（2016）沪0115民初88472号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-06-15
案件名称
倪婷与任金海房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
倪婷,任金海
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初88472号原告(反诉被告)：倪婷，女，1963年11月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：丁培民，上海市公民律师事务所律师。被告(反诉原告)：任金海，男，1954年8月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：黄文芳，上海市华荣律师事务所律师。原告倪婷与被告任金海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案后，被告任金海提起反诉，故本院依法将本诉案件与反诉案件进行合并审理。依法适用简易程序，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告倪婷的委托诉讼代理人丁培民，被告任金海及其委托诉讼代理人黄文芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪婷向本院提出诉讼请求：判令被告协助将上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房屋)产权变更至原告名下。事实和理由：2013年11月2日原告通过上海市汉正房地产经纪事务所的介绍向被告购买讼争房屋，三方签订了《上海市鹤永路XXX弄XXX号XXX室出售转让协议》，协议约定被告将讼争房屋出售给原告，由原告支付房价款人民币75万元，并约定被告需协助原告办理产权变更。原告按照协议约定于2013年11月2日支付购房款65万元，2013年12月10日支付购房款8万元，尚余2万元待变更登记后支付。被告于签约当日将讼争房屋交付原告使用。当可以办理产权变更后，被告一直不予配合，现讼争房屋仍登记在被告名下。为保障原告的合法权益不受侵犯，故原告要求法院判如所请。被告任金海辩称，根据《上海市鹤永路XXX弄XXX号XXX室出售转让协议》第十条的约定，被告有权要求解除合同，被告作为违约方可赔偿原告经济损失。当时签订上述协议时，原告及居间方忽悠了被告，原告称其无处居住，且房屋出售价格低于市场价。房屋交付后原告用于出租，并非自用。现被告夫妇身体欠佳，被告岳母夫妇又与被告夫妇共同生活，急需电梯房居住生活，现在被告家庭的状况与签订上述协议时完全不同，故不同意原告的诉求。反诉原告任金海向本院提出反诉诉讼请求：1、解除双方2013年11月2日签订的《上海市鹤永路XXX弄XXX号XXX室出售转让协议》；2、判决原告收回已支付给被告的购房款73万元；3、判决被告赔偿原告经济损失30万元(包括合同总价款的30%及相应的银行利息)。事实与理由：被告于2013年因虹口区岳州路住房被动迁，取得讼争房屋，当时在中介公司工作人员多次忽悠下，与原告签订了讼争房屋转让协议，该协议约定了双方履约的权利义务，同时也约定了任何一方悔约即解除双方房屋买卖关系的违约责任。后被告收取了原告支付的购房款，被告也将讼争房屋交付原告居住使用。但被告很快发现原告并非自己居住使用，而是作为投资并出租给他人居住使用。而被告由于年龄大了，夫妻俩骨关节都出现疾病行走不便，并且家中还有九旬老岳母夫妇同住，需要居住有电梯的住房，故多次向原告提出解除讼争房屋出售转让协议，均遭原告拒绝，由于原、被告签订合同之后情势变更，不能再履行该房的出售转让协议，从保障老年人的生活质量，同时考虑到原告的损失，要求法院判如所请。被告又认为被告出售给原告的讼争房屋价格过低，故要求对讼争房屋在签订《上海市鹤永路XXX弄XXX号XXX室出售转让协议》时的价值进行评估。反诉被告倪婷辩称，不同意被告的反诉请求，被告的反诉没有事实依据和法律根据，被告所称的解除合同的理由均不成立，双方没有发生解除合同的条件，故应当按照协议履行。原告未居住在讼争房屋内系原告儿子生育了子女需原告照顾所致，且原告只有讼争房屋一套房屋。本院经审理认定事实如下：原告通过上海市汉正房地产经纪事务所的介绍向被告购买讼争房屋(系动迁安置房)，2013年11月2日三方签订了《上海市鹤永路XXX弄XXX号XXX室出售转让协议》，协议约定，讼争房屋的转让价款为75万元，被告为净到手价，办理过户手续所需税费等费用均由原告负担；并约定讼争房屋在允许上市交易后10个工作日内签订网签合同，之后双方办理产权交易过户手续；交房时间为2013年11月2日之前；违约责任：甲方(即本案被告)签署本合同后，甲方反悔不出售上述房屋给乙方(即本案原告)的，则甲方应按照总房款30%赔偿，并于5个工作日内向乙方支付违约金，同时返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息4倍赔偿给乙方，并按实承担高于乙方对该房屋原装修费用1倍的补偿；除此以上两项违约金外甲方30个工作日内还要承担因该房屋所在地区价格上涨产生的上涨差额部分的现金补偿，若上述违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方还应以现金方式赔偿乙方实际损失不足部分的损失，以及原告违约的相关责任。签订上述协议当日原告支付房款65万元，被告办理讼争房屋产权登记后20日内支付房款8万元，尾款2万元在过户当日支付。原告分别于2013年11月2日、2013年12月10日各支付给被告65万元、8万元，合计73万元。被告于签约当日将讼争房屋交付原告使用。2013年11月20日讼争房屋(建筑面积为59.17平方米)产权登记在被告名下。后因被告拒绝配合原告办理讼争房屋产权过户手续，故原告诉来本院要求判如所请。本案审理中，原告请求继续履行合同，并将剩余房款2万元交至本院。以上事实，由原告提供的上海市鹤永路XXX弄XXX号XXX室出售转让协议、房款收据、银行凭证、上海市不动产登记簿、上海市房地产登记信息，被告提供的门急诊就医记录册及放射诊断报告、户口簿，以及原、被告陈述等证据所证实。本院认为：原、被告之间签订的《上海市鹤永路XXX弄XXX号XXX室出售转让协议》是双方真实意思表示，具备买卖合同主要条款，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。本诉部分，《上海市鹤永路XXX弄XXX号XXX室出售转让协议》签订后，原告按约支付了房价款73万元，根据双方的约定，讼争房屋在允许上市交易后10个工作日内签订网签合同，之后双方办理产权交易过户手续。现讼争房屋已可上市交易，被告应当按照双方的约定办理网签手续，并将讼争房屋过户至原告名下，但被告未按约履行，现原告将剩余房款交付本院，表示其具有支付剩余房款的能力，故原告请求被告协助办理房屋过户登记手续至原告名下并交付房屋，于法有据，本院予以支持。反诉部分，双方主要的争议焦点在于，被告有无合同解除权。根据被告的庭审陈述，被告基于两点行使解除权：一、原告购买讼争房屋后未用于自己居住，而是用于出租盈利；二、被告及其家人因骨关节出现疾病及年龄较大等需电梯房居住。对此，本院认为，首先，原告购买房屋后的使用情况被告无权干涉，原告作为讼争房屋的权利人，有权对房屋的使用作出处分。其次，被告家庭人员的身体状况因年龄增长而发生变化，并非解除合同的正当理由，由于被告违约，被告无权利主张单方解除合同，故被告的诉讼请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)任金海于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)倪婷将上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告(反诉被告)倪婷名下，同时原告(反诉被告)倪婷支付被告(反诉被告)任金海房款2万元；二、驳回被告(反诉原告)任金海的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,300元(原告倪婷已预交)，减半收取计5,650元，由被告任金海负担，被告任金海应负之款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉案件受理费7,035元，由反诉原告任金海负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 王建平二〇一七年四月七日书记员 谈方园附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：