（2017）川1423民初185号

裁判日期: 2017-04-07

公开日期: 2017-07-13

案件名称

彭小岗、徐成芬与洪雅县宏秀万山房地产有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

洪雅县人民法院

所属地区

洪雅县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

彭小岗,徐成芬,洪雅县宏秀万山房地产有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

四川省洪雅县人民法院民事判决书（2017）川1423民初185号原告：彭小岗，男，1975年11月1日出生，汉族。原告：徐成芬，女，1975年9月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：钟振宇，四川英冠律师事务所律师。被告：洪雅县宏秀万山房地产有限公司，住所地洪雅县洪川镇下正街33号。法定代表人：叶宗良，董事长。委托诉讼代理人：李国义，四川天天律师事务所律师。原告彭小岗、徐成芬与被告洪雅县宏秀万山房地产有限公司合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序，2017年3月2日、3月17日两次公开开庭进行了审理，原告徐成芬、被告法定代表人叶宗良两次开庭未到庭参加诉讼，原告彭小岗第二次开庭到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人钟振宇��被告委托诉讼代理人李国义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭小岗、徐成芬向本院提出诉讼请求为：1、请求人民法院判决被告向原告支付违约金200242.6元（自2014年2月28日暂计至起诉之日）；2、本案诉讼费、公告费、保全费等全部费用由被告承担。事实和理由：2014年2月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于洪雅县洪川镇封河路的6幢4楼6号的商品房，房屋总价款为335078元，首付商品房总价款的50%即165078元，其余50%采取银行贷款方式支付。2014年4月2日原告与中国农业银行股份有限公司洪雅县支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，并于2014年5月3日开始正式还贷至今。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十条、第十二条之规定，被告应于2014年12月28日前交付讼争房屋，若被告逾期交房超过7日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算买受人支付已付款万分之八的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。经原告多次催促，截至今日，被告亦未履行交房义务，并对原告退房的要求不配合，给原告造成巨大的损失。被告辩称，被告全部履行了合同，是原告不接受房屋，被告不存在违约行为，故请求驳回原告的诉讼请求。理由是交房通知方式在补充协议上有约定，可以电话、短信通知，原告也收到补充协议，被告用短信群发了整栋楼的用户，其余住户都来办��了房屋交付手续。除用短信方式外，被告也以电话方式又通知了原告，真实的原因是原告当时想退房，故意不来接受房屋。关于交付条件，规划核实合格证是合同约定的交付条件，是由相关职能部门出具的，故房屋交付条件成就，现被告也要求原告来接受房屋。本院经审理认定事实如下：2014年2月26日，原、被告双方经协商签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买的商品房位于洪雅县洪川镇封河路；幢号为5幢4楼6号；房屋总价款为335078元；共同买受人为徐成芬；首付商品房总价款的50%，其余50%采取银行贷款方式支付；合同签约备案号：（12676）等主要内容。其中第十条交付条件约定为：“（一）、出卖人应当在2014年12月28日前向买受人交付该商品房。（二）、该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列��件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；第十二条约定逾期交房责任为（2）：逾期超过七日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之八（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。同日，原告在被告处交纳了购房款165078元，房产税6702元，维修基金4282元，被告向原告出具了收据。2014年4月2日原告与中国农业银行股份有限公司洪雅县支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，原告于2014年5月3日起开始偿还按揭贷款。在《商品房买卖合同补充协议》中，原、被告双方对《商品房买卖合同》相关条款进行了补充约定。主要内容为第三条：“关于房屋的交付（合同第十四条）1、出卖人给买受人发短信通知及售楼部电话通知买受人交付；2、买受人未按出卖人通知规定的日期办理商品房验收交接手续的，则自约定的验收交接日之第二日，视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任、物业管理费等，均由买受人自行承担。”第八条：“关于权证的办理的补充1、在交房前，买卖双方签订代办房屋分户产权证的《委托书》，由买受人委托出卖人代为办理房屋产权证，买受人必须将办理房屋产权证的所需资料提交给出卖人。否则，出卖人办理房屋分户产权的时间顺延；2、出卖人在办理完全部房屋分户产权后，应按照有关规定在三年内为买受人办理土地使用权分户手续，由于不可抗力造成不能按期办理土地使用权分户手续时，出卖人不承担责任。”第十一条：关于履行合同时涉及的通知方式：1、买、卖双方对于合同履行中涉及通知事项的通知方式采用电话、短信、传真、信函、电子邮件或房屋所在地报纸公告的形式，买受人予以认可。2、买受人在本协议上所留通讯地址、邮编、电话、身份证号码等内容真实有效，若发生变化时，应立即以书面形式通知出卖人。否则，由于买受人联络方式变更而导致出卖人不能将有关通知送达买受人的，由买受人自行承担相应的法律后果。