（2017）粤14民终223号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-08-15
案件名称
平远平城投资实业有限公司、刘志强房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省梅州市中级人民法院
所属地区
广东省梅州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
平远平城投资实业有限公司,刘志强,黄利红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤14民终223号上诉人（原审被告）：平远平城投资实业有限公司。法定代表人：黄天城，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨文书，广东东冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾胜标，广东东冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘志强。被上诉人（原审原告）：黄利红。委托诉讼代理人：余少彬，广东客中梅律师事务所律师。上诉人平远平城投资实业有限公司（以下简称“平城公司”）因与被上诉人刘志强、黄利红房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院（2016）粤1426民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。平城公司上诉请求：一、依法撤销平远县人民法院（2016）粤1426民初295号民事判决；二、依法发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审程序不合法。在一审诉讼中，平城公司已经申请法院向登记部门调取房产登记资料的证据，且该事项属于人民法院应依职权调查范围，但一审法院未进行调查就作出判决，程序违法。二、一审判决认定事实不清。1、遗漏《商品房买卖合同》没有约定交楼后平城公司向被上诉人发出通知的期限的事实。2、银行能够批准按揭就证明平城公司已经提供了相关手续，一审判决称“平城公司至今一直未能给被上诉人办理房屋的权属登记手续”违背了事实。3、一审故意忽视被上诉人提供资料的义务，只有在被上诉人履行了提供资料义务的前提下，平城公司不予申报才谈得上违约，因而一审认定平城公司违约属事实错误。据此，平城公司在为被上诉人办理银行按揭贷款流程中向登记部门提供了相关资料，并发布公告告示，不存在违约行为。一审判决违背事实和法律，判决错误，应予撤销，请求二审法院依法发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求。刘志强、黄利红辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。刘志强、黄利红向一审法院起诉请求：一、判令平城公司限期内按合同的约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案；二、判令平城公司承担逾期办证的违约责任，向刘志强、黄利红支付违约金33556.28元（日违约金按房屋总价款的0.02%从2015年5月25日起算，暂计至2016年5月24日，共计365天，2016年5月25日后的违约金另行计付，直至商品房权属证书签发之日为止）；三、本案的诉讼费用由平城公司承担。一审法院认定事实：2013年11月15日，刘志强、黄利红与平城公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]0789）和《补充协议》，刘志强、黄利红自愿认购平城公司开发的位于平远县**镇**村**花园商住楼*栋第二幢第*层*号房及*号杂房，合同约定建筑面积163.64平方米，杂房建筑面积为12.23平方米（其中计价面积为7.6平方米）。该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2614元，杂房单价为人民币每平方米4200元，总金额人民币459675元。约定付款方式为分期按揭付款，在签约之日买受人付清首期房款259675元，余款200000元在30日内通过银行做5年按揭贷款付清。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合同。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。但《补充协议》并未有相关约定，仅在《房屋买卖合同》附件四其他约定第4条中有约定：交楼后，乙方应在甲方发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的日息万分之二作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。该《商品房买卖合同》第二十三条还约定：本合同自双方签订之日起生效。合同签订后,刘志强、黄利红向平城公司交付了首付款,2014年1月10日通过银行按揭将剩余购房款交付给平城公司。2014年1月28日平城公司将房屋钥匙交付刘志强、黄利红使用，刘志强、黄利红亦认可于该日收楼（接收房屋）。2015年7月21日平城公司向刘志强、黄利红出具了购房发票。但平城公司至起诉之日仍未向刘志强、黄利红发出通知，要求刘志强、黄利红为协助办理房地产权属证明书而必须提交相关资料，因此，平城公司至今一直未能给刘志强、黄利红办理房屋的权属登记手续，刘志强、黄利红据此要求平城公司承担逾期办证的违约责任，双方因此发生纠纷，刘志强、黄利红为此诉至一审法院，提出上述诉请。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方当事人签订的《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2014]0789号）及《补充协议》系双方的真实意思表示，该《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按合同约定的内容履行相应义务。