（2017）鲁01民终645号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-04-18
案件名称
齐晓姣与济南齐华物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
齐晓姣,济南齐华物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终645号上诉人（原审被告）：齐晓姣，女，1986年4月30日出生，汉族，中联会计师事务所会计，住济南市。委托诉讼代理人：齐志盛（系齐晓姣之父），住济南市。被上诉人（原审原告）：济南齐华物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘进华，董事长。委托诉讼代理人：韩同超，男，该单位职工。上诉人齐晓姣因与被上诉人济南齐华物业管理有限公司（以下简称齐华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2011）历城民商初字第1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐晓姣上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回齐华物业公司全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，齐华物业公司与济南市齐鲁世纪园业主委员会于2003年2月27日签订的《物业管理委托合同》及2005年7月18日签订的《物业管理服务合同》应依法被确认无效。一审中，齐晓姣便对两份物业合同的真实性提出异议并提供证据予以佐证，证实2003年的物业服务合同并不是业委会成员李某甲签订；所加盖公章并不是业委会公章，系伪造；业委会自2005年1月份解散后再未成立，不可能签订2005年7月18日的物业服务合同，该合同系伪造。二、齐华物业公司要求支付物业费，其中有6年费用已经超过诉讼时效。2011年9月2日，齐华物业公司起诉要求交纳自2003年下半年至2011年的物业费，期间长达9年，本次诉讼之前其从未向齐晓姣催交过。物业公司向业主主张物业费、电梯费为普通债权，其诉讼时效为两年。一审中齐晓姣已明确提出时效抗辩，一审法院驳回该异议错误。三、在物业合同无效的情况下，双方也未形成事实上的物业服务合同关系。2003年，齐晓姣不止一次向齐华物业公司发函，希望其完善物业服务合同，加强物业管理，以期与其建立物业服务合同，但其无动于衷，未作任何回应。且齐晓姣多次向其反映房屋质量问题，希望尽快将问题反馈到建设单位，但其一直消极应对，不予处理。直至超过质保期，齐晓姣自费更换两套房屋全部外窗，804室漏水持续至今。从齐华物业公司客观表现来讲，双方也未形成事实上的物业服务关系。四、一审判决认为“不足以证实原告在签订该合同时存在欺诈行为”的观点与事实不符。一审中，齐晓姣提供的证人、证言，证据确凿。一审判决应以事实为根据予以支持。齐华物业公司辩称，一、齐晓姣与开发商签订两套房产《商品房买卖合同》属实，其多年居住事实存在。齐晓姣在一审中已说明其拒绝与齐华物业公司签订《前期物业服务协议》的理由，但齐华物业公司与开发商签订《前期物业服务协议》的事实存在，该协议合法、有效，双方都不得私自违反。2003年2月27日齐华物业公司与济南市齐鲁世纪园业委会签订《物业管理委托合同》，2005年7月18日续签了委托合同。齐华物业公司认真全面履行了合同，服务规范、记录全面。齐晓姣一直居住在该小区，享受到了物业服务。齐晓姣以其未与齐华物业公司签订合同为由拒绝交纳物业服务费无法律依据，也不符合情理。二、一审法院认定准确。第一，齐晓姣一审中认为物业服务合同无效，从未提出时效问题。涉案小区清洁卫生，环境优美，物业管理合理有序，得到小区其他业主较高评价，无正当理由拖欠物业费的业主寥寥无几，多年物业费收费率达到95%以上。