（2017）辽1221民初字第366号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-12-06
案件名称
铁岭新天地建设投资发展有限公司与铁岭汇合房地产开发有限公司、辽宁龙华建筑工程有限公司土地使用权转让合同纠纷一案民事判决书
法院
铁岭县人民法院
所属地区
铁岭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
铁岭新天地建设投资发展有限公司,铁岭汇合房地产开发有限公司,辽宁龙华建筑工程有限公司
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十七条，第九十条
全文
辽宁省铁岭县人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1221民初字第366号原告：铁岭新天地建设投资发展有限公司。法定代表人：徐莉，该公司董事长。委托诉讼代理人:于德庆、邢小龙，系辽宁方祥律师事务所律师。被告：铁岭汇合房地产开发有限公司。法定代表人：刘天珍，该公司总经理。委托诉讼代理人:李红洁,系辽宁天意律师事务所律师。被告：辽宁龙华建筑工程有限公司。法定代表人：张兆良，该公司总经理。委托诉讼代理人:孙守敏，男，1956年生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人:郝维民，系辽宁天意律师事务所律师。原告铁岭新天地建设投资发展有限公司与被告铁岭汇合房地产开发有限公司、辽宁龙华建筑工程有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铁岭新天地建设投资发展有限公司法定代表人徐莉及委托诉讼代理人于德庆、邢小龙、被告铁岭汇合房地产开发有限公司委托诉讼代理人李红洁、被告辽宁龙华建筑工程有限公司委托诉讼代理人孙守敏、郝维民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告铁岭新天地建设投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告铁岭汇合房地产开发有限公司支付原告土地使用权转让费787.89元及利息；2、要求被告辽宁龙华建筑工程有限公司对上述债务承担连带保证责任，并以其应承担债务抵扣新天地公馆项目一期工程款。事实和理由：2011年7月15日原、被告签订转让合同，约定原告将其有使用权的铁岭市凡河新区天水商业街3至4桥1号、4号地块的使用权，转让给被告铁岭汇合房地产开发有限公司，合同约定：原告铁岭新天地建设投资发展有限公司促成，被告铁岭汇合房地产开发有限公司与该地块转让登记的使用人铁岭城市建设投资发展有限公司签订土地转让合同，被告铁岭汇合房地产开发有限公司出资7000万元费用，办理土地转让应缴纳出让金5868万元外，剩余款项预先支付到被告辽宁龙华建筑工程有限公司，被告铁岭汇合房地产开发有限公司办理该地块土地转让的一切税费由此款支付；再剩余款项，待到该地块土地使用证办到被告铁岭汇合房地产开发有限公司名下当日，支付给原告铁岭新天地建设投资发展有限公司，被告辽宁龙华建筑工程有限公司以其承建的原告铁岭新天地建设投资发展有限公司的项目拨款做担保，保证被告铁岭汇合房地产开发有限公司履行交款义务，同时也认可此剩余款项，在土地交易成功后可做为原告铁岭新天地建设投资发展有限公司给被告辽宁龙华建筑工程有限公司的工程拨款。原告按协议约定履行了义务，促成被告铁岭汇合房地产开发有限公司与铁岭城市建设投资发展有限公司签订土地转让合同，被告铁岭汇合房地产开发有限公司已出资7000万元，并已缴纳转让金5868万元，剩余款1132万元也转账至被告辽宁龙华建筑工程有限公司名下，现土地使用证已办到被告铁岭汇合房地产开发有限公司名下，花费税费344.11万元，尚剩余款787.89万元。按原、被告协议约定，此剩余款787.89万元应支付给原告或折抵原告应支付给被告辽宁龙华建筑工程有限公司工程拨款，但二被告至今未按协议履行此合同义务，故诉至法院要求二被告履行合同义务。被告铁岭汇合房地产开发有限公司辩称，1、该转让的土地的使用权人并不是本案的原告，而是案外人铁岭城市建设投资发展有限公司，所以，原、被告签订的土地转让合同无效；2、合同无效未给当事人造成损失，不应承担过错赔偿责任。3、被告至今未能取得该转让土地1号地块的使用权证、亦未确定应缴纳该地块税费数额。依据上述三点，请求驳回原告诉讼请求。被告辽宁龙华建筑工程有限公司辩称，原告要求支付的转让费，因为1号地块未能将土地使用权证办理到被告铁岭汇合房地产开发有限公司名下，再需要交多少税费，目前无法确定；而且原告铁岭新天地建设投资发展有限公司与被告铁岭汇合房地产开发有限公司签订的转让协议共有三方签字，另一方为辽宁龙华建筑工程有限公司铁岭分公司，该协议是对上述三方权利义务的约定，但辽宁龙华建筑工程有限公司铁岭分公司未经允许，是不能以被告辽宁龙华建筑工程有限公司的应收款出质，该出质行为违反法律规定，是无效的；其未经被告辽宁龙华建筑工程有限公司的授权和认可的情况下，对外签订协议和担保，因签订协议的原告方是无权处分方，导致协议是无效的，其行为也都是无效的。