（2016）粤01民终18398号

裁判日期: 2017-04-07

公开日期: 2018-07-12

案件名称

张香清与戴乃贵、广东鹿园交通物资发展有限公司商品房预售合同纠纷2016民终18398二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广东鹿园交通物资发展有限公司,张香清,戴乃贵

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2016）粤01民终18398号上诉人(原审被告)广东鹿园交通物资发展有限公司，住所地广东省广州市南沙区。法定代表人陈光明，执行董事。委托代理人郭晓颖、邓赶生，广东国鼎律师事务所律师。被上诉人(原审原告)张香清，住湖南省资兴市。被上诉人(原审原告)戴乃贵，住湖南省资兴市。上述两被上诉人共同委托代理人熊飞，广东道高律师事务所律师。上诉��广东鹿园交通物资发展有限公司（以下简称鹿园公司）因与被上诉人张香清、戴乃贵商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初4028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鹿园公司上诉请求：一、撤销一审判决书，依法驳回张香清、戴乃贵的全部诉讼请求；二、张香清、戴乃贵承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院在房产证的办理期限及其起算和截止时间点均存在事实认定和法律适用错误，鹿园公司不存在逾期办证的违约行为。1、补充协议已将合同约定的210个工作日的办证期限延长至360个工作日。鹿园公司与张香清、戴乃贵双方签订的《商品房买卖合同》(下称合同)第二十一条第二款的约定：“双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2．��方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内(不超过210个工作日)到房地产登记机构为乙方办妥产权登记……”。《商品房买卖合同》补充协议(下称补充协议)第八条约定：“根据买卖合同第二十一条的约定，甲乙双方就产权登记进一步约定如下。买卖合同第二十一条与本条不一致的，以本条约定为准。1、甲乙双方应在该商品房交付之日起360个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记……”。由此可见，合同第二十一条明确采取的是第2种委托甲方办证的方式，且办证期限为210个工作日，但补充协议对此进行了修改，将办证期限延长为360个工作日，且约定以补充协议为准。第1种办证方式根本没有被采用，因此不可能也没有必要对其进行补充约定。更何况合同第二十一条第1种方式约定办证期限不超过180个工作日，第2种方式约定办证期限��超过210个工作日，如果补充协议是对第1种方式进行的补充约定，那么为何会将一个没有用的条文约定的期限补充约定至远超过双方采用的条文约定的期限?这显然是不合逻辑的。补充约定是对双方之前约定的一个补充或者修改，双方之前只约定了210个工作日的办证期限，因此，补充协议约定的360个工作日的办证期限明显是对210个工作日办证期限的修改。一审判决认为该修改仅适用于第一种办证方式显然是错误的，鹿园公司办证期限应当认定为360个工作日。2、房屋只有在竣工验收之后才能办证，法院已将该小区逾期交楼的违约责任计算至竣工验收之日，而本案鹿园公司逾期交楼的违约责任已通过协商解决，故办证时间的起算点应从房屋竣工验收之日计算，否则将会造成某公司重复承担责任的不公平后果。虽然根据鹿园公司与张香清、戴乃贵双方签订的《商品房买卖合同》第二十一条的约定，鹿园公司办证的时间是从商品房交付之日起算。但该合同在第十二条同时约定，工程竣工验收合格是该房屋必不可少的交房条件之一，也是法定的交付使用条件。同时，竣工验收合格是办理房产证的前提条件。因此，该合同第二十一条办理房产证的起算时间暗含的前提是：房屋已经满足交付使用条件，包括已经竣工验收合格，可以办理房产证，否则也不会在合同的第十三条第三款约定：“房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等”。如果按照合同约定，涉案房屋在交付时，必须满足已经竣工验收等交房条件，否则不能交付使用。但本案存在特殊情况，即由于施工方的原因，导致房屋在约定的交付时间内未达到交房条件，产生逾期交楼的违约责任。因此，鹿园公司为避��损失进一步扩大，在房屋没有竣工验收，不具备交房条件的情况下，通过与购房者签订《协议书》的形式，主动按照《商品房买卖合同》第十四条关于逾期交房的约定及其补充协议第十三条关于违约金不超过房款总额1％的约定，向大部分购房者支付了房款总额1％的违约金，同时办理了交楼手续，解决了大部分逾期交楼问题。这也导致本案中的房屋交楼时间在房屋竣工验收之前，房屋交付之时，尚不具备办理房产证的条件。而由于部分购房者向法院起诉鹿园公司逾期交楼，法院生效判决确认鹿园公司承担逾期交楼的违约责任至实际取得《竣工验收备案表》(详见贵院2014穗中法民五终字第3477号等判决书)。