齐华物业公司每月、每季度、每半年都用电话、书面通知、上门催要等方式催交，因齐晓姣拒绝在《催费通知书》上签字，所以通过拍照留取证据。物业企业是微利企业，物业费是物业企业的命脉，是主要收入来源，物业企业只有在收取物业费后才能更好服务于业主。这样的常识齐晓姣不可能不清楚，齐华物业公司不可能放弃催缴物业服务费。第二，按照《中华人民共和国物权法》的规定，齐晓姣享有权利就应承担义务，不得以拒签合同为由不履行义务。其在二审提出6年物业费用超过时效的抗辩，既没有法律依据，也不符合一般惯例。综上，双方存在合法的物业服务法律关系，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，公平公正，请求驳回上诉，维持原判。齐华物业公司向一审法院起诉请求：判令齐晓姣支付所欠2003年下半年至2011年的物业管理费共计18890.8元，判令齐晓姣支付物业费滞纳金70173.6元，本案诉讼所产生的所有费用由齐晓姣负担。一审法院认定事实：2003年2月27日齐华物业公司（乙方、受委托方）与济南市齐鲁世纪园业主委员会（甲方、委托方）签订了物业管理委托合同一份。合同约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将齐鲁世纪园委托乙方实行物业管理，订立本合同。物业类型：住宅，坐落位置：济南市某区某路（街道）xxxx号，管理界线：东至xx，西至xxxx，北至xxx。占地面积30亩，建筑面积4.5万平方米。乙方提供的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托管理的委托管理事项有：房屋共用部位的维修、养护和管理。房屋共用设备的维修、养护、运行和管理。公用设施的维修、养护和管理。附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理。公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。公共环境卫生管理。实行封闭物业管理的住宅区域内的停车车位，由乙方负责经营管理。协助公安部门维护社区秩序。与房屋及附属建筑物改建、装修相关的垃圾清运等的管理。物业档案管理。维修基金利息及维修资金使用的财务管理。组织开展社区文化娱乐活动。组织开展社区便民有偿服务活动。向业主、使用人收取物业管理服务费、电梯运行费。房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费。规劝制止业主、使用人违反《业主公约》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为。委托管理期限为贰年。自2003年1月1日起至2005年1月1日止。物业管理服务费，（一）住宅房屋，乙方按套内建筑面积每月每平方米0.5元向业主、使用人收取；非住宅房屋分为办公用房和商业用房，由乙方按物价局文件规定标准收费；办公用房不超过住宅用房的100%，商业用房不超过200%。空闲房屋，乙方按套内建筑面积每月每平方米0.5元向业主、使用人收取。（二）收费时间：每年的元月1日收取1-6月份物业管理费，7月1日收取7-12月份的物业管理费。（四）业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。电梯运行费按下列约定执行：0.2元/平方米，出租房屋时，业主要向物业公司出具出租期间物业管理费（包括其他费用）由谁承担的证明。合同签订后，齐华物业公司入驻齐鲁世纪园小区开始对该小区进行物业管理至今。2005年7月18日，齐华物业公司（乙方、受委托方）与济南市齐鲁世纪园业主委员会（甲方、委托方）又签订了齐鲁世纪园物业管理服务合同书一份。合同约定：甲方继续将齐鲁世纪园委托乙方实行物业管理。委托管理期限自2005年7月18日起，于本物业管理区域成立的业主委员会与选取聘的物业管理公司签订有效合同生效之日终止。