（2016）苏0321民初6105号

裁判日期: 2017-04-07

公开日期: 2017-06-03

案件名称

曹海燕与徐州市安福房地产开发有限公司、徐州安福物业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

丰县人民法院

所属地区

丰县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曹海燕,徐州市安福房地产开发有限公司,徐州安福物业有限公司,张雷

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条

全文

江苏省丰县人民法院民事判决书（2016）苏0321民初6105号原告：曹海燕，女，1969年8月17日出生，汉族，个体工商户，住丰县。委托诉讼代理人：张保朝，江苏弘润律师事务所律师。委托诉讼代表人：袁吉民，男，个体工商户，住丰县。被告：徐州市安福房地产开发有限公司，住所地丰县解放东路泥池酒厂院内。法定代表人：范一峰，该公司董事长。被告：徐州安福物业有限公司，住所地丰县安福大厦1栋1单元801室。法定代表人：丁帅，该公司经理。两被告共同委托诉讼代理人：杨进，男，房地产公司职工，住丰县。第三人：张雷，男，1986年7月5日出生，汉族，个体工商户，住徐州市云龙区。原告曹海燕诉被告徐州安福房地产开发有限公司（以下简称“安福房地产公司”）、徐州安福物业有限公司（以下简称“安福物业公司”）、第三人张雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理，依法适用简易程序，分别于2017年2月9日、2017年2月23日、2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告曹海燕及其委托诉讼代理人张保朝、委托诉讼代表人袁吉民，被告安福房地产公司及其与安福物业公司共同委托诉讼代理人杨进、安福物业公司法定代表人丁帅、第三人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹海燕向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告安福房地产公司签订的委托经营合同；2、解除原告与被告安福物业公司签订的委托协议；3、判令被告安福房地产公司、安福物业公司及第三人张雷将丰县安福大厦3层一区328号商铺腾空并恢复原状交还原告；4、判令被告安福房地产公司支付拖欠原告的2016年7月1日至2016年12月31日的租金8130元、违约金1661元（商铺总房款×0.8%），合计9791元。事实和理由：原告系丰县安福大厦业主，2011年6月27日，原告与被告安福房地产公司签订商铺委托经营（招租）合同一份，根据该合同约定，被告应按期支付原告租金，但截至目前被告已拖欠原告租金8130元未付。经了解，被告将涉案房屋交由第三人使用，原告多次找到被告负责人协商处理，但被告均一再推拖。被告不讲信誉的行为违反合同约定，其行为严重侵犯了原告的合法权益，请求法院查明事实后依法判决。被告安福房地产公司、安福物业公司在第一次法庭询问时共同答辩称，被告安福房地产公司与原告签订的商铺委托经营（招租）合同同意解除，但是最早签订合同时已统一转租给第三人，原告可以直接和第三人签订租赁合同，继续履行租赁协议，由第三人直接把租金支付给原告。原告的第二项诉讼请求随着第一项诉讼请求的同意，两被告亦同意解除及返还，对第四项租金数额原告计算不正确，应在原告计算数额的基础上扣除应付租金的5%作为税收。关于违约金，被告不存在违约，无需向原告支付违约金。被告安福房地产公司在第一次开庭时辩称，第一、安福房地产公司与原告确实签订了商铺委托经营（招租）合同，合同第二条第四款约定，委托期间原告不得以任何理由收回商铺，但是原告在2016年5月左右与安福物业公司签订了安福大厦委托经营管理委托书，安福物业公司根据原告的委托于2016年5月10日又与第三人签订了房屋租赁合同，故原告已解除了与被告安福房地产公司签订的商铺委托经营合同，并已构成违约；第二、被告安福房地产公司在与原告合同存续期间，不拖欠原告的租赁费。安福物业公司在第一次开庭时辩称，第一、在2016年5月期间，物业公司接受了原告的委托，与第三人签订了新的租赁合同，从签订合同起第三人的租金是直接支付给安福物业公司的。