本案被告辽宁龙华建筑工程有限公司在涉案协议上都无签字，也不知此事，该协议与被告辽宁龙华建筑工程有限公司无关，辽宁龙华建筑工程有限公司不应是本案被告，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年7月15日原告铁岭新天地建设投资发展有限公司与被告铁岭汇合房地产开发有限公司、被告辽宁龙华建筑工程有限公司铁岭分公司签订转让合同，合同约定：原告铁岭新天地建设投资发展有限公司促成，被告铁岭汇合房地产开发有限公司与铁岭城市建设投资发展有限公司签订土地转让合同，使被告铁岭汇合房地产开发有限公司获得铁岭市凡河新区天水商业街3至4桥1号、4号地块土地使用权，该土地使用权登记使用人为案外人铁岭城市建设投资发展有限公司；为此被告铁岭汇合房地产开发有限公司共出资7000万元费用，办理土地转让应缴纳出让金5868万元外，剩余款项预先支付到辽宁龙华建筑工程有限公司铁岭分公司手中，被告铁岭汇合房地产开发有限公司再办理该地块土地转让的一切税费均由此款支付；事后再剩余款项，待到该地块土地使用证办到被告铁岭汇合房地产开发有限公司名下当日，由辽宁龙华建筑工程有限公司铁岭分公司支付给原告铁岭新天地建设投资发展有限公司，辽宁龙华建筑工程有限公司铁岭分公司以其承建的原告铁岭新天地建设投资发展有限公司的项目拨款做担保，保证被告铁岭汇合房地产开发有限公司履行交款义务，同时也认可此剩余款项，在土地交易成功后也可做为原告铁岭新天地建设投资发展有限公司给辽宁龙华建筑工程有限公司铁岭分公司的工程拨款；同时又约定：土地使用证未办到铁岭汇合房地产开发有限公司名下时，由辽宁龙华建筑工程有限公司铁岭分公司将上述款返还给被告铁岭汇合房地产开发有限公司；另外约定被告铁岭汇合房地产开发有限公司缴纳土地出让金一个月或土地使用证办到名下后，视为土地转让交易成功，剩余款不予返还。该协议签订当天，原告铁岭新天地建设投资发展有限公司就促成，被告铁岭汇合房地产开发有限公司与铁岭城市建设投资发展有限公司签订土地转让合同，被告铁岭汇合房地产开发有限公司按约定出资7000万元，并缴纳了转让金5868万元，事后将4号地块土地使用权在交齐其他相关税费后，办理到被告铁岭汇合房地产开发有限公司名下，而1号地块土地使用权因政府规划调整，除土地出让金，至今未能交上其他相关税费及办理土地使用权证。本院认为，上述事实，通过庭审质证及当事人的陈述是一致的，针对案件事实当事人意见并无出入，只是针对转让合同的履行问题，当事人之间存在分歧。首先，依据合同自治原则，原告铁岭新天地建设投资发展有限公司与被告铁岭汇合房地产开发有限公司及辽宁龙华建筑工程有限公司铁岭分公司土地使用权转让合同，虽然该合同涉及转让的土地转让人原告铁岭新天地建设投资发展有限公司并非该地块登记的土地使用权人，该地块的登记的土地使用权人是铁岭城市建设投资发展有限公司，但是在原告铁岭新天地建设投资发展有限公司促成下，其与被告铁岭汇合房地产开发有限公司签订土地转让合同，两个转让合同是对相同的地块土地进行的转让，虽然合同存有瑕疵，但两份合同的当事人都是在平等自愿及知晓的情况下签订的合同，并未违反法律的强制性规定，案外人铁岭城市建设投资发展有限公司、辽宁龙华建筑工程有限公司铁岭分公司也未对原告与被告铁岭汇合房地产开发有限公司的行为提出异议，原告与被告铁岭汇合房地产开发有限公司的合同又约定被告铁岭汇合房地产开发有限公司缴纳土地出让金一个月或土地使用证办到名下后，视为土地转让交易成功，剩余款不予返还，现土地出让金已经缴纳，被告铁岭汇合房地产开发有限公司也未提出异议，故应认定合同是合法有效的，合同的当事方理应按合同约定行使权力及履行义务。故被告铁岭汇合房地产开发有限公司认为合同无效之辩解，无事实和法律依据，本院不予采纳。其次，被告铁岭汇合房地产开发有限公司在合同签订后，履行了先合同义务，但因新城区建设规划方案调整，致目前被告铁岭汇合房地产开发有限公司的两块转让土地中的一块土地，只缴纳了土地出让金，而涉及其他税费的缴纳及土地使用证的办理，都未能进行，由此针对其花费7000万元来办理该两块土地使用证后，尚能剩余多少费用，目前也无法确定，待其缴纳了其他税费及办理了土地使用证后，仍需按合同履行义务。被告辽宁龙华建筑工程有限公司之辩解，符合客观事实情况，在原告与被告铁岭汇合房地产开发有限公司转让协议的权利义务未履行完毕的情况下，辽宁龙华建筑工程有限公司铁岭分公司是无履行协议的义务，原告也就无权要求被告辽宁龙华建筑工程有限公司履行上述协议义务。再次，原告的主张，应建立在合同权利义务相对等的基础上，现在合同约定的原告享有权利的合同条件并未成就，当庭原告亦未能提供出原、被告合同条件已成就，即被告铁岭汇合房地产开发有限公司已交齐所有土地转让的相关协议约定的税费，并且已办理完全部土地使用证；原告想要实现其合同目的，享受与被告合同约定的权利的前提是被告铁岭汇合房地产开发有限公司交齐所有土地税费，并且办理完全部土地使用证后，其出资的7000万元花费后剩余款，对此时的剩余款，原告才享有合同约定的权利，现在原、被告合同的此项约定，并未实现，故原告依据合同主张其权利的诉讼请求，于法于理无据，本院不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，（最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释）的第九十条，判决如下：驳回原告铁岭新天地建设投资发展有限公司的诉讼请求。案件受理费66953元，减半收取33476.50元，由原告铁岭新天地建设投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审判员 鞠莹莹二〇一七年四月七日书记员 初 爽 来源：