本物业的管理服务费：高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理费金额加收每天千分之三的滞纳金。合同其他内容与2003年3月27日签订的物业管理委托合同基本相同。2002年6月4日齐晓姣与齐鲁石化公司实业开发公司开发部签订了商品房买卖合同1份，购买了齐鲁世纪园x号楼x单元xxx室，该房产建筑面积161.16平方米，套内面积135.39平方米。2003年4月16日齐晓姣与齐鲁石化公司实业开发公司开发部又签订了商品房买卖合同1份，购买了齐鲁世纪园x号楼x单元xxxx室，该房产建筑面积112.72平方米，套内面积94.63平方米。现齐华物业公司以齐晓姣作为齐鲁世纪园的业主，接受了其物业服务，未缴纳2003年下半年至2011年的物业管理费为由诉来一审法院。要求齐晓姣缴纳物业管理费18890.8元及滞纳金70173.6元。齐华物业公司主张齐晓姣欠缴的物业管理费具体明细如下：5-2-804房产具体欠费数额为：2003年432.5元，2004年1136.6元，2005年1136.6元，2006年1136.6元，2007年1136.6元，2008年1341.9元，2009年1547.2元，2010年1547.2元，2011年1547.2元。5-2-1002房产具体欠费数额为：2003年563.2元，2004年795元，2005年795元，2006年795元，2007年795元，2008年938.6元，2009年1082.2元，2010年1082.2元，2011年1082.2元。一审审理中，齐晓姣对齐华物业公司提供的两份物业合同提出异议，认为其提供的第一份合同上李某甲的签字不是其本人签字，两份合同上所盖的齐鲁世纪园业主委员会的公章也不是真的，都是其伪造。对此，齐晓姣提交了2012年1月9日李某乙出具的证明1份，内容是：2003年-05年本人曾任齐鲁世纪园业主委员会成员，未曾见过2005年7月18日物业合同，当时物业费多层0.5元套内，高层0.7元套内，更没有1.2元收费标准，业委会05年1月解散后，没再成立业委会，业委会章由曹某某保管，2007.12.19筹备第三届业委会未果，因当时有本人筹办，公章转入本人。汪某某在该证明下方写了，证明，以上李某乙所讲述完全属实，特此证明，原业主委员会成员，汪某某。齐晓姣提交的第二份证明是2003年2月27日齐华物业公司与齐鲁世纪园业主委员会签订的物业管理委托合同复印件1份，汪某某在该复印件上书写了：证明，本人在齐鲁世纪园业主委员会任职期间从未见过此合同，汪某某，2012.1.9.19点。李某甲在该复印件上书写了：证明2003年2月27日由齐鲁世纪园业主委员会与齐华物业公司签订的物业管理委托合同中，甲方代表人签字不是本人所签，特此证明，证明人李某甲，2012.1.9。齐晓姣还提交了盖在2012年1月9日山东商报上的济南市齐鲁世纪园业主委员会的公章印模两枚，以证明齐华物业公司提供的物业合同上的公章与齐鲁世纪园业主委员会的公章不同。对齐晓姣的抗辩理由，齐华物业公司认为其提供的证明，不能确定是李某乙等三人所签，李某乙的证明恰恰证实2003年确实成立了齐鲁世纪园的业主委员会。两份物业管理合同中齐鲁世纪园业主委员会的签章是真实的，代表人李某甲的签字也是真实的。对山东商报上加盖的两个公章是齐晓姣提供，不能确定真实性。齐晓姣还提供了2003年3月24日关于物业合同致齐华物业公司信函1份，由齐华物业公司签收，来证明就齐鲁世纪园x号楼x单元xxx室要求与齐华物业公司签订物业合同。2003年7月18日关于房屋质量信函1份，但齐华物业公司没有签收。2005年9月8日特快专递详情单1份，证明要求与齐华物业公司签订两套房屋的物业服务合同。2005年9月23日齐华物业管理处信件1份，证明双方一直在沟通。2011年8月26日告知信1份，贴到齐鲁世纪园财务室门口。2011年8月26日邮政发票1份、特快专递详情单1份，证明给齐华物业公司寄了一封告知信，没有签收回执，要求齐华物业公司根据法律规定制定公平公正的物业合同。