（2017）沪01民终963号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-05-02
案件名称
王晴诉李根弟房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王晴,陆馨羽,李根弟,胡引珍,上海中泰创展典当有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终963号上诉人（原审被告）：王晴，女，1974年9月16日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：陆馨羽，女，1997年12月1日生，汉族，住上海市浦东新区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：巫小莉，上海言知律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李根弟，男，1965年12月20日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告）：胡引珍，女，1964年2月15日生，汉族，住上海市松江区。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：吴海松，上海申有律师事务所律师。原审第三人：上海中泰创展典当有限公司，住所地上海市浦东新区长岛路1269号1层。法定代表人：刘赫，总经理。委托诉讼代理人：杨伟峰，男，上海中泰创展典当有限公司工作。上诉人王晴、陆馨羽因与被上诉人李根弟、胡引珍、原审第三人上海中泰创展典当有限公司（以下简称中泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初16610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王晴、陆馨羽共同向本院提起上诉，请求判令：撤销一审判决，改判驳回李根弟、胡引珍一审中的全部诉讼请求。事实和理由：就买卖上海市松江区XX路XX弄XX号XX层房屋（以下简称涉案房屋），李根弟、胡引珍与王晴、陆馨羽于2016年3月21日签订的买卖合同约定过户时间是6月30日，因为李根弟、胡引珍无法办理贷款，导致合同无法过户、履行。7月30日因为李根弟、胡引珍已经违反约定，故王晴、陆馨羽方要求涨价20万元，中介当时说除了房价从515万元上涨到535万元以外其他都没有变，但是实际上过户时间和交房时间都改变了，王晴、陆馨羽认为是李根弟、胡引珍欺诈，双方于7月30日签订的房屋买卖合同是无效的。王晴、陆馨羽所做的抵押登记是合法有效的，王晴、陆馨羽确实在2016年1月份和2016年4月份给案外人担保了债务，故王晴、陆馨羽不同意撤销抵押登记。王晴、陆馨羽不存在违约行为，逾期过户违约金不同意承担。且涉案房屋已被浦东法院另案轮候查封，根据相应的法律规定，涉案房屋无法办理产权过户手续，双方的买卖合同无法继续履行。被上诉人李根弟、胡引珍共同辩称，不同意王晴、陆馨羽的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人中泰公司述称，由法院依法裁判。李根弟、胡引珍向一审法院提出诉讼，请求判令：1.王晴、陆馨羽及中泰公司涤除涉案房屋的抵押登记；2．王晴、陆馨羽支付逾期过户违约金（按照已付房款245万元的每日万分之四为标准，自2016年9月11日起计算至房产权利实际转移之日止）；3．王晴、陆馨羽履行房屋买卖义务，协助李根弟、胡引珍办理房屋产权过户手续。一审法院认定事实：涉案房屋于2014年5月26日登记于王晴、陆馨羽名下。2016年1月22日，王晴作为保证人签署《第三方无限连带责任保证书》,约定鉴于案外人陈某与中泰公司在2016年1月22日签署了《房地产最高额抵押典当借款合同》，根据上述合同，中泰公司向陈某发放当金240万元，典当额度有效期6个月，自2016年1月22日起至2016年7月21日止。为了确保陈某适当履行合同项下义务，王晴自愿向中泰公司提供无限连带保证担保，保证期限自典当期限（含续当期限）届满之日起2年。