（2017）湘0104民初381号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-11-11
案件名称
广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司与周端求物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司,周端求
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初381号原告：广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区联丰路398号。负责人：尹军。委托诉讼代理人：卞四平，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：方琛，住湖南省武冈市，系广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司员工。被告：周端求，住湖南省。原告广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司（以下简称利海物业公司长沙分公司）诉被告周端求物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法由审判员谭雄建适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员陈莎担任记录。原告利海物业公司长沙分公司委托诉讼代理人卞四平及方琛、被告周端求均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2012年10月至2016年10月物业管理费11863元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截至2016年10月6日应支付的违约金为5741元；3、判令被告承担原告为实现债权所产生的费用1500元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向利海世纪绿洲花园小区（以下简称米兰春天）的业主即被告提供物业管理服务，被告依建筑面积的相关标准向原告缴纳物业管理费。协议约定，业主或物业使用人应于每月5日前缴纳当月的物业管理服务费，不按本协议约定的时间和收费标准缴纳费用的，每逾期一日，应按欠费总额的千分之三交纳违约金，如原告采取法律途径追讨被告欠费的，因此产生的案件受理费、律师费等其他实现债权所产生的必要费用全部由被告承担。被告系米兰春天小区G3栋113房的业主，建筑面积81.36平方米。物业服务期间，原告为被告提供了完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业费，自2012年10月至2016年10月，被告共拖欠物业服务费11863元。经原告多次催缴，但被告一直拒绝缴费，因此产生的违约金5741元。违约金按协议约定的方式计算，从2012年10月6日起算，暂计算至2016年10月6日止，应计算至被告实际缴清物业管理费止。原告因实际债权所支付的律师费按《2015年湖南省律师费服务收费标准》计算，即涉及财产关系的案件争议标的1万元以下的按500-1500元/件收取，现原告委托律师产生的代理费用为1500元，依合同约定应当由被告承担。该合同签订地以及合同履行地均在长沙市。综上，鉴于被告的上述违约行为已严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请求判如所请。周端求辩称，1、被告不构成合同违约。真正构成合同违约者是被答辩（人）广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司。一：我的联丰路SC3栋113门面2012年4月1日收房时，按合同约定缴纳了半年的物业费，可利海物业公司长沙分公司蹂躏合同协议，私自撬锁入宅，霸我房产，将门面偷租给四个男汉（房内备有床、锅、桶、碗、盆等）居住，窃取租金。利海物业公司长沙分公司非但恶霸抢房，反而责任错位，倒果为因，恶人先告状，反咬被告违约。被告何违之有，门面被原告霸了，租金被原告收了，还要被告出钱交物业费，真是可笑。被告于2012年6月11日15时报警，含浦派出所公安110出警，才归还被告门面。由于利海物业公司长沙分公司恶意违约，导致欲租用被告门面者皆心存恐惧而五年莫能租出，造成直接损失50万元。二：利海物业公司长沙分公司惯于哄骗耍赖，欺负被告。原告于2011年在签购房合同书时承诺一年后发放《国土证》，被告年年月月去讨证时，常被以各种歪理搪塞，拒不发证。