（2017）黑01民终607号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-06-29
案件名称
薛春红与黑龙江蓝筹房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛春红,黑龙江蓝筹房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑01民终607号上诉人（原审原告）：薛春红，女，汉族，1976年3月17日出生，无固定职业，住哈尔滨市香坊区油坊街7号水木兰亭小区*栋*单元***室。委托诉讼代理人：张宏，黑龙江龙房川律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：黑龙江蓝筹房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区红河五街区515栋6单元4层5号。法定代表人：陈丽滢，董事长。委托诉讼代理人：雷莆洲，男，汉族，1982年5月22日出生，黑龙江蓝筹房地产开发有限公司经理，住哈尔滨市道里区乡政街70号。上诉人薛春红与被上诉人黑龙江蓝筹房地产开发有限公司（以下简称蓝筹公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初2714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人薛春红及其委托诉讼代理人张宏，被上诉人蓝筹公司委托诉讼代理人雷莆洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛春红上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判蓝筹公司给付违约金83726元（其中逾期办证违约金80780元、代办费利息2946元）。事实和理由：1.薛春红与蓝筹公司签订的商品房买卖合同中对薛春红违约所约定的违约金比例远高于蓝筹公司违约所约定的违约金比例，明显缺少对等性及公平性。2.商品房买卖合同系蓝筹公司单方制作的格式化合同，合同第十五条对蓝筹公司逾期办理产权的违约金条款与对薛春红如逾期付款、逾期办理手续应承担的违约金相比较，明显属于减轻蓝筹公司责任，加重薛春红责任。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“商品房办理产权登记备案手续的期限为交付之日起90日内，如果一方违约，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算。”因此，薛春红主张其上诉请求于法有据。蓝筹公司辩称，不同意薛春红的上诉请求，一审法院判令蓝筹公司承担办理产权证的义务并依据合同约定向薛春红支付违约金正确，不同意按照银行同期贷款利率支付违约金。蓝筹公司已经向代办公司提交570余户办理房屋所有权证的材料，并给予业户赔偿。蓝筹公司正积极办理剩余业户的房屋所有权证和赔偿事宜。薛春红向一审法院起诉请求：1.判令蓝筹公司协助薛春红办理房屋权属证明书；2.判令蓝筹公司向薛春红支付逾期办理产权证的违约金80780元（一年期贷款利率6%×448779元×2012年12月29日起至2015年12月29日止，共计80780）；3.要求蓝筹公司返还薛春红产权证代办费利息2946元（一年期贷款利率6%×9822元×2011年11月15日起至2015年11月15日止，共计2946元）；4.判令蓝筹公司因未通过消防验收应向薛春红支付逾期交房违约金81902元（448779元×0.0001×2011年1月8日起至2016年1月8日至，共计81902元），以上共计165628元；5.判令本案的诉讼费用由蓝筹公司承担。一审法院认定事实：2010年9月19日，薛春红与蓝筹公司签订《商品房买卖合同书》，合同约定薛春红购买蓝筹公司开发的位于哈尔滨市香坊区油坊街7号水木兰亭小区7栋1单元802室房屋，建筑面积71.69平方米，房屋总价为448779元。薛春红于2010年9月19日交付了首付款208779元，并办理了商业贷款手续。2011年1月7日，薛春红办理了入户，蓝筹公司收取了薛春红房屋专项维修基金、契税等作为房屋产权证的代办费用，共计9822元。买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的材料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1、买受人退房，出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％支付违约金”。蓝筹公司于2016年3月在哈尔滨市住宅与房产管理局取得了预转销手续，同月在哈尔滨市房屋交易中心商品房科办理了房屋交易手续，于2016年4月14日交纳了交易手续费，于2016年5月16日交纳了初始登记费，于2016年6月14日在哈尔滨市住房保障和房产管理局办理了商品房初始登记证明，并于2016年6月21日在小区内发布了公告，告知业主将办理产权登记所需要的手续上交，用于办理房屋产权证书。一审法院认为，薛春红与蓝筹公司签订的房屋买卖合同为有效合同，合同内容对双方具有约束力。薛春红已经按照合同约定履行了自己的义务，如期缴纳房款并办理了贷款，蓝筹公司亦应当履行自己的义务，为薛春红办理产权登记备案手续，按照合同规定，蓝筹公司已于2011年1月7日将房屋交付薛春红使用，故蓝筹公司应当在2012年12月27日前为薛春红办理房屋产权证书，现蓝筹公司超期仍未能办理房屋产权证，薛春红主张蓝筹公司为薛春红办理房屋产权证，符合法律及合同的规定，予以支持，考虑本小区业主的实际人数及办理房屋产权证书所需要的行政程序，故给予蓝筹公司三个月期限为宜。