2016年1月25日，上海市东方公证处出具《公证书》一份，证明王晴于2016年1月22日来到公证处，在前述《第三方无限连带责任保证书》上签名，该签名行为属实。2016年1月26日，中泰公司向案外人陈某汇款支付1,968,000元，备注为“贷款”。2016年3月3日，李根弟、胡引珍、王晴及案外人上海XX事务所签订《房地产居间买卖合同》一份，约定王晴、陆馨羽将涉案房屋出售给李根弟、胡引珍，产证面积214.46平方米，转让总价为515万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，李根弟、胡引珍支付了王晴、陆馨羽定金15万元。另外，李根弟、胡引珍与王晴、陆馨羽签订《装修补偿协议书》一份，约定就购买涉案房屋事宜，双方签订的上海市房地产买卖合同中约定房屋总价为320万元，在此基础上李根弟、胡引珍在直接支付王晴、陆馨羽装修补偿款195万元；该笔装修补偿款于2016年3月31日前直接支付王晴、陆馨羽85万元，于过户前支付王晴、陆馨羽剩余110万元；李根弟、胡引珍在本交易中须向王晴、陆馨羽支付款项总计515万元，交易过程中产生的税、费由李根弟、胡引珍承担。2016年3月11日，李根弟、胡引珍支付了王晴、陆馨羽房款100万元。2016年3月21日，李根弟、胡引珍与王晴、陆馨羽签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2740436）一份，约定李根弟、胡引珍向王晴、陆馨羽购买涉案房屋，建筑面积214.46平方米，转让价款共计320万元。合同第四条约定，双方同意，王晴、陆馨羽于2016年8月31日前腾出房屋并通知李根弟、胡引珍进行验收交接。合同第六条约定，双方确认在2016年6月30日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同另对其他相关事宜进行了约定。2016年3月31日，李根弟、胡引珍支付了王晴、陆馨羽房款100万元。2016年4月12日，王晴作为保证人签署《第三方无限连带责任保证书》,约定鉴于案外人严某与中泰公司在2016年4月12日签署了《房地产最高额抵押典当借款合同》，根据上述合同，中泰公司向严某发放当金170万元，典当额度有效期6个月，自2016年4月12日起至2016年10月11日止。为了确保严某适当履行合同项下义务，王晴自愿向中泰公司提供无限连带保证担保，保证期限自典当期限（含续当期限）届满之日起2年。2016年4月27日，中泰公司向案外人严某分别支付950,000元、424,800元，摘要均为“付严某房产抵押贷款”。2016年7月8日，李根弟、胡引珍支付了王晴、陆馨羽房款30万元。2016年7月30日，李根弟、胡引珍与王晴、陆馨羽又签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2740436）一份，约定李根弟、胡引珍向王晴、陆馨羽购买涉案房屋，建筑面积214.46平方米，转让价款共计320万元。合同第四条约定，双方同意，王晴、陆馨羽于2016年10月31日前腾出房屋并通知李根弟、胡引珍进行验收交接。合同第六条约定，双方确认在2016年9月10日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，王晴、陆馨羽未按本合同付款协议约定期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给李根弟、胡引珍的，应向李根弟、胡引珍支付违约金，违约金应当按照李根弟、胡引珍已付款日万分之四计算，违约金自本合同上述房地产应交付之第二日起算至实际交付之日止；逾期超过十五日后王晴、陆馨羽仍未交付的，除王晴、陆馨羽应向李根弟、胡引珍支付十五日的违约金外，李根弟、胡引珍可单方面解除合同，李根弟、胡引珍单方面解除合同的，应当书面通知王晴、陆馨羽，王晴、陆馨羽承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%，王晴、陆馨羽应在接到书面通知之日起三日内退还李根弟、胡引珍已支付的房价款，并支付违约金。