给济南市房管局物管处的求援信件1份，没有签收回执。齐华物业公司对上述证据均无异议，认为上述证据说明，齐晓姣多次要求与其签订双方的物业管理服务合同，证实了双方确实存在事实上的物业服务合同关系，且对应当缴纳物业费没有争议，齐晓姣确实拖欠物业费，齐华物业公司进行多次追讨，双方也多次进行过沟通。齐晓姣庭审中向一审法院递交情况反映1份，认为齐华物业公司在齐鲁世纪园小区的服务越来越敷衍，工作越来越不负责任，主要表现在以下几点。对齐华物业公司的物业管理服务提出以下意见。（1）齐华物业的齐泉物业办事处的工作人员在处理业主投诉和反映物业服务问题的时候采取哄骗及威胁手段，敷衍了事，并且在业主对齐华物业提出质疑时对业主实施殴打、恐吓等暴力行为，后以110介入解决处理了事。（2）齐鲁世纪园小区原为封闭式小区，现今在业主未同意的情况下擅自改为开放式管理，两处保安实属摆设，人员随意进出，发广告、传单行为在小区内随处可见。夜间有非小区住户的社会无业人员在楼道里随处畅谈、吸烟、损坏公物（用明火）。严重危及小区业主的人身及财产安全。（3）车辆随处停放，严重堵塞原本就狭窄的过道及车库，阻碍了车库车辆的进出。（4）x号楼x单元无消防求生出口。（5）据物业工作人员所讲，在他们所谓的“前期物业合同中”承诺，每年对小区楼宇外观完整的清洗一次，包括内墙、走廊、楼道等在内的所有楼体每四年粉刷、清理一次，楼道的风机七日检查一次，但自入住此小区至今十二年来从未清洗和粉刷过，而风机在这十二年中只开过两次，即4600天中的六小时风机是运转的。（6）在卫生方面，电梯卫生应每天做保洁两次，但现在的情况是一周清洁最多两次。楼梯间、电梯间及入户走廊一周也最多清洁两次；并且保洁人员的清洁用水，一桶可以清洁全楼，导致全楼几乎每家都有蟑螂，极不卫生；在x号楼入口处的卫生间卫生极差，x号楼的走廊蚊蝇密布，一进入x号楼臭味及苍蝇扑面而来，躲避不及；院内垃圾箱附近污水横溢，无人清理；小高层外商业出租区域私人口腔医院的医疗垃圾也往小区里面倒，物业不管不问，影响极其恶劣。（7）小区的地下停车场，物业承诺24小时保安轮值，但现实是从未有人轮值，而是门卫代看。（8）信号发射塔问题。物业公司在不告知业主的情况下，私自同电信公司在x号楼楼顶处安装了三台大功率4G信号发射塔。如不是业主及时发现，并通过政府部门投诉，后果不堪设想。（9）自今年五月以来，小区的高层七层以上在正常条件下无法正常用水。在广大业主不断给政府反映的情况下，物业公司更换了小区内部分管网管路。在六月下旬，小区高层才能正常用水。（10）在维修费问题上，物业公司在所谓的‘前期物业合同’中承诺，1000元以下日常维修费用由物业承担，实际上不但收取费用还双倍增加。（11）物业公司故意违反山东省物业管理条例的规定，擅自改变x号楼门口大厅活动场所为房间租于他人或单位使用。（12）物业公司违法提高物业服务费。在齐晓姣提交的情况反映上，齐鲁世纪园的22位业主写了情况属实，并签名。齐华物业公司认为因为没有业主的联系方式，是否是业主的真实情况不能证明，且不能证明发生的时间，其已经履行了自己的义务。齐晓姣的理由与事实不符，有些也与物业服务无关。齐晓姣在一审庭审时，提供了照片287张及齐鲁世纪园的宣传材料1份，证明齐鲁世纪园管理混乱，齐华物业公司承诺的是齐鲁世纪园封闭式管理，不乱停车，道路畅通，保安室三个固定的岗亭，但实际是两个，齐华物业公司自称24小时巡视，但保安形同虚设，看不见保安巡视，只在岗亭里坐着。另有照片1份及视频3段，地点是2012年1月9日在历城供电局七楼原业主委员会主任李某甲办公室内，照片中是齐志盛与李某甲，其中2段是李某甲的视频，一段是电梯大修后没有合格证原件的视频，只有复印件。齐华物业公司对齐晓姣提供的上述证据真实性有异议，认为拍摄地点不明确，即使存在垃圾或小区公共道路上存在停放车辆的问题，只是个别现象，不能代表其提供的整体服务存在问题。齐晓姣在庭审中，承认自2002年底入住xxx室开始一直未交物业费。齐晓姣认为齐华物业公司的物业合同不公平所以没有和其签物业合同。