（2017）湘12民终322号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2018-07-12
案件名称
张颖与蒋立业租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省怀化市中级人民法院
所属地区
湖南省怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋立业,张颖
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘12民终322号上诉人（原审被告）蒋立业，男，1986年4月13日出生，汉族，住湖南省邵东县界岭乡新茶村*组**号。委托诉讼代理人：袁野，湖南清园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张颖，女，1988年2月11日出生，汉族，住湖南省沅陵县沅陵镇龙泉路**号*单元***室。委托诉讼代理人：丁健，湖南五溪律师事务所律师。上诉人蒋立业与被上诉人张颖租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒋立业上诉请求：撤销原判决，依法改判。事实与理由：一、从短信内容可以说明被告退租前就已经征得原告同意终止合同，并要求详谈解除租赁合同具体细节问题；二、上诉人没有以书面形式提前一个月向原告提出终止合同，是被告在履行上有瑕疵，不能证明原告不同意退租。张颖答辩称：请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张颖向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告单方退租违约金5.25万元；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月7日，原告张颖（甲方）与被告蒋立业（乙方）签订《商铺租赁合同》，由张颖将其购买的位于怀化市鹤城区人民路新天地城市广场负一层1227、1228号门面出租给蒋立业使用，该《商铺租赁合同》第二条约定：“1、该房屋租赁期共36个月。自2015年5月22日起至2018年5月23日止。2、支付时间、方式：甲乙两方签订合同三年，前2年租金不变，（以每年¥450000元）租金为准。从第三年开始房屋租金在上一年租金的基础上递增百分之十。租金采取年结方式，乙方在每年12月初（不超过12月10号）必须将下一年的租金交给甲方，以后每年交付均按此方式进行。第一年租金和押金在甲乙双方签订合同之日付清。”第三条约定：“1、租金：每月租金为¥37500元，租金总额为¥1395000元。4、在签署本合同时，乙方向甲方交纳¥37500元的押金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。”第十条约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同年租金20%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应当承担赔偿责任。”第十一条约定：“乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方。”《商铺租赁合同》签订后，被告蒋立业按合同约定向原告张颖支付一年的租金450000元和押金37500元。2016年5月起，被告蒋立业不再租赁原告蒋颖的商铺并腾空搬离。原告张颖以被告蒋立业中途擅自退租为由要求其按合同约定支付违约金，但被告蒋立业拒不支付违约金，原告蒋颖遂诉至法院。一审法院认为：2015年5月原告与被告签订的《商铺租赁合同》未违反法律法规的相关规定，系双方当事人真实意思表示，该合同成立并已生效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按合同约定履行合同义务。合同签订之初，被告支付了一年租金和押金37500元。2016年5月，被告在支付了一年的租金后未再支付租金且搬离商铺，违反了合同的约定，已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中第十条约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同年租金20%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应当承当赔偿责任。”，因被告未向法院提出减少违约金的请求，对原告请求被告支付违约金的诉讼请求法院予以支持，被告应向原告承担违约金每年租金450000元×20﹪＝90000元，结合原告的诉讼请求，除被告原已支付的押金37500元，被告另需支付原告违约金52500元。被告提出抗辩认为其提前通知了原告，并且征得了原告同意的情况下要求解除了双方的租赁合同，同时也按照合同的约定支付了保证金作为补偿，被告的行为并未违约，不存在支付违约金。从本案相关证据来看，2015年5月原、被告签订了三年期限的商铺租赁合同，被告在2016年5月搬离商铺，系在租赁期内中途退租。2016年5月原、被告的短信内容可得知原告于2016年5月初与被告短信联系要求其支付租金时才得知被告不再租赁商铺，被告没有按照合同第十一条“乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方。”的约定提出中途退租的书面申请。双方的短信内容主要是对被告商铺恢复原样的协商，不能证明被告事先征得原告同意退租，也不能证明原告放弃了要求被告支付违约金的权利，故对被告的上述抗辩理由不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告蒋立业于本判决生效后10日内支付原告张颖违约金52500元。本案案件受理费1112元，由被告蒋立业承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人于2015年5月签订《商铺租赁合同》依法成立且已生效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按合同约定履行合同义务。2016年5月，上诉人在支付了一年的租金后未再支付租金且搬离商铺，违反了合同的约定，已构成违约，应承担违约责任。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由于上诉人未向法院提出减少违约金的请求。因此，一审判决上诉人蒋立业另支付违约金52500元并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1112元，由上诉人负蒋立业负担。本判决为终审判决。审 判 长 冷旗帜审 判 员 李东恒代理审判员 宋艳云二〇一七年四月七日书 记 员 田健伶 更多数据：搜索“”来源：