关于薛春红主张的逾期办理产权登记备案手续违约金的问题，依据薛春红与蓝筹公司间签订的房屋买卖合同，蓝筹公司应按已付房价款的0.2％支付违约金，现薛春红对合同中此部分约定有异议，根据薛春红的诉讼请求，实为约定的违约金低于造成的损失，要求提高违约金的意思表示，因薛春红与蓝筹公司签订的房屋买卖合同为有效合同，合同内容对双方具有约束力,买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的材料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1.买受人退房，出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％支付违约金”。对于逾期办理房屋产权证书所产生的违约金，合同明确约定了赔偿标准，双方应当按照合同约定予以履行，现薛春红主张违约金约定数额过低，但该合同系双方真实意思表示、自主订立，故合同内容应对薛春红具有约束力，且薛春红未能举证其因此造成的实际损失高于约定的违约金数额，故综上所述，蓝筹公司逾期办理产权证应按照合同约定给付薛春红违约金897.56元（0.2％×448779元），薛春红主张的违约金80780元，超出部分不予支持。关于代办费问题，现蓝筹公司虽未能如期办理房屋产权证书，但因已判令蓝筹公司履行办理义务，另代办费中的收费项目也是办理产权证的必要支出，故薛春红主张蓝筹公司返还产权代办费用利息2946元的诉讼请求不予支持。关于薛春红要求蓝筹公司因未通过消防验收逾期交房违约金81902元的问题，因薛春红已经进户，薛春红该项诉请没有事实依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、黑龙江蓝筹房地产开发有限公司于判决生效之日起90日内为薛春红办理房屋所有权证书；二、黑龙江蓝筹房地产开发有限公司于判决生效之日起7日内向薛春红支付违约金897.56元；三、驳回薛春红的其他诉讼请求。案件受理费50元（薛春红已预交3613元），由黑龙江蓝筹房地产开发有限公司负担，与上款一并给付薛春红。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。薛春红向本院提交如下证据：证据A1.2016年4月20日《哈尔滨市准予商品房屋产权登记通知》（[2016]第0867号）。拟证明：哈尔滨市住房保障和房产管理局准予水木兰亭小区办理权属登记的时间为2016年4月20日，该日期已远远超过了合同约定的办证日期，故蓝筹公司应对薛春红承担违约责任。证据A2.2016年12月7日一审法院组织业主与蓝筹公司调解的录音记录、2016年12月14日张宏律师与蓝筹公司贾经理通话录音记录、2017年2月17日丛志伟与蓝筹公司贾经理通话录音记录。拟证明：蓝筹公司主观上恶意拖延为薛春红办理产权登记，而非客观上履行不能。蓝筹公司至今不同意配合薛春红办证有两个主观原因，一是薛春红不同意蓝筹公司在一审法院提出的，以缴纳物业费作为办理产权登记的前提条件的捆绑式和解方案；二是本案正在诉讼，蓝筹公司拒绝为本次诉讼的业主出具增值税专用发票。证据A3.一审法院作出的（2015）香民一民初字第866号民事判决书。证据A4.延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2016）吉24民终984号民事判决书。证据A3、A4相互印证，综合证明与本案案情基本相同的案件，人民法院对于违约金过低，且按照违约事实发生之前双方通过合同条款确定的违约金数额不能完全弥补守约方实际损失的情况下，各地法院的做法是直接参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算买受人逾期办证的损失，而无需当事人再举示证据证明实际损失数额。蓝筹公司质证意见：对证据A1的真实性和证明问题均无异议。对证据A2的真实性无异议，对证明问题有异议，主张录音并不能证明蓝筹公司主观恶意拖延，是双方在庭外商讨和解事宜。对证据A3的真实性无异议，对证明问题有异议，主张该判决是因为一审法院在工作上出现失误造成的，蓝筹公司收到其他判决书，判决结果均与（2015）香民一民初字第866号民事判决结果不一样，蓝筹公司应按合同约定承担违约责任。对证据A4的真实性、合法性及证明问题均有异议，该证据体现不出证据来源，且与本案无关。蓝筹公司向本院提交如下证据：证据B1.业主吕海东缴纳的住宅专项维修资金票据一张、契税、印花税发票各一张。拟证明：蓝筹公司为业主办理产权证的进展情况。证据B2.蓝筹公司与吕海东等16名业主签订的协议书一份、退诉讼费收据四份、民事调解书四份（业主姓名：范晓丹、张玉龙、于德昌、陈波）、民事裁定书两份（业主姓名：谭立东、李兴凯）、民事判决书一份（业主姓名：李亮）。拟证明：2016年7月15日，蓝筹公司与16位业主达成了庭外和解协议，其中14名业主已经履行协议，只有吕海东和何富彪未履行。证据B3.承诺书三份（业主姓名：邹勋、刘丽君、赵慧馨）、民事调解书一份（业主姓名：李莹辉）。拟证明：蓝筹公司正积极处理和解决涉及诉讼问题，已经与大部分业主协商诉讼的有关事宜。薛春红质证意见：对证据B1的真实性和合法性无法确认，对关联性及证明问题有异议。主张业主取得产权登记不仅需要备案的商品房买卖合同，还需要蓝筹公司缴纳的增值税专用发票和业主缴纳的契税发票，该证据只能证明蓝筹公司为案外人吕海东正在履行办理产权登记的义务，如果蓝筹公司在本次庭审中不能出具薛春红的契税完税凭证及开发商缴纳的增值税专用发票，就不能证明蓝筹公司正在为薛春红办理产权证的抗辩主张。