（2017）内02民终233号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-09-04
案件名称
丁建军与包头市时代财富海宁皮草城有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区包头市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区包头市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁建军,包头市时代财富海宁皮草城有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
包头市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内02民终233号上诉人（一审原告、反诉被告）：丁建军，男，汉族，1972年4月28日生，无固定职业，住内蒙古自治区包头市。被上诉人（一审被告、反诉原告）：包头市时代财富海宁皮草城有限公司，住所地：内蒙古自治区包头市青山区文化路78号时代财富城四楼物业A010、A012、A013。法定代表人：吕永珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨虎生，内蒙古久源律师事务所律师。上诉人丁建军因���被上诉人包头市时代财富海宁皮草有限公司（以下简称海宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2016）内0204民初2145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。丁建军上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，依法改判支持丁建军一审诉讼请求；案件诉讼费由海宁公司负担。其上诉理由为：双方于2013年签订《商业用房租赁合同书》，合同约定：丁建军将包头市亲山区文化路时代财富城2320号商铺出租给海宁公司，租赁期十年，第一年至第二年按照房屋总价的4%支付租赁（总价752714元），第三年至第四年按房屋总价的5%支付租赁，第五年至第六年按照房屋总价6%支付租赁，第七年至第八年按照房屋总价的7%支付租金，第九年至第十年��照房屋总价的8%支付租金。租金以季度结算，每季度末为一个结算周期，海宁公司与每个计算周期的次月以银行转账的方式向乙方一次性支付租金。合同第六条约定，如果海宁公司未按照约定支付租金，每逾期一日承担未付金额万分之一的滞纳金，连续两个季度未付最近合同终止。2015年第四季度，海宁公司拒绝依约支付租金，强迫丁建军签订2016和2017两个年度租金为房屋总价的3%，否则拒绝支付租金。经多次协商要求其按照合同约定支付，但未达成一致意见。海宁公司已拖欠三个季度的租金。丁建军认为一审判决第三项和第四项内容错误。理由如下：对于租赁合同而言，租金的约定式合同的必要条款，如对租金的计算方式、支付方式和期限等没有约定或者约定不明，双方就应当订立补充协议进行明确。但本案中，双方签订的商业用房租赁合同书已经对租金的支付方式、计算方式和期限进行了详尽的描述，不属于合同未尽事宜的范围，不需要另行约定补充条款，且丁建军也没有认可和其签订的该《商业用房租赁合同补充协议书》，故该补充协议书对丁建军不具有约束力。判决第四项按照补充协议书的约定计算和判决海宁公司支付2016年第一、二季度的租金错误，应当按照《商业用房租赁合同书》计算租金。海宁公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。租金降至3%是经过广大业主同意的，海宁公司也与272位业主签订了合同，已经远大于当初约定的1/2，且2015年第四季度及2016年前三季度的租金已经支付，海宁公司并不欠丁建军租金。丁建军向一审法院起诉请求判令：1、继续履行双方签订的《租赁合同》；2、支付拖欠丁建军的租金26345元（自2015年10月1日-2016年6月30日止���并按照租赁合同之约支付滞纳金2218元；3、撤销合同中的霸王条款第四项第二条，改为每季度初支付下季度的租金（先付租金后用房），判令解除合同中的第六项第一条中的连续两个季度不付租金本合同自动终止的条文；4、诉讼费用由海宁公司承担；海宁公司向一审法院反诉请求：依法判令丁建军依约接受《商业用房租赁合同补充协议书》条款，并继续对变更后的《商业用房租赁合同书》予以履行；依法判令丁建军承担违约责任，向海宁公司支付14421元的违约金（计算截止到反诉日），且支付至恢复正常经营之日；反诉案件受理费由丁建军承担。一审法院认定事实：双方于2013年6月9日签订商业用房租赁合同书，丁建军将位于包头市青山区文化路时代财富城2320号商铺租给海宁公司，双方约定从2014年1月1日起开始计算租金，租金计算基数为房屋价款752714元，第1-2年按房屋价款4%支付租金，第3-4年按照房屋价款5%支付租金，第5-6年按房屋价款6%支付租金，第7-8年按房屋价款7%支付租金。海宁公司已经按照约定支付租金至2015年9月30日。双方约定，租金以季度结算，海宁公司在结算周期的次月以银行转账的方式支付租金,连续两个季度租金未付的，本合同自动终止。对本合同履行过程中出现的未尽事宜，需要另行补充条款的，当商城内业主数量达到二分之一或者营业面积达到二分之一的业主认可时，出租方应按照少数服从多数的原则，无条件接受该补充条款的约定。海宁公司已经与多数业主达成了协议，协议同意自2016年1月1日起，租金按照房价的3%支付。因本案双方对2016年1月1日之后的租金数额变动未达成一致意见，海宁公司拒付2015年第四季度至现在的租金。一审法院认为，丁建军与海宁公司双方签订的合同意思表示真实，内容合法，法院认可其效力。