（2017）沪01民终112号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-05-02
案件名称
高翔诉孙濛房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高翔,孙濛,金燕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终112号上诉人（原审被告）：高翔，男，1966年1月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：彭满元，上海钰澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙濛，男，1967年12月25日出生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告）：金燕，女，1974年4月11日出生，汉族，住上海市长宁区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：陆秀芸，上海霖昂律师事务所律师。上诉人高翔因与被上诉人孙濛、金燕房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初13470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月7日公开开庭审理了本案。上诉人高翔及其委托诉讼代理人彭满元，被上诉人孙濛及其与被上诉人金燕之共同委托诉讼代理人陆秀芸到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人高翔上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人在一审时的全部诉请。事实和理由：一审认定事实不清。被上诉人在2011年5月以承包工程，缺少资金为由，向上诉人借款人民币（下同）20万元，约定如未还借款，以转让其所有的XX路XX弄XX号房屋，用借款抵房款，后20万元借款未还，其又自称认识证券公司内部人员，炒股稳赚，骗取上诉人理财资金340万元，委托其理财。2012年末被上诉人在接到上诉人明令终止，不再炒股的通知情况下，于2013年初利用上诉人在身患重大疾病的情况下，私自入侵上诉人股票账户炒股，擅自违规错误炒股，造成上诉人百万巨额亏损。被上诉人在无法归还借款的情况下，向上诉人承诺，以其所有的XX路XX弄XX号一楼东南间房屋（以下简称系争房屋）转让给上诉人，用借款抵房款。至今，上诉人支付房款145万元之多。被上诉人在2013年8月与上诉人签订《公有住房承租权转让合同》，并办理过户手续后，至今也没有向上诉人主张过房款。因此本案基本事实就是被上诉人借款未还，炒股亏损，转让公房给上诉人，用欠款抵房款。被上诉人孙濛、金燕辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。孙濛、金燕向一审法院起诉要求判令：1、高翔向金燕支付购房款115万元；2、高翔向金燕支付逾期付款利息（按同期银行贷款利率，自2014年1月1日起算至判决生效之日止）；3、本案诉讼费由高翔承担。一审法院认定事实如下：孙濛、金燕2013年10月12日双方协议。2011年，孙濛因与高翔有借款往来而与高翔相识。此后，因得知孙濛认识炒股内部人员，出于对其的信任，高翔将钱款交予对方供炒股投资。2013年1月28日，高翔、花某（甲方）与孙濛、高某2（乙方）签订协议书一份，约定甲方同意将其沪深股票资金账户（资本金合计340万元）交予乙方操作。双方承诺，赢利每达到或超过账户合计起始本金10%，甲方提取赢利部分的40%作为劳务费支付给乙方。赢利每达到或超过账户合计起始本金10%，甲方须按乙方通知从资金账户内转走赢利部分资金。若出现亏损，资金账户每低于320万元（以当日收盘后账户总资产为准），乙方须在此后两个交易日内以20万元为基数汇至甲方指定账户，并由甲方补充进资金账户。若出现赢利，且乙方之前因操作亏损并已支付甲方亏损金的，须在扣除乙方之前已支付亏损金总额后按本协议前述约定进行分配。协议期满，账户内所余资金以甲方起始本金为第一顺序位分配，乙方之前已补亏损金为第二顺序位分配，在满足第一第二顺序位分配后剩余资金按本协议前述约定分配。若协议期满，且账户内合计总资产不足340万元，不足部分须由乙方在三日内汇至甲方指定账户补足。协议有效期为2013年1月1日起至2013年3月31日。2013年4月13日，高翔、花某（甲方）、孙濛、高某2（乙方）再次签订协议书一份。