关于2003年齐华物业公司与齐鲁世纪园签订的第一份物业合同，齐晓姣认可齐鲁世纪园的公章是业委会成员曹某某所盖，但主张是齐华物业公司拿着签有李某甲名字的合同找曹某某盖章，因此，曹某某在被齐华物业公司欺骗的情况下，认为业委会已经同意了齐华物业公司作为物业服务单位而加盖的业委会公章。齐华物业公司对齐晓姣的理由不予认可，称该合同是李某甲签的，章也是业委会盖的，不存在欺骗的问题。一审法院认为，2003年2月27日齐华物业公司与济南市齐鲁世纪园业主委员会签订物业管理委托合同后，一直在齐鲁世纪园进行物业管理服务。齐晓姣作为齐鲁世纪园的业主，在实际接受了齐华物业公司的物业管理服务后，应当按照物业管理委托合同的规定缴纳物业服务费。齐晓姣辩解齐华物业公司提供的物业管理委托合同是虚假伪造的，因此无效的主张。一审法院认为，该物业管理委托合同上齐鲁世纪园业主委员会的公章，确系该业主委员会所盖。齐晓姣提交的证据，不足以证实齐华物业公司在签订该合同时存在欺诈行为。根据我国合同法的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权申请人民法院或者仲裁机构变更或撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的，撤销权消灭。因此，2003年2月27日齐华物业公司与济南市齐鲁世纪园业主委员会签订物业管理委托合同合法有效。齐晓姣应该按照合同规定的标准支付物业服务费。关于2005年7月18日齐华物业公司与济南市齐鲁世纪园业主委员会签订的齐鲁世纪园物业管理服务合同书，虽然盖有济南市齐鲁世纪园业主委员会的公章，但齐华物业公司不能举证证明，是业委会什么成员所盖。因此，齐华物业公司要求2005年以后的物业费按照该合同约定标准收取的诉讼请求，一审法院不予支持。齐晓姣应当按照套内面积每平方米0.7元支付物业管理费，经计算齐晓姣购买的x号楼x单元xxx室套内面积是135.39平方米，每月物业服务费94.77元，自2003年下半年至2011年，共计102个月应缴物业服务费9666.54元。齐晓姣购买的x号楼x单元xxxx室，套内面积94.63平方米，每月物业服务费66.24元，自2003年下半年至2011年，共计102个月应缴物业服务费6756.48元，以上合计其应缴物业服务费16423.02元。齐晓姣提供的照片录像等证据，可以证实涉案物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等管理不到位，由此引起业主不满。齐华物业公司在齐鲁世纪园提供物业服务和管理期间，确实存在瑕疵，但尚不足以认定齐华物业公司所提供物业服务存在重大瑕疵，因此齐晓姣以此为由拒交物业费的理由不能成立，但齐华物业公司的物业服务确实存在瑕疵，故对其要求齐晓姣支付物业费滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告齐晓娇于判决生效之日起10日内支付原告济南齐华物业管理有限公司物业服务费16423.02元；二、驳回原告济南齐华物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2027元，由原告济南齐华物业管理有限公司负担1653元，被告齐晓娇负担374元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，齐晓姣申请证人汪某某出庭作证。汪某某陈述，其为涉案小区第二届业主委员会成员，任期届满后小区未成立第三届业主委员会，在其任职期间第二届业主委员会未选聘其他物业服务公司服务小区，据其了解第一届业主委员会也没有选聘其他物业服务公司。汪某某认可齐晓姣一审时提交的李某乙出具的证明下方的证明和2003年2月27日物业管理委托合同复印件下方的证明均由其本人书写，在其任业主委员会成员期间未见过齐华物业公司在本案中出示的两份物业服务合同，但是认可该两份物业服务合同中业主委员会的公章是真实的，其不清楚业主委员会公章是如何加盖在该两份物业服务合同上的。