虽然涉案房屋于2014年5月23日办理收楼手续，但根据法院的上述判决精神，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，鹿园公司的逾期交楼责任承担至房屋竣工验收之时。��于鹿园公司对张香清、戴乃贵承担的逾期交楼责任已经通过协商的方式解决，因此，涉案房屋的法定交付时间应为2014年12月5日，即取得《竣工验收备案表》之日．这也符合双方约定的房产证办理期限从房屋“交付”之日起算的真实合同目的。否则，如果从2014年5月23日起算，则在2014年5月23日至2014年12月5日期间，鹿园公司既要承担逾期交楼的责任，又要承担逾期办证的责任，导致鹿园公司重复承担责任，显然是有悖于公平原则的。3、鹿园公司早于2015年12月24日就办理了递件手续，涉案房屋的房产证已于2016年1月8日颁发，且于同日开始使用，办理了银行贷款抵押手续，鹿园公司已完成办证义务。2015年8月15日，鹿园公司收到张香清、戴乃贵提交办证的材料之后，立即着手办证的相关工作。从鹿园公司在一审提交的房管部门《受理回执》可知，涉案房屋在2015年12月24日完��了房产过户的收件。而从张香清、戴乃贵提交的涉案房屋房产证可知，涉案房屋的房产证在2016年1月8日已经颁发，且于同日办理了银行贷款抵押手续。从2016年1月8日起，涉案房屋的房产证就已经开始使用了。鹿园公司的办证义务已经完全履行完毕，接下来房管部门通知领证的时间不应计算在鹿园公司的办证期限内。4、张香清、戴乃贵在鹿园公司通知近4个月后才提交办证资料，补充协议明确约定在此情况下，鹿园公司不承担逾期办证的责任，故此期间不应计算在鹿园公司办证期限之内。合同第二十一条约定：“在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料”。补充协议第八条约定：“乙方委托甲方办理产权登记的，乙方须在交接商品房时或在甲方通知的时间内完成以下委托前事项：……上述委托办证之前置义务乙方未完成的，甲方不承担逾期办证的责任”。鹿园公司早在2015年4月28日就向张香清、戴乃贵发出《办理产权登记通知书》，但张香清、戴乃贵直到2015年8月15日才完成委托办证的前置义务。因此，根据双方的约定，在张香清、戴乃贵未完成委托办证的前置义务之前，鹿园公司无需承担逾期办证的违约责任，因张香清、戴乃贵自身原因导致逾期办证的后果，应由张香清、戴乃贵自己承担。也就是说，从2015年4月28日至2015年8月15日的这段时间，是鹿园公司无法控制的，是张香清、戴乃贵对自身权利的处分，不应计算在鹿园公司办证的期限之内。5、从2014年12月5日房屋符合法定交付使用条件之日至2016年1月8日实际颁证之日，扣去张香清、戴乃贵提交材料的时间，鹿园公司共用时197个工作日，不存在逾期办证的违约行为。综上所述，涉案房屋应从2014年12月5日取得《竣工验收备案表》符合法定交付使用条件之日起算办证期限，截止至2016年1月8日实际颁证和房产证使用之日，同时扣除张香清、戴乃贵提交办证材料的期间，即2015年4月28日至2015年8月15日，鹿园公司共耗时197个工作日办妥涉案房屋的房产证，完全符合360个工作日的办证期限约定，不存在逾期办证的违约行为。而且，鹿园公司不仅不存在怠于办证的恶意违约行为，反而是恪守约定，尽量在可控制的范围内，争取早日为张香清、戴乃贵办理房产证，鹿园公司不应当承担逾期办证的违约责任。二、一审法院强行调整合同约定的违约金，没有事实和法律依据，即使法院认定鹿园公司违约，违约金不应超过房款总额的1％。1、补充协议已经明确约定违约金不超过房款总额的1％。补充协议第十三条第1款约定：“买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额��超过房款总额的1％”。其中买卖合同第二十二条是关于逾期办证的违约责任的约定。补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，一审法院对此也予以确认，应当得到双方的遵守和履行。因此，即使法院认定鹿园公司构成逾期办证，违约金也不得超过房款总额的1％。2、法院依申请调整违约金必须以实际损失为基础。根据我国《合同法》第一百一四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，调整违约金必须以实际损失为基础，但一审判决却在没有任何证据表明实际损失存在的情况下，强行介入当事人之间的意思自治，调整双方约定的违约佥，没有事实和法律依据。3、张香清、戴乃贵没有提供证据证明实际损失的存在，根据“谁主张谁举证”的证据规则，其调整违约金的主张不应得到支持。根据前述法律规定：调整违约金必须以实际损失为基础。张香清、戴乃贵主张违约金过低，要求法院调整，根据“谁主张谁举证”的证据规则，必须举证证明实际损失的存在，且该损失是由鹿园公司“逾期办证”造成的，而且双方约定的违约金低于实际造成的损失。但张香清、戴乃贵没有提供相应的证据，无法证明实际损失的存在且该损失高于约定的违约金。因此，张香清、戴乃贵理应承担举证不能的责任，其要求调整违约金的主张不应得到支持。一审法院在此情况下，却以“该封顶条款未与鹿园公司违约时间相联系”为由，强行调整违约金，没有事实和法律依据。