（2016）豫07民终4768号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-08-17
案件名称
张美贤、新乡市宇华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张美贤,新乡市宇华房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫07民终4768号上诉人（原审原告）：张美贤，男，汉族，1969年11月3日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：新乡市宇华房地产开发有限公司，住所地新乡市红旗区小店镇新运物流园综合办公楼五六层。法定代表人：刘华，董事长。委托诉讼代理人：扈文静、张娜，河南联盟律师事务所律师。上诉人张美贤因与被上诉人新乡市宇华房地产开发有限公司（以下简称宇华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初1138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张美贤，被上诉人宇华公司委托诉讼代理人扈文静、张娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张美贤上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令宇华公司按协议交付房屋，并支付延迟交房违约金；3、判令宇华公司退还多收取购房款；4、一、二审案件诉讼费由宇华公司承担。事实与理由：一审关于交房时间的事实认定错误，宇华公司未在合同约定的时间内交付房屋，后经多次协商未果，至今仍未交付房屋，宇华公司从未书面通知张美贤交付房屋，宇华公司2014年8月14日在平原晚报上刊登的交房公告，属于单方行为。一审认定张美贤起诉前，2011年1月31日至2014年4月5日期间的违约金超过二年诉讼时效的认定错误。宇华公司逾期交房后张美贤曾多次敦促宇华公司履行协议，并于2012年3月14日与同小区业主一起在qq聊天中成立了维权群，之后还曾多次找政府部门反映，并未放弃应有的利益主张。张美贤共向宇华公司支付购房款352705元，合同约定房款为320318元，多交付的32387元宇华公司应予以退还。一审判决宇华公司承担95元诉讼费用，张美贤承担2360元诉讼费用，显失公允。宇华公司辩称：张美贤称多次找宇华公司协商由于宇华公司不提供合同约定证明文件，导致房屋未交付，无证据支持。一审关于交房时间的认定正确，宇华公司多次通知张美贤接收房屋，在张美贤拒绝办理的情况下，采取登报的形式属于自救行为。一审判决关于诉讼时效的认定适用法律正确。张美贤称多交付房款不属实，其未提供有效证据证明，应承担举证不能的法律后果。张美贤向一审法院起诉，请求退还张美贤超房价支付的款项32387元；宇华公司支付因延期交付房屋产生的违约金，暂算至2016年3月31日，金额为60412元，具体数额按宇华公司实际合格交付房屋时间计算为准；退还燃气初装费和暖气初装费共计10206元；本案诉讼费用由宇华公司承担。一审法院查明：当事人双方签订商品房买卖合同，约定由张美贤购买宇华公司开发的位于金穗大道东段蓬莱华府1号楼11层1号房，总价款320318元。宇华公司为张美贤出具的发票上载明收取房款320318元。合同第八条规定：“交付期限。出卖人应当在2011-1-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”。第九条规定：“出卖人逾期交房的违约责任。……(2)逾期超过120日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。第十一条规定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”。2011年1月24日，张美贤交纳燃气初装费2768元和暖气初装费7518元。2014年8月14日，宇华公司在平原晚报登出交房公告，内容为：“尊敬的蓬莱华府业主：今冬暖气准备开通，请未缴双气费的业主于2014年8月20日前缴纳，逾期每日加收0.5%的滞纳金。自2012年9月30日后接到交房通知的业主，逾期未来办理手续的，之后视为自动交房。……”。新乡市中级人民法院在2015年12月15日作出的(2015)新中民五终字第295号民事判决书中认定案涉小区收取双气配套费并不违规。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人双方签订的商品房买卖合同约定总房款为320318元，且宇华公司为张美贤出具的购房发票也载明房款为320318元，故张美贤主张退还多支付的房款32387元的诉讼请求依据不足，法院不予支持。该合同还约定出卖人应当在2011年1月31日前交付房屋，逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2014年8月14日，宇华公司在平原晚报登出交房公告，故对张美贤主张的2014年8月14日(含2014年8月14日)之后的逾期交房违约金不予支持。