汪某某陈述，涉案小区物业服务费一直按照套内建筑面积每月每平方米0.5元、电梯运行费每月每平方米0.2元收取，小区存在环境卫生较差、陌生人随便进入小区张贴广告、陌生人半夜三更敲门、电梯损坏长期未修等问题，业主对齐华物业公司的物业服务不满意。齐晓姣提交：1.互联网上打印的山东中齐房地产开发有限公司和齐华物业公司的信息，主张山东中齐房地产开发有限公司系涉案小区建设单位，其法定代表人赵某某系齐华物业公司股东，因此齐华物业公司隶属于山东中齐房地产开发有限公司，在齐晓姣的房屋出现质量问题后，齐华物业公司一直拖延不给修理。齐华物业公司对该证据的真实性没有异议，辩称该证据恰恰证明涉案小区建设单位与齐华物业公司不是同一法人，本案物业服务合同纠纷与齐晓姣提出的房屋质量问题不是同一法律关系，齐晓姣不能以此为由拒绝交纳物业服务费。2.照片15张，证明齐晓姣的房屋出现质量问题后，齐华物业公司一直拖延不给修理，因此其未交纳物业服务费。齐华物业公司质证称，该组照片没有拍摄时间、地点，不能证明是齐晓姣的房屋出现质量问题，照片中显示的报纸时间为2017年3月11日，与本案所诉的2011年以前的物业服务费无关，齐晓姣是2002年入住涉案房屋，已经超过质保期，如果其认为房屋存在质量问题应该与建设单位协商处理，该问题不是齐华物业公司应当承担的责任，齐晓姣不能以此为由拒绝交纳物业服务费。齐华物业公司提交济南市历城区东风街道世纪园社区居民委员会于2013年12月9日出具的齐鲁世纪园物业费调价业主调查情况证明和业主调查情况公示，证明按照法律规定，涉案小区业主委员会解散后，由居民委员会出面协调业主与齐华物业公司之间的相关事宜。齐晓姣对该证据的真实性有异议，认为齐华物业公司应当出示有业主签名的调查表，主张其在二审期间与现任居民委员会主任交谈过，居民委员会主任陈述居民委员会只是在业主和物业服务企业出现矛盾后进行调解，没有权利对物业服务费进行订价，也没有就物业服务费订价与业主进行协商，并提交与居民委员会主任的谈话录音一份。齐华物业公司对录音的真实性有异议，认为录音中谈话人员的身份无法确认，录音谈话中涉及的是2013年物业服务费调价问题，与本案所诉的2011年以前的物业服务费无关。本院认为，关于一审判决予以认定的2003年2月27日齐华物业公司与济南市齐鲁世纪园业主委员会订立的物业管理委托合同，该物业管理委托合同上加盖有齐华物业公司和济南市齐鲁世纪园业主委员会的公章。虽然齐晓姣对该物业管理委托合同的真实性有异议，证人汪某某亦陈述在其任业主委员会成员期间未见过该物业管理委托合同，但是齐晓姣未举证推翻该物业管理委托合同上济南市齐鲁世纪园业主委员会公章的真实性，汪某某亦认可该物业管理委托合同上业主委员会公章的真实性，因此齐晓姣关于该物业管理委托合同无效的主张无事实和法律依据，本院不予采信。关于齐晓姣主张其与齐华物业公司未形成事实上的物业服务合同关系，本院认为，《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”可见，物业服务企业提供物业服务，不仅仅是对建筑物中业主专有部分进行物业服务，更包括对建筑物的共有部分进行物业服务。实践中，对建筑物的共有部分进行物业服务是物业服务企业提供物业服务的主要内容。齐晓姣在涉案小区居住，齐华物业公司在其居住期间对涉案小区进行了物业服务，齐晓姣必然实际接受了齐华物业公司提供的物业服务。而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”可见，业主与物业服务企业建立物业服务合同关系，并不以业主个人与物业服务企业订立物业服务合同为前提。因此齐晓姣关于其与齐华物业公司未形成事实上的物业服务合同关系的主张无事实和法律依据，本院不予采信。关于齐晓姣是否应当交纳物业服务费，本院认为，齐晓姣关于其不应当交纳物业服务费的抗辩理由主要有两点，一是齐华物业公司拖延维修其房屋的窗户，二是齐华物业公司向涉案小区提供的物业服务差。