法律规定法院调整违约金的标准只能是依据实际损失来确定，并没有违约时间的衡量��准，更何况鹿园公司本来就不存在违约事实。一审法院认定违约金“显然不足以弥补张香清、戴乃贵的经济损失”，却没有说明张香清、戴乃贵存在何种以及存在多少经济损失，完全是毫无事实和法律依据的主观臆断。4、贵院另案中对与本案同一违约金条款的调整请求没有支持。为维护裁判的统一性和法律的威严，张香清、戴乃贵调整违约金的请求同样不应得到支持。三、逾期交楼和逾期办证属于截然不同的法律关系，一审法院以逾期交楼的事实来认定逾期办证的法律责任，属于严重的事实认定和法律适用错误。虽然鹿园公司确实存在逾期交楼的违约行为，但该违约责任已经通过鹿园公司主动支付违约金的方式予以解决了。而本案属于逾期办证纠纷，与逾期交楼无关，二者显然属于不同的法律关系。但一审判决却在判决中认定：“但该封顶条款未与鹿园公司违约��间相联系，在鹿园公司逾期交楼时间较长的情况下，显然不足以弥补张香清、戴乃贵的经济损失”，并以此为由强行突破双方的合同约定，调整了违约金。一审法院以逾期交楼的事实来判断和认定逾期办证的法律责任，明显在事实认定和法律适用上存在错误。鹿园公司不存在逾期办证的事实，依法不应当承担违约责任。张香清、戴乃贵答辩称，对原审判决没有意见，不同意鹿园公司的上诉请求。张香清、戴乃贵向一审法院提出诉讼请求：1.鹿园公司支付迟延办理不动产权证书违约金103361.31元（按迟延432天，每日以总房价款797541元的0.03%计算）；2.鹿园公司承担本案诉讼费用。虽然在合同的《补充协议》中，约定有包括迟延办证等在内的违约金不超过总房价1%的封顶条款，但该条款属于“霸王条款”，且鹿园公司迟延办证长达432天，按照该��款计算违约金明显过低，不具有合理性。为维护张香清、戴乃贵的合法权益，特向法院提起诉讼，并请法院判如所请。在原审庭审过程中，原审法院就《补充协议》中违约金封顶条款的效力问题向张香清、戴乃贵依法作出释明。张香清、戴乃贵经一审院释明后认为，该违约金封顶条款标准过低，不足以弥补其遭受的损失，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定进行调整，遂变更上述第1项诉讼请求为：鹿园公司支付迟延办理不动产权证书违约金68907元（按迟延432天，每日以总房价款797541元的0.02%计算）。一审法院经审理认定事实如下：鹿园公司是位于广州市南沙区xx街xx村xx花园xx国际居住小区的开发商。2012年7月7日，鹿园公司（甲方、卖方）与张香清、戴乃贵（乙方、买方）签订《买卖合同》及附件，约定：乙方向甲方购买广州市南沙区xx街xx村xx国际居住小区B1（自编B1栋）1605房，总金额797541元。甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定：由乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条约定：乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七《补充协议》第八条约定：根据买卖合同第二十一条的约定，甲乙双方就产权登记进一步约定如下。买卖合同第二十一条与本条不一致的，依本条约定为准。1.甲乙双方应在该商品房交付之日起360个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。2.乙方委托甲方办理产权登记的，乙方须在交接商品房时或在甲方通知的时间内完成以下委托事项：（1）缴交完毕全部应由乙方承担的税、费及全部房款；（2）所购房屋有面积误差并需更换实测面积对应值房款发票的，应主动到甲方处换取办理产权证对应之实测面积之发票；（3）向甲方提交办理产权登记所需的全部资料，并签署一切乙方委托甲方办理产��所必要的文件（包括但不限于签署权属转移登记申报手续）。上述委托办理之前置义务未完成的，甲方不承担逾期办证的责任。《补充协议》第十三条约定：买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。此外，合同及《补充协议》还对其他事项进行了约定。合同签订后，张香清、戴乃贵向鹿园公司付清了涉案房屋的购房款。由于鹿园公司未能在合同约定的期限内履行交楼义务，双方于2014年5月23日就迟延交楼问题达成协议，张香清、戴乃贵于同日办理了涉案房屋的收楼手续。涉案楼宇于2014年12月5日取得《竣工验收备案表》。2015年4月28日，鹿园公司向张香清、戴乃贵出具《办理产权证通知书》，通知办理收件时间为2015年8月15日前。张香清、戴乃贵于上述期限内缴交了契税，并向鹿园公司提供完毕办证所需的资料。2016��5月21日，鹿园公司将办妥的《不动产权证书》交付张香清、戴乃贵。一审法院认为，张香清、戴乃贵与鹿园公司签订的《买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张香清、戴乃贵已履行了付款义务，涉案房屋已交付张香清、戴乃贵使用，鹿园公司未按约定为张香清、戴乃贵办理权属证书，构成违约，应承担违约责任。