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但是平城公司并未在合同约定的期间内履行合同上述约定义务。一审庭审中，虽然平城公司辩称是由于刘志强、黄利红的原因导致无法办证，但其抗辩理由不成立，因为如果需购房人提供相关办理房产证的资料，协助平城公司售房公司办证，前提条件是平城公司应发出通知，而平城公司并无证据证实其已在诉讼前发出通知且合同中并未约定刘志强、黄利红需提供的资料名称。同样，平城公司认为是刘志强、黄利红拖欠物业管理费用，致使平城公司未能办证的抗辩理由亦不能成立。如果刘志强、黄利红拖欠物业管理费，亦不构成平城公司超过合同约定的期限仍未将需由平城公司提供的资料报产权登记机关备案的抗辩理由。故平城公司逾期未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的行为已构成违约。关于逾期办证违约责任问题，《商品房买卖合同》第十五条约定的是出卖人负有将相关资料交付登记机关备案的义务，而非在房屋交付使用后的360天内交付房产证的义务，因此，出卖人仅负逾期提交登记备案资料的违约责任。《商品房买卖合同》第十五条还约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。但《补充协议》并未对此种情况有相关规定，所以仅适用《商品房买卖合同》附件四第4条关于违约金的约定，即“交楼后，乙方应在甲方发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的日息万分之二作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。”上述附件四条款中的“360个工作日”的起算点结合涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的内容，应理解为是指交付房屋后的360个工作日，并非是通知之日后的360个工作日。根据查明的情况，平城公司于2014年1月28日将房屋交付于刘志强、黄利红使用，但事后一直未通知刘志强、黄利红递交办证所需资料。故平城公司应于2015年6月15日前（即从2014年1月28日开始计算360个工作日）将办证所需资料交产权登记机关备案。然而平城公司至起诉之日仍未将办理房屋权属证明所需材料交给房管部门备案。因此，平城公司应向刘志强、黄利红支付自2015年6月16日起至平城公司向房产部门提交办证材料之日止，按合同约定，自逾期之日起按日向刘志强、黄利红支付已付房价款万分之二的违约金，即平城公司应向刘志强、黄利红支付自2015年6月16日起至平城公司将办证所需资料交产权登记机关备案之日止，以房屋总价款459675元为基数，按日万分之二计算向刘志强、黄利红支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审法院判决：一、平城公司应当按照《商品房买卖合同》以及合同附件约定的条件，于本判决生效后三十日内将办理权属登记需由平城公司提供的资料报产权登记机关备案；二、平城公司应向刘志强、黄利红支付自2015年6月16日起至平城公司将办证所需资料交产权登记机关备案之日止，以房屋总价款人民币459675元为基数，按日万分之二为标准计算的违约金；三、驳回刘志强、黄利红的其他诉讼请求。如果平城公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法收取640元，由刘志强、黄利红负担40元，平城公司负担600元。二审中，当事人没有提交新证据。针对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案。根据诉辩双方的主张，本案二审争议的主要焦点为平城公司在办理房地产权属证书方面是否存在违约行为。平城公司上诉主张，平城公司已依约按时交楼，办理房地产权属登记是双方当事人的义务，只有刘志强、黄利红履行了提供资料义务的前提下，平城公司不予申报才谈得上违约；双方签订的补充约定条款中，没有约定平城公司向刘志强、黄利红发出通知的履行期限，刘志强、黄利红既未催告，又一直未将自己应提供的资料交给平城公司，造成平城公司无法申报，故平城公司不存在违约行为。刘志强、黄利红则认为，房屋权属登记未能如期办理的主要原因应归责于平城公司，平城公司亦自认至今未履行“通知办证”义务，平城公司应承担违约责任。经查，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”而该合同附件四第4条约定：“交楼后，乙方（买受人）应在甲方（出卖人）发出通知（以寄出邮戳挂号信签收为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。”由此可见，双方约定出卖人应在交楼后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在交楼后向买受人发出协助办理房地产权属证明书的通知，在360个工作日内取得房地产权属证明书。根据上述约定，出卖人应于交楼后的360日内承担办证义务。若平城公司认为上述关于办证时间的约定不明，视为没有约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，平城公司应自房屋交付使用之日起90日内办理并取得房屋权属证书。现一审判决按照实际交楼时间即2014年1月28日起算，扣除360个工作日，即从2015年6月16日起至平城公司将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款为基数，按日万分之二为标准计算违约金并无不当，应予维持。平城公司上诉主张是刘志强、黄利红的原因造成办证迟延，依据不足，不予支持。综上，上诉人平城公司上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由上诉人平远平城投资实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶自辉审判员 罗锡芳审判员 张孟棋二〇一七年四月七日书记员 方 颖 关注微信公众号“”