽为已生效裁判文书，但与本案待证事实之间并不具有关联性，故本院对上述证据的关联性不予确认。本院经审理查明，2015年10月28日，二原告李家林、王云焕作为商品房买受人与被告润江公司作为商品房出卖人签订了合同编号为2014（住5-15）号的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：二原告向被告购买位于原江川县大街镇（现玉溪市江川区大街街道）五岔路口以西北古滇国城第X号预售商品房，该房屋套内建筑面积为258.9平方米，单价为每平方米4935元；该房屋的总价款为1277616元，二原告于合同签订当日向被告首期支付购房总价款的30%计387616元，余款890000元则由二原告向银行申请办理完毕按揭贷款手续并将贷款发放至被告账户；被告应于2016年1月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给二原告；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告或电话形式通知二原告办理交接手续；二原告如未按合同约定付款，则自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内按每天30元向被告支付违约金，逾期60天后则按应付未付款的0.01%乘以逾期天数向被告支付违约金；被告如未按合同约定的时间交房，则自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内按每天30元向二原告支付违约金，逾期60天后则按二原告已付款的0.01%乘以逾期天数向二原告支付违约金。2015年11月25日，江川县房地产管理所对该合同进行了备案登记，江川县房地产管理所出具的《商品房买卖合同备案登记表》载明古滇国城项目所在地块编号为532422101-04-G-0011，建设工程规划许可证号为江建字第20140331001号，施工许可证号为江建字第编号530421201408180101，商品房预售许可证号为预许江政字（026）号。庭审中，经本院向被告释明，被告认为原告主张的违约金计算标准过高，请求法院酌情予以调整，二原告则认为其主张的违约金是根据合同约定的标准计算的，与银行贷款利率相比并不高，应不予调整；另外，被告未能向法庭提交古滇国城第X号预售商品房已竣工并经其公司组织验收合格的相关证明材料。本院经审查认为，原告李家林、王云焕与被告润江公司签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为合法有效。本案的争议焦点为二原告要求被告交付的房屋是否具备法律规定及《商品房购销合同》、《合同补充协议》约定的交付条件；被告是否应当向二原告支付逾期交房违约金以及二原告主张的违约金是否过高，应否调整。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定：“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”，另外，本案双方当事人签订的《商品房购销合同》第七条及第十条亦约定，被告交付二原告使用的古滇国城第X号预售商品房须经建设单位组织验收合格，但被告润江公司并不能提交资料证明上述房屋已竣工并经其公司按照法律规定进行了验收，故二原告要求被告交付上述房屋的条件尚不具备，而且导致其二人所主张的逾期交房违约金的止点无法计算，故二原告要求被告交付房屋及支付逾期交房违约金的主张，需待建设单位即本案被告润江公司组织验收合格后再起诉解决。综上所述，原告李家林、王云焕的起诉，不符合法律规定的起诉条件，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款（三）项规定，裁定如下：驳回原告李家林、王云焕的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长 张钦奕人民陪审员 张应林人民陪审员 毕洪生二〇一七年四月七日书 记 员 李双秀 来源：百度搜索“”