合同附件三付款协议约定，李根弟、胡引珍于2016年3月3日已支付王晴、陆馨羽定金15万元，于2016年3月11日已支付王晴、陆馨羽房款80万元，以银行贷款方式支付王晴、陆馨羽220万元，若贷款审批不足，则不足部分李根弟、胡引珍应于过户前现金补足王晴、陆馨羽，李根弟、胡引珍应于交房当日支付王晴、陆馨羽违约5万元，款清交房。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，李根弟、胡引珍与王晴、陆馨羽签订《补充协议》一份，约定关于购买涉案房屋，原购入价515万元，经双方协商一致补偿王晴、陆馨羽20万元，现购入价为535万元，原签订上海市房屋买卖合同的合同价为320万元，贷款金额为200万元（签订日：2016年3月21日），变更为合同价320万元，贷款金额220万元，双方协议同意按（2016年7月30日）的合同履行。2016年9月1日，中泰公司向王晴、陆馨羽发送《通知函》，言明鉴于第三人“严某、陈某借款项目”因客户资信状况恶化，怠于偿还息费，依据该两笔项目操作时承诺，王晴作为该两笔项目的保证人，应当追加王晴名下房产作为增信保障措施，依据前期约定，现中泰公司决定追加王晴名下的涉案房屋的抵押登记。2016年9月6日，王晴、陆馨羽作为抵押人、案外人严某、陈某作为借款人与中泰公司作为抵押权人签订了《房地产借款抵押合同》一份，约定王晴、陆馨羽愿以其合法拥有涉案房屋以不转移占有的方式抵押给中泰公司，作为价款的担保，抵押房地产价值800万元，借款数额为410万元，借款期限自2016年8月31日起至2017年2月28日止，本合同签订之日起5个工作日内，三方按照本市房地产登记管理权限至市或区（县）的房地产登记部门申请办理房地产抵押登记，申领《房地产登记证明》。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，王晴、陆馨羽、中泰公司签署《承诺书》一份，约定王晴、陆馨羽所有的涉案房屋现要求办理抵押登记，将该房屋抵押给中泰公司，在办理抵押登记过程中，房地产交易中心受理人员告知双方该房屋已于2016年3月21日签订了买卖合同（合同编号为2740436），且在房地产权人与抵押权人已知晓的情况下，经双方共同协商，一致要求继续办理该房屋的抵押登记，双方承诺在该房屋的买受人申请履行其买卖合同前撤销该抵押登记，如有此引发的任何纠纷，双方愿承担一切经济责任与法律责任。2016年9月8日，李根弟、胡引珍向王晴、陆馨羽发送《催告函》一份，催告王晴、陆馨羽于接函后2日内履行合同义务，办理过户手续，否则将追究王晴、陆馨羽不履行合同的责任。2016年9月9日，王晴、陆馨羽在涉案房屋设立了以中泰公司为抵押权人，债权数额为410万元，债务履行期限从2016年8月31日起至2017年2月28日的抵押登记。本案一审审理中，王晴、陆馨羽提交王晴、陆馨羽一方与中介工作人员沈叶的录音光盘及其文字整理稿，拟证明签订合同时中介承诺7月30日的合同与3月21日的合同相比，除了金额什么都没有更改，这是中介欺骗了王晴、陆馨羽，签订了合同也并未给王晴、陆馨羽，王晴、陆馨羽在8月17日才拿到合同。李根弟、胡引珍对证据的真实性无法确认，认为双方完全协商一致以后才签订的第二份合同，如果王晴、陆馨羽要证明该节事实，需要申请中介作为证人或者第三人到庭。签订第二份合同已经是2016年7月份的时候了，第一份合同约定的过户时间是2016年6月30日，所以时间不可能和第一份合同一致。本案一审审理中，李根弟、胡引珍将183万元房款交至法院以履行与王晴、陆馨羽之间的房屋买卖，愿意承担房屋买卖所涉全部税、费，并表示李根弟、胡引珍系夫妻关系，均系上海户籍，名下没有其他房产，符合上海市的限购政策，并无被限购之情形。一审法院认为：李根弟、胡引珍与王晴、陆馨羽签订的上海市房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行自己的义务。王晴、陆馨羽主张李根弟、胡引珍欺诈王晴、陆馨羽、中介欺骗王晴、陆馨羽称前后两份合同除了金额之外都没有更改，故合同应属无效，不符合法律的规定，法院对王晴、陆馨羽关于合同无效的主张不予支持。王晴、陆馨羽主张李根弟、胡引珍欺诈王晴、陆馨羽、中介欺骗王晴、陆馨羽，要求撤销合同，但，一则，王晴、陆馨羽并未提起反诉要求撤销合同；二则，李根弟、胡引珍对于欺诈不予认可，王晴、陆馨羽仅以中介人员的录音进行证明，而中介人员并未作为证人出庭作证，故王晴、陆馨羽并未提供充分证据对此予以证明；三则，王晴、陆馨羽作为成年人，签订合同前理应自行了解合同内容，且应对自己的签字行为承担相应的民事责任，故对王晴、陆馨羽的相应主张，不予支持。