内容除个别条款外与之前协议基本一致。2013年4月15日，因孙濛、金燕在2013年1-3月间，在未征得高翔同意的情况下，擅自进行股票交易，造成高翔损失40多万元。为弥补该损失，孙濛、金燕（甲方）与高翔（乙方）签订了一份协议。约定：1、甲方将其拥有的系争房屋以市场价130万元的价格出售给乙方。乙方先行支付给甲方30万元作为购房预付款，该预付款作为甲方造成乙方损失的一部分由乙方先行划入乙方股票账户（该协议签署完毕后作为甲方已收到乙方购房预付款之证明和乙方收到甲方股票损失一部分的赔偿证明）；2、甲方在签署完毕该协议后要积极履行约定，办理系争房屋的各项手续，如甲方未能在2013年7月30日前完成所有交易手续，造成该协议无法履行，甲方除需双倍赔偿乙方已支付的30万元预付款外，还需赔偿由此违约造成的直接及间接性损失；3、如甲方如约完成房屋出售交易，乙方将剩余购房款100万元中的70万元支付给甲方，作为整个房屋交易的结束。由于甲方单方提出希望继续操作乙方股票，以期希望挽回损失（为此2013年4月14日乙方与甲方及高某2另行签署“股票交易协议”，其中乙方已尽有可能损失更大的提醒、警告义务），为维护乙方利益，也不会因甲方单方面行为造成乙方损失扩大，经乙方提出，甲方同意，从甲方售房款中扣押30万元作为保证金，待2013年4月14日签署的“股票交易协议”履行完毕，视“股票交易协议”约定处理；4、如甲方在2013年12月30日任一时间点内，能并将所有对乙方造成的补、赔偿责任完成，支付购房款，乙方将配合甲方将已购房产退售给甲方；5、乙方如在协议到期后需卖掉此物业，甲方在征得乙方同意时间内完成所有对乙方造成的补、赔偿责任后，甲方有优先原转让价回购和指定回购权。如有溢价，溢价部分收益归甲方所有（同样如协议到期后乙方转让此物业时低于原转让价或乙方之前已支付给甲方的资金，少于部分甲方须补足支付给乙方）；6、在协议期内如遇整体收购“整栋收购”，乙方应将扣除已支付甲方款、以及本协议中第三条中述及的保证金、完成所有对乙方造成的补、赔偿责任后，溢价部分收入全部支付给甲方；7、在协议期内甲方依然有该物业居住权；8、本协议期为2013年4月1日起至2013年12月30日止。2013年8月8日，孙濛（甲方）与高翔（乙方）就系争房屋正式签订了《上海市公有住房承租权转让合同》，约定房屋转让价格为130万元，在签订之日起的30日内，甲、乙双方共同至长宁区房地产交易中心办理该公有住房承租权的转让手续，并办理公有住房租赁关系的变更手续。甲方同意，自该公有住房租赁关系变更手续办妥后的7日内，腾出该公有住房并交乙方进行验收交割。另在合同附件二中，约定合同签订后3日内乙方交付甲方预付款35万元，在交易中心完成手续后7日内乙方向甲方交付余款95万元。合同签订当日，孙濛与高翔另签订协议一份，约定《上海市公有住房承租权转让合同》仅作系争房屋交易手续之用，合同中约定的付款条件如与2013年4月15日的协议条款有冲突，以之前的协议为准。另注明，高翔于2013年6月14日支付给孙濛、金燕5万元，此款作为预付款支付，在余款中扣除。2013年8月28日，孙濛、金燕作出承诺书一份，承诺孙濛、金燕可以为出售系争房屋做准备工作，如找到买家，在签订合同前需通知高翔，并将相关款项划入高翔账户。如在2013年9月30日前没有落实买家，应立即按2013年4月15日的协议完成房屋交易的相关手续。2013年10月14日，孙濛、金燕与高翔又订立协议一份，约定高翔承诺系争房屋交易至高翔名下后再行交易必须出售给金燕或金燕指定的客户，如违反承诺高翔愿承担100万元违约金。另约定孙濛同意所有交易资金往来由高翔和金燕处理。同时，截至该日，孙濛、金燕确认共收到高翔支付的房款共计45万元，其中30万元直接打入高翔股票账户作为孙濛、金燕股票操作损失的补偿，另有15万元打入金燕个人账户。此外，另有1万元为高翔垫付的房屋交易费用，该钱款作为金燕向其的借款。2013年10月，系争房屋的承租户名变更为高翔，但房屋实际并未交付高翔使用，依旧由孙濛、金燕使用。2013年年底至2014年，孙濛、金燕多次希望回购房屋或找寻买家出售系争房屋，但均未果，而高翔则要求孙濛、金燕尽快搬离系争房屋。2014年6月27日，高翔儿子高某1的户口迁入系争房屋。另查明，2011年至2013年期间，孙濛、金燕曾多次向高翔借款，钱款涉及数十万元。双方当事人认可系争房屋（使用面积25.70平方米）在2013年4月的价格在每平方米9至10万元。2014年8月，孙濛、金燕曾因系争房屋买卖纠纷起诉高翔，后孙濛、金燕撤诉。2015年12月，孙濛、金燕再次起诉高翔，要求确认孙濛、金燕与高翔就系争房屋于2013年4月15日签订的协议无效。