合同条款中的租金支付方式不违反法律规定，丁建军请求改变支付方式于法无据，不予支持。连续两个季度不支付租金合同自动解除也不违反法律规定，对此项诉讼请求，法院不予支持。海宁公司应按合同约定支付欠付的租金并按日千分之一支付相应滞纳金。丁建军一直按照合同约定将自己房屋出租给海宁公司使用，并未违约，对海宁公司要求丁建军支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。本案的争议焦点在于双方当事人对合同条款五.2.6即”对本合同履行过程中出现的未尽事宜，需要另行补充条款的，当商城内业主数量达到二分之一或者营业面积达到二分之一的业主认可时，出租方应按照少数服从多数的原则，无条件接受该补充条款的约定。”的理解。法院认为，经济不景气属于商业风险，双方当事人在合同中未做关于商业风险的约定。在当前经济形势下行的情况下，租金收入减少属于正常现象，另行对租金数额做出调整不违反该条规定。而且丁建军购买房产系商业用房，由海宁公司租入后再统一对外出租。为达到商业使用目的，合同约定少数服从多数也无违法之处。丁建军应接受多数业主意见，按照房价3%收取租金，海宁公司应按房价3%支付租金并按照合同约定支付滞纳金。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决：一、原告丁建军与被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司继续履行双方签订的商业用房租赁合同；二、被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司于本判决书生效之日起三十日内给付原告丁建军2015年第四季度的租金7527元，自2016年1月1日起每天支付千分之一的滞纳金至租金还清为止；三、被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司于本判决书生效之日起三十日内给付原告丁建军2016年第一季度的租金5645元，自2016年4月1日起每天支付千分之一的滞纳金至还租金清为止。被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司于本判决书生效之日起三十日内给付原告丁建军2016年第二季度的租金5645元，自2016年7月1日起每天支付千分之一的滞纳金至租金还清为止；四、被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司与多数业主签订的《商业用房租赁合同补充协议》对原告丁建军发生效力；五、驳回原告丁建军的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告包头市时代财富海宁皮草城有限公司的其他诉讼请求。案件受理费510元，由被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司负担377元,由原告丁建军负担133元。反诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司负担。本院经审理查明，丁建军与海宁公司签订《商业用房租赁合同书》时间为2013年6月23日，一审法院认定的其他事实清楚，本院予以确认。另查明，在与海宁公司签订《商业用房租赁合同书》的295名包头市青山区文化路时代财富城业主中，有272户业主与海宁公司签订《商业用房租赁合同补充协议书》。丁建军认可海宁公司于2016年12月14日向其支付2015年第四季度租金7527元及2016年前三季度租金16935元。以上事实有海宁公司提供的《已签订〈商业用房租赁合同补充协议书〉业主情况汇总》、《业主未签返租情况记录》及当事人陈述在案佐证。二审审理期间，丁建军提交追缴通知书以及给青山区招商局、青山区政府、青山区公安局的通知各一份，以此���明海宁公司故意拖欠租金。海宁公司质证认为上述证据与本案不具有关联性，不认可其证明目的。本院认为：双方当事人签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院对此予以确认。该合同第五条第2.6项约定：对本合同履行过程中出现的未尽事宜，需要另行补充条款的，当商城内业主数量达到二分之一或者营业面积达到二分之一的业主认可时，出租方应按照少数服从多数的原则，无条件接受该补充条款的约定。本案中，丁建军主张双方就租金问题已作出明确约定，不需要对租金问题另行约定补充条款，故《商业用房租赁合同补充协议书》对其不具有约束力。对此本院认为，在商业经营过程中，合同双方对经营过程中出现的问题予以补充约定并不违反法律规定。从双方签订的《商业用房租赁合同书》整体内容及海宁公司的经营模式等方面分析，合同第五条第2.6项关于”未尽事宜”的范围不仅包括合同未约定的事项，也包括合同中虽已约定，但在经营过程中需予以变更并重新作出约定的事项。故丁建军提出的《商业用房租赁合同补充协议书》对其不具有约束力的主张无事实和法律依据，本院不予支持。现已有超过二分之一的商城内业主同意按照《商业用房租赁合同补充协议书》确定的租金数额执行，已符合合同第五条第2.6项约定的条件，故一审判决确认海宁公司按照房价的3%向丁建军支付租金并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，丁建军的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由上诉人��建军负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘兴平代理审判员 侯 丽代理审判员 邢海峰二〇一七年四月七日书 记 员 董婷婷 更多数据：