2016年4月，安福物业公司将2016年上半年的租金支付给原告，并与原告及其他业主约定8月份支付下半年的租金。但在准备发放下半年租金的时候安福物业公司接到原告委托律师的律师函，因在诉讼期间，故没有支付下半年的租金。综上，是由于原告的起诉耽误了被告安福物业公司支付下半年的租金，安福物业公司承诺按照上次法院调解的双方达成的调解内容，在2017年4月30日前将拖欠原告的房租支付给原告，如到期没有支付，愿意向原告支付20%的违约金。第二、原告追加安福物业公司为被告参加诉讼并要求解除与其签订的委托合同，安福物业公司同意解除委托合同，但解除后，原告和第三人的租赁关系仍应按照安福物业公司与第三人签订的租赁合同继续履行。第三、关于欠付原告租金的情况，经核实，拖欠曹海燕租金7393元，该租金应该是2016年8月份支付。因上述原告起诉的时间是2016年11月9日，原告要求被告支付拖欠的2016年7月1日至2017年1月1日的租金，不符合法律规定，只能主张到2016年11月9日。第三人张雷辩称，保持第三人与安福物业公司签订的合同继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人有争议的证据及事实本院认定如下：1、原告提供的商铺委托经营（招租）合同、房产证及土地使用证，拟证明原告与被告安福房地产公司间存在商铺委托经营合同关系，双方并对商铺座落的位置、租赁期限、租赁费的计算方法及违约事项作出了约定。经质证，被告安福房地产公司、安福物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。第三人张雷对该证据的真实性予以认可。2、原告提供的房租领取通知书以及2016年2月4日被告安福房地产公司出具的承诺书，拟证明安福房地产公司2015年12月21日交给原告房租领取通知书，并于2016年2月4日承诺按照合同约定支付租金及违约金。经质证，被告安福房地产公司、安福物业公司对该证据的真实性无异议。第三人张雷对该证据的真实性予以认可。3、原告提供的丰县市场监督管理局的登记资料查询表复印件，拟证明第三人赵西法所经营的娱乐会所从2015年5月份开始营业。经质证，被告安福房地产公司、安福物业公司均认为该证据与本案不具有关联性、不予质证。第三人张雷对该证据的真实性予以认可。4、原告提供的涉案商铺销售不动产统一发票，拟证明涉案商铺的总房款为发票上的价款与前五年委托经营收益之和。经质证，被告安福房地产公司、安福物业公司对该证据的真实性均无异议，第三人张雷未到庭，无法进行质证。5、被告安福房地产公司、安福物业公司提供的丰县安福大厦商铺经营管理委托书，拟证明2016年5月初，原告向被告安福物业公司出具了委托书，委托该公司对原告的房产统一进行经营管理。经质证，原告对该证据的真实性无异议，认可是原告本人所签，但认为该委托书不能证明被告的主张，委托书中没有具体的事项和内容，同时与原告和被告安福房地产公司之间的房屋租赁合同并不矛盾。6、被告安福房地产公司、安福物业公司提供的安福物业公司与第三人张雷签订的房屋租赁合同，拟证明安福物业公司根据原告的委托与第三人张雷签订了房屋租赁合同。经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。第三人张雷对该证据的真实性予以认可。7、被告安福房地产公司、安福物业公司提供的三张安福大厦第六年租金预算表，拟证明已支付原告租金的数额。经质证，原告对该证据的真实性无异议，故本院予以认定。第三人张雷未到庭，无法进行质证。上述证据经本院审查后认为：原告提供的商铺委托经营（招租）合同、房产证、土地使用证、销售不动产统一发票、房租领取通知书以及2016年2月4日被告安福房地产公司出具的承诺书具备真实性、合法性、关联性，能够证明原告与被告安福房地产公司存在商铺委托经营合同关系，原告将其合法拥有的安福大厦三层南区17号商铺委托给该被告对外出租经营，期限自2016年2月1日至2020年10月30日，被告安福房地产公司承诺支付租金。原告提供的丰县市场监督管理局的登记资料查询表复印件具备真实性、合法性、关联性，能够证明第三人张雷自2015年5月7日开始在丰县安福大厦1-1-337经营丰县唯秀娱乐会所。被告提供的20张丰县安福大厦商铺经营管理委托书具备真实性、合法性、关联性，能够证明原告委托被告安福物业公司对其所有的涉案房屋统一经营管理。被告提供的安福物业公司与张雷签订的房屋租赁合同，经张雷证实，具备真实性，合法性，但能否证明被告的观点需结合其他证据认定。