关于第一点抗辩理由，本院认为，齐晓姣主张的该问题系房屋质量问题，责任主体系房屋的建设单位，与本案不属于同一法律关系。即使如齐晓姣主张房屋确实存在质量问题，也应当由建设单位承担责任。虽然齐晓姣提交互联网上打印的山东中齐房地产开发有限公司和齐华物业公司的信息，主张齐华物业公司隶属于涉案小区的建设单位山东中齐房地产开发有限公司，齐华物业公司负有维修的义务。但是该证据证明山东中齐房地产开发有限公司与齐华物业公司均系独立法人单位，齐晓姣亦未举证证明齐华物业公司作为物业服务企业对其房屋质量问题负有维修义务，其以此为由拒绝交纳物业服务费不成立。关于第二点抗辩理由，本院认为，物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断。如果物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是包括其他正常交纳物业服务费业主在内的全体业主的利益。如果物业服务企业未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在严重瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响全体业主的正常生活，使全体业主的主要权利无法实现，则应当允许业主以此为由少交或免交物业服务费。虽然齐晓姣在本案一、二审中均陈述并举证证明了齐华物业公司提供物业服务存在的问题，但是上述问题均非物业服务质量的严重瑕疵，没有造成涉案小区物业管理方面持续严重恶化从而严重影响全体业主的正常生活。故齐晓姣不能以此为由拒交物业服务费。关于齐华物业公司向齐晓姣主张物业服务费是否超过诉讼时效，本院认为，首先，齐晓姣未举证证明其在一审期间提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，其在二审期间提出，本院不予支持。其次，物业服务合同属于继续性合同，在合同履行中定期发生交纳物业服务费之债务，属于同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同关系双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖。业主没有交纳物业服务费，物业服务企业没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方之间的合作关系以及对业主的信任和谅解，以维护双方的信赖关系和交易关系。因此同一物业服务合同中约定的定期给付物业服务费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业服务费履行期限届满之日起算。因此齐华物业公司向齐晓姣主张本案的物业服务费未超过诉讼时效。物业管理委托合同约定涉案小区物业服务费收费标准为按照套内建筑面积每月每平方米0.5元、电梯运行费每月每平方米0.2元，证人汪某某陈述实际亦按该标准收取，因此一审法院依据该标准以及齐晓姣欠费期间判决交纳物业服务费16423.02元并无不当，本院予以确认。但是一审判决的裁判主文将齐晓姣错写成齐晓娇，应当予以纠正。综上所述，齐晓姣的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历城区人民法院（2011）历城民商初字第1651号民事判决；二、上诉人齐晓姣于本判决生效之日起十日内向被上诉人济南齐华物业管理有限公司支付物业服务费16423.02元；三、驳回被上诉人济南齐华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2027元，由上诉人齐晓姣负担374元，由被上诉人济南齐华物业管理有限公司负担1653元。二审案件受理费2027元，由上诉人齐晓姣负担。本判决为终审判决。审 判 长 王德强审 判 员 施 红代理审判员 唐鸣亮二〇一七年四月七日书 记 员 马 晴 微信公众号“”