现李根弟、胡引珍已经将剩余房款支付至法院以履行房屋买卖，对此在本案中一并予以处理，并无不妥。王晴、陆馨羽、中泰公司亦均签署了《承诺书》承诺在房屋买受人申请履行买卖合同前撤销抵押登记，故王晴、陆馨羽及中泰公司应按约履行自己的义务，涤除在涉案房屋上设立的抵押，王晴、陆馨羽应按照买卖合同的约定将涉案房屋过户登记至李根弟、胡引珍名下，故对李根弟、胡引珍的相应诉请，予以支持。李根弟、胡引珍关于逾期过户违约金的诉请，符合合同的约定，予以支持。王晴、陆馨羽抗辩称合同仅约定了逾期交房违约金，一审法院认为，合同对于“房地产交付”明确约定为包括房地产交接及房地产权利转移，即房地产逾期交付违约金包括房屋逾期过户违约金，故对王晴、陆馨羽的抗辩意见，不予采信。一审法院审理后于2016年11月30日作出判决：一、王晴、陆馨羽与上海中泰创展典当有限公司于判决生效之日起五日内涤除上海中泰创展典当有限公司于2016年9月9日在上海市松江区XX路XX弄XX号XX层房屋设立的债权数额为4,100,000元的抵押登记；二、王晴、陆馨羽于上述第一项义务所涉抵押登记涤除之日起五日内协助李根弟、胡引珍将上海市松江区XX路XX弄XX号XX层房屋过户登记至李根弟、胡引珍名下；三、李根弟、胡引珍于上海市松江区XX路XX弄XX号XX层房屋过户登记至李根弟、胡引珍名下之日支付王晴、陆馨羽剩余房款2,900,000元；四、王晴、陆馨羽于判决生效之日起十日内支付李根弟、胡引珍逾期过户违约金（以2,450,000元为本金，自2016年9月11日起计算至实际过户登记至李根弟、胡引珍名下之日止，按每日万分之四的标准计算）。负有金钱给付义务的当事人，如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49,330元，减半收取计24,665元，财产保全费5,000元，合计诉讼费29,665元，由王晴、陆馨羽负担。二审中，各方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2017年3月7日，涉案房屋被上海市浦东新区人民法院轮候查封。本院认为，就买卖涉案房屋，上诉人与被上诉人先后签订了两份上海市房地产买卖合同，上述合同均系当事人真实的意思表示，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。就2016年7月30日签订的买卖合同的效力问题，上诉人主张系中介公司与被上诉人恶意串通损害上诉人利益所签订，应属无效。对此，本院认为，上诉人作为完全民事行为能力人，在署期为2016年7月30日的买卖合同上签字确认，应对相应的法律后果承担责任，上诉人提交的证据并不足以证明中介公司与被上诉人存在恶意串通的情形，上诉人关于该份合同无效的上诉意见，因缺乏证据证明，本院予以驳回。在涉案房屋买卖合同履行过程中，上诉人虽然与原审第三人就涉案房屋设定了抵押权，并经登记机构登记，但上诉人与原审第三人设立抵押权登记时，对上诉人与被上诉人间已存在买卖合同关系的事实明知，上诉人与原审第三人对于抵押权实现过程中存在的风险应属明知，且上诉人与原审第三人亦约定在被上诉人要求继续履行合同时涤除抵押权登记，现被上诉人已诉请要求继续履行合同并得到法院支持，故涉案房屋上已设立的抵押权应予以涤除。至于上诉人是否应承担违约责任的争议及涉案房屋交易中剩余房款的处理，一审法院的判定并无不当，本院予以认同，不再赘述。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人王晴、陆馨羽的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币49,330元,由上诉人王晴、陆馨羽共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永审 判 员 蒋庆琨二〇一七年四月七日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”