（2016）川0504民初2039号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-05-28
案件名称
詹友凤与苏君友房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
泸州市龙马潭区人民法院
所属地区
泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
詹友凤,苏君友
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省泸州市龙马潭区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0504民初2039号（以正式加盖法院印章的文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途）原告詹友凤（反诉被告）。委托代理人陈先均，四川九狮律师事务所律师。被告苏君友。原告（反诉被告）詹友凤与被告（反诉原告）苏君友房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘梅适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）詹友凤及其委托代理人陈先均、被告（反诉原告）苏君友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）詹友凤诉称、辩称，2016年原告与被告签订房屋买卖合同，该房屋在泸州市龙马潭区XX街XX号XX号楼XX层XX号住房，房价为46万元，约定定金为2万元，在2016年4月30日前支付20万元。合同还约定了违约责任为：甲方即卖方违约按定金的双倍支付乙方即买方的违约金，如乙方即买方违约定金不退。协议签订后，原告支付被告2万元的定金，被告将房屋交付原告使用，原告对该房屋进行了装饰装修，并将家具家电搬入，用去3万余元。但没有到原告第二次交款日期，被告于2016年4月29日将该房屋的钥匙更换，原告无法使用该房。被告的行为表示不再履行合同，已经违约，经多次协商未果，原告诉至法院，1、请求解除原告与被告签订的买卖合同，被告双倍返还定金4万元；2、请求被告赔偿损失3万元；3、诉讼费由被告承担。反诉原告苏君友请求解除合同我无异议，但是对其第二个反诉请求应不予支持，因在我交2万元定金时，房子已经交付了，反诉原告苏君友明知我在装修，却在约定的2016年4月30日支付20万元前，被告将房屋钥匙更换，并把房屋里的家具等物品搬离房屋，反诉原告苏君友的该行为导致合同无法履行。被告（反诉原告）苏君友辩称、诉称，1、原告违约在先，我不存在违约，定金不予退还；2、原告没有在约定时间内支付购房余款，所以不可能过户给原告。3、原告所说不属实，原告应该将房屋恢复原状。被告（反诉原告）苏君友反诉称，双方签订有房屋买卖合同，约定反诉被告詹友凤购买位于回龙湾XX小区XX号楼XX层XXX号住房一套，价款46万元。合同约定分两次付款，于2016年4月30日前支付20万元，余款用按揭方式支付。我收取2万元定金后，反诉被告詹友凤却未按约定于4月30日前支付我20万元，实属违约。由于未完成付款义务，故未办理过户手续，物权未转移。因反诉被告詹友凤承接了回龙湾龙湾398小区3号楼外墙漏水工程，因此应要求我将钥匙交给她进行施工，而她却在未经我同意许可的情况下，擅自进行改建、装修，已经构成侵权，经协商无果，反诉原告苏君友提起反诉，请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、要求反诉被告詹友凤将房屋恢复原状或者赔偿2.7万元；3、诉讼费用由反诉被告詹友凤承担。经审理查明：2016年3月14日，原告詹友凤（买方）与被告（卖方）苏君友签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告苏君友将位于龙马潭区回龙街99号3号楼33层3302号房屋出售给原告詹友凤。双方协商房屋出售价总额为46万元，买方先支付定金2万元，第二笔付款时间在2016年4月30日前支付20万元，余款24万元待银行按揭款下款支付；房屋未过户之前，房屋所有的费用由卖方负担，双方共同愿意找房屋中介机构代理办理相关手续，费用双方共同承担；税费分担由买方遵守国家房地产政策法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商交易税费由买方承担；如卖方违约，按定金的双倍支付买方的违约金，如买方违约定金不退；该合同从双方签字之日交付定金之日起生效。合同签订当日，原告詹友凤即向被告苏君友支付了2万元定金，而后，原告着手对房屋进行装修，并将部分家电、家具等日常生活用品搬入房屋居住使用。2016年4月29日，19时许，苏君友更换了该房屋的门锁，并将房屋内的家电、家具等日常生活用品搬出。