被告提供的三张安福大厦第六年租金预算表具备真实性、合法性、关联性，且原告予以认可，能够证明涉案两套商铺总价款为207570元。据此，本院认定事实如下：原告（乙方）将其合法拥有产权的安福大厦三层一区328号商铺委托给被告安福房地产公司（甲方）统一招租经营，双方并签订商铺委托经营（招租）合同一份，约定委托经营期限自2010年1月1日至2020年10月30日。甲方以固定回报率、现金方式支付乙方，前五年委托经营收益为62271元。签订本协议时甲方已一次性付给乙方。第六年、第七年每年委托经营收益为原总房款的7%，第八年至第十年每年委托经营收益为原总房款的8%。每年委托经营收益提前一个月一次性付清下一年租金，最迟不得超过三个月，不可抗力因素除外。租赁税由乙方承担。甲方若超过本合同第三条约定的期限支付乙方委托经营收益，应向乙方支付合法拥有的商铺房款0.8%的违约金。乙方若在签订本合同后擅自中止合同，应向甲方支付合法拥有商铺房款0.8%的违约金，并赔偿造成租赁商经营损失的一切费用。上述合同签订后，安福房地产公司将涉案房屋租赁给第三人张雷。2016年2月4日，被告安福房地产公司出具承诺书一份，内容为：安福大厦十年合同十月份到期业主，公司承诺发放2015年10月30日至2016年12月31日之间的租金，在2016年4月份发放，否则除付清当年租金外按月加罚总房款的2%违约金。该承诺书下方有被告安福物业公司法定代表人丁帅的签字，且加盖有安福房地产公司的印章。原告对该承诺书的内容予以认可。原告认可向被告安福物业公司出具安福大厦商铺经营管理委托书，内容为：姓名曹海燕房号3-328，现委托安福物业公司统一经营管理。原被告一致认可涉案房屋2016年7月1日至2016年12月31日的租金7393至今未付，按照之前的约定该租金应在2016年8月份支付，但据被告安福物业公司陈述之所以未按期支付，是由于原告起诉至法院，被告认为应在法院裁决后再行支付。涉案商铺位于安福大厦三楼，目前处于水晶宫和VSHOWKTV经营区域内，除去已起诉的包括原告在内的16家业主外，三楼尚有50余家业主在VSHOWKTV经营区域内，且均未起诉要求解除委托经营（招租）合同。本案的争议焦点为：1、原告与被告安福房地产公司及安福物业公司间是否存在商铺委托经营合同关系；2、原告要求解除与两被告间的委托经营合同关系及委托租赁关系应否支持；3、被告安福房地产公司是否存在拖欠原告租金的行为，如存在，该行为是否构成违约，违约金及拖欠租金的数额如何认定。本院认为，一、原告与被告安福房地产公司间存在商铺委托经营合同关系，而并未与被告安福物业公司间建立商铺委托经营合同关系。具体理由如下：第一、被告安福房地产公司与原告于2011年6月27日签订的商铺委托经营（招租）合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。该合同明确约定租赁期限自2010年1月1日至2020年10月30日。合同签订后，被告安福房地产公司将涉案房屋租赁给第三人张雷用于经营丰县唯秀娱乐会所，并按照约定向原告支付租金。被告安福房地产公司在2017年1月18日本院第一次通知其到庭时并未抗辩其与原告间的委托经营（招租）合同已解除，而是表示同意原告的第一、二、三项请求，并同意支付2016年下半年的租金7393元，同时主张原告可直接和张雷签订租赁合同。安福房地产公司的答辩能够说明截至本案诉讼时被告安福房地产公司并不知道原告已将涉案商铺委托给被告安福物业公司经营，其在后续庭审中关于其是在原告起诉后才知道安福物业公司与张雷签订租赁合同的陈述亦说明截至本案诉讼时安福房地产公司并不知道安福物业公司已就涉案商铺与第三人张雷另行签订租赁合同。在原告与被告安福房地产公司签订的商铺委托经营（招租）合同尚处于履行期限内，安福房地产公司并未向原告返还涉案商铺的情况下，安福房地产公司对涉案商铺仍实际享有出租支配权，在此期间内涉案商铺租赁关系如发生变化，安福房地产公司不可能不知情。并且本案中并无证据显示被告安福房地产公司最初与张雷签订的租赁合同已到期或中止履行，在本院明确要求安福房地产公司陈述其与张雷的租赁合同何时到期时其至今仍未作出答复，故基于以上事实，本院认定被告安福房地产公司与第三人张雷签订的租赁合同仍在履行中。第二、原告于2016年4月30日向被告安福物业公司出具的经营管理委托书，委托事项仅表述为统一经营管理，对于经营管理的对象、内容、双方之间的权利义务及委托期限起讫时间并无任何约定，且双方后续亦未形成书面合同。