3、对重要事项的通知，出卖人采取电话和短信方式通知买受人时，以出卖人手机或电子信箱储存的该短信或电子邮件发送日期为准。第十二条其他约定：1、本补充协议与购销合同有冲突的，以本协议规定为准。在此补充协议上，二原告签名捺印并留下联系电话。2014年12月11日，成都市恒泰测绘有限公司向被告出具了《房屋面积测绘报告》，2014年12月25日，洪雅县城乡规划局向被告所承建的东城丽都项目出具了洪规核2014-37号《洪雅县建设工程规划核实合格证》。同时，2014年2月26日，被告自己亦出具了《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》交与各买受人。2014年12月27日，被告向各买受人集体发出短信，其内容为：“尊敬的各位业主，东城丽都已按照和您签订的商品房买卖合同取得规划验收合格证及房屋实测报告书，达到交房要求，交房日期为2014年12月28日-2015年2月28日，物业费从接房之日起收取，请各位业主安排好时间在规定时间内接收房屋。祝您生活愉快，全家幸福！东城丽都销售部2014年12月27日。”该短信内容截屏上显示了原告在补充协议中留下的电话号码1388229****。庭审中另行查明：1、2012年8月3日，袁云庆与成都高新区火车南站建筑工程公司签订《安装工程分包合同》，承包了东城丽都全部安装工程。2014年2月26日，袁云庆出具《情况说明》，载明：“本人袁云庆自愿将东城丽都项目的水电工程款抵扣下述房屋的购房款及相关税费，并配合完善相关抵款手续，购买了由洪雅县宏秀万山房地产有限公司开发的位于洪雅县洪川镇封河路的东城丽都项目住房，房号5-4-6面积107.04㎡，买受人彭小岗首付款165078元，产权税费6702元，维修基金4282元，总金额176062元，总价款176062元。”在该《情况说明》中，彭小岗签名确认。2、第一次庭审结束后，为查明案情，本院依职权随机调查了已经居住在东城丽都业主王燕辉、李洪。王燕辉证实：我收到被告所发交房通知的短信，并于2014年3月1日领取了房屋钥匙；李洪证实：是否收到交房短信因时间太长记不清楚了，但确是开发商打电话通知我交房后，我去领取的房屋钥匙。3、被告提出因正在办理商品房整体验收手续的过程中，故相关资料均在洪雅县住房和建设规划局。上述事实，有双方当事人提供的《商品房买卖合同》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《房屋面积测绘报告》、《洪雅县建设工程规划核实合格证》、短信内容截屏、《情况说明》等证据证实。本院认为，本案原、被告双方争议的焦点为：被告是否构成违约应当向原告支付违约金？即一是被告是否向原告履行了通知交房的义务？二是被告是否达到了约定的交房条件？对此本院分析认定如下：一、对被告是否向原告履行了通知交房的义务的认定？庭审中，原告对被告已经向自己履行了通知交房义务提出异议，但被告辩称已通过短信和电话向原告发出了交房通知。经法庭释明，由法庭依职权随机予以调查短信或电话是否通知了业主（买受人），原、被告双方均同意。根据本院依职权随机调查了已经居住在东城丽都业主王燕辉、李洪的证人证言可以证实，被告已经通过短信或电话向东城丽都商品房买受人均发出了交房通知的短信息和用电话分别通知了各买受人，且被告提交的交房通知短信内容截屏上显示了原告在补充��议中留下的电话号码1388229****，排除了被告未通知原告接收房屋的可能性，因此，应当视为被告已经履行了向原告发出了通知交房的义务，对被告的该项辩解理由即已经向原告履行了通知交房的义务予以认定，被告不构成违约。二、对被告是否达到了《商品房买卖合同》约定的交房条件的认定？《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件为：“（一）、出卖人应当在2014年12月28日前向买受人交付该商品房。（二）、该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；”庭审中查明：一是被告提交了自己出具的《商品房质量保证书》、《商品��使用说明书》交与买受人，即被告已经向接受房屋的业主按合同约定应当提交的资料予以了提交；二是成都市恒泰测绘有限公司已于2014年12月11日向被告出具了《房屋面积测绘报告》。2014年12月25日，洪雅县城乡规划局向被告所承建的东城丽都项目出具了洪规核2014-37号《洪雅县建设工程规划核实合格证》。虽然规划验收合格证与规划核实合格证名称不同，但是，对此证照的区别的认定，应当属于相关职能部门的职权，因房屋是否达到交付条件？被告是否违规将不符合交房条件的房屋交付买受人？是否违反行政法律法规的规定应当予以行政处罚？属行政机关和相关职能部门依职权认定的范围，不属民法调整的范畴。同时，原告也无充分的证据证实被告的房屋未达到交房条件。因此，本案中对原告的该项请求，因不属本案审理的范围，本院不予处理。至于原告另行提出，因被告未办理房屋产权及土地使用权证，导致自己如亦无法将房屋出租造成损失，亦构成违约。因在《商品房买卖合同补充协议》第八条中约定：“关于权证的办理的补充1、在交房前，买卖双方签订代办房屋分户产权证的《委托书》，由买受人委托出卖人代为办理房屋产权证，买受人必须将办理房屋产权证的所需资料提交给出卖人。否则，出卖人办理房屋分户产权的时间顺延；2、出卖人在办理完全部房屋分户产权后，应按照有关规定在三年内为买受人办理土地使用权分户手续，由于不可抗力造成不能按期办理土地使用权分户手续时，出卖人不承担责任。”故根据该约定，被告要办理完全部房屋分户权证照的时间为三年内，从通知交房时间2014年12月28日起，应在2017年12月27日前完成。故因交房办理完成全部产权证照的时间未到，对原告提出造成自己的损失的诉求不予认定。至于原告主张诉讼费应当由被告承担，因该项费用如何承担法律已经有明确的规定，则按照法律的规定处理。公告费、保全费因未实际发生，不予认定。故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，不符合法律规定，本院依法不予支付。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告彭小岗、徐成芬的诉讼请求。本案受理费减半收取为2150元，由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副��，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员　　岳志祥二〇一七年四月七日书记员　　谢佳志来源：