对证据B2、B3的真实性、合法性及关联性、证明问题均有异议，主张该组材料体现的当事人并非本案的诉讼当事人，无法核实蓝筹公司提交该组证据的真实性及证据来源是否合法。蓝筹公司通过该组证据拟证明其与16户业主达成庭外和解协议，但是该16户业主并非本案的上诉人，该证据与本案无关联，不足以证明蓝筹公司的主张。本院认证：薛春红提交的证据A1客观真实，与本案有关联性，本院予以认定；证据A2中2016年12月7日录音记录，是在一审法院组织双方当事人对本案进行调解时，未经法院许可进行录音形成的，证据来源不合法，且该录音记录与2016年12月14日录音记录、2017年2月17日录音记录均不能证明其主张的事实成立，故本院不予认定；蓝筹公司已针对证据A3提出上诉，故本院对该证据的真实性予以确认，对拟证明的问题不予采信；证据A4与本案不具有关联性，本院不予认定。蓝筹公司提交的证据B1、B2、B3客观真实，且与本案具有关联性，故本院予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2016年4月20日，哈尔滨市住房保障和房产管理局发布《哈尔滨市准予商品房产权登记通知》，准予水木兰亭小区办理权属登记。本案争议的焦点问题：一、蓝筹公司应按照何种标准向薛春红支付逾期办理房屋权属证书的违约金；二、蓝筹公司应否向薛春红支付代办费利息。本院认为，蓝筹公司与薛春红签订的商品房买卖合同书系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，为合法有效的合同，双方应依约履行。一、关于蓝筹公司应按照何种标准向薛春红支付逾期办理房屋权属证书的违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，蓝筹公司与薛春红签订的合同第十五条明确约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％向买受人支付违约金。”为此，蓝筹公司应当按照合同的约定向薛春红支付违约金。关于薛春红主张违约金不足以弥补其实际损失的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，薛春红要求按照人民银行同期贷款利率计算违约金，但并未能够举证证明因蓝筹公司违约给其造成了损失，且损失的数额高于约定的违约金。现薛春红仅以双方签订合同中对违约金的约定明显缺少对等性及公平性，蓝筹公司明显属于减轻己方责任，加重对方责任为由，请求认定合同约定的违约金过低并予以调整，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于蓝筹公司应否向薛春红支付代办费用利息问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定“有偿的委托合同，因委托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。……”。本案中，双方虽未签订书面的委托合同，但蓝筹公司实际收取了薛春红9822元的产权办理费用，该费用包含案涉房屋办理权属登记需要支付的各种税费及提供代办服务收取的费用。因蓝筹公司的过错，案涉房屋的产权登记未在《商品房买卖合同》中约定的期限内完成，期间蓝筹公司一直占用薛春红交付的代办费用，故蓝筹公司应向薛春红支付因逾期办证而占用代办费期间的利息损失。关于利息损失的起止时间问题。依据双方约定，蓝筹公司应在薛春红进户后的720日内即2012年12月27日前为薛春红办理案涉房屋的产权登记，2012年12月28日起，蓝筹公司开始违约，故蓝筹公司应向薛春红支付自2012年12月28日起至2015年11月15日止（薛春红请求的截止日期）的代办费用的利息。关于利息的计算标准问题，因蓝筹公司作为房地产开发企业，从事房地产开发的经营活动，2012年12月28日中国人民银行公布的3至5年期贷款利率为6.4%,故薛春红请求按6%的标准计付利息符合法律规定，本院予以支持。一审判决以代办费用系办理案涉房屋产权登记的必要支出为由，全部驳回薛春红请求蓝筹公司给付代办费利息的诉讼请求错误，本院予以纠正。综上所述，薛春红的上诉请求部分成立。另外，一审判决没有依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，确定本案当事人各自负担的诉讼费用数额错误，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初2714号民事判决第一项、第二项；二、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初2714号民事判决第三项；三、黑龙江蓝筹房地产开发有限公司于本判决生效后7日内给付薛春红代办费利息1723.76元（9822元×6%÷360天×1053天）。四、驳回薛春红的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3613元（薛春红预交），由薛春红负担3563元，由黑龙江蓝筹房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费1893.15元（薛春红预交），由薛春红负担1833.15元，由黑龙江蓝筹房地产开发有限公司负担60元。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 万 迎审判员 宋彦辉二〇一七年四月七日书记员 于文娟 微信公众号“”