该案经法院审理后依法作出判决，驳回了孙濛、金燕的诉讼请求。孙濛、金燕不服提起上诉，二审中，高翔确认孙濛、金燕为其炒股理财共亏损1,093,774.94元，高翔愿意在该案中一并处理。二审认为双方签订的协议有效，房屋交易价格低于市场价100万，与高翔的亏损大致相同，不存在利益严重失衡的情况，驳回上诉，维持原判。审理中，孙濛、金燕确认高翔所有付款义务均向金燕履行。一审法院认为：孙濛、金燕与高翔就系争房屋所签订的《协议书》及《上海市公有住房承租权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且经生效判决予以确认，合法有效。双方应当秉着诚实信用的原则，履行自身义务。一审认为，本案的争议焦点为：1、高翔是否已经向孙濛、金燕支付了全部130万元房款，如果尚未履行，尚拖欠多少房款；2、诉讼时效。关于付款问题，高翔辩称，双方存在多笔借款关系，由于孙濛、金燕无法还款，多笔借款已充抵房款，实际高翔已向孙濛、金燕支付房款145万元。一审法院认为，首先，根据2013年4月13日孙濛、金燕与高翔签订的协议（即房屋交易协议）及其他一些收条、借条，并无相关条款或注明双方以借款抵房款；其次，借贷与买卖系两个完全不同的法律关系，如果孙濛、金燕尚欠高翔借款，高翔也应另行主张其权利。故法院对高翔的此辩论意见难以采信。根据前案判决查明的事实，高翔共向孙濛、金燕支付了房款45万元。孙濛、金燕诉称，45万元房款中的30万元系弥补股票亏损，前案中，高翔已确认股票理财亏损约100万元，孙濛、金燕认为此数额包含上述的30万元。而高翔的该100万元亏损已与孙濛、金燕低价交易房屋的损失平衡。故实际高翔仅支付了15万元房款。一审认为，高翔此前虽确认股票亏损100万元，但并未确认包含此前的30万元。即使包含在内，也不能否认高翔支付该30万元房款的事实。二审法院对利益平衡的确认与此前高翔的付款行为并不矛盾。因此，一审法院确认高翔尚拖欠孙濛、金燕房款85万元。由于系争房屋使用权早已转移给高翔，孙濛、金燕要求高翔继续履行付款义务具有事实和法律依据，依法予以支持。关于诉讼时效。孙濛、金燕与高翔双方就系争房屋纠纷已久。孙濛、金燕就买卖系争房屋纠纷已先后于2014年6月，2015年12月两次向高翔起诉，且前案诉讼的争议即为系争房屋买卖协议的效力问题，2016年经法院判决后确认了该协议的效力。孙濛、金燕现以房屋买卖协议主张房款并未超过诉讼时效。关于逾期付款利息。因双方就系争房屋交易纠纷由来已久，2016年6月，系争房屋的交易方被确认有效，高翔逾期付款事出有因，故对孙濛、金燕的利息请求难以支持。一审法院审理后，于二○一六年十月二十日依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，作出判决：一、高翔应于判决生效之日起十日内向金燕支付房屋购房款85万元；二、驳回孙濛、金燕的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16,702元，因适用简易程序，减半收取计8,351元，由高翔负担。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人孙濛与上诉人因借款往来而相识。2013年4月15日，因两被上诉人在2013年1-3月间，在未征得上诉人同意的情况下，擅自进行股票交易，造成上诉人损失40多万元。为弥补该损失，双方之间签订的《协议书》及《上海市公有住房承租权转让合同》是双方当事人的真实意思表示，业经生效法律文书予以确认，合法有效。关于系争房屋付款问题，已由生效法律文书认定和查明事实确定，上诉人实际支付系争房屋的房款为45万元。根据双方签订的《上海市公有住房承租权转让合同》约定的转让价为人民币130万元，上诉人还应支付被上诉人房款85万元。在二审中，上诉人诉称，双方之间还有借款存在，故与被上诉人的房款相互抵消，房屋买卖合同已履行完毕。关于上诉人与被上诉人之间的借款与房款相抵的问题，在生效的法律文书中，未涉及此事。法院对双方之间借款事宜均未审理，故上诉人可以通过诉讼途径，另行主张权利。一审法院根据查明的事实，依法所作的判决是正确的。上诉人高翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币16,702元，由上诉人高翔负担。本判决为终审判决。审判长 张薇佳审判员 唐建芳审判员 盛伟玲二〇一七年四月七日书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自