因原告未支付购房款及被告更换房屋钥匙，原、被告双方协商未果发生争执而报警处理，泸州市公安局龙马潭区分局小市派出所接警后于2016年4月29日22时59分出警处理，于2016年4月30日7时20分又再次出警处理，均协商未果，为此原告诉至法院要求被告双倍退还保证金4万元，要求被告赔偿损失3万元。被告反诉要求原告（反诉被告）排除妨碍，恢复原状或者赔偿损失2.7万元，为此被告（反诉原告）提供了泸州市龙马潭区品尚装饰设计有限公司出具的拆建项目表，欲证明拆除房屋内已经装修的部分以恢复原状需要的费用损失。上述事实，有原、被告身份信息，《房屋买卖合同》，苏君友签字收到2万元定金的收条，2份受理报警登记表，被调查人涂代军、陈光琼的调查笔录，证人施旭康、黄春梅的证言，拆建项目表，讼争房屋室内装修照片，当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经双方庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷案件，双方当事人签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵守合同约定的权利义务。现双方当事人均请求解除《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，当事人意思自治不违反法律法规禁止性规定，本院依法予以确认。现就本案本诉、反诉的其他诉讼请求作如下评议：一、关于原告要求被告双倍返还定金4万元的诉请。本案中的《房屋买卖合同》就何时办理房屋登记过户没有明确约定，而原告认为交2万元定金时，房子已经交付了。法律明确规定房屋不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，该案讼争的房屋没有办理房屋过户登记，所有权并未转移。另原告认为在合同约定的2016年4月30日支付20万元前，被告将房屋钥匙更换，并把房屋里的家具等物品搬离房屋，该行为导致合同无法履行，被告违约需要双倍返还定金。本院认为，按照法律法规关于双倍返还定金的规定及本案《房屋买卖合同》关于违约责任的约定，在被告违约的情况下，被告双倍返还定金。本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》并未就房屋钥匙何时交接、更换等未进行约定，原告在仅交付2万元定金而未支付合同约定的第二笔款20万元也未办理房屋过户登记的情况下，即对房屋进行大肆装修，并将部分家具家电搬入房屋入住，这不符合房屋不动产买卖标的额较大的市场交易习惯，交易规则，且双方因购房款及更换房屋钥匙发生纠纷，报警后经公安机关两次出警处理协调后，原告詹友凤也并未支付合同约定的第二笔购房款20万元，被告苏君友在维护权益时行使的不安对抗行为即更换房屋钥匙，也不必然导致《房屋买卖合同》的不能继续履行，也未违反合同的约定。因此，原告请求被告双倍退还定金4万元的诉请，本院不予支持。二、关于原告请求赔偿损失3万元。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明，本案原告詹友凤认为对房屋装修装饰并将家电家具搬入即为自己的损失，但未对自己提出损失3万元的主张提供充分有效的证据予以证明，本院对此请求不予支持。三、关于被告（反诉原告）反诉要求原告(反诉被告)排除妨碍、恢复原状或者赔偿2.7万元损失的诉请。本院认为，反诉原告苏君友认为反诉被告詹友凤装修房屋的行为给自己造成损失，要求排除妨碍、恢复原状或者赔偿2.7万元损失，但反诉原告未提供确凿有效的证据证实房屋在未经反诉被告装修之前的房屋原状。反诉原告举证的泸州市龙马潭区品尚装饰设计有限公司出具的拆建项目表欲证明拆除房屋内已经装修的附作物需要的费用约为29135.5元，反诉被告对此不予认可，且泸州市龙马潭区品尚装饰设计有限公司的是否具有估算拆建造价的资质，该拆建项目表中的费用是否依据相应的法律法规计算，反诉原告均未提供充分有效的证据加以证明，房屋内已经装修的附作物是否需要全部进行拆除，是否均无继续使用的价值，均没有证据予以证明。另外，拆除房屋内的装修附着物需要的费用也并未实际产生，无法衡量该损失。因此，对被告（反诉原告）反诉要求原告(反诉被告)排除妨碍、恢复原状或者赔偿2.7万元损失的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）詹友凤与被告（反诉原告）苏君友就位于龙马潭区XX街XX号XX号楼XX层XXX号房屋签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告（反诉被告）詹友凤的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）苏君友的其他诉讼请求。本案本诉的案件受理费1650元，本院减半收取825元，由原告詹友凤负担；反诉的案件受理费475元，本院减半收取238元，由反诉原告苏君友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 刘梅二〇一七年四月七日书记员 余敏 更多数据：搜索“”来源：