原告就本案于2016年4月6日提起诉讼，故就2011年1月31日至2014年4月5日的违约金因超过了二年的诉讼时效，不予支持，张美贤可获得支持的为2014年4月6日至2014年8月13日计130天的违约金，该违约金以房款320318元为基数按日万分之一计算130天为4164.13元。新乡市中级人民法院在生效判决书中已认定案涉小区收取双气配套费并不违规，故对张美贤主张的退还燃气初装费和暖气初装费的诉讼请求不予支持。张美贤的其他诉讼请求于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，判决：宇华公司于本判决生效之日起十日内一次性支付张美贤违约金4164.13元；驳回张美贤的其他诉讼请求。案件受理费2360元，由张美贤负担2265元，由宇华公司负担95元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张美贤提交两页共19张打印照片，2013年10月16日承诺书一份、蓬莱华府业主入户项目清单、张美贤加入业主维持群聊天截图。以上证据用以证明宇华公司2012年通知交房时小区仍在施工，2016年3月催促交房时房屋存在质量问题不符合交房条件，宇华公司存在延期交房屋违约事实，张美贤未停止维权。2016年3月21日张美贤领取房屋钥匙时因未按宇华公司要求交纳物业费，房屋钥匙未领取。宇华公司对张美贤提供的证据质证称，张美贤提供的照片无法证明系案涉房屋所在楼盘，照片中的时间及文书是张美贤自行编写的，承诺书系复印件且未加盖宇华公司公章，入户项目清单恰恰可以证明宇华公司尽到通知交房的义务，对上述证据的证明目的宇华公司不认可。宇华公司提供案涉房屋所在1号楼的工程竣工报告及商品房质量保证书、使用说明书。用以证明案涉房屋经验收合格，符合合同约定的交房条件。张美贤对宇华公司提供的证明质证称，工程竣工验收报告日期有改动，对其真实性有异议，且可以证明宇华公司延期交房的事实，竣工报告仅能证明主体完工，不能证明案涉小区具备入住条件。商品房住宅质量保证书及使用说明书未加盖公章，且内容不全，张美贤不予认可。综合双方当事人举证、质证，本院对证据综合认可如下，根据当事人双方商品房买卖合同，结合竣工验收报告时间及宇华公司承诺书，可以认定案涉房屋存在延期交付情况。另查明，宇华公司与张美贤签订的《商品房买卖协议》附件四、合同补充协议第七条约定：“出卖人以如下三种书面方式的任何一种通知买受人交房：1、邮件寄达《商品房交接通知书》；2、书面送达《商品房交接通知书》；3、报纸刊登商品房交接公告（选择新乡市主流报纸媒体）”。二审查明的其他事实与原审认定一致。本院认为：张美贤与宇华公司签订的商品房买卖合同约定的交房日期为2011年1月31日前，宇华公司在约定时间未向张美贤交付房屋，构成延期交房。关于延期交房期间的计算，根据双方商品房买卖合同附件四，合同补充协议第七条的约定，宇华公司于2014年8月14日在平原晚报上刊登公告，以公告形式通知业主办理房屋交接手续。故宇华公司延期交房期间为2011年2月1日至2014年8月14日。关于逾期交房违约金是否部分超过诉讼时效的问题，《最高人民法院关于民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期间届满之日起计算”。本案中在宇华公司未按合同约定交付房屋至在报纸上公告交房这一不定时间内，宇华公司给付逾期交房违约金的义务持续存在，虽合同约定违约金按日计算，但在宇华公司通知交房日之前，张美贤及于对宇华公司尽快通知交房的合理期待，尤其是在违约金按日计算这种履行期限较短的情形下，张美贤请求宇华公司给付逾期交房违约金的请求权的诉讼时效期间应从宇华公司通知交房日即2014年8月14日起算。自宇华公司公告通知交房至张美贤2016年4月6日起诉，未超过两年的诉讼时效，故逾期违约期间应为2011年2月1日至2014年8月14日，逾期违约1288天，以房款320318元为基数，违约金数额为1288天×32.03=41254.64元。一审关于诉讼时效的认定部分不妥，本院予以纠正。关于张美贤主张多支付32387元购房款的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张美贤与宇华公司签订的商品房买卖合同约定的房款金额与宇华公司向张美贤出具的发票相一致，数额均为320318元。张美贤主张向宇华公司实际交付352705元，其提供的付款票据为复印件，且部分票据上的交款人非张美贤，其真实性无法核实，故一审驳回张美贤主张多支付购房款的诉求并无不当。关于张美贤上诉称一审诉讼费负担问题，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”一审法院根据对张美贤诉请求支持比例划分预交的诉讼费用负担比例，并无不当。综上，一审关于诉讼时效的认定部分不妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初1138号民事判决；二、新乡市宇华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付张美贤违约金41254.64元。三、驳回张美贤的其他诉讼请求。一审案件受理费2360元，由张美贤负担1345元，新乡市宇华房地产开发有限公司1015；二审案件受理费2171元，由张美贤负担1237，由新乡市宇华房地产开发有限公司负担934元。本判决为终审判决。审判长 赵霞审判员 王华审判员 贾威二〇一七年四月七日书记员 刘冬