2016年12月2日上午及2017年2月3日上午，被告二次从湘乡包车（500元）到达利海物业公司长沙分公司，携本人和有病亲戚之身份证领取《国土证》，但工作人员拒不发放，由于利海物业公司长沙分公司违约造成车旅二次放空，人为损失1400多元；2017年2月21日，被告又去利海物业公司长沙分公司领《国土证》时，又领证未遂。五年来为讨《国土证》造成精神戮伤，经济戕害，祸患累累；三：利海物业公司长沙分公司所设计缔约《前期物业服务管理协议》纯属喧宾夺主，剥夺被告权益，显失公正，恶意造成重大误解、虚假、欺诈之格式霸王失效合同。利海物业公司长沙分公司来被告小区搞物业公司，广大业主悉莫知情，根本未经小区业主同意，业主委员会考察、审批聘用，而是施邪术，展魔法从天而降之乌合之众。披着伪造的所谓合法画皮，阴谋出笼《前期物业服务管理协议》来愚弄蒙蔽签辩人签字之哄骗物业公司；四：利海物业公司长沙分公司精心设计的《前期物业管理服务协议》第17条合同期限中只有生效期限，无有合同之终止期限说（见附件）炮制出永无终止期限，永世窃踞被告小区物业之世袭终身制“土皇帝宝座”的恶意合同；五是：利海物业公司长沙分公司系无业主、业主委员会《聘用协议书》、无《资质证书》，之两无产品。欺压被告，坏事做绝，故意隐瞒，拒不公示利海世纪绿洲花园（米兰春天）小区原上报市国土局、规划局、房产局审批总建筑（含绿色草地、通道、附楼等）的用地面积图纸批文，以鹰鹞魇魔之术，窃取小区业主用钱买来的空坪隙地公共面积，变相改造成车位、房子或门面以手机、电话、短信、频发销售广告，倒卖嫌取黑钱，（可移动公司微机查询）。大发横财、中饱私囊。由于《国土证》填写记录了业主购房之建筑面积和各类公共平摊面积图纸。利海物业公司长沙分公司为了蒙混猕障上述阴谋勾当，故将原本一年后颁发的《国土证》有意拖延至六年拒不发放。导致业主损失巨大。此举系被答辩(人)单位“违背诚信原则行为”，“假借订立合同，恶意进行磋商”。“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”（《合同法》42条第3款、2款、1款）。六是：是利海物业公司长沙分公司自2011年以来所收取业主物业费款，一律开具“收费收据”，拒开“国家税务发票”，其偷税、逃税之卑劣行径，彰显无遗。利海物业公司长沙分公司玩弄诡计，掩人耳目，于兹周而复始，恶霸赖着不走，不作为，懒作为，坑害业主，导致业主祸水倾倾，厄运惨惨。根据《合同法》第41条、第54条2款之规定，应撤销废除此合同条款。于兹观之，利海物业公司长沙分公司进驻被告小区，来历不清，服务态度、服务质量低劣，思想败坏，欺压业主，祸害小区，抵毁破坏被告合法正当权益，是一个地地道道的害群之马。2、利海物业公司长沙分公司没有履行物业服务合同协议，而是抵毁破坏《合同法、》《物业法》、《物权法》所赋予被告之正当合法权益。综上所述，被告没违约，没过错，过错违约方是利海物业公司长沙分公司。因之，被告不同意向利海物业公司长沙分公司交付物业费。请求人民法庭查明事实真相，依法裁决。综上，请求：1、驳回原告利海物业公司长沙分公司之诉讼请求。2、判令原告利海物业公司长沙分公司长沙分公司将《资质证》，被告小区业主、业主委员会《聘用合同书》，业主口碑评价机率和长沙市国土局、规划局、房产局关于利海世纪绿洲花园（米兰春天）建筑用地（含绿草用地）图纸审批报告等公诸于众。3、追究原告利海物业公司长沙分公司违背合同协议之法律责任；依法撤销原告利海物业公司长沙分公司物业合同。本人申请解除撤销与原告利海物业公司长沙分公司签订的《前期物业服务管理协议》。4、由于原告利海物业公司长沙分公司之恶意违约，造成门面五年无法出租，赔偿直接经济损失50万元。5、凡原告利海物业公司长沙分公司员工在利海世纪绿洲花园（米兰春天）小区购买房产而被选进业主委员会者，应一律回避此次合同纠纷案之全过程。6、赔偿被告周端求车旅、误工费1万元，精神损伤费1万元，并当面赔礼道歉。7、原告利海物业公司长沙分公司承担本案全部答辩诉讼费用。经审理查明，被告周端求购买案外人湖南利海房地产开发有限公司开发的位于长沙市××春天小区××房（商业门面）。合同约定建筑面积为81.36平方米。2012年4月18日，被告周端求（甲方）与原告（乙方）签订前期物业服务协议，协议约定适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。协议第一条约定双方的权利与义务。第二条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋公共设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，安全防范，交通秩序与车辆停放等。第四条约定物业服务费用（不包括房屋共有部位、共有设施设备大中修、更新、改造的费用），业主或物业使用人应于每月的五日前向乙方交纳当月的物业管理费，每逾期一日，应交纳欠费总额3‰的滞纳金。甲方所属房屋按建筑面积每月每平方3元（商业物业）。