根据《买卖合同》第二十一条约定，办理权属证书的方式有两种，第一种是由双方共同办理；第二种是由张香清、戴乃贵委托鹿园公司办理，而双方选择的是第二种方式，即鹿园公司应当在房屋交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为张香清、戴乃贵办妥产权登记，并向其二人交付权属证书。鹿园公司认为《补充协议》第八条已对上述约定的办证期限修改为360��工作日，但根据该条所约定的内容，上述所修改的办证期限仅适用于第一种办证方式，对第二种办证方式的期限并未有作出修改。故鹿园公司上述抗辩理由缺乏依据，一审法院不予采纳，其仍应按照《买卖合同》第二十一条的约定履行。张香清、戴乃贵于2014年5月23日办理收楼手续，依上述约定，办证期限应自该日起算。鹿园公司认为办证期限应从涉案楼宇取得《竣工验收备案表》的次日起算，缺乏合同依据，一审法院不予采纳。根据《补充协议》第八条约定，张香清、戴乃贵向鹿园公司提供办证所需资料的时间，已由原来《买卖合同》约定的收到鹿园公司书面通知后5个工作日内完成，修改为在鹿园公司通知的时间内完成。张香清、戴乃贵按照《补充协议》第八条的约定，在鹿园公司通知的时间内完成办证所需资料的提交，鹿园公司仍以修改前的约定，主张张香清、戴乃贵迟延提交办证资料，应自行承担相应的迟延办证责任，缺乏理据，一审法院不予采纳。综上认定，鹿园公司应于2015年3月26日前办妥并交付权属证书给张香清、戴乃贵，但鹿园公司直至2016年5月21日才履行完上述办证义务，故违约金的计算时间应从鹿园公司办证期限届满之日的次日（即2015年3月27日）起，计算至2016年5月21日止。另《补充协议》第十三条虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与鹿园公司违约时间相联系，在鹿园公司逾期交楼时间较长的情况下，显然不足以弥补张香清、戴乃贵的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以��少”的规定，张香清、戴乃贵主张《补充协议》中封顶条款确定鹿园公司因迟延交楼所应负担的违约责任过低，要求予以调整，符合上述法律规定，一审法院予以支持。综合本案案情，一审法院认为违约金应以张香清、戴乃贵已付的房款总额797541元为本金，按中国人民银行的同期一年期贷款基准利率标准计付为宜，对张香清、戴乃贵主张的超出该标准部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，一审法院判决如下：一、被告广东鹿园交通物资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告张香清、戴乃贵支付从2015年3月27日起至2016年5月21日止的迟延办证违约金，违约金以总房价款797541元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算；二、驳��原告张香清、戴乃贵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元，由原告张香清、戴乃贵负担260元，由被告广东鹿园交通物资发展有限公司负担502元。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，一、一审法院于2016年11月14日发出（2016）粤0115民初4028号民事裁定书，裁定如下：（2016）粤0115民初4028号民事判决书中第七页第二十行中的“在鹿园公司逾期交楼时间较长的情况下”，现补正为“在鹿园公司逾期办证时间较长的情况下”。第八页第五行中的“因迟延交楼所应负担的违约责任过低”，现补正为“因迟延办证所应负担的违约责任过低”；二、鹿园公司（甲方、卖方）与张香清、戴乃贵（乙��、买方）于2012年7月7日签订的《买卖合同》第二十一条约定，双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：1、甲乙双方共同办理；2、乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。本院认为，本案的争议焦点之一为鹿园公司办理产权证的期间为多少天的问题。上述《补充协议》第八条第一点进一步约定了“甲乙双方应在该商品房交付之日起360个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记”，虽然鹿园公司主张该条款将上述《买卖合同》第二十一条约定的“210天”修改为“360天”，但该第八条第一点文字显示的是办证主体是甲乙双方，而上述第二十一条约定的办证主体却为甲方，故上述第八条第一点的约定是否修改了第二十一条是不明确的，视为该第二十一条未被修改，据此，一审法院认定鹿园公司仍应按该第二十一条履行并无不当，本院予以确认。至于鹿园公司的其他上诉理由，在本院审理期间，鹿园公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对鹿园公司的上诉请求，不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1004元，由上诉人广东鹿园交通物资发展有限��司负担。本判决为终审判决。审判长　　吴国庆审判员　　姚伟华审判员　　黄　嵩二〇一七年四月七日书记员　　邹凌青来源：