被告安福物业公司辩称其与原告间委托经营管理的具体权利义务双方已口头达成协议，但其并未提供证据证明，原告亦不予认可，本院不予采纳。被告安福物业公司还主张其与原告间的权利义务关系依据其与第三人张雷签订的房屋租赁合同而定，但基于查明的事实原告对该合同的内容并不知情，并且根据安福物业公司庭审中的陈述其最初向原告出示该合同是在2017年2月9日开庭时，据此可认定安福物业公司与原告间虽有经营管理委托书，但委托经营管理事项仍属不明。根据被告安福物业公司的经营范围，并结合原告对其与安福物业公司签订的经营管理委托书为物业经营管理的理解，本院认为原告与被告安福物业公司间并未成立委托租赁经营管理合同关系，其与被告安福房地产公司存在委托经营（招租）合同关系。第三、被告安福房地产公司、安福物业公司主张2016年上半年的租金系安福物业公司向原告所支付，但其并未提供证据证明确系被告安福物业公司支出，并且从安福物业公司法定代表人丁帅在2016年2月4日加盖有安福房地产公司印章的承诺书下方签字来看，不能排除两公司之间存在业务联系，亦不能排除被告安福物业公司代安福房地产公司代付租金的情形存在。综上所述，本院认定原告与被告安福房地产公司间存在委托经营（招租）合同关系，合同尚在履行中。被告安福房地产公司辩称其与原告间的委托经营（招租）合同已经解除，与已查明的事实不符，本院不予采纳。二、原告与被告安福房地产公司间的委托经营（招租）合同关系不宜解除。涉案商铺系原告购买后又由开发商进行整体返租的整体、开放性商铺。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益，其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。本案中，原告所有的商铺系安福大厦三楼众多商铺中的一家，包括原告在内起诉要求解除委托租赁关系的仅有16家，尚有50余户业主的合同尚在履行中，且第三人占有以上商铺经营的唯秀娱乐会所正处于营业状态中，解除原告与被告安福房地产公司间的委托经营（招租）合同，不利于维护双方利益。况且，原告及其他要求解除合同关系的业主仅占全部业主的24.2%，不符合《物权法》第76条所规定的多数业主意思表示，即专有部分业主占建筑物总面积过半数或过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二的业主同意的情形，故对于原告要求恢复原状、返还涉案商铺的请求，本院不予支持。对于被告安福房地产公司的违约行为，即未按照约定期限支付原告2016年下半年的租金，原告可通过追究其违约责任的方式予以弥补。对于原告要求解除其与被告安福物业公司间的经营管理委托关系应否支持的问题，本院认为解除经营管理委托关系的前提是双方间存在委托经营管理委托合同，因原告与被告安福物业公司间并未成立委托经营管理合同关系，故不存在解除的问题。三、被告安福房地产公司应支付原告租金7393元及违约金1660.56元。庭审中，原被告一致认可扣除税后被告欠付原告2016下半年的租金7393元，本院予以确认。按照被告安福房地产公司的承诺，该租金应在2016年8月份支付，但被告至今仍未支付，根据原告与被告安福房地产公司签订的商铺委托经营（招租）合同第四条第一款的约定，被告安福房地产公司应按照商铺房款0.8%向原告支付违约金。关于涉案商铺购房款的数额，根据被告提供的安福大厦第六年租金预算表，涉案两套商铺总房款为207570元，经计算违约金为1660.56元（207570×0.8%）综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告曹海燕与被告徐州市安福房地产开发有限公司于2011年6月27日签订的商铺委托经营（招租）合同继续履行；二、被告徐州市安福房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告曹海燕涉案商铺2016年下半年的租金7393元及违约金1660.56元，合计9053.56元；三、驳回原告曹海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件审理费645元（已减半收取，原告已预交），由被告徐州市安福房地产开发有限公司负担（随案款一并支付给原告曹海燕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员　　李晓侠二〇一七年四月七日书记员　　胡梦仙更多数据：