第十一条违约责任约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，如乙方采取法律途径追讨甲方欠费的，因此产生的案件受理费、律师费等其他为实现债权所产生的必要费用全部由甲方承担。被告于2012年4月1日收房时向原告交纳了半年的物业管理费。从2012年10月起至今，被告没有向原告交纳物业管理费，也没有使用该物业。根据前期物业服务协议约定及相关法规规定，被告每月应交物业管理费用为219.7元（81.36平方米*3元/月*0.9）。2012年10月至2016年10月止被告未缴物业管理费共计10764元（219.7元/月*49个月）。2014年3月6日，原告向被告发出关于催收物业管理费及相关费用的通知，向被告催收2012年11月1日至2014年3月31日止的物业管理费4296.1元，滞纳金2816.85元，共计7112.95元。2016年6月10日，原告向被告发出缴费通知，向被告催收2016年6月之前拖欠的物业管理费。被告所购房屋属于商业门面。2012年6月11日，周端求向含浦派出所报警。经出警民警调查，因周端求的113号门面未装修空置，双方发生纠纷，现装修公司已将物品全部移走。上述事实，有原、被告双方的陈述，原告提交的收楼确认书、《前期物业管理服务协议》、律师函等及被告提交的报警案件登记表、录音资料等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案中，原告按《前期物业管理服务协议》规定的管理服务内容提供服务后，被告作为涉案物业的业主，在享受原告提供的服务后应当交纳相应的物业服务费，故被告应将2012年10月至2016年10月止共计10764元的物业服务费交给原告。现原告主张由被告支付2012年10月至2016年10月止的物业管理费用11863元，由于原告的物业管理费金额计算错误，本院核实后确定为10764元。对于原告主张要求被告承担违约金的请求。本院认为在双方签订的物业管理服务协议中明确约定违约责任，逾期未交则按3‰收取违约金，现被告未按时交纳物业服务费，应承担违约责任，但日3‰的约定过高，本院酌情认定为日万分之五为适宜。因被告在2012年10月1日起开始未交物业管理服务费，根据物业合同约定，被告应当每月交清当月的物业管理服务费，故至2016年10月止被告应承担的违约金为4037元（219.7元/月×1470天×0.05%+219.7元/月×0.05%×（1470天-30天）+219.7元/月×0.05%×（1470天-60天）+…+219.7元/月×0.05%×30天）。对于原告主张要求被告承担原告为实现债权所产生的费用1500元的请求。本院认为双方签订的物业管理服务协议虽有约定，但是原告没有提交证据证明其为实现债权所实际产生费用，故对于该项请求本院不予支持。对于被告抗辩称1、判令原告利海物业公司长沙分公司长沙分公司将《资质证》，被告小区业主、业主委员会《聘用合同书》，业主口碑评价机率和长沙市国土局、规划局、房产局关于利海世纪绿洲花园（米兰春天）建筑用地（含绿草用地）图纸审批报告等公诸于众。2、追究原告利海物业公司长沙分公司违背合同协议之法律责任；依法撤销原告利海物业公司长沙分公司物业合同。本人申请解除撤销与原告利海物业公司长沙分公司签订的《前期物业服务管理协议》。3、由于原告利海物业公司长沙分公司之恶意违约，造成门面五年无法出租，赔偿直接经济损失50万元。4、凡原告利海物业公司长沙分公司员工在利海世纪绿洲花园（米兰春天）小区购买房产而被选进业主委员会者，应一律回避此次合同纠纷案之全过程。5、赔偿被告周端求车旅、误工费1万元，精神损伤费1万元，并当面赔礼道歉。本院认为被告所称理由均无相应法律法规予以支持，亦无相应事实证据予以佐证，故本院对被告的抗辩理由均不予采信。综上所述，根据《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周端求在本判决生效之日起三日内支付原告广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司截至2016年10月止的物业服务费10764元及违约金4037元；二、驳回原告广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，因适用简易程序减半收取139元，由原告广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司负担39元，被告周端求负担100元。该款原告已垫付，被告在兑现本判决的款项时一并将该款支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 谭雄建二〇一七年四月七日书记员 陈 莎附本案所适用法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”