（2016）鲁0782民初4365号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-06-13
案件名称
郑连岗与郑连富所有权纠纷一审民事判决书
法院
诸城市人民法院
所属地区
诸城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑连岗,郑连富
案由
所有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第一百五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
山东省诸城市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0782民初4365号原告：郑连岗，男，1970年3月28日出生，汉族，住诸城市。被告：郑连富，男，1968年7月2日出生，汉族，住诸城市。委托诉讼代理人：沈昀，山东海宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡兆鑫，山东海宏律师事务所实习律师。原告郑连岗与被告郑连富其他所有权及与所有权相关权利纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次、第二次开庭审理时，原告郑连岗、被告郑连富及其委托代理人沈昀、胡兆鑫到庭参加诉讼；第三次开庭审理时，原告郑连岗、被告郑连富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑连岗向本院提出诉讼请求：1．判令被告拆除占在我宅基地上的猪舍，并赔偿占用期间费用30000元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年10月17日，经村委会见证购置了案外人殷桂刚坐落于某村宅基地一处，使用面积共计184.2平方米。但被告在该宅基地建有20平方米猪舍，原告在购置上述宅基地后，多次催促被告迁走猪舍，并清除因养猪形成的粪便垃圾，但被告置之不理，经村委会调解无果，故诉至法院。郑连富辩称：1．案外人殷桂刚于1986年获准建造住房，至今仍未建造，根据土地管理法第十五条第一项之规定，自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的（特殊情况除外），该土地应由集体组织收回，所以殷桂刚无权买卖该土地使用权，该买卖合同应认定无效；2．根据物权法的相关规定，宅基地不得单独转让，原告郑连岗与案外人殷桂刚买卖宅基地使用权，违反了该效力性强制规定，应认定为无效合同；3．根据土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，而原告郑连岗及案外人殷桂刚在大可乐村均另拥有一处宅基地，双方签订的买卖合同违反土地管理法的强制性规定，应认定无效。请求依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告郑连岗、被告郑连富及案外人殷桂刚均为某村人。原、被告双方诉争的宅基地位于原告现有房屋（原告为产权人）与被告现居住房屋（权利人为被告之哥郑连喜，郑连喜交由被告居住）之间，该宅基地于1986年10月11日由案外人殷桂刚之父殷洪森为殷桂刚结婚而申批，并经诸城市皇华镇相关部门批准，但之后一直未在该宅基地上建房。后殷桂刚又另行购买本村其他村民房屋居住至今。2013年10月17日，原告与殷桂刚签订“宅基地买卖合同”一份，合同约定，殷桂刚将涉案宅基地转让给原告，转让款为5000元，原告付清转让款后，可享有该宅基地的使用、收益、改造等权利，被征用或拆迁产生的赔偿权益也由原告享有。原告提供的宅基地买卖合同第三条、第四条有部分缺损，但不影响上述合同权利、义务的认定。原告还提供某社区村民委员会出具的证明一份，证明原告购买殷桂刚宅基地一处；提供由殷桂庆、殷桂刚、殷桂洁出具的协议书一份，该协议书载明，殷桂森有废弃屋底四间，留于殷桂刚居住，全家一致同意，无争议。另查明，被告于2012年左右在涉案宅基地靠近其房屋一边建有猪舍两间。本院认为，本案涉诉宅基地使用权在转让之前归殷桂刚所有，被告在答辩时认可该事实，通过原告提供的社区村民委员会出具的证明也可看出涉诉宅基地使用权原归殷桂刚所有，对该事实，本院予以认定。原告与殷桂刚签订的“宅基地买卖合同”，因殷桂刚仅享有宅基地使用权，故该合同实际为宅基地使用权转让合同。本案争议焦点为：原告与殷桂刚签订的宅基地使用权转让合同是否合法有效。对此，宅基地所有权人为集体经济组织，由集体经济组织依法依规提供给本集体经济组织成员使用。根据现有法律政策，并未禁止本集体经济组织内部转让宅基地使用权或农村房屋，禁止的是城镇居民或非本集体经济组织成员购买本集体经济组织成员的农村房屋或宅基地使用权。《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记”。该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。就本案来说，系单独转让宅基地使用权，该转让是否违反法律禁止性规定？首先，现有法律规定并未明确禁止单独转让宅基地使用权，故本案宅基地转让合同并不存在违反效力性禁止规定的情形；其次，从“物尽其用”的角度考虑，涉诉宅基地使用权自批准建房后一直未发挥其效用，继续闲置则容易造成宅基地资源的浪费，应允许使用权人转让以实现其价值；再次，殷桂刚在本村尚有其他住房，其转让涉诉宅基地后，不会对其基本生活造成困难；社区村民委员会的证明从侧面也可表明对宅基地使用权转让的认可。故原告与殷桂刚签订的宅基地转让合同应为有效。被告答辩意见第1项所称的“土地管理法”法律渊源不明，本院不予采信。另外，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，亦系管理性规定，对转让合同的效力并无影响。根据《中华人民共和国物法权》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故原告与殷桂刚签订的宅基地转让合同虽合法有效，但因未办理变更登记，尚未发生物权变动的法律效果。原告尚未成为涉诉宅基地使用权的物权意义上的权利人，故原告尚不能行使物权法规定的排除妨害、恢复原状等权利。原告要求被告排除妨害，不具有权利基础，本院不予支持。原告可根据宅基地转让合同的约定，向殷桂刚另行主张权利。需要指出的是，被告在明知殷桂刚已转让宅基地使用权之后，本应与殷桂刚、本案原告通过协商、调解等方式方法合理解决猪圈的存留问题，但其在未具有任何合法依据的情况下继续占用涉案宅基地，有违社会公德和法律精神。望原、被告及殷桂刚本着公平合理的原则合理合法解决本案所涉纠纷。综上所述，原告的诉讼请求，不符合法律规定，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百五十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告郑连岗的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告郑连岗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员 张纪亮二〇一七年四月七日书记员 王全昌 来源：